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我來分享這幾年不論在ptt版上或是其他社團,執行約莫揪團5次左右,3次自己人的心得
,但更
多的是檢討。
--
成功的其中新竹市有版上比較夯的清大竹慶,竹科悅揚,關新賦居等等
看走眼的則是潤隆(尤其這個利潤...唉),富春居,國泰禾等等。理由不外乎是版上嫌
棄的戶數動線量體規劃建材等等,結果我自己跟許多鄉民,團員被市場狠狠打臉,因為賣
的太好了
以上案子只要稍微第一手轉手大概都有10-80萬利潤(依據停利點,配合的仲介,轉手時
間,案子而定
--
竹北市成功的則有新業築之細道,極上惠友,華興重劃區的甜恬圈,滿天星等等
看走眼卻賣超好的則是澤緣水曰,高鐵和發首湛,縣三產品,尤其是寶佳產品等等。這個
我也被狠狠打臉,瘋狂被同夥人怪罪 ...因為我極力堅持不買,理由也是不外乎討論區版
上這些。
以上案子也是轉手大概都有10-100初頭萬利潤(依據停利點,配合的仲介,轉手時間,案
子時間而定)
--
關於團購常見問題說明一:
團購好嗎?
大部分配合的都不錯,畢竟幾個月賺幾十萬對我們這些普通人已經是不差的投報率(包括
很多人也選擇有交屋出租,結果還漲更多)
少部分古怪的則是像許多人一樣,覺得我們幾個領頭有賺介紹費而不爽
有一次案例,代銷底價就是800萬,透過我們可以買到780萬,但因為懷疑我們多賺他1-3
萬不等的介紹費(事實是有的有,有的沒有)
可能他覺得給代銷建商賺20萬也比我們賺2萬好,大概跟最近紓困金的相對剝奪感一樣。
遇到這種人我們也不會生氣,其中一個是年薪200多萬的gg員工,當場直接退2萬給他。
最好你不要買,到時候直接出貨賺你50萬就好。
--
關於團購常見問題說明二:
為什麼要團購?
很簡單,因為跟所有人一樣,我想買的便宜。
大家都知道代銷或是建商自售也好。蓋接待中心,裝潢實品屋,請人力,打廣告等等,這
些都是費用。
如果團購能減輕他們的銷售物件,縮短銷售時間,他們把省下的成本回饋部分達到雙贏(
至於小建商可能不願意,反正他戶數少,不缺錢又不用給代銷佣金)大家也多少聽過代銷
是花錢是找建商請佣,%數各縣市個案不等
至於介紹費?當然是有沒錯,但是為了要去跟這些代銷經理,建商老闆搏感情談合作讓利
所花的時間,吃飯,上酒店等等,花的錢隨便都幾萬,更不用說花多少時間。
新竹工程師並不是盤子,反而很聰明的。他們一方面沒有這方面人脈,一方面是本業賺那
麼多機會成本根本不合。
--
關於團購常見問題說明三:
新竹竹北案子戶數那麼多了,價錢也那麼高了,還能炒房嗎?還能買嗎?
先說很多人都會罵投資客炒房只是投機。
轉紅單是投機沒錯,但現在大部分好建商禁止了,因為會影響後續代銷銷售,他底價了80
0賣780給你,要是你轉790 除非是昌X,椰X一日完銷沒差,其他的話他還賣個毛。
轉手是正常的投資沒錯,因為一手自住客想接,二手消息的投資客也想接,仲介手上的準
客戶也想接。
一個適合自住好案子,一個投報率好的案子,一個租金投報率好的案子,一個大家都想住
的好案子,一個黃金蛋黃區的好案子
這樣是炒房嗎?不,只是市場的供需而已。我們既沒有能力引進商場進駐,星巴克進駐,
政府蓋重大建設,農業轉建地,自辦重劃區,更沒有催眠能力讓一般人非得來接手買這。
說炒房真的太抬舉,說穿了我們只是一般努力存錢,想找好標的投資罷了,一點都沒有能
力「炒」房。
至於現在2020年了,該買還是不買呢?這個問題見仁見智,只能等2021-2024年後回顧才
知道了。
只知道新竹縣市即將推出案子的數量(非戶數)大概超過30案,甚至更多。建商買地的成
本越來越高但也仍瘋狂購買。
我會持續購買,能脫手的盡量賺,沒脫手的放著租。能買到便宜的盡量買,買不到便宜的
用數量去團購談,就是如此單純而已。
--
關於團購常見問題說明四:
我在揪團嗎?
