【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,141123東森 內湖純住擬變住商混合 居民憂生活品質降 影片網址→http://youtu.be/C-LOtE9nnh4 感謝記者 李彥穎 黃俊元 的採訪:十年前的內湖,與十年後現在的內湖,真的不一樣了,會有考慮變更地目也是很正常的。只是對於內湖在地居民,特別是捷運文湖線開通前就已經落腳在內湖的...
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郭昭巖呼籲柯市府善用 #TOD大眾運輸導向發展 概念
掌握 #萬大捷運線 #市場改建 和 #南機場公辦都更 契機
透過 #土地使用分區調整 加速萬華都更速度經濟發展
台北市議員郭昭巖於108年11月4日市議會總質詢時向柯市長提出質詢,雖然柯市府之前錯過10多年才一次的都市計畫通盤檢討,就萬大捷運線沿線部分區域作土地使用分區調整,以促老舊社區更新發展的絕佳機會。今當亡羊補牢,善用大眾運輸導向發展(TOD)理念,掌握幾十年才有的萬大捷運線和漁果菜市場改建及南機場公辦都的絕佳契機,再次將位於LG03(#廈安站)旁的南機場二期(#忠恕社區)土地使用分區整合為商三之一,以順利推動南機場二期的改建。而就鄰近LG04(#加蚋站)的漁果市場對面區域調整為商業區,以便活絡地方商機,讓北萬華西門町及中萬華商圈繁榮景景也能延伸到南萬華南萬華。此番質詢分析也獲柯市長認同並交辦都發局作相關瞭解與推動。
郭議員指出,她和柯市長皆在106年南機場二期大火當日時到現場關心勘查,郭議員更在當年議會質詢中提出要求,其中之一便是要市府於此辦理10場 #都更說明會 以加強社區居民對都更的概念和認同。10場都更下來雖然喚起居民對老舊建物公安問題的重視也加強都更意願,但仍推動緩慢。在里長指出推動困難的關鍵點在於同一社區內卻有住三和住三之一兩種不同使用分區劃定,以致住戶在改建條件不同之下無法達成共識都更而破局。郭昭巖表示,有鑒於此,除了里長多次在之前都市計畫通盤檢討政策下的地方說明會和市長有約會議上皆提出將土地使用分區座整合始能順利推動都更,也曾於議會多次質詢,遺憾的市府卻漠視民意與地方發展需求而否決。
郭昭巖議員表示,市府除應善用 #TOD 大眾運輸導向發展理念,就捷運線沿線上的南機場二期的土地使用分區作檢討,何況其旁市府不也正標榜要極力推動南機場公辦都更嗎?就應趁此機會將土地用分區做整合。否則即使市府後來於此召開10場都更說明會,大家也意識到改建必要性,即便這裡位於TOD的核心區容獎是30%,改建意願還是很低,也因此里長認為只有能將土地使用分區住三和住三之一做整合,南機場二期才能順利推動改建。故郭昭巖議員要求柯市長重視弱勢社區公共環境設施不善及居住安全問題責成都發局作相關檢討,已加速老舊社區都市更新與居住正義維護。
而就萬大捷運線沿線上,漁果菜市場對面富民路上的部份區域因過去土地使用強度不強,加上萬大捷運線LG04院設站居民反對於此設站,不得已知下該站只好往前挪移至玫瑰堂所在地。早在去年當地近30多位里長向郭議員聯名陳情,希望漁果菜市場旁也有捷運出口,同時土地使用分區能變更為商業區以促地方繁榮發展,郭議員便已先要求市府未來於此要加強捷運和公車接駁功能外,更要求市府於此設置可敲除式連續壁以配合漁果菜市場改建工程進行打通,也要求市府在都市計畫通盤檢討之際將此處變更商業區,可惜捷運局回應由此處連接到新的LG04站出口前還是需經過原先抗議設站區民的用地,只能先保留可敲除式連續壁再伺未來施工工法再進步實時串聯和打通。
