#線上旅行團 #龍馬之旅 058
龍馬的「社中」,既然要做海上貿易,除了富商的資助以外,當然要有貨源,亦即做生意的對象。
這時,就是「哥拉巴」登場的時候了。
Thomas Blake Glover,按照台灣的慣例,應該翻成「湯瑪士‧B‧葛洛佛」,但由於日文發音グラバー,後來都被翻作「哥拉巴」;包括他的故居,日方正式譯名都是「哥拉巴園」,從善如流,那就哥拉巴吧。
以往的習慣,都說哥拉巴是「英國商人」,但他實際出身自蘇格蘭亞伯丁的弗雷澤堡(Fraserburgh),原本就是港町之子。
哥拉巴出道很早,21歲就來到上海加入怡和洋行,隨即聽聞長崎開港的消息,又一馬當先來到長崎,開設自己的商會(洋行),做為代理。我一向非常佩服,這般具有商業嗅覺、與冒險精神的人,可惜年輕時不是這塊料(苦笑)。
當龍馬來到長崎時(1865),哥拉巴早已在此立足五年多,從生絲和茶葉開始,後來又正好遇上了幕末的波瀾,幕府與各藩,無不想私下整軍經武;他賣船、賣砲、賣槍,當真是形勢大好。
光是看他建在「南山手居留地」山頂、眺望極好的宅邸,就知道當時哥拉巴在長崎的財富與地位。
如今的哥拉巴園,屬於「明治工業革命遺蹟」的一部分,名列世界文化遺產,更是造訪長崎的旅行團,必遊之景點。
有一次去,正好遇到歌詩達郵輪入港,停泊的位置,就在山下,大浦海岸通的「松枝國際港」。雖然已經填過海,但基本仍是一百多年前的港口位置,可見哥拉巴宅邸位置之優越。
哥拉巴本身形成了一種文化現象或象徵。園內有一座「三浦環」的銅像,是曾經唱紅《蝴蝶夫人》的聲樂家,似乎把劇情與歷史虛幻地結合,但其實與哥拉巴本人並無直接關係。
附帶一提,哥拉巴的夫人,是五代友厚介紹的。之後還會寫到此人。
哥拉巴園中,還有一座「自由亭」咖啡館,相信很多人來此,不會錯過品嚐招牌的「荷蘭冷萃咖啡」。
同時也有93部Youtube影片,追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔,也在其Youtube影片中提到,【智翔的議會質詢-社會局、法務局(9/24)】 #公共托育事項布建進度 在市長施政報告當天,智翔有提到桃園市0-2歲人口數大於台北市與高雄市,但托嬰中心數量卻不及,截至去年底候補代收托人數尚有1338人,且在桃園區、龜山區、蘆竹區的候補人數皆突破百人,量能不足的現況是事實。 但回到政策面,我們...
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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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仙人掌種子油是一種非常稀有的精油,它是由100%有機冷壓製造,由於榨取1公升油就要用上300萬粒種子,它的產量非常低。仙人掌種子油含有極為豐富的維他命E和大量必需脂肪酸,能有效防止自由基的侵害,特別適合乾燥、疲勞和成熟肌膚,深層滋養肌膚,減慢皮膚衰老,對於消除黑眼圈、皺紋、妊娠紋、疤痕效果特別顯著。
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合富輪位置 在 桃園市議員簡智翔 Youtube 的最佳解答
【智翔的議會質詢-社會局、法務局(9/24)】
#公共托育事項布建進度
在市長施政報告當天,智翔有提到桃園市0-2歲人口數大於台北市與高雄市,但托嬰中心數量卻不及,截至去年底候補代收托人數尚有1338人,且在桃園區、龜山區、蘆竹區的候補人數皆突破百人,量能不足的現況是事實。
但回到政策面,我們得先重新檢視「一區一公托」的進度,根據社會局的工作報告,公托家園尚有五處待建,若要達成局長所稱的一區一公托,則正在興建中的復興區公托家園在明年初開幕後便可完成。
儘管我們知道,「公托中心」與「公托家園」在收托的數量上還是有明顯的差距,但以先求有、各區都有公托設施的前提下,公托家園覓地較公托中心容易,經費、時間成本也較低。
#公共托育需求平衡
但接下來就是智翔想點出的問題,儘管在未來各區都有公托設施,但依現況來看,公托資源的分配是桃園馬上就得面對,且是緊鄰而來的重大挑戰。根據審計報告另一項指出,桃園市公托收托率約6.9%,但其中只有中壢、桃園、蘆竹高於平均,其餘十區未達平均,龍潭、大溪、復興則未達2%。
甚至今天局長有提到,觀音區新開幕的草心富林公托中心,是完全沒人候補的狀況,顯示城鄉差距十分明顯,人口密集區除了公共館舍難尋,還得等待諸如社宅完工後、公益設施回饋等,才有更多空間來辦理。
總括來說,考量各行政區的人口組成與需求,盤點每一個區域需要的公托設施為何,將資源優先投注於公托需求龐大的行政區,是智翔的建議,期待社會局未來的規劃。
#日照中心收托成效偏低
桃園市截至去年十月底,日照據點的收托比例僅69.4%,屬成效偏低,而運用戶籍資料畫出需求人口的熱區圖來比對可發現,八德、大溪、復興、龜山等區的據點明顯偏離需求人口,對此社會局有什麼改善的方式?