是,也不是。一方面ptt只是小眾人口,另一方面,我也還沒決定標的,況且決定好還要
去談。如果有人有談好的物件, 我很樂意當被揪的那個。如果有人有想要的標的,也可
以私訊討論,但不代表該標的我有興趣。
--
最後,各縣市都有人做在團購,透過各個ptt 仲介 社團等等,像是新竹之前最有名就是
帥過頭。以下兩點簡單提醒團購怎麼防止被騙,或是說怎樣的團購才是好團購
1.去比較代銷底價跟團購價,一問就知道了。
2.如果能在公開前先買,90%會比較低。因為能夠有特權先挑戶別,是代銷給的特權。要
嘛是團購量大,
要嘛是之前的已購客vip,不太可能發生公開反而更便宜的事情。
以上根據個人多年經驗淺見分享,沒有立場,也不代表是答案,謝謝大家
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.45.136.153 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1588997404.A.8FA.html
發現近期我找的倒只有一個是發哥
我提供在說明了,但現在不是,因為目前沒有我要的物件
我有好的標的歡迎你
我有好的標的歡迎你
第一.我沒有偷渡,因為說明三說了。
主砂石場營造廠政府都是我的人阿...
第三.自住客比例我沒細算,但最起碼30%跑不掉,為什麼自住客一定要買貴?
你不會去mobile 01,不會去找其他朋友,不會去fb,不會去外匯車商跪求更好的菜單?
量多折價是市場的供需,不是我這個一般人能控制的。
即便是房版不鼓勵買房,要噓要不認同我都是尊重你的意見交流,但還是看清楚文章先就
好。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 14:57:07
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 15:05:56
個人覺得竹風其實蓋得很不錯(不知道網路為什麼會攻擊就是)加上建商有錢,此案也是
重成本打造。 你可以去談談看,不過價錢基本上就是代銷那邊公布的了。
有能力,除非下一期樂透中獎我就打臉自己。
--
信件過多統一說明一下,目前我們並沒有案子打算投資或自住。下一個目標可能會鎖定在
6月,如果經過評估是個能自住投資的好案子我也會再版上回自己的文。
很多鄉民提到像是竹科介壽段,高鐵惠宇等等熱到不行的案子,這些一來已經開賣好幾個
月了,二來早鳥價便宜戶差不多都搶完該調價了。
可以嘗試殺價,但現在能夠買到便宜我個人是覺得有點困難。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 17:30:27
以上回覆了
投資跟投機是不同的這不是我定義的,不過能的話我的確都想賺。只是現在除了椰林我看
紅單早就轉不掉了,而椰林我也沒買到。
我從頭到尾沒說我是為了居住正義,我只想便宜。不論要投資或自住。能夠1000萬買為什
麼要花1100萬買...
