【不希望社宅都住窮人? 柯市長不是失言而是政策錯誤】
文:李雨蓁 Lí Ú-chin
台北市政府推出月租費高達4萬500元的明倫社會住宅,引發質疑,台北市長柯文哲受訪時表示「#不希望社宅都住窮人」,針對明倫社宅租金顯著較貴,則說「#不希望社宅變抽樂透」都一再引起爭議,並被拿來跟過去「社宅不能超過3萬」、「社宅租金2萬多有夠貴」等言論對比。對此,柯文哲當然認為自己被「黑柯產業鍊」斷章取義,表示要達成「混居、共榮、穩定房價」。
社宅的目標是「混居」沒錯,但柯文哲的了解是為「一個社區裡面一定要確保有收入高的人進來住,避免都是窮人」這樣正確嗎?
#先進國家如何達到混居?
我們要先了解,「混居」的目標,來自對失敗經驗的學習。二戰後許多歐美國家大量興建社會住宅,但採取當時流行的現代主義形式,興建整片的低建蔽率整齊劃一公寓,如美國的Pruitt-Igoe、荷蘭的Bijlmermeer等地,但住宅缺乏多樣性,無法吸引人們前來此地居住,受薪階級外流,空屋被犯罪集團佔領,反而深化各階層在社會和都市空間的隔離。
因此,後來各國都作出調整,以荷蘭來說,社會住宅平均分配在城市各區,與公共設施結合,也追求良好品質與設計,成為城市中吸引人的一環。這是「都市設計」上的混居,讓社會住宅散佈而非集中,城市精華區也會有社會住宅。
而在「建築設計上」,荷蘭則採「租賃與擁有混居」的「多樣性住宅」方案,如阿姆斯特丹新開發區規定開發者必須落實40%社會住宅、40%市場出租,20%市場出售之比率,社宅的補助由公部門給予。
紐約則透過有條件容積獎勵,是誘導建商把「社宅」加入到「豪宅」裡面換取容積,使得高級地段也會出現社會住宅。近年更修改為「強制包容性區域劃分」強迫豪宅開發商也要釋出社宅且不得歧視。
韓國則結合都市更新,明訂再開發(都市更新)事業政府核發的容積獎勵中,必須提供17%容積興建社會住宅,首爾市更提高至20%,並優先安置再開發前的弱勢住民。另外,則是鼓勵小基地更新,在成熟市區內加入單棟戶數少的社會住宅。
以上這些案例,都是讓弱勢有可能入住良好地段與社區,而不是把社宅抬價,確保「中產階級」也入住社宅來達到混居。
#柯文哲的政策理解哪裡有問題?
1. #搞錯混居意義
台灣近年的社宅政策,比起國宅或合宜宅時代,更趨向分散式、多區域的開發,也著重周邊交通服務可及性,已做到「混居」的第一步。而在入住資格方面,則是規定至少30%經濟與社會弱勢戶,剩餘至多70%仍可出租給所得未超過中位數的一般民眾。意思是,台北的社宅就算只規劃較小坪數,每戶收入不到158萬的準中產階級也可以申請社宅,不會有「都是窮人」的問題。
我們從台北其他三房社宅也有只要2萬多元的,以及柯文哲「不希望抽樂透」的說法,就知道北市府試圖「以價制量」,就是要讓出得起每個月4萬的家庭入住,而不是讓一群每個月只出得起2萬多的家庭抽籤,以便確保入住者是中產階級,強行達到市長理想中的「混居」。 混居的意義本來應該是「避免被貼弱勢住宅標籤」,包含良好的社區品質、較寬的申請範圍(0-158萬)等等,使社會住宅與一般住宅沒有區別,在人們心中沒有偏見與排擠,但柯文哲把混居狹隘的理解為「收入較高的人一定要有某個比率」,「本來就有可能有中產來租」還不夠,還要透過漲價確保這點,這是其政策第一個詭異之處。
2. #公共資源排擠相對低收入者
另外,歐美日韓都是透過「誘因」讓新開發區域或一般建案也加入社宅供應,讓「經濟窮人」也能入住良好地段,而不是刻意拉高社宅門檻,用4萬多的租金來過濾租戶。如果柯市長很堅持確保社區一定要有高收入者,那應該透過政策「恩威並施」讓北市建商提供一定戶數社宅(例如南鐵安置宅就是台南豪宅建商所蓋,安置戶和一般戶外觀一樣),而不是調高既有社宅租金排擠弱勢,這是第二個詭異之處。
3.#重新貼標籤
最後,社宅的意義,在於提供弱勢者居住權益,並結合公共設施服務,去除標籤化,讓他們在社會上有公平立足點,能享受城市發展的外溢效應。有一天,居住在這裡的弱勢居民,或許因為更好的環境、市區的資源,而更能有翻身的機會。雖然是「經濟窮」,但「發展潛力無窮」,這才是城市蓋社宅的意義。市長帶頭把住社宅的住民再貼上窮人標籤,甚至貼到收入不低但剛好抽中的青年頭上,這就完全失格了,這是柯市府第三個詭異之處。
過去北市府在林洲民局長許多人才負責下,致力提升社宅品質,這是值得肯定的。然而,當這些優秀人才紛紛離開,市長又對政策理解錯誤,那就可惜了原本利益良善的本意了。
當然,回到高雄,我們也希望主事者能重視社宅「#人窮但潛力無窮」之意義,興建更多社宅,透過軌道運輸、長照公托、創業基地等公共資源的結合,讓入住社宅的弱勢、青年族群更能過好日!
