"高點到了嗎?",三不五時就會被顧客詢問這個問題。
市場價格屢創新高,新建案開出區域新高價後,帶動中古屋上漲;而中古屋漲上來後,下一新建案更有理由開高價,就這樣一案拱一案。
50萬看久了,40萬就習慣了;
而60萬出現個幾次,50萬見怪不怪,40萬好像也不貴了。
與其去探討房價水位的合理性,倒不如去深究(2020至今)長達一年半的漲勢,其房價背後支撐的根本原因。這較能有助於讓我們判斷未來。
我認為,致使房價成長需符合以下條件:
1.買盤需求強烈
這應該不用太多提點,全台目前都處於"房源供不應求"的情況,也被外界俗稱"鎖籌碼"。
其中,我相信有不少比例是投資客的介入與操作,加速了房價的上漲。但一個巴掌拍不響,若不是市場買盤強勁,若不是買方願意買單,也不會有如今的局面。
2.購買力支撐
新竹買盤以園區客為主。基本上,只要園區業績仍好,新竹房價就會長存支撐力道。所以你買新竹的房子置產,某部分也是在賭園區的未來與前景。
但總價總是會有個負荷上限,所以我們會發現,現在建商在推新建案,雖然單價一直往上飆升,但坪數卻規劃越來越小,這是趨勢使然。但若想要買到一定的室內空間,以及購入條件好的房子的買方,把預算拉高則是必然。
3.市場氛圍
目前態勢底定,毫無疑問是"賣方市場"。
現在大概沒有買方會再像三年前一樣,說著:"實價登錄打X折出價",也不會再有買方說:"屋主成本高那是屋主的事,我只出我認為合理的價格"。
而局勢一旦確立,就很難翻轉。很難翻轉,這句話並不是指說:"以後完全不會翻轉"。房地產其實還是會有個景氣循環存在。
那什麼時候會氛圍會翻轉?就是當有黑天鵝降臨時(例如:政府突然改變稅制、或利息突然調漲、或全球經濟嚴重受創等),置產者認為買房子投資效益沒有很大時,氛圍就有可能轉變。
上一次台灣房地產較為低迷的時候,是約莫在2015~2017年的時候,那時正值房地合一稅剛上路的時期。投資人認為短期交易要被課那麼多稅、投資的話恐怕肉不多,想把資金抽回,拿去配置在其他的投資項目。當屋主們都有這樣的想法時,釋出量一多,價格不穩,買方便成為了相較受惠的一方。
而至於為什麼房地合一稅2.0的上路,不但沒有引起拋售潮、反而帶動房價上漲?我覺得很大的根本原因在於:大家已經經歷過一次了,已知該如何因應。而且現在市場熱錢太多,如果置產只是單純求個穩,那房地產自然會被很多人視為避風港。
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總結:
需求+購買力+氛圍=促使房價上漲的主因
未來會如何,我想這沒人會說得準。但從這幾項因素去評估風險,相信你自己會有答案。
同時也有64部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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「這裡是吳軍的《硅谷來信》第3季。這封信我們來介紹一位美國總統,就是美國的第30任總統卡爾文·柯立芝。有的人可能對他不太熟悉,讀完這封信之後,你也許會對這位低調的總統留下不一樣的印象。
如果要問美國最好的時代是什麼時候,美國人通常會給出兩個時間段:第一個時間段離我們比較近,就是克林頓當政時期。那時冷戰剛剛結束,又趕上互聯網產業起步,美國在政治、經濟和社會方方面面都進入了一個繁榮的時代。
第二個時期很多人就沒那麼熟悉了,就是史稱「柯立芝繁榮」的柯立芝當政時期。雖然距離我們比較遠,但從經濟指標來看,柯立芝繁榮甚至超過了克林頓時期,柯立芝這位總統的很多做法也成為了後世學習的樣板。這封信我們就來瞭解一下,柯立芝是如何締造了美國的第一個黃金時代。
柯立芝是一個怎樣的總統?