最近新竹某社團有個媽媽自己分享他被賺80萬(他去跟投資客換約) 我也覺得國泰禾規
劃普通很貴阿,但供需結果就是這樣,我也再檢討自己為什麼沒買。
能夠30萬/坪買到,我不想32萬/坪。你可以不用寄信給我阿,
帥過頭那陣子以及身邊的人賺的多太多了,大埔的後續只能說他不是神,不過撐到現在也
快解套了。
,不買就不買。
我是不覺得有差。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 20:01:18
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 20:05:36
591有很多中古兩房都幾百萬而已,比路上好車還便宜哪裡稀有了。萬一還是嫌貴,套房1
00多萬的總不算是稀有財了。
我只是不覺得我那麼厲害而已,如果我有資本我真的很想跟版上幾個有名的炒房客學習,
只是我等級還太低罷了。
多錢也不知放哪就想說買個房,結果市場供需就漲了這樣。
※angel07 於 05/09/2020 23:10:26 將推薦值歸零
違反版規抱歉 手機不太熟悉。
以上有私信的我都有回。而且很多人比我還專業,看多看空都可以交流不是壞事。
其實我也不知道那麼多人有興趣或是反對,但是我現在沒有標的只是稍微簡單打一下自身
經驗而已,因為市場理論跟實戰,跟每一次不同的實戰都差異甚遠。前面幾次成功可能只
是運氣好,不代表很厲害,所以多多交流是好事。
不過這樣很好,因為我還在隔離很無聊XD
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 23:25:49
我只是想說,不論自住還是投資,能買便宜一些些為什麼不呢?自住客幾乎也會換房的,
小孩多了,爸媽老了等等。
不論當初買的是什麼原因什麼身份什麼目的,房子終究是要賣的。
講我自己就好,我自己想賣還沒賣掉的有2戶。其中一戶是小兩房,我也沒出租,偶爾別
縣市朋友來喝酒可以住。
這樣算是自住需求嗎?是
這樣算是投資嗎?是
所以自住投資本來就是假議題
另一戶目前出租,投報率很普通3%,而且還沒扣稅。因為我不喜歡0050又不想提心吊膽所
以就買著穩定,目前大概漲50萬左右但我也沒賣,誰說漲了就要賣,放著也不會長腳跑掉
。
像我這樣做法的朋友,仲介,園區工程師太多太多了。
因為不是每個人都是股票專家,基本上一般人投資就兩種,股票或房子。
我買1000萬 我有辦法讓他變1200萬嗎?可以,只要我能夠引進重大建設,誠品,星巴克
,Ikea等等
但我做不到,我只能坐等哪一天,咦?怎麼行情變1200了。這樣等級距離炒房太遠,自稱
炒房會被笑的。
還怨恨。
因為回到10年前,你會買一間,而我會買100間。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 01:09:53
我已經幫我女兒留好一間了。
不過我很希望聽到比較有建設性的反方作為我的參考
如同當初新竹costco旁的竹科悅揚還有竹北高鐵旁的合發首湛,我覺得反方有理,所以我
參考了沒買。
雖然有點後悔,不過也可以修正自己。因為房子不是只有買跟不買那麼簡單。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 01:47:25
知道會買貴,因為轉手她看的到投資客合約價錢是多少。
那戶貴80萬,價錢是他們協商的結果。那她幹嘛不買餘屋就好,因為那戶採光樓層坐向比
較好,那好的東西比較貴好像也沒什麼問題。這已經不是房地產問題XD
我前面也說我只是一般人,一次團購也不過買個幾十戶(所有人加起來) 光是新竹一年
推幾戶?
我們奈米咖的影響力跟買一張gg股票差不多,怎麼會妄想能影響gg的未來。
投資是財務管理。你沒有本業哪來的錢交屋,配置。
業外收入不能取代本業。賺的一桶金也不及你的技術。
昨天看版上有徵求竹科越揚的人,請問海悅賣多久了XD怎麼可能不知道有這個案子,將近
1000戶投資客是能買完嗎XD 然後又有富春,潤隆這樣千戶推案,怎麼會買不到?
假如又買不到,現在竹科介壽推出的總買的到了吧!還剩很多啊不用跟投資客換約,但可
能還是會有人在2023說買不到。
就算覺得新建案太貴好了,難不成投資客不買就會降嗎?