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,210124三立驚爆新聞線 紅了百年的西門町回不去了?驚現店面大逃殺? 三立原影→https://youtu.be/gHnpzpadLc0 去年12/8央行睽違10年祭4大限令打炒房,市場買氣稍見冷卻,即便年底適逢購屋旺季,民眾出現觀望交易量受到影響,12月全台房市交易量較11月略減3%。桃園掉最...
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台南豪宅建商 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
210124三立驚爆新聞線 紅了百年的西門町回不去了?驚現店面大逃殺?
三立原影→https://youtu.be/gHnpzpadLc0
去年12/8央行睽違10年祭4大限令打炒房,市場買氣稍見冷卻,即便年底適逢購屋旺季,民眾出現觀望交易量受到影響,12月全台房市交易量較11月略減3%。桃園掉最多量縮7%,新北新竹台中台南高雄,量縮4~5%,台北唯一房屋交易量增3%。
房市兩樣情:台中區域出現,中古屋房價下滑1~2成左右,房仲業者評估,近期央行打房,導致清水的中古屋價格有下修1~2成左右,買方大多是有地緣性或在地工作的客戶!但是台中豪宅交易強強滾,台中7期的豪宅超越7字頭新板特區,其中最高價一坪97.2萬元居冠,已接近百萬。
去年一到四月,公司閒到抓蚊子,五月開始大逆轉完全想不到,一路忙到現在做不完的案子開不完的會…台商朋友錢沒有地方投資,今年還會繼續買!日本來台灣設outlet,周邊房子都漲一波,第三間選在台南,還會帶動一波。
打房對有錢人或是科技新貴工程師沒差,有錢人因為錢多買來出租或放著也開心,竹科工程師因為自住需求擴展到南科,房市會持續上漲。
但是,這波資金熱潮到年底會緩解,疫情緩解後可以出國,台商資金會往其他國家投資,另外科技廠廠房陸續完工,營造工、料雙漲也會緩解,所以一般小資族等年底,千萬不要追高。
陳泰源:央行打房後,房市最新狀況?不上車觀望,車票恐更貴?
政府打炒房,只打到成交量,房價打不下來,利率超低、熱錢過多、股匯雙漲、可選擇的投資工具不多,加上政府並沒有祭出打房價的囤房稅,導致目前平均開價不跌小漲,但不像之前賣方開天價。買方方面,總價1千萬以內,像是新北林三淡,中南部地區,成交量熱。但是整體而言是有帶動成交量。
土城某個小建案,委託仲介,從建照核發下來之後開始預售,賣到房子蓋好,直到去年上半年,始終賣沒幾間,原本帶看100組僅成交1間,後來下半年房市整體買氣旺,加上年底打炒房政策實施,裡面都是首購族居多,買的人沒有一個是投資客。
回不去了?紅了百年 年賺千億…西門町驚見店面大逃殺?
西門町從1896開市至今人氣不墜,紅了超過120年的台灣第一商圈,占地不過20公頃連一個中正紀念堂都不到,每年吸引3500萬人朝聖、創造1000億元商機,幾乎是全台北市三十多家百貨的年營業額總和,也因此過去西門商圈精華地段都是一店難求。
目前有高達16間總價破億的店面在市場上求售,就連過去精華地段”只進不出”的房東都開始考慮出售。根據最新統計,西門商圈2020年12月的待租店面共有92間,不只比4月疫情最盛時多出22%,更較去年同期暴增48%
家傳三代老店面求售:店面傳到第三代,看壞西門商圈的景氣,說服其他家人降價出售
另外一對長年居住美國的老夫妻,搬回台灣生活後,收租受到疫情影響越收越少,決心出售
買房不變原則被顛覆,蛋黃區不是唯一考量,店面回不去了!”脫北者”也會越來越多!
