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以下是影片中有介紹的保養品清單們，因為內容物太多，所以可能個別的單品詳細心得我在影片中沒有提的很詳細，所以我這邊稍微補充一點，大家假如對哪個單品有興趣的話，也可以在留言區詢問我喔❤️

舒特膚 - HA玻尿酸精華露
舒特膚 - HA玻尿酸水凝霜
舒特膚 - HA玻尿酸亮眼睛
（這三樣我覺得適合年輕的膚質，或是像我當初不舒服只想擦一點保濕的產品那可以用這個。不然假如你是有在走正常程序的護膚，你應該會覺得這個很不夠。清爽好吸收，台灣天氣也剛好！不過不知道是不是因為裡面有玻尿酸，我當初擦的時候有時候會覺得皮膚有點刺刺的，很偶爾啦）

嘉丹妮爾 - 鼠尾草水潤舒緩潔顏露
嘉丹妮爾 - 鼠尾草舒緩保濕噴霧
嘉丹妮爾 - 全效肌因賦活精萃
嘉丹妮爾 - 舒敏角鯊潤澤精華
嘉丹妮爾 - 紅茶酵母修護精華霜
嘉丹妮爾 - 金盞花舒緩保濕面膜/積雪草修護面膜
（這系列一樣我推薦給想要簡單保養的人，或是真的懷孕很介意保養品的人。假如你是很容易過敏的人，我當初會用這個系列就是有很多網友跟我說他們皮膚擦不了專櫃的保養品，但這系列讓他們皮膚很穩定，就是很天然簡單，所以我覺得適合孕婦以外就是想要天然簡單的人。不過像我擦了多年的保養品，加上注重透亮跟緊緻的話，他們家是沒有辦法做到的。不過面膜還是真的很好用！我到現在都還是會持續使用～面膜推推！我在IG也已經分享過了！）

＊品⽊宣言 - Dr. WEIL青春無敵潔膚液
（假如你在找專櫃入門卸妝水，超推這個！用掉好幾個！非常喜歡～CP值高，卸完雖然沒有特別保濕，也不會乾。就是跟他青春無敵系列一樣好用！推！）

＊香奈兒 - 奢華金燦高機能卸妝水
（假如你皮膚乾，或是秋冬想找高保濕的卸妝水，那你千萬不能錯過這款！好用到不行～卸得乾淨重點又超級保濕！我愛死！但不便宜～我再來思考一下要不要回購哈哈不過真的很推！）

＊LA MER - 淨妝水
（算不錯的產品，但以價錢來說我覺得不一定要買。雖然也好用～但我有個預算的話，我覺得直接買品木潔膚液就ok了。這款比較適合夏天，或是混合、油性，因為他比較清爽，所以應該也很多人會喜歡，有預算的話還是可以試試）

＊品⽊宣言 - 執米不悔純米精萃潔顏油
（這個可以用，但我不會推薦也不會想回購。雖然卸妝力也很好，但像影片說的，這灼熱感我個人還是不喜歡～除了這點以外他是很不錯的，就是卸妝力也夠，洗完也不會乾，也沒有任何讓我過敏或是長東西，單純就是乳化時會有灼熱感？這件事我還是不喜歡哈哈）

＊LA MER - 淨瑩潔膚乳
（這個我很喜歡！但當然我覺得洗臉的東西確實不需要買到這麼高端，很多品牌相對便宜的洗面產品就非常好用，甚至是開架有些就很好用～不過單論這款洗臉，非常溫和舒服，臉洗完也會嫩嫩。假如你剛好在找高端洗面，可以試試這款，他也沒有想像中貴的原因是因為他一點點真的就可以起很多泡泡，所以其實用量很省，算CP值很好～推薦！）

＊肌膚之鑰 - 精萃化妝棉
（ㄜ這個的話就是我個人無聊單純是肌膚之鑰粉就買他們化妝棉用，其實用屈臣氏那種開架化妝棉就很夠用了哈哈）

＊肌膚之鑰 - 精萃光采激光晶露
（非常推薦的前導！用起來水～清爽～又好吸收！重點是他真的會讓後續保養品吸收變好以外，他長期擦下來我感覺我的毛孔有變小，就是緊緻我的毛孔～所以我個人非常喜歡！台灣天氣也適合～就是推啊！）