郭昭巖議員認為,就北萬華西門町及中萬華龍山寺周邊的繁華始終未能延伸到南萬華,如果市府能善捷運線大眾運輸導向發展的概念,加上果市場也將改建成現代化觀光傳統市場,如能將此區域改成商業處,必有非常大的帶動發展的成效,否則這裏因離捷運站較遠,TOD容獎只有15%,實在無法將北華和中萬華的繁榮延伸到南萬華。都發局長黃景茂答詢,此處土地使用分區為住宅區,未來朝著改為容積獎勵不變,但可增加營業項目的「#商特區」來研議。郭昭巖也提醒柯文哲市長善用此機會加速當地更新發展與繁榮機會,否則一旦錯過就難了,柯市長雙手抱胸頻頻點頭表示認同。而南機場土地使用分區整合問題,雖然市府官員一度以「已成立 #都更工作站」來推諉,但在郭議員強力要求下也允諾要仔細檢討。
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台北市議員郭昭巖於108年11月4日市議會總質詢時向柯市長提出質詢,雖然柯市府之前錯過10多年才一次的都市計畫通盤檢討,就萬大捷運線沿線部分區域作土地使用分區調整,以促老舊社區更新發展的絕佳機會。今當亡羊補牢,善用大眾運輸導向發展(TOD)理念,掌握幾十年才有的萬大捷運線和漁果菜市場改建及南機場公辦都的絕佳契機,再次將位於LG03(#廈安站)旁的南機場二期(#忠恕社區)土地使用分區整合為商三之一,以順利推動南機場二期的改建。而就鄰近LG04(#加蚋站)的漁果市場對面區域調整為商業區,以便活絡地方商機,讓北萬華西門町及中萬華商圈繁榮景景也能延伸到南萬華南萬華。此番質詢分析也獲柯市長認同並交辦都發局作相關瞭解與推動。
郭議員指出,她和柯市長皆在106年南機場二期大火當日時到現場關心勘查,郭議員更在當年議會質詢中提出要求,其中之一便是要市府於此辦理10場 #都更說明會 以加強社區居民對都更的概念和認同。10場都更下來雖然喚起居民對老舊建物公安問題的重視也加強都更意願,但仍推動緩慢。在里長指出推動困難的關鍵點在於同一社區內卻有住三和住三之一兩種不同使用分區劃定,以致住戶在改建條件不同之下無法達成共識都更而破局。郭昭巖表示,有鑒於此,除了里長多次在之前都市計畫通盤檢討政策下的地方說明會和市長有約會議上皆提出將土地使用分區座整合始能順利推動都更,也曾於議會多次質詢,遺憾的市府卻漠視民意與地方發展需求而否決。
郭昭巖議員表示,市府除應善用 #TOD 大眾運輸導向發展理念,就捷運線沿線上的南機場二期的土地使用分區作檢討,何況其旁市府不也正標榜要極力推動南機場公辦都更嗎?就應趁此機會將土地用分區做整合。否則即使市府後來於此召開10場都更說明會,大家也意識到改建必要性,即便這裡位於TOD的核心區容獎是30%,改建意願還是很低,也因此里長認為只有能將土地使用分區住三和住三之一做整合,南機場二期才能順利推動改建。故郭昭巖議員要求柯市長重視弱勢社區公共環境設施不善及居住安全問題責成都發局作相關檢討,已加速老舊社區都市更新與居住正義維護。
而就萬大捷運線沿線上,漁果菜市場對面富民路上的部份區域因過去土地使用強度不強,加上萬大捷運線LG04院設站居民反對於此設站,不得已知下該站只好往前挪移至玫瑰堂所在地。早在去年當地近30多位里長向郭議員聯名陳情,希望漁果菜市場旁也有捷運出口,同時土地使用分區能變更為商業區以促地方繁榮發展,郭議員便已先要求市府未來於此要加強捷運和公車接駁功能外,更要求市府於此設置可敲除式連續壁以配合漁果菜市場改建工程進行打通,也要求市府在都市計畫通盤檢討之際將此處變更商業區,可惜捷運局回應由此處連接到新的LG04站出口前還是需經過原先抗議設站區民的用地,只能先保留可敲除式連續壁再伺未來施工工法再進步實時串聯和打通。
