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收益還是有賺

＃逢甲　＃商圈　＃小套房

話說六月時才有個偽財經大媽宣稱從台灣百貨公司餐廳看出景氣大好。

當時我還寫了篇文章指出這種水準的觀察力真讓人汗顏，更讓人看低商周水準。（«財經記者的誤導與正確邊際分析» https://wp.me/p9ffS3-CM）

更甭提這位偽財經大媽針對中美貿易戰有諸多笑掉人大牙的愚蠢論點。

蘋果日報針對台灣四大夜市的租金衰退系列報導，恰恰打臉這位偽財經大媽。

一者，台灣夜市氾濫與同質性太高，邊際生產力下降是可以預期。二者，網路零售的興起對夜市產生強大競爭，造成夜市普遍性租值降低也是情理之中。

但去年底以來，主要夜市空攤比例增加、招租時間延長以及夾娃娃機佔據夜市主要攤位或店面的現象，本身就彰顯土地租值的下降。

而我在«Indicators of the US home sales»一文（https://wp.me/p9ffS3-DT）中說過：「Because it takes much higher transaction costs and longer time of the home markets than of the stock markets, the former one is a better measure of the health of an economy. Firmly optimistic outlooks are highly required for people to decide to buy a house. If a stock market goes well, we are not that sure about the true economic progress. Nonetheless, as the real estate market performs well, we are more confident in the real economic progress. This is why the liar 蔡英文Tsai Ing-wen and the aged self-claimed expert are both wrong. The index of a stock market is NOT a sufficient indicator of the economic progress. Not even close.」

相較於偽財經大媽與蔡英文錯誤地拿股市指數這種錯誤的指數出來說嘴景氣大好，其實房地產的租值變化會是一個更有參考性的指標。從國泰房地產指數來看，如今台灣全國平均房價僅有2014年高點的85%，且今年第一季還下跌2.5%左右，加上前述夜市地產價格與招租時間變化，我們實在很難說出「台灣景氣大好」如此昧於事實的蠢論。

當然，我也提過「...there is a very small chance for the foreign buyers to swift orders to Taiwanese firms due to the inability to immediately mass production. If the US economy plunges, there will be no chance of the dreamed purchases. 」

以為中國被貿易制裁，國際採購就會轉單台灣也是對工業現實無知到可笑的言論。殊不知台灣主要大量生產早已外移，即便有單，短時間內台灣也生產不出來，何來「移單景氣」可供享用？更別說貿易戰真的擴大之下，美國自身受傷嚴重到一個程度，景氣將會反轉。

當然，這位大媽近日沈醉在「政變」故事中不可自拔，而我相信商周體系訓練出來的記者大概也會禀持一貫的「從不驗證論點，只顧著迎合大眾」行為模式，無視自己被打臉而繼續自稱自己是多領域專家吧 XD

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〖《蘋果》調查 4大夜市 空攤化 月租4萬砍剩1萬 等嘸人〗https://tw.news.appledaily.com/headline/…/20180731/38084727/

quote:"蘋果》走訪5大觀光夜市，包含台北士林夜市、台中逢甲夜市、台南花園夜市、高雄六合夜市及花蓮東大門夜市，除東大門無明顯變化，其他4大夜市的店租或空置狀況皆呈衰退。 "

"士林夜市即使在2008年金融海嘯時期，攤位仍一位難求，近期卻出現零星店面空置，「有多家娃娃機店家進駐又退出，顯見商圈不穩定，民眾實質消費力不高。」
市場人士分析，士林夜市過去主幹道店面租金報酬率最高5%，但目前有行無市，待租期拉長、投報率最低降至2~3%，過往榮景不再。
台中逢甲夜市主幹道店面可見零星空租，巷弄內卻有連續3~4間空租店面待租售。業者形容，3~5年前想租除先排隊候補，還得付20~40萬元不等的頂讓金，現在大多不用頂讓金，且待租時間明顯拉長，「是以前不可能發生的事。」"

〖逢甲夜市最明顯 周五傍晚人氣零落〗
https://tw.news.appledaily.com/headline/…/20180731/38084748/

〖攤商吐苦水「以前陸客狂掃貨」〗
https://tw.news.appledaily.com/headline/…/20180731/38084750/
quote:"花蓮東大門夜市福町夜市主委林文松則直言，最近陸客來台人數少了，加上年金改革，國旅出遊人數也減少，夜市的生意及人潮因此減少，1個月垃圾量從8、9公噸，到現在只剩6、7公噸，從垃圾量就可看出消費能力的消長。
綜合報導"

Crown Castle(代號CCI)是美國最大的基地台出租業者，出租基地台是很不錯的生意，因為電信商簽約往往簽10年以上，每年還可以調漲2%~4%租金，這些電信商也不太會隨意解約，因為數據傳輸穩定的重要性遠大於解約所能節省的成本。

另外出租基地台也是寡占市場，全美國大約12萬座基地台中，Crown Castle擁有4萬座基地台，American Tower(代號AMT)擁有3萬9000座基地台，SBA Communications(代號SBAC)擁有1萬5000座基地台，前3家業者就占據78%市場份額。

這3家業者過去5年漲幅都狂電大盤，漲最少的AMT漲幅"僅"95%，年化報酬率14.29%，漲次少的CCI，漲幅118%，年化報酬率16.87%，漲最多的SBAC，漲幅達156%，年化報酬率高達20.68%!!

