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▍房地合一及都市更新課稅精解
【作者】
林松樹│國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師
陳嘉鈴│國富浩華聯合會計師事務所審計部副總經理
【內容簡介】
本書將現行取得或處分不動產交易問題,分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元,每一個單元再細分為若干主題,針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析,並檢附相關重要的行政函釋等,使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考,讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義,快速搜尋相關議題之實務方向,是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。
☆作者以豐沛學養、多年實務經驗,用建築業的語言,寫出這本建築業要看的書!(中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長/于俊明)
☆本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享,對認識都更與房地合一稅深具參考價值!(國家住宅及都市更新中心董事長/花敬群)
☆本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典;再版增加都更課稅內容,是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。(臺灣大學特聘教授/林世銘)
☆本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋,協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題,並依解析內容研擬回應方案,提升個案長期推動的穩定性。(臺北市都市更新整合發展協會理事長/林育全)
☆作者用其幾十年的專業與實務經驗,再次出書跟社會大眾分享,實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。(漢皇開發股份有限公司董事長/孫正乾)
☆本書提供都市更新與房地合一稅下,各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方,我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書,願有福份者共享之。(千瑞營造股份有限公司董事長/黃志桐)
☆這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書,更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品,本書以案例條理式的探討方式呈現,讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗的成果。(社團法人新北市都市更新學會理事長/辜永奇)
☆無論是建設公司於預售前的房地拆算比例,或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析,作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊,是專業且實務的工具書,真心值得推薦!(臺北市危老重建推動師協會理事長/駱璋玲)
☆長期鑽硏都更之專業都更會計師,鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述,是一本相當專業實用的工具書,值得推薦。(國富浩華聯合會計師事務所所長/蘇炳章)
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合 建 分屋 設 籍 課 稅 在 艾蜜莉會計師的異想世界 Facebook 的最讚貼文
【加入拍賣網站賣房,就被國稅局視為專業賣家,要課營業稅?】
不知道大家覺得這樣合理嗎?
本則新聞,法源依據來自民國106年06月07日台財稅字第10604591190號令,列出全文供參:
一、 個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售,如符合下列要件之一者,自本令發布日起,應依法課徵營業稅:
(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。
(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。
二、 前點第4款所稱房屋取得後逾6年,指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止,連續持有超過6年。同款所稱建屋前土地持有10年以上,指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年,或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年,擇一認定;因繼承取得者,自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算;配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者,自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
三、 個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新,嗣後銷售分得之房屋者,其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。
四、 個人提供土地與營業人合建分成及合建分售,如僅出售土地,免辦理稅籍登記。
五、 廢止本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函、84年3月22日台財稅第841601122號函、95年12月29日台財稅字第09504564000號令及104年1月28日台財稅字第10304605550號令。
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訪談主角:
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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合 建 分屋 設 籍 課 稅 在 台南市議員林易瑩 Youtube 的精選貼文
#性平書展不性平
#晨光時間志工團體入校審查機制
#緊急救護回歸專業判斷
#違章建築成為不定時炸彈
#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從
#低人口高空屋房價漲不停
#性平不性平玫瑰少年書展有這個?
今年是台灣的同性婚姻元年,但在台南市立圖書館十月舉辦的「性別平權‧擁抱玫瑰少年主題書展」當中,卻展出內容強化性別刻板印象的書籍,諸如「母親可以和女兒玩家家酒」、「父親可以和兒子玩騎馬打仗」等等論調,我認為如此缺乏性別意識的書籍,卻可以於性別平權書展中展出,相當荒謬且諷刺。
圖書館業務屬文化局管轄,文化局應針對此一疏失進行檢討,並加強人員的教育訓練,但教育局轄下的性別平等教育委員會網站上,就已有由中央教育部審核完備的性平書單,已經有的書單為什麼不好好利用?此狀況也顯示出台南市政府在橫向溝通上的不足。文化局也承認,這本書的確不適合放在性平書展裡展出,會檢討並改進。
#晨光時間教材誰來把關
針對晨光時間志工團體入校質詢,在教育局提供的教材當中,有「等待真愛手環」、「認識婚前性行為的後果」等帶有既定價值觀的內容,然而教育局對晨光時間志工團體入校的掌握狀況,也是由我行公文至教育局後,才開始採取動作進行全市國中小的普查,這樣的把關力度是否太過消極?