社會局長則回答,考量移動距離與方便性,未來日照中心會改以國中學區作為劃分,以桃園市內有59所國中為例,未來學區內至少要有一處日照中心,智翔只希望能讓日照設施更符合需求人口的位置,以學區來劃分確實有所依據,期望社會局多加努力,執行上若有困難我們再來討論如何改進。
#社會福利政策標準不一
根據審計報告指出,桃園市公益彩券的盈餘,原作為擴充社會福利功能、照顧弱勢民眾基本尊嚴的用途,卻被拿來補助許多財力充裕的宗親會、同鄉會、校友會、國際同濟會、青商會、扶輪社等社團,計有63案,且每案金額介於3~61萬不等,與社會福利政策的意旨相違。
針對這一題,審計部提出建議,請桃園市政府盡早研議修訂公益彩券盈餘的補助要點,將「社會服務優先補助」、「弱勢服務」、「參與對象應含弱勢族群」等要點納入其中。
既然今天社會局有答應改善,智翔也會持續盯緊修法的進度,希望讓公益彩券的本意有所發揮。
#預售屋定型化契約審查
最後則是一題過去質詢地政局的老問題,預售屋定型化契約的審查。
買房是人生大事,民眾在面對複雜的定型化契約以及與建商的糾紛過去質詢時提到許多,這邊不再贅述,智翔也了解,依目前桃園新建案的數量以及局處的人力,確實難以做到全面審查預售屋定型化契約。
之前智翔曾建議地政局,是否可以將審查定型化契約的業務,外包給民間的事務所,今天也將同一題,來詢問法務局對審查預售屋契約的立場為何,局長表示,將思考更有效率的方式,也期待能朝全面審查的方向進行。
智翔必須重申,以桃園市的新建案數量來看,若不改進相關措施,定型化契約的違規只會長年居高不下,買房民眾權益若一再受損,只會降低政府的威信、建商的形象與民眾在桃園置產的意願,有效的解方則有賴法務局同仁的努力了。
🎞完整質詢影片請看:
https://youtu.be/jaoy_qOTV0Q
🎞youtube頻道請搜尋:桃園市議員簡智翔
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材料
[卡士達餡]
蛋黃 3個/yolk 3pcs
細砂糖 65公克/castor sugar 65g
玉米粉 25公克/corn starch 25g
牛奶 300公克/milk 300g
[麵糊]
低筋麵粉 170公克/soft flour 170g
泡打粉 3公克/baking powder 3g
細砂糖 40公克/castor sugar 40g
蛋 2顆/egg 2pcs
牛奶 120公克/milk 120g
融化奶油 35公克/melted butter 35g
作法
1.蛋黃與細砂糖放入碗中,攪拌到沒有細小顆粒後,加入玉米粉,繼續拌到呈無顆粒狀備用。
2.牛奶用小火煮到鍋緣出現小泡泡後,倒進作法1的碗中,邊沖入邊攪拌均勻,再倒回原鍋,開小火輕輕攪拌到有點黏稠後關火。
3.利用鍋子的餘溫繼續攪拌到卡士達餡出現光澤與細小氣泡後,倒入盒中,隔冰塊急速冷卻即可。
4.低筋麵粉、泡打粉用濾網篩入碗內,再加入細砂糖、蛋、牛奶與融化奶油。以同一方向攪拌混合到無顆粒即可。
5.料理爐開中段火力,麵糊依序倒入後排三個烤模到凹槽一半的位置,用小木棒劃圓均勻推開。
6.等邊緣出現小氣泡時,將剩餘麵糊倒入前排三個烤模,以同樣的方式劃圈均勻推開後,倒入卡士達餡。
7.翻起後排的餅皮,蓋在卡士達餡上,轉低段火力烤2分鐘即可。
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「圓寶」滿1周歲的日子,因疫情關係,自5月以來動物園封園至今,大貓熊家族的粉絲們無法來到現場一睹「圓寶」的可愛模樣,為滿足民眾在遠端也可以看到「圓寶」的渴望,在今日上午11:20於動物園官方Facebook、Instagram、MOD及Hami Video【天天ㄏㄤ貓熊】三處進行「圓寶抓周生日活動」線上直播,與大貓熊家族的粉絲們同歡!