＊SOFINA - ip土台美容液
（這個也是意外的發現！之前不知道看誰在用，我就想到我也有這罐，就拿起來用～它擠出來是泡沫，但推開是很水的～我覺得他也有讓後續保養品吸收變好！但他還有一個很神奇的地方就是讓皮膚變嫩！你擦完它之後，等他吸收完，你按壓一下你的臉！就是很水潤Q彈！非常讚～我很喜歡！推！）

＊品⽊宣言 - Dr. WEIL青春無敵健康光潤機能水 (靈芝水)
（這個已經用掉好多罐，也推薦過很多次了！就是適合各種膚質各種季節，遇到肌膚不穩定或是想要健康基底的朋友就選這款！就是怎樣擦都不會錯的化妝水～好用！推薦！）

＊肌膚之鑰 - 精萃光采柔潤保濕露
（單純只有保濕功能的化妝水，他有點偏向微黏稠的那種化妝水，不過不會黏，只是質地上比較滋潤一點，比較適合偏乾肌膚或是秋冬季節。不過也沒有一定要買，這個就是很單純保濕～是不錯用，但我個人不會特別回購，雖然也用過很多罐XD哈哈秒打臉自己）

＊LA MER - 活膚舒緩噴霧
（這個是我第一次用他們家噴霧，噴頭很大，很適合夏天當化妝水大力噴很爽～不過以噴霧來說我就覺得不夠細緻，所以不太適合在化妝後使用。比較適合當保養步驟，或是放在房間、出遊在外想補保濕度時可以用！用完這罐我應該不會回購，但還是一個不錯的產品）

＊Omorovicza - 醒膚噴霧
（我非常喜歡這個噴霧！超級無敵細膩～噴上臉超級均勻又剛好！他這科技做的也是我用過最細的一罐噴霧。偏向溫和的噴霧，適合給敏感或是化妝後使用。我個人會想回購！也會推薦！）

＊香緹卡 - 鑽石級眼霜+升級版
（非常適合想要找抗老眼霜的朋友！吸收力非常好，質地也很舒服，不會悶黏，質地好推～有緊緻的效果，想要淡化細紋跟緊緻雙眼的朋友可以入這款！擦完後續上妝也不會卡喔！我個人非常喜歡～推薦！）

＊LA MER - 濃萃修復眼霜
（這是新款的眼霜，我覺得比他們之前出的都好用。質地相對非常清爽，但保濕度又很夠，很怕過度滋潤的朋友，你應該會喜歡這款。這款比較是針對保濕還有細紋修復為主，搭配起他的價錢，CP值不是很好，我個人推薦給預算足夠或是lamer粉，想要找清爽又保濕舒適的眼霜，可以試看看。我是滿喜歡的，但考慮到價錢我不一定會回購，但單論產品是好用的喔～擦完後續上妝也不會卡喔！推薦！）

＊蘭蔻 - 絕對完美黃金玫瑰修護眼部活粹
（這款是眼部精華，就跟眼霜不太一樣。他比較像精華液的質地，可以單擦，也可以擦在眼霜前做疊擦。保濕度很好，吸收力也很好，擦完後續上妝也不會卡喔！不過他就是單純的保濕，沒有太多的功能或太全方位的眼部護理，所以我覺得比較適合想要找清爽眼部護理的人，或是你本來就有在擦眼部精華的朋友可以試試看這款，但我覺得這個單品不一定要入）

＊Darphin - 深海緊緻賦活濃縮精華（安瓶）
（這款我之前做過詳細的影片介紹，歡迎去我的頻道做觀看，我這邊就不多說了！非常好用！雖然單價不便宜但我絕對願意回購！是我目前用過市面上效果最顯著又舒適好吸收，清爽的精華安瓶！超推薦！）

＊Darphin - 全效舒緩精華液
（適合敏感肌膚的朋友，想要清爽的精華液的人。長時間會在冷氣房，容易敏感、因為環境而乾燥的朋友，需要溫和修護，可以試試，我也用掉幾罐了，非常喜歡，我比較會在夏天做使用！推薦！）