柯立芝最初其實是從副總統位置接任總統職位的。他原本是第29任總統沃倫·哈定的副總統,1920年和哈定一起在大選中獲得了壓倒性的勝利。但1923年哈定因為突發心臟病身亡,柯立芝就接任了總統之位。柯立芝做副總統時十分低調,他剛接任的時候,很多人覺得第二年就是新一屆大選了,柯立芝肯定會被選下去。結果柯立芝上台後一掃之前哈定內閣醜聞的陰霾,成功恢復了民眾對於政府的信任,在1924年大選中又取得了壓倒性的勝利。並且在接下來四年中開創了「柯立芝繁榮」的局面。
柯立芝並不貪戀權力,儘管他的支持率極高,但他仍然決定不再參加1928年大選。他說:「如果我再任職一個總統任期,就會在白宮待到1933年……十年,比任何一個當過總統的人都長——太長了!」離任後,他和妻子回到了老家北安普頓,開始寫作。根據傳記作家唐納德·麥考伊在《柯立芝傳》中的描寫,當時美國民眾希望柯立芝再乾一屆的熱情堪比當年輓留國父傑斐遜。
柯立芝治理國家的理念是怎麼樣的呢?我們不妨聽聽他自己是怎麼講的。成為總統之前,柯立芝曾經在馬薩諸塞州擔任州長,在就職演說中,他講了這樣一段話:
「馬薩諸塞州是一個整體,我們都是它的一分子。弱者的福祉和強者的福祉密不可分。如果勞工憔悴,工業也不會繁榮;製造業衰退,運輸業也不會興隆。任何單方的行動,都不足以提供普遍福祉。但也要記住,一個人的利益也是所有人的利益,忽視一個人就是對所有人的忽視。暫停一個人的股息,也意味著停掉另一個人的薪水。」
這段話是在什麼樣的背景下說出來的呢?當時美國工會運動蓬勃發展,很多人都認為資本家太富有了,應該限制他們的利益。瞭解了這一點你就能體會到,柯立芝其實是在強調每個人的合法利益都應該得到正當的保護。後世的歷史學家也認為,柯立芝是一位典型的秉持古典自由主義理念的總統。
為什麼柯立芝堅持保護有產者的利益?
柯立芝自己是這樣詮釋這一理念的。首先他講,美國人一直追求的自由,就是建立在尊重個人財產的前提之上。如果可以隨意剝奪一個人的財產,就相當於可以隨意剝奪他的權利和自由,這樣的做法必然會傷害社會的正義。
古典自由主義認為,享有自己的財產乃是人的天然權利。說到底,財產權和個人權利是一回事,一方遭到侵犯,另一方也難以苟全。就在柯立芝這番講話的20多年後,大西洋彼岸的歐洲,納粹政府開始剝奪公民的財產,社會的自由也就此喪失了。
第二,柯立芝強調,政府不能解脫人們的辛勞。柯立芝講,政府的作用是照顧社會中的弱者,比如殘障者等等;同時,政府也可以表彰那些傑出的人士。但是政府不是保姆,它的職責不是供養所有人的生活。人仍然需要自立,要能夠自己照顧自己,自己取得成就。弱者需要保護,但這並不意味著打擊強者。
第三,柯立芝講,應該讓每一個人都擁有平等的機會,也只有這樣,現在的弱者和窮人才有可能在未來變得富裕;如果要剝奪富人的財富,窮人也會失去富裕的機會。這很好理解,如果一個人變得富裕,財富就會被拿走,那麼人也就不會有動力追求富裕了。
歷史學家克勞德·費斯評論說:柯立芝體現了中產階級的精神與希望,他能解讀中產階級的期待,表達中產階級的意見。你可能會覺得柯立芝好像是站在富人一邊,其實只有尊重每個人的權利、包括富人的權利,人們才會有動力去奮鬥。如果個人失去了奮鬥的動力,社會也就失去了走向繁榮的驅動力。
在自由市場的作用下,社會經濟利益的分配是不可能完全平均的,如果要強行拉平,就像非要把生長速度不一樣的樹木剪成一樣高,違背了自然的屬性。財富從被創造出來,到惠及社會中的大多數人,總是有一個傳遞的過程。知識也是如此,人類發現了新知,總是從那些最前沿的研究機構和大學慢慢傳播到普通學校、再普及到中小學之中。
我們不會因為大學的知識密度比小學高,就廢除掉大學,把大學的研究資料平均分給一百所小學,因為這樣不會促進科研的進步。同樣的道理,柯立芝認為,應當保護那些通過奮鬥獲得了大規模財富的人和機構,因為這最終會有助於社會的整體繁榮。簡單來說,柯立芝主張通過社會總財富的增加來解決貧困問題,而不是平均主義。
柯立芝取得了怎樣的成就?
柯立芝的這一套想法是1913年他擔任麻省參議員的時候提出的,十年之後,他成為了美國總統,有機會將他的理念付諸實踐。那麼他的成績如何呢?
