關於 嘉湖山莊呎價走勢 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

您好! 我想向施傅老師請教以下問題:

施傅老師,您好! 最近日出康城的新樓盤 Montara 以較低價開售 (平均呎價為$13,990), 如果我想買一個兩房連開放式廚房的單位作為投資之用 (約6百萬元), 請問老師您有什麼意見? 我在 Youtube 的頻道中見到老師您話樓市可能 2020 年樓市就會見頂, 到2025年先會見底. 想請問我應否保持現金, 到2025年先入市買平貨?
真心冀盼得到老師您的回覆及意見.🙏
C Y 上

施傅：
首先多謝你的問題。如果讀者不是首次置業，便要三思這個投資決定。原因很簡單，作為投資首先要知怎樣回本，不是首次置業便要額外交辣招印花稅15%，大概600萬，便要多交90萬，以現時日出康城呎租$25，每月大概有$12000租金回報，大概要經歷六年多才回税本，況且未計利息支出。

可能你會話那麼我想看樓價升幅去回本呢？不要忘記，最基本的印花稅6%也要計算，未收樓先輸20%，讀者不妨去一些成交網站看，要持貨多久才能回本20% !

如果是首次置業，便可看多個因素。相信如果有代理人講解時，已經聽過堆填區已計劃停用，近地鐵站又有大型商場，政府將計劃發展將軍澳大橋以及藍田隧道等基建... 這些當然是利好概念...但這些概念往往都是推高樓價的重要原因，但如果現在沒有這些概念，你還會考慮這樓盤嗎？這裏有兩個數據想一同探討，第一，比這樓盤遠點地鐵站，接近同樣大小成交價，都是每實呎$12000-15000，所以這次發展商是貼市價開售。第二，是考慮壞消息，畢竟都是交通不便、太多供應等，這裏說明一點日出康城就像過去20多年前的天水圍嘉湖山莊大型屋苑，現在比嘉湖供應更多有2萬夥單位，同樣有其缺點的，讀者不妨自行看看其升幅走勢作出比較。其實這裏不是想給予買或者不買的建議，而是想分析現階段還有沒有水位，如果多水位防守力自然高。

最後留意的是，讀者可重看以下片段，我們判斷樓價是要一些已發生的宏觀數據或經濟條件，去估計對未來有什麼影響，2025年的事太遠不作評論，但是若果你想沽現在自住樓等待2025年，那未來5年的租金機會成本差不多就是72萬，到了2025年理應要賣家600萬減至528萬才會購買，這些賣盤是需要有非常貼市的能力，講價能力，和去抄底的膽量。需要看後市再破頂的力度和實質經濟的回復能力。所以自己應多留意利率，資金流，失業率，GDP增長等因素。

https://youtu.be/suhZFUf50QQ

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曾淵滄眼中的「筍盤」

【香港樓巿】擁有多年買樓投資經驗的曾淵滄博士認為，買樓選址十分重要，選中對的地方，日後升值潛力驚人。曾博士眼中的「筍盤」，原來是這樣的⋯⋯


1.巿區盤 Vs 新界盤

買樓最值錢的是那一塊地，說的是這個物業的地理位置有多好，或者有沒有升值潛力。如果是「上車」的人士，我建議他們選擇巿區的樓盤，不過這個都要按個人需要，以及個人能力而定。

我認為「上車」買巿區盤好的地方，是因為住在巿區對個人將來發展怎樣也是較好的，如果你住得很偏遠，晚上也不願下樓外出，自然少了接觸外界的上流機會。不過這要看你的能力，也不是說想買就買的。

中原城巿分區指數高下立見
你可以再看看中原城巿指數入面的分區指數，分區指數同樣是在1997年7月以100為基數，你會發覺港島區的指數是最高的，最低的則是新界西，證明1997年至2015年來，兩個地區的樓價走勢明顯地是港島區的走勢好，強者會走向愈強。這就解釋了如果負擔得來的話，買港島區的樓為何比買新界的樓好，因為升值潛力較大。

再者巿區供應永遠有限，但新界區的供應可以無限大，香港目前郊區的供應還未算多，梁振英也提及過，真真正正拿來起樓的地，目前只佔土地的6%，所以日後在郊區的開發潛力仍然是很大的，如果到時克服了政治因素，郊區土地順利批出後，郊區會大力發展，由於供應更多了，郊區的樓價比起有限的巿區樓價，距離只會進一步拉遠，亦即巿區地永遠較為值錢。

強者愈具升值潛質
而且上述的這個指數，還未計及以港島區最頂尖的地段作比較，若拿山頂的樓價和新界的樓價比，差距就更大了，所以你只要就出強者，就會更具升值潛質。

強者愈強這個道理，不只在供應上，也在需求上。除非香港變為共產主義，否則這個世界是富者愈富的，因為以錢賺錢總比以勞力賺錢快，因為後者你不眠不休才24小時，前者的財富增長，是以幾何級數上升的。富者愈富的結果就是，這些人會更追求生活上的享受，所以會有很多富者去搶代表高人一等的地段，追求面子，要在別人面前可以弦耀一番，這也引證了愈來愈多人搶的有限的港島地段，價值之所在。


2.鐵路上蓋物業「唔輸得」

我個人認為，退休時最好是有起碼3間物業，這便可以退休無憂。一個物業是自住，其餘的收租，由於一個物業收租，遇上壞租客或任何意外，租金收入會不穩定，有多一個物業，就可分散風險。

我個人而言，我一早已可退休，現時持有10多個物業，新加坡也有私人物業，租金收入可以足夠退休。

我視買物業為集郵，只買不放，在1990年代開始便密密收集，我不怕銀行加息，因為租金是隨利息上升的。我最怕租不出，所以選擇物業地點一定要近港鐵站，最理想是港鐵上蓋。我舉一個例子，如果九龍灣德福花園及淘大花園給他選擇，即使德福花園呎價較貴，也會選擇位於地鐵站上蓋的德福花園。

為何我這麼鍾情鐵路上蓋？因為我曾經買過非鐵路沿線的物業，在1991年買入嘉湖山莊，以呎價計，該單位要用20年才賺一倍。另一個以120萬元買入的藍田匯景花園物業則戰績彪炳，同樣的時間，但已升值數倍，皆因位於港鐵站上蓋。