【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：
- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：
- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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員工紅利計算 在 Re: [問題] 員工紅利計算- 看板Accounting 的推薦與評價
※ 引述《jio32141 (Steven)》之銘言：
: 另稅後淨利董監酬勞跟員工紅利為X,稅後淨利為Y
: 則($1,000,000-X)*75%=Y
<新增說明>這個式子OK
: X=Y*90%*10%
<新增說明>這個式子不合理，因為Y是減過費用化的稅後淨利，不
應該從Y這個數字去計算董監酬勞跟員工紅利的X
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
<1/9新增>回去翻了一下中會，上面計算的方式可以稱之為
董監酬勞跟員工紅利按減除”董監酬勞跟員工紅利”及”
所得稅”後的稅後淨利，在提列10%法定公積後的餘額按
下列比例分配：董監酬勞 6%，員工紅利 4%。
用中會書的代數來計算假設B＝董監酬勞及員工紅利，T＝所得稅
B＝（稅前淨利$1,000,000－B－T）＊（1-10%法定公積）*１０％
上式整理 B＝（$1,000,000－B－T）＊90%＊１０％
T=（稅前淨利$1,000,000－B）＊25%＝$250,000－25%B，代入上式
B=（$750,000－0.75B）＊0.09＝$67,500－0.0675B
求得B＝$63,232，員工紅利＝$63,232*4%/10%=$25,293
與jio計算一致
而其最大問題點在於用以計算董監酬勞及員工紅利的基礎是減過”
董監酬勞及員工紅利”的稅後淨利（理論上減過”董監酬勞及員工
紅利”的稅後淨利餘額，已經不含”董監酬勞及員工紅利”，又用
來計算”董監酬勞及員工紅利”，感覺很不合理的想法）
減過”董監酬勞及員工紅利”後，提過10%法定公積後剩餘的稅後
淨利，應該就是公司章程內剩下的那90%（原本就公司法的觀念，
這應該是股東紅利，但既然題目沒說，不想大家繞在這裡打轉，
我另一篇改用ＺＺ表示）
－－－－
﹝丁公司的公司章程規定：當年度稅後淨利應提撥 10%法定公積，
餘再按下列分配：董監酬勞 6%，員工紅利 4%。
所以稅後淨利＊（1-10%）＝董監酬勞 6%＋員工紅利 4%＋ＺＺ 90%﹞
－－－－
如果這題的題目明確指出”董監酬勞及員工紅利係採扣除董監酬勞及
員工紅利後的稅後淨利，於提撥 10%法定公積後，再按下列分配：
董監酬勞 6%，員工紅利 4%。
那jio的算法就是正確的，答案給A也沒有問題
但這題很明顯的讓人對章程所謂的”當年度稅後淨利”產生疑問，究竟
”當年度稅後淨利”是減過”董監酬勞及員工紅利”的稅後淨利，還是
沿用「盈餘分配」觀念下的未減除”董監酬勞及員工紅利”之稅後淨利
，不同的理解方式，會有不同的答案，而存在這種爭議的題目，理論上
應該送分..........
而這也是我一開始於文末所提的問題”是章程的寫法不同所以造成計算
方式不同嗎？”，是不是認定上照丁公司章程的寫法，就代表要用減過
”董監酬勞及員工紅利”的稅後淨利為基礎，來計算董監酬勞及員工紅
利，如果真是這樣，這題答案給A沒問題，jio的算法是正確的
目前我最需要的就是上面所提疑問的釋疑........
－－－－－－
【參考資料】
參考 https://ppt.cc/W6NK 巫鑫會計師在證券櫃檯買賣中心刊物的主題報導第66頁
（PDF檔中為第5頁）後面
實施員工分紅費用化後，員工紅利暨董監酬勞雖列為損益表之費用項目，惟員工紅
利暨董監酬勞金額之計算，仍應遵循相關公司暨證管法規，於公司盈餘完納稅捐、
彌補虧損、依法提列法定盈餘公積、依法提列或迴轉特別盈餘公積後，方得以計算
分配員工紅利暨董監酬勞金額。
亦即，雖然我國自民國97年1月1日開始實施員工分紅(暨董監酬勞)費用化，惟在現
行公司法架構之下，員工紅利暨董監酬勞在計算時，仍然為盈餘分配計算項目(雖
然我們不稱之為「盈餘分配項目」，但仍不得不承認其為「盈餘分配計算項目」).....
