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【先公告】三重國泰和河Line群組的這個sway，不是我喔！網友表示，海悅代銷的國泰建案群組中，以為我在裡面幫助解決問題，大家High的很，但當網友質疑此人是不是我，居然就被管理者秒刪發言！
是說人人也都可以取這樣的英文名字，只是網友覺得，管理者這樣不置可否或秒刪質疑文，就讓人覺得，是不是有人在裝神弄鬼？？
我知道預售案難賣，還要裝出熱銷的樣子，尤其現在打炒房來勢洶洶，新竹那個建案馬上就被消保官破了，一下子說賣光光一下子說根本還沒簽約，到底是誰用媒體放話，還是對媒體用過就丟棄，司馬昭之心。
以前還有不只一個業務偷偷告訴網友：「Sway昨天才來買兩戶！一戶自用一戶投資，還要我保密！｣都是網友一一回報，我才知道這些業務有多黑心。
更妙的是還有網友說：「我才剛坐下，就有業務說剛剛Sway才離開，他帶朋友來看房子，兩個人各訂一戶了。｣
怎都是買兩戶啊？
#一天後更新：居然那個群組內的sway發言，通通自己刪除！！這下更有鬼了。加入網路群組或封閉式社團，請自行小心，這些都不是我，我只會在這裡。
才四年消防就劣化？一查居然是日勝生蓋的，再想到板橋合宜住宅一個小小地震，就震碎了地下梁柱，我看這中和青年住宅的品質，全部都令人堪憂。
公共建設就是這樣，引發建商黑心蓋屋。預售熱賣的建案也一樣，建商自然一定會黑心蓋屋，不黑心也多半偷工減料，反正賣光光根本就不怕驗收，要不然你們也是排隊抽籤，我隨便亂蓋你也看不懂。
日勝生是個不能信任的建商，反正是八不推內，希望他蓋的社宅可以撐久一點(還有三重大安及大同南段)，不然這都是納稅人花的錢。
還有誰的預售屋可以信任？沒有。
網友說：「富邦建設不錯啊！｣是啊，最近還用直播賣屋呢，但是我馬上想到松菸的爐渣屋，也是富邦蓋的。還中鹿營造、亞洲水泥呢！
網友說：「國泰建設總是不錯吧！｣是啊，老字號總不會出錯，是嗎？人家透天也漏水、豪宅也漏水、大樓也黃標，負責是負責，但可不可以不要蓋漏水屋啊？一直漏水很麻煩的。
網友怒了：「寶咖咖你也說不行，我們到底還有誰可以信任？｣
是啊，為何建商不願意讓自己成為一個被信任的，而是只想賣高價、賺爽爽、出事了就鞠躬道歉，然後繼續爽爽亂蓋一通，我也不知道建商老闆的腦袋，是塞滿鈔票還是塞滿無良。
章定煊教授一起參與我主持的「國泰房地產指數案」研究，他的評論分析相當中肯，值得細讀！
國泰房地產指數2019Q2的結果出來了，看這個指數有個因為市場推案有季節性因素，所以成交量要看與去年同季比較結果（YoY）比較準確。價格的部分屬於水準值的變化，所以可以看與上季的比較結果（QoQ）。
1.台北市的價格漲了不少，其實開價幾乎都沒動，幾乎都是議價空間縮小所造成的。這種鴨子划水的漲價法，會讓看房的很生氣，因為砍不太動。台北市主力坪數落到只剩下33坪，主力總價3000萬，小宅反而成為哄抬單價的工具(尤其在中價區與低價區)，房子越蓋越小，想擠進天龍國的得先減肥。
2.新北市金額推案量比上季增加57.72%，比去年同季增加20.39%，價格只小修-0.01％，銷售率則上升了1.49％，但較去年同季下降了0.55％。推案量增加，銷售率還能持穩，價格也挺住了。這個訊號顯示新北市改變了過去一段時間的弱勢格局。不用看得太好，頂多算得上止穩而已。而且事實證明，大家還是偏好緊鄰台北市的高價區(板橋、新店、永和 中和、三重)（價格上漲，成交量比上季及去年同季都大幅增加），這是可以預見的在乎區位的就選到新北的高價區，畢竟跟台北一橋之隔，價差每坪20-30萬（一橋之隔是低價區差價接近每坪20，是中價區差價每坪30萬以上），還是會吸引自住客。要住到新北的低價區每坪價格略高於南桃園，略低於北桃園，但整體發展成熟度與地理環境（靠山靠海）遜於桃園市，通勤時間又相當，很容易被桃園的新案吸走客源。2015年Q2以前，新北市中價區的價位曾經直逼高價區，但是目前已經回復到正常，高、中、低各有十萬的差距。購屋者購屋時，還是要留意等價區原理的運用。
3.桃園狀況，推案金額較上季增加一倍達100.09%，較去年同季增加77.76%，雖然價格小漲了0.5％，相較去年同季上漲了8.75％，雖然價格表現只能說穩定，量能逐漸擴大中。
4.南高熱了一段時間，過度推案拉價格，讓銷售率開始退化。台南高雄價格雙雙上漲，推案量也同步大幅揚升，但是銷售率台南市雖然比上季小升了0.43％，但比去年同季大降了4.81％；高雄市比上季下降了2.33％，比去年同季大降了7.36％。