郭昭巖議員認為,就北萬華西門町及中萬華龍山寺周邊的繁華始終未能延伸到南萬華,如果市府能善捷運線大眾運輸導向發展的概念,加上果市場也將改建成現代化觀光傳統市場,如能將此區域改成商業處,必有非常大的帶動發展的成效,否則這裏因離捷運站較遠,TOD容獎只有15%,實在無法將北華和中萬華的繁榮延伸到南萬華。都發局長黃景茂答詢,此處土地使用分區為住宅區,未來朝著改為容積獎勵不變,但可增加營業項目的「#商特區」來研議。郭昭巖也提醒柯文哲市長善用此機會加速當地更新發展與繁榮機會,否則一旦錯過就難了,柯市長雙手抱胸頻頻點頭表示認同。而南機場土地使用分區整合問題,雖然市府官員一度以「已成立 #都更工作站」來推諉,但在郭議員強力要求下也允諾要仔細檢討。
台北市住宅區變更商業區 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
141123東森 內湖純住擬變住商混合 居民憂生活品質降
影片網址→http://youtu.be/C-LOtE9nnh4
感謝記者 李彥穎 黃俊元 的採訪:十年前的內湖,與十年後現在的內湖,真的不一樣了,會有考慮變更地目也是很正常的。只是對於內湖在地居民,特別是捷運文湖線開通前就已經落腳在內湖的居民,多少會擔心,畢竟當出居住在內湖,就是因為內湖依山傍水、環境清幽,可是自從捷運文湖線開通後,菜市場、夜市、百貨公司日漸增加活絡,市府考慮變更地目,目地在於保留土地使用的彈性,當然潛在因素就是為了避免之前的「師大商圈」沒落的事情重演,希望商業行為與在地居民可以達到共生共榮。
對於房價而言,商業區土地相較於住宅區土地,可以換得建物坪數來得說,換言之,商業區土地比較有價值,建商當然高興,其中也包含一樓的店面,但是店面行情看漲帶來人潮錢潮,相反對於樓上住宅性質的居民而言則是憂慮了,畢竟人變多,出入人口複雜,環境也變了,店面與住宅的房價本來就是成反比,這確實是要好好思考的。
以下是新聞報導......↓
捷運列車從高架橋緩緩開過,兩旁邊都是住宅大樓,放眼望去高樓部分幾乎沒有廣告看板,因為內湖捷運沿線目前屬於純住宅用地,但是傳出台北市政府為了增加內湖捷運沿線站點的商業強度,打算變更附近地目為商用,引發居民反彈。......↓
早晨陽光灑下,居民倩意的牽著狗狗在大樓旁邊的公園散步,台北市寸土寸金,內湖憑著單純的純住品質吸引不少民眾置產,如今政府突然說要把住宅用地改為商業用地,等於眼前的這些單純的住宅大樓,未來很可能會進駐各種產業,尤其餐飲業更可能衍生衛生問題和瓦斯等安全問題。
房仲業者 陳泰源 表示:商業區的土地比住宅區的土地來得有價值多了,但是因此呢,會有利於捷運沿線第一排的店面,真的是大大加分,可是店面越好、人潮錢潮越多相反地樓上的住宅,居住品質就會影響。
房仲業者分析,北市府這樣的規劃,明顯為了預防內湖逐漸飽和的空間發生和師大夜市,住宅和商用戶搶空間的爭議重演,這樣的規劃對於一樓的商辦是利多,但原本高樓的住戶就是利空,房價還可能下跌,目前變更案還在市府審議,短期內恐怕還得面臨內湖居民的抗議聲浪。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82610446
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