柯立芝剛上台時,美國剛剛結束一戰後的經濟危機,由於戰爭帶來的巨大開支,美國政府當時是債台高築,雖然比歐洲的情況還是略好一些。1923年夏天柯立芝上台之後,到1929年1月柯立芝離任,這期間美國工業生產總值增長了近一倍,佔到了當時全世界工業總產值的一半左右。同時,美國的技術革新、設備更新和企業生產管理的科學化,也使得它在全世界的競爭力迅速提升。
柯立芝保護有產者的理念並沒有造成社會的不平等,而是造就了大量的中產階級。當時美國的失業率只有3%~4%,是歷史最低點,美國失業率再次接近這個水平是疫情之前特朗普當政時期。柯立芝在任期間,中等家庭年均儲蓄額以每年8%的速度上漲。到他離任時,美國的汽車產量比一戰後漲了3倍,平均每五個家庭就擁有一輛汽車。1921年剛剛被推向市場的電冰箱,到了1929年已經成為了美國中產家庭中的常見電器。柯立芝自己也在演講中說,美國人民的生活達到了「此前人類歷史上罕見的幸福境界」。柯立芝繁榮的說法也由此而生。
另一方面,柯立芝的減稅政策並沒有產生財政赤字,而且由於削減不必要的政府開支,柯立芝當政期間第一次做到了使政府債務大幅減少。美國200多年的歷史上,只有兩個總統做到了這一點,另一個就是克林頓。這是怎麼做到的呢?說來簡單,雖然減稅了,但由於經濟繁榮,個人和企業收入的總量增加,因此稅收總額並沒有什麼減少。
柯立芝在經濟上成功還有一個重要的原因,就是重視科技的作用,發展新工業。柯立芝自己是一個農民的孩子,但是他從來不主張通過補貼的方式促進農業發展。一戰後美國國會通過了一個法案,叫做麥克納利-豪根農田救濟法案,就是由聯邦政府出面來購買農產品,幫助美國農民和歐洲農業競爭。柯立芝否決了這個法案,他講,農業也必須「立足於一個獨立的商業基礎之上」。相比之下,柯立芝更支持通過實現農業現代化來增加農民的收益。
有人評價柯立芝是一個「無為而治」的總統,其實柯立芝當然做了很多實事,包括大力支持美國民用航空業發展、推動航空基礎設施建設、推動技術革新等等。不過,也可以講柯立芝的政治理念和「無為而治」有相通之處,就是政府做的事情越少越好,相信社會自我發展的能力,相信商業社會和企業的效率。
類似地,在法律方面,柯立芝也認為「人無法制定法律,我們只能發現法律」。柯立芝講,社會中存在著一些有利於社會的習慣、規則和文化,立法機構的職責是去發現它們,將它們提煉成法律,而不是基於主觀意見閉門造車,制定不合民情的僵硬的法條。
另外,柯立芝重視法律的權威,警惕多數人的暴政。他講,政治運動不能代替法律,如果審判可以在法庭之外進行,法制也就壽終正寢了。今天互聯網上有一些所謂「鍵盤俠」的做法,就像是要在法庭之外進行審判,這就不符合法制社會的基本原則。
柯立芝的一句話讓我很有感觸。他說:「我們要廣泛地、堅定地、深刻地相信人民,相信人民渴望做正確之事……國家才會長存。」
小結
柯立芝於1929年卸任之後,美國發生了大蕭條事件,有的人就認為,是不是柯立芝的一些做法讓經濟過熱,導致了經濟危機的發生?這也是之前一種流行的觀點。不過上世紀80年代以後,學界發現導致大蕭條的原因非常多,結束大蕭條的原因也非常多,很難在柯立芝的政策和後來的危機之間建立直接的聯繫。同樣的道理,也很難把克林頓的政策和2001年的股災直接聯繫起來。
總的來講,柯立芝確實創造了一個美國歷史上屈指可數的黃金時期。他言行合一,用實踐向人們展示了保護個人財產和個人權利的重要性,降低稅率對刺激經濟的重要性,以及以技術發展驅動產業更新的重要性。」
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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中國的綠色經濟已經是勢在必行。這一次依然是延續了過去歷次的經濟結構改革的特點,都是頂層收割,底層買單。對於中國的傳統經濟和就業市場來說,這毫無疑問就是壓垮駱駝的最後一根稻草。就業大壞,形勢大好。各位自求多福。
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