4.台中是反而目前看起來最穩定的區域，雖然成交價格小跌了1.62％，但是銷售率暴升到20.19％，目前台中推案以北屯區等外圍區域為主，需求看來不小。尤其是預售推案率已經高達92％，顯示以先建後售拖時間的推案越來越少。分析台中仍要小心留意，過去推案量佔台中市80％以上的西屯區，本季已經沒有推案，高價區只有南屯區推案，模型價格為35萬，中低價區分別為24萬、20萬。而且台中目前除了別墅以外，推案主力總價很難超過2000萬。不要把台中本季的好數值，聯想到台商回流炒豪宅這回事上。
5.新竹價格大跌不用理它，那是因為竹北推了一些在華興重劃區；新竹推了一些在金雅重劃區。畢竟區域太小了，特徵價格法沒辦法把區位控制得太仔細。
流水帳寫得差不多了。來寫一點總和性結果。
一、接近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動，台南高雄雖然表面上面仍然價量齊揚，但銷售率已經下滑。尤其是高雄銷售率下滑幅度明顯。高雄銷售率的下滑與推案區位有關，也就是當過去推案在周邊區域時，低總價銷售率不錯；本季一旦回到高價區推案，銷售率立刻下滑。反而是桃園、台中雖然價格沒有表現太好，但是量能是持續的在擴增。尤其是台中本季的高銷售率，是過去罕見的。
二、在土地成本高升與建設題材發酵下，建商邊推案邊拉價格的態勢明顯，對於等待降價消費者形成不小的壓力。消費者不用太早失望，看到這麼多結不了案的物件還在市場上賣，可以不用如此緊張。以預售推案率而言，只有台中高達92％，其餘號稱土地資源缺乏的台北市預售推案率也只有70％。（當房地產景氣不佳時，建商會延後推案。結構體推案與成屋推案比重會比較高；景氣上升將成屋去化得差不多的時候，預售推案比率會大增。比如說2012年Q2，台北市預售推案率達100％，新北桃竹都達90％以上。）
三、消費者與建商之間的認知差距越來越大，導致本來就不高的銷售率更加低迷。全國銷售率相較去年同季下降2.24％，要不是有台中的高銷售率撐住，數值表現更差。
四、小宅興起與自住需求只降低了總價，單價還是慢慢的爬升中。購屋者必須要自覺，小宅並不「便宜」。
五、建商獵地導致土地價格過高，壓縮了推案的毛利。漫天開價又會降低購屋者的意願，偏向使用減少議價空間來維持成交價。建商的低毛利與資金成本的低利率交互作用下，大幅降低建商認輸的意願，偏好拉長銷售期來去化建案，讓整體的成交量大幅提升不易。許多政府新的新開發區，仍要觀察是否能來大量當地的就業機會，才能判斷房市走向。同時，當購屋者與建商陷入持久戰的時候，財務狀況不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型，購屋者要特別留意。
六、路徑的軌跡就是：(1)政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發 (2)建商認同題材，搶進土地，成本上升 (3)土地成本過高，建商即使調升價格，毛利率仍然偏低，使其降價空間有限，改從小坪數控制總價著手 (4)被低總價吸引又等不及購屋者入手了 (5)受不了高單價的購屋者繼續觀望 (6)最後的決戰點就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。
繼看完了離家最近的仁義重劃區新建案後，輾轉到三重另一個新興二重重劃區的 ... 在靠新莊的重新橋旁推出「國泰悅」建案，主打25坪2房、35坪3(新北市第1頁) ... <看更多>
1.理性討論避免糾紛2.集中建案資訊及討論串，方便大家取得3.避免不必要的糾紛，本社群禁止討論及比較區外的建案. ... <看更多>
國泰三重建案 在 [心得] 三重仁義重劃區畢業文- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
各位版友好，自從動起想買房的念頭後，總是在板上爬文，獲益良多
從今年3月定案後，一直有點懶惰來打心得文
但一想到在買房的過程中 消費者真的是處於資訊很不對稱的一方
秉持著房市的資訊越流通對大家越好，趁最近比較有空，來分享一下自己的心路歷程
這些資訊雖然不是最新的，希望還是可以給大家一些參考
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耕隱(士林區)
一開始抱著極度樂觀的心，想說未來要住在原生家庭附近
就從住家旁邊的預售屋開始看，然後發現開價是120/P…
業務知道我們住附近後，很開心的說有興趣的可以再談，
有機會110/P喔，我心裡OS:這種價格真的是捏爆也買不起...