店面回不去了,以前忠孝東路走九遍是沒地方去,現在大型mall或是outlet吃喝玩樂一次滿足,以及電商購物那麼方便…,店面真的回不去
內政部統計,台北市過去1年的總人數創23年來新低,因為台北房價居高不下,大量購屋者寧可「脫北」,轉往新北。
陳泰源:西門町熱的時候,一根柱子可收三份租金,朋友真實案例!
有房仲同業身兼投資客兩頭賺,在2014年開始投資西門町店面,只買總價5000萬以下的店面投資,總價太高就介紹別人買,賺服務費。名下至少六間店面,專挑騎樓可出租的寬小店面,寬店面可1切為2,騎樓兩柱子也能出租擺攤,柱子一日三市能收三份租金,一間店面可收8份租金,至少30萬。6間至少180萬,光收租金就可負擔房貸。盛況的時候很多房客希望能簽長約,但他不願意,只一年一約,連年調漲租金。結果疫情爆發,店面租不掉,賠售也沒人敢買,他的店面過去成交價一坪700-800萬,現在跌到1坪500萬元不到,只能租給夾娃娃機店或是臨時攤販,月租金收入從至少180萬現在降到不到80萬,還得跟朋友借錢周轉。
有土斯有財!地主"台幣淹到眉毛"…慘被盯上 地主變苦主?
台中建商爆料,這波地主賺最多!地主於2003年在台中買了一塊當時每坪25萬元的土地,結果放到去年底賣給某集團,單坪竟然飆漲至350萬元,若是面積以1000坪計算,就整整賺了30多億元。
知名麻油雞老闆,都更一坪換兩坪,再賺12億!知名的麻油雞老闆鄭董,都更改建他的林森北路起家厝,歷經15年終於完成,24名地主可以「一坪換兩坪+一車位」,社區分回的可售戶22戶,賣掉又可入袋12億。
地主變苦主?台中廖姓地主發現有陌生人對其聲請支付命令5億6仟萬,還假冒他的身份向郵差詐領法院通知書;警察查出胡姓幕後黑手熟悉法律程序,已經對20多名地主詐騙,聲請支付命令共計25億6仟萬元!胡嫌先偽造高額借據,再向法院聲請支付命令,再派手下戶政機關調取地主個資,並持假證件,向郵差冒領法院通知文書!若地主在法院審核支付命令程序中沒有提出異議,一夕之間地主變苦主。
2021炒房轉向,跟這波台股創新高有關?住宅轉向土地?台南轉到嘉義?地主今年繼續旺?
台股衝破一萬六,台商熱錢慢慢從台股撤退轉進買地、屯地,尤其是工業用地!東南亞像是越南人薪水2萬8, 台灣人只要2萬4,台商回台設廠還是有利可圖。
台商朋友最近積極跑到嘉義,一次看好幾個工業區,因為南科已經滿載,台積電下游廠商會外溢到周圍縣市,高雄沒水庫,嘉義有蘭潭等,所以嘉義今年會步上台南腳步。
陳泰源youtube→https://youtu.be/wtcLOz3VN_w
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120420年代油電雙漲建商趁勢喊買房抗通膨
影片網址→http://youtu.be/H5hrb9vZAlI
感謝記者薛宇珊的採訪,宇珊一下跑去大安區拍「勤美璞真」,一下又飆來大直找我,而且因為要連做2則新聞,時間不夠,不可能跑去政大找張教授,所以改電訪,總之宇珊整個下午就是跑來跑去,辛苦唷!
以下是新聞報導......↓
緊鄰大安森林公園,走出大門就是捷運站,這座位在台北市精華區的頂級豪宅,傳出頂樓戶以每坪304萬,共10億元天價成交,儘管建商低調否認,但數據顯示,光是3月份,總價8000萬以上的豪宅,每坪以漲破127萬。
房仲業者陳泰源表示:五月份要課徵「豪宅稅」,其實你課徵豪宅稅之後,大家會覺得這是政府認定的豪宅產品,所以有一些口袋深的投資客,他們就會買這類型的房地產做保值。
行情看漲的可不只豪宅,新建案房價跟著往上飆,和2011年同期相比,台北市和新北市漲幅將近4%,台中漲了5.5%,台南房價每坪多3萬,高雄每坪也要將近12萬,5都平均漲幅6%。
房仲業者陳泰源表示:幣值越來越薄的情況下,你買什麼其實都被通貨膨脹吃掉,所以現在會有個說法是「你買房地產是可以抗通膨的」。而買氣是有增加2~3成的。
就怕房價越飆越高,房市買氣回籠,又因為油電雙漲,外傳建商也打出建材要漲,趁機哄抬房價。
空派學者張金鶚表示:建材佔房價的大概只有2~3成,那鋼筋水泥佔整個營建成本裡面小部分比例,所以假如真的漲了5%(建材成本),房價頂多漲1%就了不起啦!