我要求教育局應參考台北市作法,針對性別平等教育的相關補充教材建立審核機制、以及針對晨光時間校外團體入校應開放家長、教師觀課,讓家長可以確認和了解教材的內容。最後教育局長承諾,不當的教材必須離開校園,性平教育應由專業的老師來進行教學。
#緊急救護回歸專業判斷
根據中央緊急醫療救護法第29條法規以及內政部函釋,賦予救護員在處理緊急傷病患案例時的送醫判斷權力。然而,臺南市消防救護車收費執行要點卻違背中央法規,該要點的內文形同開放讓緊急傷病患可以指定後送醫院,讓民眾的指定權凌駕於救護員的判斷之上,漠視他們的專業。我要求市府,救護車收費與否應該只針對非緊急的狀況,而非連可能危及生命時,都還開放付費指定後送醫院。相關局處應趁收費機制上路前審視台南救護車相關之要點與規則是否存在漏洞,若有則盡快修法改善,讓台南的醫療體系能夠回歸救護專業,不再發生悲劇。
#違章建築成為不定時炸彈
目前台南尚存許多違章建築,光未登記工廠的部分就高達3000多間,這些工廠若發生火災,常會因為難以取得建築設計圖而無法即時了解工廠內部構造,且工廠往往缺少合格的消防設備,若建於農地中,更可能不易取得消防水源,增加救災難度。違章一般多鐵皮構造,若遇火便很容易因為高溫而變形,致使建築結構不穩,讓消防員必須冒著更大的風險來救災。因此,我要求市府應該要好好檢視並且徹查所有台南市的違建數量,該拆的就不要心軟,莫等到像台中的違章工廠大火事件發生,有消防員因此喪命時才肯檢討。
#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從
從大前年(2016年)開始,桃園、雙北就開始陸續開辦取消內側車道禁行機車,2017年至今,六都均已長時間試辦、評估,新北、桃園更全市取消內側禁行機車的規定,六都以外,基隆市也開始試辦此一政策。
在台南,右側車道常常被違規臨時停車的車輛佔據,縱使沒有臨時違停的車輛,當汽車在尋找停車位、切換車道準備右轉時,外側車道很容易就被一台車子完全佔滿。此時,機車騎士如果不想撞上去,只能被迫切進內側車道,如果內側有禁行規定,機車族等於在生命危險和違規中被迫擇一。
在各縣市試辦之後,數據上顯示違規情況、肇事率並未惡化,桃園市的試辦路段,在2017-2018年度,事故率更是下降了40%,可見此一政策的成效值得期待。可惜的是,台南市政府面對此一狀況,可說是反應遲緩,至今仍遲未跟進。在本次總質詢中,林易瑩要求台南市交通局提出具體規畫,交通局也承諾3個月內會完成路口盤點以利進行試辦,並進一步研議,如果是特別狹小的路口(例如二線道T字路口)除了取消內側禁行機車,也應評估是否有取消強制二段式左轉的可能性。扣除掉捷運系統發達的台北市,台南機/汽車比率為六都中第二名,汽機車數量差距達224%,政府應該照顧廣大機車族需要,讓我們可以平安上路、開心回家!
#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從
據行政院主計處調查,台南市2019年第二季房屋價格值數相較於去年同季,漲幅為六都最高,與全國相比增幅多達3倍,同時也是連續第五季上揚。自縣市合併後,購屋平均單價從每坪10.5萬元成長至14.8萬元,漲幅近41%。這些數據顯示,台南的房價增幅驚人,年輕人買房的負擔沉重。
台南不僅房價提昇,人口也呈現下降的趨勢,總人口數從2017年持續下降至今,已快跌回縣市合併前的人口水平,生育率更是六都最後;更慘的是,台南的空屋率也高於全國平均,顯見台南的房價主要是炒房的結果。觀察六都的囤房成本,持有三戶以上房地產,台南市既沒有採累計稅率、每棟課徵稅率亦為法定範圍內最低,並且也沒有完全依照時價計算單棟房屋的基價。在這個情況下,台南完全成為投機客的囤房天堂。希望市政府能提出具體的打房政策,讓台南成為青年人願意安居的城市。