＊LA MER - 修護精華油
（美容油產品中，算是我排名前面的推薦！他雖然是美容油，但相對清爽且吸收力非常好，可以單擦，或是混合在其他精華、面霜、粉底。適合乾燥的朋友，或是要找秋冬美容油的朋友，試試看這款～推薦！）

＊ALBION - 賦活彈力緊容精華
（這款主打秋冬天氣使用，主打緊緻彈力，質地相對比較滋潤，我個人覺得比較適合秋冬天氣或是偏乾的肌膚，不然偏油的人或是夏天用，一般人可能會覺得太厚太保濕。但他效果其實非常好，擦一段時間後他真的會讓肌膚變得很Q彈細緻。所以假如你是皮膚黯淡無光，感覺沉沉又不健康的話，擦這款會感善很多，推薦！）

＊肌膚之鑰 - 肌膚之鑰抗皺逆齡菁萃
（這款我也是拍攝前幾天才知道好像不太適合孕婦？但我也不確定～櫃姐跟我說可以，但有另外一位粉絲櫃姐跟我說不適合。反正假如你不是孕婦的話就不用管～這款它擠出來的用量只有一點，是給局部做使用的。我會擦在額頭抬頭紋、眼睛周圍、法令紋這三個區塊，擦在最後一個步驟，也就是面霜之後。我覺得效果很好！很緊緻！！假如你是臉鬆、垂了，或是局部紋路很明顯的人，可以試試看這款～滿厲害的！推薦！）

＊Tatcha - the water cream
（這個雖然在sephora上風很大，我也跟著買了，當初用了幾次都沒什麼問題，不過像我影片中提到的，我懷孕期間用的時候，有時會想要擦量多一點，就發現他有推不開的狀況。我個人不喜歡～所以後來也不想用了，個人也不推薦～就是沒有向大家說的那麼厲害，他就是一個保濕霜而已，有其他更便宜更好用的保濕霜，所以這個不推）

＊LA MER - 面霜(舒芙乳霜)
（雖然我之前很愛他們經典面霜，但夏天真的擦不住，後來我用這款舒服乳霜真的愛了！假如你想試看看他們家乳霜系列，但又怕太滋潤的話，可以試試看這個，我個人愛了～推薦！）

＊ATOPALM愛多康 - 舒敏全效修護霜
（買給我女兒用的，像我影片說的，真的對於我臉長紅疹跟過敏乾癢的問題，擦一夜，隔天真的好超多！所以假如你也有很類似皮膚問題，打回擦寶寶的產品，或許也不錯哈哈，反正我愛了！推薦！希望我女兒也喜歡哈哈）

＊ESTHEDERM雅施婷 - 極亮水分子精華霜
（像我影片中說的，我覺得他是精華＋霜，所以整體厚重感很大，一般人可能負擔不了，他吸收不錯但真的非常保濕！晚上擦後隔天起來皮膚很嫩，我個人滿喜歡的，但我不會推薦大家去買）

＊ALBION - 賦活彈⼒緊緻面霜
（這款跟精華的心得差不多，他用量很省，相對也比較滋潤，比較適合給乾燥肌膚、秋冬天氣。非常滋潤，我個人喜歡～推薦！）

＊HR - 白繃帶修護乳霜
（比起黑繃帶，我比較喜歡這個白繃帶。但他保濕度對我來說不太夠，所以我只能當日霜使用。修護力也很好，防禦力也不錯，白天擦這款出門滿適合的。不過他單價滿高的，我個人覺得有預算可以試試，但不一定一定要買）

＊資生堂 - 極上御藏傳奇霜
（這跟他之前出的同系列精華液有異曲同工之妙。就是非常標準高端的面霜！非常滋潤！我說非常喔！很乾或是熟齡肌一定會愛！味道超高級～上臉非常潤～晚上擦這款去睡覺，隔天臉很亮，晚上吹冷氣也沒問題！推薦！）