不想成為建商趁火打劫的對象,加上房價又高得嚇人,民眾想有個溫暖的殼,恐怕還是要多觀望再出手。
網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/49192689
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台南豪宅建商 在 請問台南有哪幾家比較優質的建商? - Mobile01 的推薦與評價
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台南豪宅建商 在 Re: [問題] 台南品質較好的建案- 看板Tainan 的推薦與評價
※ 引述《callling (柳成汁)》之銘言:
原文述刪
大家好
小弟工作在台南中小型建設公司的土開部門
手上剛好有一些建商小故事可以跟大家分享一下
事先聲明 沒有利害關係 就事實說一些狀況 公司案子也不是我賣 我是領薪水的
大部分內容提及的網路上都查的到訊息
105年2月6號美濃大地震 造成台南維冠大樓倒塌 115人因此喪命
地震過後 台南市政府有一項災害後危險建築物緊急評估
把建築物區分成紅黃標兩種 應該大家多多少少有點印象
但並非紅黃標就一定要拆 只是說其中有危害之虞 要限期改善
推文及回文中提到的建設公司 在歸仁文化街有一批透天跟華廈
在這次的評估中都被評成黃標或紅標...
有興趣可以去Google街景看一下 有一排中間四間拆掉的房子
把街景時間拉到2017年3月就會看到住戶的抗議布條跟補強裝置
鬼故事是 這排透天土地建物權利都是獨立的 都有地下室產權
這四戶受災戶不敢住之後 地下室卻跟旁邊華廈是連在一起的
旁邊同建商同時期的一批透天 已經全部拆掉重建了 可想地震一定有震壞東西
所以這些標的卻因為地下室完全沒辦法處理 建物拆掉之後也不能辦拆照
阿...就卡住了 應該後面都長這樣...不知道住戶有沒有領到應有的補償金
這批房子完工日期是民國82年 紅標的事情我個人覺得就運氣不好
這家建商後來也整併變成一個集團 後面的案子也沒聽到什麼重大缺失
c大回文提到的電梯事件...也算誇張 希望後續有處理好
(電梯未申請這個也是一種鬼故事...簡單來說不請電梯空間使照好過很多)
如果沒這批地震震歪沒震倒 這種建築物我猜滿街都是
921及0206大地震發生以前 建築技術規則很多漏洞可以鑽
風氣是這樣啦 大家也都這樣蓋
地震來了也有很多綜合因素 不是建物耐震高就一定沒事
國平九份子這種當初被說海埔地的 案子也是賣得嚇嚇叫
這就是為什麼買房子都建議買921以後的 尤其是中古 生命誠可貴
這樣應該算有台南點吧 希望大家都平安
另外借題一問 個人的小問題
我八年級中段還沒買房
大部分在台南長大應該家裡都是住透天吧
我們這年齡層有規劃買的預算應該都差不多 只能妥協買公寓
想問一下 台南的大家真的能接受小兩房喔?
室內12-14坪 只有一間廁所 客餐廚窩在一起那種
不會...有點...擠..嗎?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.184.47 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Tainan/M.1628046686.A.C5D.html
2房幾乎都只能夾在梯廳的對面
連請人來看風水都不用 什麼穿堂煞開門見灶一應俱全...
連我們在規劃都直搖頭
這些都是公示資訊 也的確都是發生的事實 我想我沒有什麼不實指控才對
遠雄那案的格局我真的驚為天人
佩服建築師空間運用的效益....太神奇了
是這樣 土壤液化現階段對買方來說應該算是顯學 大家都有概念才對
我相信在那兩重劃區蓋大樓的建商 全都是有頭有臉的大品牌
對於這些土壤力學跟結構的考量 建築師跟技師們一定也都多有探討
只能說開過幾次大樓的評估會議後我個人感覺是細項非常繁瑣而且牽涉很複雜
能做的評估規畫一定都有做才對 大建商不會想冒品牌商譽毀於一旦的風險
但我自己是不會買那裡啦...液化不說 賣壓比山重 好多投資...
高速公路也就是30分鐘的事情
不過生活機能的剛剛好 對每個人的定義都有點不同
真的遠一點的地方 同價位有很多規劃上更宜居的選擇 我自己也還在考量
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