開始認知台灣的房價也太貴了吧!!!慢慢說服自己未來可能要有離開台北市的心理準備
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忠泰繪(中山區)
各種規劃相當不錯，地點也很喜歡，因為有許多小坪數的房型，戶數有點多
時間有點久，記憶小模糊，印象裡7樓開價大約是8X/P，有親戚是忠泰住戶，所以有多的
折扣(不知道是不是話術)
不過我們預算有限，大概只能買10幾坪的1+1房
對於未來要成家來說實在是太緊繃了
當然業代也會一直跟你講：
先求有再求好、這個位置以後轉手還會再賺、用房子賺房子之類的
只能說自己能力不夠，開始把目標轉往新北市
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樂之町(仁義重劃區)
對這間的印象不錯，一下三重交流道就到了，樣品屋做的很美
另外停車位很特別，除了地下室之外，2、3樓(還是3、4樓)也是停車位，
代銷的說法是建商體諒購屋民眾停車時不要往下繞這麼多層，當下是覺得蠻好的，
不過不知道會有甚麼缺點
32坪的坪效看格局圖還不錯，不過現場沒有這間的樣品屋、
27坪的樣品屋空間看起來意外的大、
39坪的樣品屋裝潢也蠻美的
當初去看的時候還沒拿到證照，所以不能對外公開銷售，
但代銷一直說先留10萬訂金，之後才可以保留早鳥價，
對於剛開始看屋的我們來說，覺得很惶恐，
後續代銷也有一直來電問要不要先付10萬保留早鳥資格
後續正式開賣看到社團裡的各種排隊人潮，我們大概就知道好的房型應該會被秒殺
後來價格也蠻漂亮的，記得8樓大概42/P左右，沒有買這間心裡覺得小可惜。
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好蒔光(仁義重劃區)
這間的樣品屋也不錯，代銷也強調蠻多細節，記得7樓35坪的房型開44/P左右
樣品屋是北歐風，格局蠻不錯的，讓人喜歡，
但是我的家人意外的對這間沒興趣，加上履約保證是採用同業擔保的方式，就默默地放棄
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葳格博閱(汐止)
因為女友家在附近，後來有段時間也轉往汐止地區看屋。
這間去看的時候已經是成屋了，只剩下3間左右，印象中13樓35坪開價37/P
一度也蠻心動的，代銷很有誠意(因為她說想趕快結案XD)
可是想到以後通勤的時間，還有康寧街上下班那種塞車的狀況，後來還是放棄。
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胡適朗閱(汐止)
這是最瞎的一間，代銷超沒耐性，對家人也很沒有禮貌，根本沒甚麼想要介紹的感覺
就說你們看看喜歡我們再來談，一直說這邊人稱小天母之類的，很想翻她100個白眼
立馬放棄。
印象裡中樓層大概35左右。
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聯上大喜(二重重劃區右岸)
看來看去又回到三重，不過改去二重重劃區
現場聽代銷介紹感覺很不錯，給你一種豪宅規格的感覺
重點是價位意外的沒有到很高，35坪17樓當時可以談到44/P左右(面舊社區不是公園)
代銷也有意願要送單。
不過家人還是對預售屋有些小擔心
加上格局上坪效沒之前看得建案好
以及這個案子雖然在右岸，不過算是右岸比較偏遠的地方
離捷運站的距離小遠，一直在講的機捷A2a站
聽當地朋友說講了10幾年沒有見過一個影
這間只能說看要不要跟他賭，假如最後A2a站蓋起來，一定會再漲
這間也是事後會覺得有點可惜的一間。