＊ALBION - 健康化妝水
（這個老朋友也不用多浪費版面說了吧....就是買就對了哈哈，沒有拉～就是真的很好用！應該是我生平目前用掉過最多罐的保養品，然後一定要『濕敷』不要給我用擦拭的，那沒效果，你就是要搭配他們家化妝棉，然後濕敷5-7分鐘，在化妝水步驟做，可以天天敷早晚敷。會讓你臉潤亮、改善毛孔、肌膚也會變細緻，白天後續上妝也會很貼。曬傷、曬後敷也會很有感。一生推！）

＊LA MER - 緊緻妍塑肩頸精華霜
（這算是真的有額外預算的人再來考慮，不然你拿你本來在擦的面霜擦到脖子就好了。這款頸霜是不錯～因為孕期人家說很容易長脖紋，但除了我天生的那三條之外，就沒有再多長了。他的質地滿妙的，所以建議靠櫃試試看，我是覺得滿不錯的產品）

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然後這支影片是在七夕那天拍的，所以我還沒生，我就是現在9月又換了保養品，可是因為這支影片拍攝時我還沒用，所以我這邊簡單打出清單，我在我的社群也已經有分享了，詳細可以再去看我的社群介紹
＊迪奧 逆時能量奇肌水
＊迪奧 逆時能量緊緻眼霜
＊迪奧 逆時能量精華 - 超能量年輕精華
＊迪奧 逆時能量奇肌霜

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FTC: 這支影片不是合作影片。
This is not a sponsor video .

岑老先生以五仁伴上半生，姪子承其念默默耕耘。 若稱苦瓜為半生瓜，那五仁月餅就是半生月餅了。年少不懂，嗤之以鼻，閱歷加深，才識甘香。當冰皮、奶黃、榴槤月當道。

位於皇后大道西的老餅家，仍舊只做傳統月餅，其中五仁果子月，更是台柱，用足欖仁、杏仁、核桃、瓜子、芝麻， 堅持人手製作，吃起來，口感複雜，有軟有硬，味道細膩，連甘帶甜，直如半世人生， 順逆相纏，甜苦交錯，形成百般滋味，點滴在心頭。 西環，屬舊社區。所謂的舊，不限於建築外觀，更指內涵。不少傳統老店，動輒半世紀歷史，老味盎然。 皇后大道西這家老舊中式餅店，每逢立秋過後，總見水洩不通。 「一個豆沙燒餅唔該！」「兩件桂花（糕）兩件芝麻（糕）。」「五仁月點賣？」

餅店名叫卓越，每年臨近中秋，都在忙個不停做月餅。門外餅櫃，除了各式唐餅、南瓜燒餅、缽仔糕、豆沙酥餅外， 早已騰出一半空間放售月餅，五仁、金腿、豆沙、豆蓉、蓮蓉蛋黃，盡是傳統款式，每款數量不多，都是即做即賣，確保新鮮熱辣。月餅都在舖後工場做，兩旁各有一張工作枱，工具和材料放得井然有序，乾淨企理。工作枱前，只見一個人，穿汗衣、低着頭、全神貫注地工作， 將一個又一個的圓粉糰壓進模中，用力敲打，啪一聲，敲出一個餅印清晰分明的月餅來。

他是老闆岑俊傑，卓越由他叔叔岑兆卓於四十多年前創立，最初在土瓜灣，後來搬至西環，兩叔姪拍住上製餅，六七年前，年約七旬的岑兆卓打算退下火線，由於兩名女兒無意接手，餅店續交阿傑打理。

入行前，阿傑只是普通打工仔，在地盤做測量工作。直至2003年沙士來襲，面臨失業，徬徨之際，叔叔跟他說餅店師傅想辭職不幹，叫他回去幫手，「咁我又無工開，咪試吓囉。」就這樣，放下測量尺，拿起麵粉棒，由低做起，成了餅店學徒。

十幾年過去，學徒變成老闆，身份變了，責任大了。雖然阿叔最初經常落店助陣，但阿傑直言壓力好大，不信自己有能力傳承，又怕不能達到阿叔要求。可是每當想到，如果不接手，餅店就結束，便捨不得，硬着頭皮撐下去。繼承了餅店，也繼承了傳統，每年堅持手做月餅，未曾間斷，因為單靠機器做不到最佳口感，惟有人手才能達到要求。月餅一盤接一盤出爐，要數最受歡迎的，定是招牌五仁月。

