影子長策會回應《長遠房屋策略》諮詢文件
3/9/2013
長策會於今天公佈《長遠房屋策略》諮詢文件(下稱「諮詢文件」)，就未來十年的房屋需求及供應、公屋輪候及計分制、劏房發牌及登記制度等，於未來3個月進行公眾諮詢。民間智庫影子長策會有以下回應：
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影子長策會回應《長遠房屋策略》諮詢文件
3/9/2013
長策會於今天公佈《長遠房屋策略》諮詢文件(下稱「諮詢文件」)，就未來十年的房屋需求及供應、公屋輪候及計分制、劏房發牌及登記制度等，於未來3個月進行公眾諮詢。民間智庫影子長策會有以下回應：
1. 政策欠缺清晰目標
長策會於諮詢文件提及數項政策目標，但類似目標早已出現於1987年及1997年的《長遠房屋策略》，缺乏具體內容，例如何謂可負擔的適切居所並沒有清楚定義，更沒有有效政策減少公屋輪候人數。
2. 忽視房屋需求管理
諮詢文件中提到未來十年政府會供應47萬個房屋，只從供應著手，卻忽視了管理房屋需求。解決房屋、樓價問題不能單靠增加或削減供應，管理需求其實更為根本。例如對買家設置負面財稅誘因，現時的買家印花稅和固定印花稅等便已經是需求管理的措施，但往往被視為短期對付樓市的「辣招」，有效管理房屋需求的長遠政策，如空置率、房產稅、恆常化買家印花稅等，並不是諮詢文件重點。
3. 低估公屋需求 劏房居民絶望
現時基層住屋問題嚴重，截至六月底的公屋輪候冊數字，一般申請和非長者單身人士申請都各突破11萬宗，總體個案已超過23萬個家庭，可惜，諮詢文件提出的未來十年的公營房屋總需求只有28.2萬個，即使當中分出23萬個作為公共出租房屋，亦只能滿足現有輪候個案。過去三年，每年新公屋申請個案平均約5萬，以現時諮詢文件的建議，公屋輪候冊個案將會在5年內增加至30萬，屢創新高，劏房居民只有繼續絶望等待。梁振英在選舉期間提到年建35,000個公屋單位的指標，諮詢文件更是完全沒有提及。
4. 單身加分 杯水車薪
長策會建議改變現時非長者單身人士的計分方法，按不同年齡層加分，並增加現時2000個的編配額，優先讓45歲以上的單身人士上樓。可是，現時非長者單身人士輪候人數已超過11萬，假設輪候人數減半(至5.5萬)，編配額增加一倍(至每年4000個)，也需要十多年才能完全安置。這根本違背了梁振英選舉政綱承諾︰「確保家庭申請者及35 歲以上『非長者1人申請者』的平均輪候時間同為3年；並縮短35歲以下『非長者1人申請者』的輪候時間。」張炳良今天在發佈會回應記者相關提問時也坦言：「做不到年紀大非長者單身人士三年上樓承諾，只可縮短。」梁振英眼高手低，不單未能兌現三年上樓承諾，對象更由35歲上升至45歲，競選承諾再一次落空！
5. 加強規管劏房 沒有安置政策 居民何去何從
長策會建議加強規管劏房，包括加強巡查，訂立針對住宅與綜合樓宇單位的發牌或業主登記制度。然而，張炳良拒絕提出妥當的中轉或安置方案，只說會按現時房委會的中轉屋和臨時收容中心方式處理受影響居民。如此政策只會迫遷居民至其他劏房，居民未能改善生活之餘，更可能面對加租風險。事實上屋宇署於過去5年已巡查超過10000間劏房，發出過千清拆令，然而就劏房清拆令而檢控的個案不足五十個，只有十多宗定罪，罰款由1500元至8000元，對劏房業主可謂完全沒有阻嚇作用。即使不需要發牌，政府已掌握不少違規劏房（包括工廠大廈）的資料，但礙於未有安置政策，政府根本不會大規模清拆取締劏房。因此，沒有安置政策的規管發牌方案，政府實際上不會嚴格執法。
局長提及到的安置方案，是現有房委會的臨時收容中心及中轉屋，但臨時收容中心位於屯門寶田，地點偏遠、環境惡劣，而現時中轉房屋有四千多個，雖有不少空置單位，如朗邊中轉屋空置率達三成，但不少居民卻不願入住，主要原因有三︰一、要入住中轉屋，一般要被視為「無家可歸」，先入住臨時收容中心才可遷往；二、中轉屋地點遠離市區，如居民遷入，會遠離就業地點，更中斷其社交網絡；三、部份中轉屋(組件房屋)環境惡劣，如朗邊中轉屋，蟲鼠為患、滲漏積水、保安欠佳等問題嚴重。
因此我們認為若政府未能確保有妥善的市區中轉及安置方案，不應斷然提出發牌政策！
6. 見縫插針 轉移視線
