《TVBS文茜的世界周報精選》劇變浪潮中的中國經濟。
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中國被認為開始整治私企,包括槓桿過高導致房價暴漲的房地產、壟斷的互聯網、及從互聯網跨足金融的支付寶等。
中國在美中貿易衝突時,2019年GDP成長率僅5%-6%,創下新低。
中國政府借鏡1989年日本在廣場協議後四年,房地產泡沫化的危機,決定整治過度膨脹的房地產業:馬上引起恒大地產集團面臨倒閉危機。
在中國,政府正釋出兩個相反的訊息:
1)回到老革命初衷,習近平三訪延安。
2)另一個訊息,中國的資金應該流向對中國有意義的循環經濟,加大消費市場,不能人人背著房貸,讓消費市場停滯。中國互聯網的壟斷已經妨礙中小企業的創新成長,互聯網金融更增加了金融危機。
後者許多經濟學家認為是正確的方向,但擔憂如果沒有制度引導,只以「道德」「愛國」口號,強力進行「第三次分配」,中共可能扼殺了民間創造力,及真正促使中國經濟成長的民間企業活力。
這等於逆風鄧小平,走改革開放政策的回頭路。
劇變中的中國,在本週,一度誘發全球股災。
* 諾貝爾經濟學獎得主克魯曼則認為,恒大還不是中國大陸的「雷曼時刻」,但可能是泡沫爆破危機將至的前兆。
克魯曼在紐約時報專欄撰文表示:恒大並非另一個雷曼,衍生的任何衝擊都「可控」——但是,當年美國官員也用這個措詞淡化了次級房貸的影響。
他個人看法是,即使恒大並非「雷曼時刻」,也不表示一切安然無事。
恒大危機顯示中國可能正在歷經日本1989年的「babaru時刻」。
「babaru」是日文外來語,譯自英文的「bubble」(泡沫)。1989年日本遭遇「泡沫經濟」(日本人稱之為「babaru economy」)。
當時許多房地產資產價格狂飆,尤其商用不動產,最後全面崩跌。
克魯曼指出,日本資產泡沫爆破並未導致金融崩潰,但從此開啟了一段漫長的經濟停滯時期至今。
如同泡沫年代的日本,現在中國的經濟也嚴重失衡:消費支出疲弱,投資水平卻極高。投資支出占GDP比率超過40%,對一個人口成長快速(尤其數百萬名鄉村居民湧入城市)、技術進步急起直追富國的經濟體而言,或許是合理的;但中國在整體技術水平上,仍落後西方和日本,生產力也在趨緩。
這意味著投資報酬將遞減;中國必須轉型至不同的模式。克魯曼認為北京高層明白這點,但調整的腳步太多顧忌,仍然繼續以注資掩蓋問題—— 這麼做,無可避免地將導致恒大或是其他的債務崩潰。
克魯曼的結論是:中國或許能像以往那般粉飾太平,讓恒大事件船過水無痕;但財政破綻只是遲早的問題。
恒大也許還不是中國政府終極考驗的關鍵時刻,卻是那個時刻將至的前兆。他説:天曉得中國有沒有像日本那樣的社會凝聚力,讓經濟慢慢、柔和地減緩,而不引發社會與政治危機。
https://youtu.be/Lk8pV3B1qJ4
商用不動產美國 在 MissQ 退休理財園地 Facebook 的最佳解答
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產, 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產,收入來自於租金,目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs,其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身,以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的,由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低,收益率也僅略高於政府公債,這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金,並利用借入資金再投資的再融資操作,槓桿5-8倍以上賺取倍數利差,簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差,並乘上倍數,目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)
❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產,其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
住房不動產抵押證券,其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金,住房不動產抵押證券以發行機構來分,可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ,其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低,目前大部分的抵押型房貸REITs,旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主,也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS,美國政府發行機構有三家: 吉利美(Ginnie Mae)、房地美 (Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae),在2008年之前僅有吉利美(Ginnie Mae)為美國政府所有,但2008年後另外兩家也被美國政府接管,目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評,機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券,另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府,因此只有優質的借款人才能取得貸款,另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差,所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低,獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券,若房貸證券違約率提升或是價格暴跌,將會被迫追繳保證金,降低槓桿或被迫斷頭清算
❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ,這對房貸擔保證券市場價格提供支撐,也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率,故目前短期借款利率很低,但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升,長短天期利差擴大,所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升,利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大
3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示,2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%,創 2006 年 2 月以來的最高漲幅,至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動,預期商業不動產價格也會跟著回升
❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs,從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ,股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息,發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後,過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間,而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲,但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF,在目前低利環境下,抵押型房貸REITs以低違約風險,不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式,適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式:以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期:2017/08/09–2021/04/30
資料來源:投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享,內容範例僅供教學使用,閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用,金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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商用不動產美國 在 台灣金融研訓院 Facebook 的最讚貼文
「低一點,你可以再低一點~🤏」
3月的金融風險指數又降了一點點!
但是海外市場風險卻增加了?!
#究竟3月指數有哪些觀察重點
#一起看起來吧!☝️
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⚠️ 從3月多項指標可以發現,投資人對股價波動風險態度樂觀、海外高收益債基金需求旺、國內金融體質穩健,但是在股市投資風險和海外市場風險部分還是要多多注意!
▌ #股市部分:
3月台指選擇權波動率指數趨緩至2020年1月以來新低,顯示投資人對股價波動風險較為樂觀,此外,3月台股本益比連續3個月攀升、創下2012年12月以來新高,風險溢酬則創下2014年8月以來新低,提醒大家仍須留意投資風險!
▌ #房市部分:
目前商辦市場風險平穩,住宅市場則連5月趨緩後,略微回升,由於央行出手打炒房,銀行對新增房貸的核貸成數逐漸下滑;不過央行房市信用管制措施對商用不動產影響較小,加上建商看好景氣復甦,進一步轉進商辦市場,商辦需求則持續暢旺。
▌ #海外市場部分:
由於美國長天期公債殖利率居高不下且國際持續採行量化寬鬆政策,在貨幣寬鬆環境下,企業財務槓桿急速增加,今年企業債務違約風險大幅提高,加上國人熱衷投資海外高收益債基金,提醒金融業及投資人持續留意海外市場的風險變化!
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