五仁月製作工序繁複耗時，加上口味複雜不及蓮蓉討好，這年代沒太多人懂欣賞，市面也較少有。但阿傑自知小店，做蓮蓉月不夠大品牌鬥，倒不如專心做自己最耍家的五仁月，期望殺出一條血路。

$500斤欖仁做餅

他也真的跟足傳統做，五仁包括欖仁、杏仁、核桃、瓜子及芝麻，只挑最高質素。欖仁最貴，只買西山出產，質量最好，今年約$500一斤，每手月餅就得用上四五斤。百物騰貴，不少餅家或會選擇降低用料質素和份量以節省成本，阿傑卻不這樣做，因他深信客人食得出，亦過不了自己那關，只好實牙實齒幹下去。果仁要先放到焗爐烘香，核桃焗完更要以人手把外衣捽走，以免苦澀味影響成品。只是市場有去衣核桃供應，何不使用呢？「去咗衣嗰啲食落去就無咁重嘅核桃味，所以到最後都係唔用，自己辛苦啲啦，嘥啲時間啦！」

除了果仁，金華火腿更是麻煩，斬件後去走肥肉，蒸約一小時至軟身。待腿肉稍涼，再把肉塊拆絲，放機器中打成肉鬆才能使用，如此工序，又花大半小時。「始終金華火腿有個硬度，畀啲老人家食，食落去好似食咗支牙籤咁，打成肉鬆食落鬆軟啲。」他續解釋。還有冰肉，即肥豬肉，份量少卻效果大，加了便如畫龍點睛。「加咗令個餅潤啲、好食啲。」但處理冰肉，又是工夫，切粒加入酒和糖醃過夜，才可辟走臊味。他又下桔餅，要先搣成小顆粒才可用；檸檬葉又要切成碎，樣樣都是工夫竇。

材料備好，好戲才來，要把大盤散收收的材料黏合，得落糕粉，即熟糯米粉。而開糕粉必需用水，此舉最考師傅功夫。糕粉非常吸水，粉落太少，餡硬如磚；粉落太多，又不成形。阿傑笑指老師傅最怕這個工序，「做到叫救命㗎！」阿傑邊說邊從工作枱拿起一盤糕粉，慢慢撒在材料上，再加水，加點麻油、糖、玫瑰露，着手搓捏。只見他一聲不吭，專注的搓呀搓，力度時重時輕，從容自若，手法純熟，就如當年阿叔一樣有氣勢有功架。不消一會，餡料搓成小球，棒球般大小，非常足秤。餡料做好，開始做皮，糖漿加麵粉搓勻即成。糖漿也是自家製，用砂糖慢火煮稠，得花三四小時，要有耐性睇火，否則煮過頭變硬，不能搓捏。煮好的糖漿攤涼至少一整日，絕不可以沾到水，不然會「返砂」，即糖又凝結回砂粒狀。

堅持人手打月餅

月餅皮搓好再分成小球，包好餡料就可以入模。一按一壓，用力在枱邊敲兩敲，月餅就輕易的敲出來了。過程看似輕鬆，但其實壓模時力度要得宜，用死力會塞實餅模，不易敲出。敲打也如是，太用力會打鬆月餅結構，太細力又敲不出來，好考技術。月餅旺季，日打數百個，阿傑笑指年年打到手肘痛。一個一個倒模的月餅，放上鐵盤，餅與餅之間留合宜空間，月餅才能平均受熱，入爐前再髹上兩層蛋液，以添焦色。烘餅仍用舊式電焗爐，三層分為三段火力，焗月餅還得搬爐，先用大火焗出皮色，再搬到中火層慢烤。有別於現代化的焗爐，校好時間就會熄火，阿傑需要不時觀察爐內月餅的變化，一切全憑經驗。

約四十分鐘後，月餅終於出爐，餅香四溢，令人垂涎。卓越的月餅，色澤均勻，表皮偏褐色，側皮呈金黃。顏色明顯比起電視廣告上見到的深兩度，以致不少客人認為是焗燶了。原來這顏色為最好，太淺色的其實未焗透。「一個月餅好唔好食，最基本要求，睇個餅夠唔夠熟。」要判斷熟透與否，要看側皮是否帶青，淺黃色都不合格。餅焗不透，除了影響口感，裏頭仍有水分，自然就容易發霉。就連食月餅都有學問，建議最好「涼一晚冷氣」，讓內餡回油，口感更潤。