長策會的另一建議，是以「見縫插針」方式，於現有屋邨內增建公屋，然而，建議所提供的單位不但有限(例如一幢公屋只有約800個單位)，而且估計會面對很大的社區壓力。
我們曾有成員（本土研究社）就啟德規劃提出另一替代方案，增加公屋人口卻被拒絕。建議包括把啟德規劃中的體育副場館南移至舊啟德跑道開端的新位置上，可騰空大約11公頃土地興建公屋或居屋，此舉已可額外容納3萬人口，令公屋或居屋居民佔區內總人口的37%，重新提升至接近60%。
啟德發展計劃正是最佳例子，反映政府未有善用現有住宅用地，卻選擇向現有公共屋邨、休閒或公共設施甚至是鄉郊埋手，是捨易取難。
7. 沒有租務管制 租客毫無保障
近年租金急升，不少住戶租金佔入息比例已升至4成，然而，梁振英政府一直拒絶干預租務市場，考慮重新引入租住權管制甚至是租金管制。
租管的目的是為了改變業主租客不平等的權力關係，當初政府在2004年提及取消租管的理據：住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等，到今天已不復存在，租客議價能力實際上已大幅下降，鐘擺已走向業主的一邊。
租管的作用在於平衡業主與租客之間的議價能力，而推行租管所涉及的租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等，都會隨時間推移而改變，因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽，在現時業主與租客議價能力懸殊的情況下，政府應該重啟有關重推租管的討論。
8. 發展模式單一 置業階梯失效
在當前香港的經濟環境下，穩定就業和向上流動階梯早已消失，尤其是香港新一代的年輕人，根本難以保證有足夠收入，可以二三十年無間斷供樓。即使沒有斷供，薪金下降導致供樓開支比例增大，生活質素更差。
加上地產市場變得極不穩定，回歸以來樓價大起大落，上一代通過房屋階梯不斷向上爬，物業升值累積財富的金科玉律，其實已不存在任何客觀基礎。只因當權者身為上一代的專業精英，才死抱那早已不合時宜的成功方程式，試圖不斷複製香港樓市點石成金的神話
9. 供應不足 選擇擾民
諮詢文件中，長策會並未大幅增加公營房屋的供應，卻嘗試從現有的公屋住戶入手，以加強監管、富戶政策、收緊寬敞戶、見縫插針等擾民政策，來增加可用的公屋單位，實際上與梁振英政綱提及的「改善公屋居民的居住環境」背道而馳。政府可以有其他選擇，增加土地及房屋供應，而不需影響現有住戶。
10. 市建局多建中小型單位無助上車
市建局可以《土地收回條例》的公權力進行舊區重建，應回應公眾需要和利益，張炳良局長今天只說委員會建議市建局多建中小型樓宇實在不足，而中小型樓宇的高呎價亦不見得會有助青年或中產置業，市建局更應多建政府資助房屋。
建議︰
1. 安居不一定要置業，應發展各類型長遠而穩定的住屋選擇，建立私人租務市場的健康環境，平衡業主和租客利益，例如非牟利住房、或只供出租的房屋；
2. 加強房屋的去商品化性質，包括增建公營房屋，保障基層市民住屋權，及減低經濟起伏對樓價的影響；
3. 訂立具體目標，如減少公屋輪候冊個案及輪候時間，重新計算(公營)房屋需求；
4. 選用民間啟德方案，而不需以擾民政策增建公屋；
5. 完善市區安置及中轉政策，適當規管劏房(不適切居所)；
6. 重啟租務管制討論，包括租住權及租金管制，保障租客基本權益，及發放租金津貼改善低收入住戶處境；
7. 研究引入的累進房產稅，因應物業估值高低而實施累進稅率，同時非自住物業的稅率又會較自住物業為高，紓緩物業作為純粹投資甚至是投機工具，並減低私樓單位的空置問題。
《住屋不是地產：民間長遠房屋策略研究報告》
影子長策會在政府公佈《長遠房屋策略》前已出版《住屋不是地產：民間長遠房屋策略研究報告》，包含四個主要部分：土地及房屋資源分配、私人租務及居住權、公營房屋及另類房屋、其他房屋議題。重點內容則包括：公私營房屋需求估算，劏房及適切居所，租金津貼、租務管制及租住權，公營房屋、另類房屋、市區重建以至青年住屋等議題。《住屋不是地產：民間長遠房屋策略研究報告》在本星期起於各大書局有售。
註︰影子長策會成參與員包括陳紹銘、龍子維、易汶健、黃和平、陳凱姿、葉寶琳、王浩賢、朱凱迪、張韻詩、林芷筠、鄒崇銘
影子長策會