再來退10步來說為何一定要買預售屋?可以買中古屋,可以買電梯公寓。
本來就是根據多少本金買什麼房,我也嫌中悅貴阿,嫌坤山貴阿,所以我就不會去買就這
麼簡單。
我們的,來討論來操作市場。
能說出那樣的話,才有資格是炒房客。
現在所謂的年輕人是指多少阿
3X?4X?
還討論到道德?犯罪?這...XD
對啊,這就是打不贏就加入對方的概念XD
那麼好炒,建商現在購地就不會那麼猶豫了。
吧
那為什麼降低成本要分投資還是自住呢?還是自住客就一定要買貴?
再來,我是無名小卒,吸引自住需求跟我買幾戶有什麼關係XD
不過我的確很好奇Hebe買中悅會吸引其他自住客嗎
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 13:39:18
不要跟我說那是因為某某公司才好賺之類,因為我家社區警衛也靠自己買房了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 13:49:38
題外話,其實買了租給別人讓別人可以住,也算自住的一種吧。假設沒有金山街這些套房
可以租,那這些剛來工作又還沒存款的人要住哪...
容易的。
新埔竹東透天1500萬 我也覺得貴,不過成本算一算也要1000多萬...建商也真的不好當
名聲?我真的超羨慕那些建商老闆的,真的是走路有風好嗎...
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 15:04:31
本來期待豐豐,可惜techpark太令人失望了
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 19:38:21
有人回文說我這篇是為了要賺錢,所以在這強調
以上+1大多是我不認識的版友,我表示我隔離中很無聊所以也都回信
在此聲明,我沒有要推銷什麼案子。要的話我會直說xx案多少錢,包幾戶,要的來。
現在,我很樂意分享聊天討論,僅此而已。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 02:57:00
定,投資客只是一般人而已,沒有那麼有能力。
以新房來說,南寮有總價500萬的3房,金雅也有總價700萬的3房。如果還是負擔不起,
中古屋還是有3,400萬的,每個月貸款1萬多,我相信不會買不起。
屋況差可以用裝潢改善就好。新竹有某團隊在翻修舊公寓,我覺得很漂亮。
我家有個社區警衛他成家了,也靠自己買房。
網路都馬一堆批評,但事實是生意真的很好。
居住品質我認同,建商不該亂蓋。寶佳的房子能不能住在隔壁討論區也有了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 08:57:10
自住投資起手買低很重要,不然換屋時不好賣。不管多方空方, 自己家都是心頭肉,沒
有人願意賠售。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 09:43:34
團購機會。
希望接下來會有比較好的案子,如果有人有管道也歡迎分享我願意被揪
介紹費有的場有,但很少
已經過了紅單時代了,自己親朋好友折一折而已。
現在報紙媒體,樂居,住宅週報,米築雜誌,wehouse,所樂一家,丁丁,一坨資訊早就
非常透明化了。
仲介適合賺介紹費,直接等投資客簽委託找買家這一套流程
對於一般人,房子是近千萬的投資,還要配合很多天時地利人和
只為了介紹費一戶1萬2萬這樣搞是不划算的。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 14:08:06
投資盈虧個人自負,這是我的方式分享而已,也要隨時修正自己對市場的認知。
新竹量體很大,雖然房市熱歸熱,但的確還有很多餘屋,不存在資源有限。
搶的是條件大家認為好的,而好的東西大家都想要,不論長期自住或是投資。
不是當天才在櫃檯嫌沒有座位。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 22:40:59
對一半,因為就算團購也只能吃可能10%的量體。用你的例子來說,高鐵票零售300,我團
體買280,賣300甚至290。你跟我買還便宜一些。
至於零售賣太好,300調價330不是我們有能力控制,我們只是跟著賺而已。 賣不好300調
降270,我們也是跟著虧而已。
※ 編輯: almostdone (114.37.176.144 臺灣), 05/12/2020 04:31:33
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