五仁月怎樣為之好食，未必人人都有相同答案。坊間的五仁月，總是硬邦邦，味道偏鹹，又或是果仁太少，口感層次不夠。但切開卓越的五仁月餅，只見餅皮透薄，餡料分佈平均。吃來潤而不膩，夾雜香脆果仁，軟硬適中。細嚼慢嚥，滲出橘子般的清甜，又有絲絲金腿鹹香，味道均衡，層次分明。有質量，自然有客人支持，難怪餅櫃的五仁月賣得特別快。真材實料，每年一到中秋，就吸引不少老街坊前來捧場。不過他們總在尋找岑兆卓的身影，求個「質素保證」。阿傑形容阿叔是店鋪「吉祥物」，只要阿叔出現，客人就認為月餅質素一定最好。

口硬心軟叔姪情

曾經有客人向阿叔投訴，指姪兒接手後，月餅味道變差了。阿叔總替姪兒護航，「佢咪話，『唓！呢幾年你食嘅餅咪又係佢（阿傑）整嘅！』」對客人評價，阿傑往往一笑置之，並不會放在心上，認為只需用心、盡力做好自己就夠。直到近兩三年，都再沒有聽到類似說話了。其實岑兆卓平日較少現身，但卻非常緊張中秋，最重視月餅出品，每年此刻都會落店幫手。惟都只是輔助，畢竟年紀已長，不能操勞。阿傑一貫幽默，指阿叔現時已成為一位好學不倦的「學生」，每日都要留意着股市狀況，通常收市才看到他。語音未落，門外有位老人站在餅櫃前，正凝視着那堆月餅——原來阿叔剛「下課」，回到店舖巡視業務。頭髮花白、身形瘦削的岑兆卓，甫進店就直奔餅房。仔細檢查工作枱上剛出爐的月餅，五分鐘過去，仍一言不發，阿傑慢慢走到他身旁，隨即揚聲挑剔，「呢件髹得唔夠蛋漿啦，睇吓啲字！」及後又着阿傑一同走到焗爐，繼續指點。工作上，即使是兩叔姪都無面畀。岑兆卓對阿傑更是嚴苛，諸多挑剔，沒半句讚賞，有時又嫌姪兒手腳慢，「佢就他他條條（做餅），以我咁嘅年紀，舊年我嚟幫佢開工，我快過佢好多！」

愛之深，責之切。阿傑心底裏其實毫不介意，「長輩啊嘛，咪留返啲空間畀佢?囉！」年少時期父親離世，阿傑早已當阿叔是「半個老竇」，對他敬而重之。 男人老狗嘛，都是口硬心軟。儘管在百般刁難，但看着阿傑做的餅，岑兆卓面上不時流露着笑容，堅定地說：「我哋呢個（五仁月）夠膽去打擂台㗎！」言談間就知道他對姪兒的出品絕對有信心。阿叔將畢生心血交託於手，阿傑當然不敢做壞招牌，「始終間舖係阿叔開，我點都有個責任維持住，真係唔想喺我手衰。」他自言稱不上大師傅，沒有阿叔十成功力，「始終我阿叔都累積咗咁多年經驗，如果你話做嗰十幾年就可以Cover咗佢，我就覺得，我有啲自大囉！青出於藍，我應該未去到呢個境界」，謙虛的他總在自嘲，「學到呢門手藝呢，就係對於一個以前讀書唔得嘅人，總算攞番啲技能喺身，唔使話將來靠乜搵食啦，呢樣真係要多謝阿叔嘅！」岑俊傑自知做唐餅不能發大財，已是夕陽行業，可自己不是搵錢至上的人，縱使前路難行，只要仍有能力，他都堅持守住招牌，保住阿叔的心血。

夕陽西下，他繼續走進餅房默默打拼，把僅有的傳統味道，傳承下去。

撰文：張芷澄
攝影：謝致中

卓越食品餅店
地址：西環皇后大道西183號地下
電話：2540 0858
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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