130526台視 台北忠孝商圈 每坪租金破3萬稱冠
影片網址→http://youtu.be/P3acThfnBk4

感謝記者楷元的採訪，為什麼買比租划算呢？因為......租金80萬/月=960萬/年投報率3%=3億2000萬投報率2%=4億8000萬(一般投資客進場買台北市的店面，至少希望獲得的報酬率)

我們再以25.25坪，單價1000萬來計算，(新聞報導都說那一帶店面一坪都破千萬)等於2億5250萬，換算投報率=3.8%

結論1.黃金地段(房子增值速度快，保值抗跌)2.高投報率(付房貸約莫2%還有剩餘零用錢，養房輕鬆無負擔)3.所以........買比租更划算，假設你有那麼多現金的話。

以下是新聞報導......↓

記者 黃楷元：從台北忠孝敦化站出來，這一帶是全台灣店面最貴的地方，假設你一個月薪水是3萬元，告訴你，你很可能一坪都租不起。

用寸土寸金來形容台北市忠孝東路四段一點不為過，附近有捷運站，交通便利，而在統領、明曜百貨、微風忠孝館三大包圍下，這個地點就出現了全台的店王，月租金每坪高達31679元。

整間店王月租金80萬元，以租金占營業額最多1/4計算，每個月營業額得衝破300萬左右，也就是每天得賣到10萬元的衣服。

台中的店王則出現在大墩商圈，月租金每坪接近1.3萬，高雄的裕誠路則是因為有捷運巨蛋站還有瑞豐夜市加持，每坪也衝破一萬。租金高的嚇嚇叫，但房產專家建議，如果口袋深，買比租更划算！

房仲業者 陳泰源 表示：收這1個月80萬的房租，繳完房貸之後還有剩，還有零用錢。

不過這樣的金額也不是小本生意負擔得起，這些店王的投資報酬率都還有增值的空間，有興趣的投資客，或許可以多觀察一陣子，再下手。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63660503

120405華視置產大不同北愛豪宅南好店面
影片網址→http://youtu.be/3am0ZhU94dQ

感謝記者燕旻的報導，最近我爸爸原本打算去台中置產買房，我們總是鎖定小豪宅，不過，自從看了這一則新聞報導後，加上最近知名房產名人「田大權」也在節目中談到，高雄買店面、台中買商辦、台北買新房子，這樣的概念，起初我也還不是很理解。

後來我也打電話給高雄的加盟店的朋友。我問他們最貴的地段、豪宅在哪裡？他們回答：在美術館附近。我說：意思就是，如果我買最貴的高雄美術館附近的房子，房租只要便宜一點給人家，是不是就很好租出去呢？對方回答：並沒有，還是很難租。

我電話中當場停頓了好幾秒......不曉得這是中南部人口紅利太少的關係，還是在地文化不同？這位同行還真老實，果然中南部目前如果從投資理財角度，「住宅」似乎還不是進場的好時機。

以下是新聞報導......↓

2012/04/05 18:58 綜合報導　　地區：台北市報導

要置產投資，買房好還是買店面好呢？根據房仲網路調查，南北置產，南部人因為普遍存有「店留子孫」的觀念，因此喜歡投資店面；而北部人則把眼光放在投資住宅上。到底為什麼呢？南北大不同大帶你來了解。

來到高雄坐上車，帶你逛店面。這間三角窗店面不錯不錯，買；另外這邊一整排店面，看中了也能買。在南部，買房子習慣從金店面下手，尤其最愛這種一整棟透天厝，樓下做生意，樓上自己住。

但怎麼這麼凱呢？以先崛起的五甲地區，金店面一坪20到25萬；最夯的新崛江一坪40到50萬算頂級，買來投資收租，報酬率都有3%以上。比起純買房又租不掉，有錢當然拿去買店面；加上南部老一輩存有「店留子孫」的觀念，當個店面包租公，等於天天收租賺錢，成了首選。

來到台北東區店面，這一整排可是喊價喊到一坪400萬起跳。真的買不起，便宜一點的大直店面一坪245萬，開價1億元；每個月可以租15萬，這投資報酬率也只有1.8%，跟南部3%以上根本不能比。資金不夠厚，當然只能從買房下手，短期穩收租金，長期坐享增值效益，誰不想當個店面包租公？但北部的朋友想買還真的買不起。

新聞網址→http://news.cts.com.tw/cts/money/201204/201204050974118.html

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48740694