#AD 來到了很氣派辦公室,在這工作應該寫稿效率大爆發!最近我們工作範圍越來越廣,幾乎全台各地跑透透,尤其待在桃園的時間也越來越多,最近認真考慮在桃園租一間辦公室,當作我們另一個據點,很巧的是,當許願的時候,真的有人主動來詢問要不要來參觀。
很都人好奇,為什麼我們會選桃園?除了工作地點的需求外,另外一方面,在於現階段的租金行情還算負擔的起,以台北市信義區商辦,目前租金大約一坪2000多,新北市的商辦租金行情一坪也要1000多塊,在桃園中路重劃區,預算一坪1000塊,可以租到新的A級商辦。
我們找辦公室需求大致上有幾個條件,第一、交通便利,近交流道、高鐵,第二、最好有大型會議空間,若有訪客可以方便簡報投影,第三、物業服務管理,除了基本的收發包裹外,訪客來也可以提供簡單茶飲服務。
有在關注我們動態的網友應該有發現,我們在桃園最常出沒的地點就是中路重劃區,在這邊採訪了非常多的建案,其中昭揚建築蓋的住宅案,幾乎我們都有開箱過,我們最近剛好在找桃園的辦公室,問協理有沒有推薦不錯的商辦可以出租,她說最近正好「昭揚CBD經貿中心」才剛完工,邀請我們來現場看看。
1樓店面確定銀行會進駐,2樓以上為辦公空間,2~6樓單層12間辦公室,7樓以上單層10戶,共三部電梯,坪數規劃31-68坪,可視需求彈性合併。
最重要的租金行情,我來幫大家稍微整理一下,這裡一坪租金大概800-1000元,換算一個月約25000起就進駐中路第一個商辦,開箱文裡面有商辦詳情,可以點開哦!
#地產秘密客
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,201108中視 永康街高記撤租改建住商大樓 其他飯店業者也跟搶危老容獎 中視原影→https://youtu.be/sDCB6RVubwU 記者/李郁涵:「8月底停業搬遷的永康街高記,原本計畫跟周邊商圈整合規劃,現在房東最後決議改走危老重建。」 記者/李郁涵、鄭仁宗 採訪報導……↓ 飄香70...
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<晚上見>這就叫做「有行無市」,平常不是眾人使用的通勤交通工具,或是通勤人數不夠多到支撐起一個商圈,捷運就只是條火車般的工具,需要的時候才會用到,早就不是個利多。
那些可能會有捷運的地方,你該醒醒了,捷運只是名詞,不是房價的保證,以前別人有漲,不代表以後你也會漲,如果你只是信心爆棚,換來的就是夢碎。
這跟市長是誰無關,台北市東區弄了一堆振興東區的計畫,結局大家心知肚明,就盡一分努力的那樣,可是你店租不降,就很難吸引夠強的店家聚集,最後來一堆娃娃機店,就是毀了這條街、這個商圈、這個住宅區。
但說回原點,人來不來,跟生活機能有關,也跟房價有關,你沒有足夠的生活機能,人就是不會來,或者,人終於來買房子了,可是沒有足夠的生活機能,人也是走了,比如青埔。
不要以為新興重劃可以帶來機會,是可能有炒房的機會,卻沒有居住興旺的機會,人也會紛紛流失,你看整個淡水就知道,有幾萬戶的房子,有捷運有輕軌有百貨有影城,都只是在搏個機會,最後就是百貨倒了,威秀不去了,投資客拋售了,李登輝時代蓋的6萬國宅是賺了沒錯,但又有幾個人覺得生活幸福呢?
這時你突然覺得,沒人來住,真好,又清幽又有隱私。
我有朋友住新莊副都心,就是開窗即鄰房那種,問他住的如何,他說:「窗對面那幾戶都沒人住,所以我也不擔心有人偷窺,每天也是在家裸奔,而樓上也沒人住,沒人拉椅子吵你,現在還挺爽的。」
以後呢?