根據民間習俗,孩子滿周歲這天最重要的儀式就是選才,或稱為抓周,也算是另類的性向測驗。在「圓寶」滿一周歲的日子,當然也少不了抓周儀式。動物園特別準備了五個竹筒,分別刻上五個職業,選項有動物醫生、營養調配師、保育員、企業CEO,還是在未來還有無限能為保育努力的其他工作。在「圓寶」的成長過程中也受到了許多人的幫助,這次的抓周內容都是與動物保育相關的職業,相信深獲眾多民眾喜愛的「圓寶」,能帶起大家對於動物保育的重視、為瀕危動物保育盡一份心力。
保育員進場架好抓周竹筒後,「圓寶」卻在棲架上遲遲不下來,最後是由保育員「公主抱」將她移動到抓周位置,「圓寶」一把抓下「營養調配師」竹筒,看來「圓寶」未來很適合擔任「營養調配師」為瀕危動物規畫適合的健康營養餐,但在下一秒,因為震動太大,前一天於FB抓周預測時獲得最高票的「保育員」,也「匡噹」一聲掉了下來,後來還將到「動物醫生」的竹筒一把扯下,追逐著滾動的竹筒玩了起來。
保育員也精心設計了獨一無二的生日蛋糕,蛋糕設計以目前的生活情境為主軸,雙層冰塊蛋糕的上層用蘋果雕刻「平安快樂」四個字象徵對「圓寶」、同時也是對大家的祝福,以及用葡萄鋪成的「stay home」正是圓寶目前的生活狀況,也希望大家都能配合stay home,讓疫情早日結束,大家生活恢復正常。最上層的1字型甘蔗,象徵1周歲與愛的祝福;冰雕小熊至於中間並戴上奇異果雕花口罩,旁邊掛上窩窩頭做成的吊輪胎圈與其他「圓寶」喜愛的行為豐富化設施,想呈現出「圓寶」在居家防疫生活仍然很自在豐富,口罩與水果雕成的酒精噴罐則是想要提醒大家好好保護自己加強防疫。透過用心製作的蛋糕將「圓寶」周歲的喜悅、疫情盡快平靜的期許,轉化成最平安快樂的祝福傳播給所有民眾。
這時輪到媽媽「圓圓」與圓寶一同出場,這是「圓寶」的第一個蛋糕,看到蛋糕的她顯得非常好奇,馬上靠近享用,隨後「圓圓」一口咬住中間支撐的甘蔗,蛋糕瞬間被推倒在地。保育員表示「圓寶」喜愛甜的食物,甘蔗是她出生到現在第一次碰到的食材,也因為甘蔗比較甜,只有在這種特別的日子裡會做成特製蛋糕給牠們享用。在蛋糕墜地之後「圓寶」馬上吃起了葡萄、也嘗試吃了甘蔗,吃蛋糕初體驗是圓滿落幕。
另外【化石先生】及【Hansa Creation】品牌認同臺北市立動物園的動物保育理念,因此結合雙方資源來共同推廣動物保育及教育活動,也希望藉著我們的拋磚引玉,讓更多人關心野生動物的相關議題。HANSA x Taipei Zoo 動物認養套組內含:大貓熊玩偶(32公分)一隻、「圓寶」週歲紀念t-shirt一件、「圓寶」明信片組一組、限量「圓寶」手帕一條、「圓寶」設計徽章一個。每賣出乙組,化石先生將捐贈活動系列產品銷售額 5% 予臺北市立動物園做為動物認養使用,讓我們一起為野生動物保育盡一份心力(網址:https://www.hansa.com.tw/期間限定?product...
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