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辰光耀(二重重劃區左岸)
同事推薦可以去看看，當時已經是成屋了，看的是10樓45坪，開價42左右還可以再談
因為是看過最大間的，所以室內的感覺非常好XD(有錢大家都想住大間QQ)
不過總價稍微超過預算(另外建設公司可以直接幫忙裝潢，記得150左右)
很特別的是由建設公司的員工自己駐點在賣，銷售人員是很親切的阿姨
跟一般的代銷感覺很不一樣XD，但是附近也是沒甚麼店家
我們一直想到住進來後生活機能的問題
只能說左岸還蠻有發展潛力，未來沒有意外應該也會漲一波。
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鄉林恆美(二重重劃區左岸)
這間是在看完辰光耀後發現就在對面，不過不讓沒有預約的人賞屋，所以就留了聯絡方式
，過幾天再來。
代銷就是主攻我們是豪宅建商，賣的是有層次的人
就像買車不只是要買車，而是要買賓士、BMW，享受駕馭的樂趣(他真的這樣說我沒唬爛)
公設有游泳池跟咖啡廳等等，那個咖啡廳每個月要多交1000元
之後可以下來吃水餃、厚片吐司之類
然後代銷在介紹社區的植栽及藝術品後，拿出小抄開始唸詩給我們聽
當下心裡非常震懾XDDDDD
只能說他規劃的公設不是我們需要的，加上管理費偏高(100/P)，所以放棄。
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國泰和河(仁義重劃區)
這就是最後的選擇，在放棄聯上大喜之後，就一直在等這個案子
主要是買房多多少少會有地緣性，仁義重劃區過橋就到士林，離我的原生家庭很近
雖然未來發展性可能不像二重重劃區這麼好，但是心裡還是默默地有所偏好
加上品牌的優勢，最後決定等國泰開案
國泰和河從109/10就一直有傳聞說要開賣，但是每次打電話過去都說要等下個月
最後拖到110/1才開始讓人賞屋，很特別的是一開始沒有急著要收你訂金
我當時都帶著20萬要給他們了
結果代銷很認真地說真的沒有要收，因為怕收了以後不夠賣，非常有自信XD
家人看了以後也蠻喜歡的，以往他們針對預售屋會擔心的點，都因為國泰兩個字放心
只能說長輩還是對國泰這個品牌有信心
到110/3正式潛銷的這段時間都和我的代銷保持密切的聯絡，讓他覺得我是真心想買
所以一正式開賣就有通知我們過去
可惜的是當天下午過去代銷就說原本看中的31坪房型在上午就賣完了
(不知道是真的還是假的，也有可能是覺得我們預算夠，可以買更貴的，所以話術了一下)
評估後覺得現在不買以後可能買不到，最後決定再捏一下選擇36坪的房型
代銷就印一張表格，表示早鳥可以打92折其他不二價(想買的消費者也只能接受)
另外因為代銷公司是海悅，在家人的努力之下
代銷說他拿出主管珍藏的海悅幣再折了一些零頭
最後價格給大家參考：低樓層49.XX/P、B2大車位230、管理費預計85/P
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一開始看屋的時候其實比較沒有方向，會覺得每一間好像都很棒，
但是靜下心來多看看後，會發現自己真的想要的跟在意的點是甚麼，
也會越來越了解自己的預算大概只能負擔多少XD
當一開始喜歡的那幾間沒買到後，會開始覺得心慌，
覺得萬一下一間不買是不是又會錯過，但其實就像很多人在說的，
買房有時候是緣分，不能強求，多看幾間時間到了自然會出現
我相信對一般人來說十全十美的房子往往都買不起QQ
但總有個地方會有適合你的房子!
希望還在看屋的版友，都能夠順利找到自己心中的好房!
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