「這幾年都這樣,投資客賣不掉,剛好爽到我,萬一人來了,我可能就想搬家,不然回家關窗簾過生活、睡覺塞耳塞,這也太辛苦了。」
下為全文:
【葉家銘╱高雄報導】「捷運商圈」該說法相信多數民眾不陌生,但在高雄更像是個宣傳口號,真正達到捷運站點周邊可發展成為消費據點的商圈屈指可數。無論捷運紅、橘線,各捷運站口周邊都有不少店面高掛待租或待售訊息。專家分析,高雄商圈過於分散,除捷運巨蛋、三多商圈與文化中心站較具集市效果,其餘地段聚客力有限。
高雄捷運商圈發展受挫,主因是商圈過於分散,各大捷運站周邊常見店面待租或待售。唐郡威攝
商圈分散聚客力有限
《蘋果》委託富住通商用不動產統計高雄各捷運站點周邊租金行情發現,以捷運巨蛋站旁漢神巨蛋商圈租金行情最高,每坪逾2000元。捷運紅線沿線包含博愛路與中山路,每坪租金介於1200∼2000元,高雄站前商圈租金多介於1200∼1500元;捷運橘線以文化中心站周邊較高,每坪1200∼2000元,另近年來人潮聚集大東站每坪租金落在1000∼1200元。
高雄市民一定頗有感覺,那便是即便是中山、博愛、中正等捷運站沿線幹道,即便是站點周邊常可看到店面高掛待租或待售。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,會常見店面出租主因是多數店面是長期資產客持有,因屋主較無資金壓力,怕降租影響房價多半有著寧願空租不輕易降租現象,「而出售現象多屬中高總價物件,在房市盤整階段,商業行為未見活絡,成交量有限。」
捷運商圈顧名思義就是捷運站周邊受惠人潮聚集,帶動整體消費行為,然在高雄卻鮮少有捷運站周邊可帶來穩定消費力。捷運站帶動的較多為當地房價與商辦租金行情,對於店面來說拉抬效果有限。
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街邊店缺乏設點誘因
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,高雄商圈過於分散導致消費行為不集中,該現象導致「捷運商圈」要形成有一定難度,南北高雄分別以捷運巨蛋站與三多商圈站較具指標,分別代表漢神巨蛋與三多百貨商圈,捷運橘線則僅文化中心站較具消費力,其餘各站點商業機能有限。
高雄捷運站沿線店面空租多,也連帶影響捷運站內商家進駐意願,有別於北市因街邊店租金行情過高,讓許多商家轉往捷運地下街商店設點,高雄捷運商圈長年發展受阻,當捷運站周邊街邊店缺乏設點誘因,地下街商圈要發展頗具難度,而各站捷運商店數頂多10餘個,多數捷運站點商店低於5個,消費多販售飾品與伴手禮,民眾要特地前往消費機率有限。
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多處捷運站周邊店面高掛租售布條,或是多承租給娃娃機店業者。唐郡威攝高雄捷運站周邊店面多屬長期持有資產客,因較無資金壓力,出售意願不高。唐郡威攝
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【在地心聲】
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還是靠自己
天氣多少影響會業績,還有大環境不景氣也是。韓市長上台沒發大財,誰上台都一樣,還是要靠自己。
娃娃機業者 王先生
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政府要幫忙
看商圈就知道今年經濟根本沒有變好,覺得離政府說的發大財,還有一段距離,政府要幫忙宣導。
民眾 吳先生
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在地要捧場
新崛江商圈一樣往下滑,韓市長選舉有來宣傳,熱潮過了就沒,還是要本地人持續消費才能往上爬。
在地店家 陳先生
商辦租金行情 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
商辦租金行情 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
201108中視 永康街高記撤租改建住商大樓 其他飯店業者也跟搶危老容獎
中視原影→https://youtu.be/sDCB6RVubwU
記者/李郁涵:「8月底停業搬遷的永康街高記,原本計畫跟周邊商圈整合規劃,現在房東最後決議改走危老重建。」
記者/李郁涵、鄭仁宗 採訪報導……↓
飄香70年的高記搬遷過後留下空蕩蕩的老舊建築,窗戶半開,大樓從1969年12月取得使用執照,屋齡51年,其中1樓為店鋪,2~4樓是集合式住宅,大約360坪,但2樓以上頻頻被北市府建管處多次認定違規使用,才決定8月底關店退場。
房仲業者/陳泰源 表示:「周邊房東認為,打掉重蓋,但蓋的這2~3年沒有租金可以收啊?這個損失他們不願意承擔,所以就想說,與其這樣他們就不願意被整合。」
未來改建預計蓋超過10層樓複合式住宅商辦大樓,1~3樓是商業設施,4樓以上是中小坪數住宅。
除了知名餐飲店,營運56年的五星級台北國賓飯店也提出危老改建的建案申請,另外還有北市知名六福客棧、洛基大飯店、花華本館、優美飯店等順勢在這波疫情將老飯店重建。
房仲業者/陳泰源 表示:「租金行情不好這段期間我打掉翻新,疫情過了、疫苗出來了、觀光客進得來,我的大樓變新了,而且我使用的坪數變更多、變更大了,我再重新招租我有更好的效益可以利用。」