＜中間恕刪＞
是以，若考量完整計算分配「股息紅利」暨「員工紅利及董監酬勞」，應發展「可
分配盈餘總額」的概念(即＝代表用以分配股東股息紅利的「可供分配盈餘」＋代
表用以分配員工紅利及董監酬勞的「費用」；是為上述所稱「某個盈餘」)；亦即
「員工紅利及董監酬勞」係從「可分配盈餘總額」計算分配，尚非從「可供分配
盈餘」計算分配：「員工紅利及董監酬勞」係與「可分配盈餘總額」發生關係，
尚非與「可供分配盈餘」發生關係。
－－－－－－
是以在法令規定下，計算上仍應以盈餘分配之概念，來計算反推列入費用化的但
本質仍為盈餘分配的員工紅利及董監酬勞
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
: 得X=$63,232
: Y=$702,576
: $63,232*4%/10%=$25,293
<新增說明>以下會用股東紅利來說明，是因為一般來說分配項目是由
董監酬勞?%＋員工紅利？％＋股東紅利?%＝100%組成
（有監察人表示該公司為股份有限公司）
既然稅後淨利提完法定公積後有10%是分配給董監酬勞＋員
工紅利，想當然爾，剩下的90%就是股東紅利，不過既然題
目沒說明，所以就另以17991篇說明，將90%用ZZ替代
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>以下不一定要看（1/9更新）
在下用盈餘分配表編起來覺得怪怪的
依上面計算：董監酬勞(6%)＝$37,939；員工紅利(4%)＝$25,293
剩下的90%通常就是股東紅利＝$63,232*90%／10%＝$569,088
【盈餘分配表】
期末未分配盈餘（稅後淨利） $702,576
減：提列10%法定盈餘公積 ( 70,258)
－－－－－－
本期可供分配盈餘 $632,318
減：分配股東紅利 （ 569,088)
－－－－－－
分配後累積盈餘 $ 63,230 ？？？
＝＝＝＝＝＝
依在下的想法，最終不是應該為$0 ？
P.S 假設無期初未分配盈餘
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
在下的算法是假設章程所訂盈餘分配總數為Ｘ
董監酬勞6%Ｘ＋員工紅利4%Ｘ＋股東紅利90%Ｘ＝盈餘分配總數Ｘ
所以上面盈餘分配表中的”本期可供分配盈餘”應該是90%Ｘ
化為計算式
（稅前淨利＄1,000,000－董監酬勞6%Ｘ－員工紅利4%Ｘ）＊（１－稅率25%）
＊（１－法定盈餘公積10%）＝90%Ｘ
即（$1,000,000－10%Ｘ）＊75%＊90%＝90%Ｘ
求出Ｘ＝$697,674
董監酬勞6%Ｘ＝$41,860
員工紅利4%Ｘ＝$27,907
股東紅利90%＝$627,907
稅後淨利＝（$1,000,000－$41,860－$27,907）＊75%＝697,674
【盈餘分配表】
期末未分配盈餘（稅後淨利） $697,674
減：提列10%法定盈餘公積 ( 69,767)
－－－－－－
本期可供分配盈餘 $627,907
減：分配股東紅利 （ 627,907)
－－－－－－
分配後累積盈餘 $ 0
＝＝＝＝＝＝
是章程的寫法不同所以造成計算方式不同嗎？
我看上市櫃公司的章程與下面所訂的差不多，但是計算上好像是
以我下面計算的方式去求解的
: ※ 引述《lukun ()》之銘言：
: : 丁公司的公司章程規定：當年度稅後淨利應提撥 10%法定公積，
: : 餘再按下列分配：董監酬勞 6%，員工紅利 4%。
: : 若丁公司 X8 年未減除董監酬勞及紅利前之稅前淨利為$1,000,000，所
: : 得稅率為 25%，曾暫繳及扣繳所得稅$50,000，
: : 試計算其 X8 年員工紅利可獲得：
: : (A)$25,293 (B)$27,000 (C)$69,767 (D)$25,043
: : ANS：(A)
: : 小弟這部分完全沒有頭緒，不知該如何下手
: : 請問各位版友這部份應如何計算出來的?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 59.125.212.178
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/07 16:29)
※ 引述《jio32141 (Steven)》之銘言：
: 另稅後淨利董監酬勞跟員工紅利為X,稅後淨利為Y
: 則($1,000,000-X)*75%=Y
: X=Y*90%*10%
: 得X=$63,232
: Y=$702,576
: $63,232*4%/10%=$25,293
X=Y*90%*10% → Y是減過費用化的稅後淨利，而其董監酬勞跟員工紅利的X
才是用減過費用化的稅後淨利，提列法定公積後的金額再去
計算員紅+董監呀
不是嗎？我應該沒有理解錯吧???
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 11:01)
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 11:02)
我認為計算觀念應該如下（用網上查到的費用化後建議修章的範本改的）
本公司年度總決算如有盈餘，應先提繳稅款，彌補以往年度虧損，次提百分之十為法定盈
餘公積，必要時依法提列或迴轉特別盈餘公積，其餘額加回年度決算中已作為費用之員工
紅利暨董事、監察人酬勞，並加計以前年度累計未分配盈餘作為可供分派盈餘，按下列比
例分派之：（一）董事、監察人酬勞 6%；（二）員工紅利 4%
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 11:32)
對於在下用盈餘分配的觀念再看員工分紅費用化
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 12:51)
參考我PO的 https://ppt.cc/W6NK 巫鑫會計師在證券櫃檯買賣中心刊物的主題報導第65頁
（PDF檔中為第4頁），在員工分紅費用化後的計算公式
《【100億元－(B＋A)＋(B＋A)×25％】×(1－10％)＋(B＋A)》×(15％＋5％)
＝(B＋A)
其中100億元為稅後淨利；員工紅利(15%)＝B；董監酬勞(5%)＝A
套用這一題的相關數字來計算
稅後淨利=$750,000；員工紅利(4%)＝B；董監酬勞(6%)＝A
《【$750,000－(B＋A)＋(B＋A)×25％】×(1－10％)＋(B＋A)》×(4％＋6％)
＝(B＋A)
求出(B＋A)＝$69,767
員工紅利B＝($69,767÷10%)*4%=$27,907 <== 跟我計算的一樣耶 ^_^
（還不知道他的公式要怎麼推出來）
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 13:30)
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/08 13:37)
※ 編輯: olddrunkard 來自: 59.125.212.178 (01/09 10:35)
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