北市危老案件遍地開花,趁著疫情衝擊業績,飯店住房率大降,期盼改建之後重新出發,吸引客群。
陳泰源youtube→https://youtu.be/IAxb0eb_G0I
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201108.html
商辦租金行情 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
190530民視 加碼6成租金搶金店面!「松本清」擠掉松江路老店
影片網址→https://youtu.be/ZvhB4H0tJ4A
在行天宮附近的體育用品店,經營超過38年即將歇業,傳出下個租客就是日本藥妝店松本清,而且松本清還開出月租60萬元的高價,一口氣漲租66%,但松本清公司回應,目前針對多個商圈都在評估中,但是否將在此開新分店,則沒有正面回應。
(民視新聞/徐紹芸、葉純豪 台北報導)
體育用品店門口掛出大大的結束營業布條,門口消費者挑挑選選,要趕在歇業前最後採買,位在松江路上的老字號店面,營業將近40年,但礙於租金問題,只好黯然歇業。
體育用品店二代老闆說:「對方是開60萬,那我是覺得這個金額,我可能就沒辦法接受了。」
業者透露,原本每月租金36萬,但傳出日本藥妝品牌「松本清」看中店面,直接開價月租金60萬元,加碼超過60%,老店只好另尋落角處,傳出地點就在290公尺外的民權東路上,坪數只有18坪,租金落在每月約8萬元,跟原先店租比起來,一差就是4倍,而松本清開出高於行情價,為的就是搶下「金店面」。
房仲業者 陳泰源 表示:「它會有很多外地來的消費族群,以及甚至所謂的觀光客,能見度,這個品牌的知名度會被拉高。」
依照松本清現有兩家店來看,不只在短時間內衝出百萬業績,也掀起搶購效應,即使租金高於行情也不是問題,加上松江路可以說是藥妝一條街,只要過個馬路就有屈臣氏,旁邊還緊鄰日藥本舖、康是美,連鎖藥妝店林立,商辦林立,加上對街就是捷運出口,緊鄰行天宮,觀光人潮絡繹不絕。
松本清公關經裡馮鈺婷:「松江路那邊的商圈,它其實附近也有滿多的,國際的商旅然後還有行天宮,它是很有名外來客必來的地方,然後很多藥妝店阿等等,近一點的南京商圈,還有像信義商圈,都是我們目前在評估當中。」
松本清只透露,公司針對人潮聚集的的商圈,都在評估開店可能性,而六月即將開幕的旗艦店,選擇插旗觀光客必逛的西門町,就是因為人潮不只帶來錢潮,更能增加品牌曝光度!
新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019530F06M1
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190530-6.html
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170710TVBS 台菜、21風味館逃出內科 攤販進駐賣便當
影片網址→https://youtu.be/_Sh_1FlO3YA
內湖洲子街一帶餐廳紛紛熄燈,店面租不出去,整條街反而多了便當攤販,短短50公尺就有6家,甚至遠在大安區、萬華的餐廳,都來這邊賣外帶餐點,隔壁大直商圈新的商辦一樓,空置率高達9成,房仲表示不是店家撤走而是沒人潮,沒有店家願意進駐。
記者 畢倩涵 / 攝影 溫硯鈞 報導......↓
店裡人去樓空,內科21世紀風味館2年前進駐,卻突然貼搬遷通告5月底熄燈,對面輕食料理也拉下鐵門,店面由租轉賣依舊沒行情,再轉角洲子街創意台菜搬走,好多餐廳倒了那內科上班族吃什麼?
便當攤販:「燒臘配燒肉啊!」
內湖洲子街成了便當一條街,短短50公尺內就有6家攤販賣上班族午餐,另一邊巷子滷味便當小吃,單價都不超過一百;遠在大安區萬華區的餐廳,特地來內科擺攤賣午餐。
內科上班族:「便當比較快。」
觀察內科中價位餐廳收了不少,反倒是低價位的便當、以及高客單價的餐廳,適合商務客用餐兼談生意反而撐得久,加上這裡假日沒人,只以上班族當客源的餐廳,自然選擇逃出內科。
記者畢倩涵:「同樣沒有人租的,包括像是大直這邊的商辦大樓,我們可以看到一樓店面上面,完全都是掛著出租告示,而租得起也願意投資的只有連鎖咖啡。」
房仲業者陳泰源:「客戶陸陸續續說租金太貴了,所以我不租,不是這個原因!而是最近商辦才陸續交屋,所以最近才突然大量招租當中。」
加上大直新商辦租金高,店家吃不消,內湖店租年年喊價,讓業者寧可擺流動攤販不願長駐。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/744868
商辦租金行情 在 [請益] 這樣真的貸的到嗎? PTT推薦home-sale 的推薦與評價
很怕到時候交屋潮一來,a7租金會很爛,所以才想說台北租出去,比較保險我看很多a7三房都想租2w8含車含管,我很懷疑行情有沒有這麼好,因為看到很多屋 ... ... <看更多>
商辦租金行情 在 台北市商辦租金行情、店面租金計算、新北店面出租在PTT、社群 的推薦與評價
在台北市商辦租金行情這個討論中,有超過5篇Ptt貼文,作者JARED80527也提到原文標題: 刷新台中交易紀錄!中壽120.5億購七期豐邑市政核心原文連結: ... ... <看更多>
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