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我們談個案，不管是警光一村或南勢米粉寮，是為了要凸顯竹市、竹縣對於活化土地的「價值觀」不同。
我們其實是在問新竹縣政府「你為什麼要賣土地？」，但新竹縣政府一直告訴我們「我賣土地的過程都合法」。
不回答也是一種回答。好吧，這也是一種政治語言的藝術。
對新竹縣來說，縣庫沒錢，賣竹市的土地真的剛好，因為他不需要去思考新竹市的整體區域發展、都市景觀與市民需求，畢竟市民投票是選市長，不是蓋給縣長。但這樣，真的對市民很不公平。
這麼多年過去，新竹人都不想根本性解決嗎？
以前的新竹州知事官邸，現在的敦煌大樓；昔日的新竹州商品陳列館，如今的東城100。大樓隨處可以興建，但古蹟一拆土地一賣，就永遠不見。
蔡仁堅市長任內保留住護城河畔的新竹州圖，林智堅市長任內和新光集團合作修復活化，這只是萬分之一的案例。
今天如果楊文科縣長是大新竹市長，你的財政處長還會建議你，用賣土地的方式解決財政問題嗎？
【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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玖樓新生，共享社區
社會住宅多元模式，由5位8年級生打造的80戶公共住宅，創造老屋新生命！
昨天下午到文山區拜訪玖樓團隊，台北市財政局透過資產活化的方式，與包租代管團隊第一個公地民營合作案例，用兩年時間把幾乎廢棄的眷舍打造成為80戶公共住宅，實現多元公共住宅模式。
台北市是一個國際級的都會，雖然讓年輕人可以在此築夢、追夢，但所帶來的外部成本就是房價的高不可攀，因此柯文哲市長在2014年上任就極力推動居住正義專案，至今蓋了1萬多戶公共住宅，同時也推動租金補貼、包租代管等政策，希望能透過多元的手段提供在台北市打拼的人可負擔的住宅（affordable housing），而且是政府也可負擔的永續經營方向。
雖然「台北居，大不易｣，台北市政府面對土地的稀缺，公地民營的共享住宅方案為台北市多元的公共住宅模式提供另一種實踐的可能。
玖樓團隊投標財政局的老屋新生計劃，公私攜手合作，把舊的眷舍打造成安❤️居住，公設共享的共同生活空間，藉著賦予⽼屋新⽣，創造新的價值，讓公共住宅形塑成⼀個更符合當代的⽣活劇本，在社區實現共享經濟，創造⼈與⼈更有連結、⼈與環境更永續的⽣活⽅式，
https://pure.9floor.co
#玖樓樸園
#探索更多元的社會住宅興辦方式
#公和私一起共同創造優質居住環境
#共享可能解決空間浪費閒置的問題
口頭質詢─
▶退輔會早年為了安置許多在台灣的榮民，實施了一些政策及土地運用方式，例如安置措施及農場就業機會。現在時空環境很不一樣，未來我們要善加利用國家資產，一方面確實照顧榮民，另方面在資產運用上又對國家最有效益，這是我們在整體改革和規劃上應該思考的問題。
▶花蓮縣有兩個比較大的案例，一個是壽豐自費安養中心，早期有很多榮民以自費在那裡居住，直到近年才移出。主要是人數減少，花錢改善舊設施，已不符經濟效益。你們是主張繼續放在退輔會底下去活化？還是要交回國產署去進行整體國家資產的活化運用？
趙處長秋瀛：我們希望無償釋出給國家國產署使用。退輔會長年的政策就是如果國家需要，我們願意把這塊地交給國產署，透過國產署召集會議進行三方或四方現況點交，不過此案花蓮縣政府的意願和態度是最重要的因素，因為他們認為東華大學城有幾塊特定地有活用，所以目前暫時沒有進度。我們甚至主動把台東太平分部釋出給台東縣政府的案子轉給花蓮縣政府參考。
▶這塊地閒置在那裡也不是辦法，在資源的配置上應該開放，讓非榮民的民眾也可以自費或是透過社會處安置，來妥善運用這個空間。同時台灣還有許多弱勢團體在尋求完整的社福用地，例如門諾醫院就計畫成立自閉症兒童照顧中心，東部地區也的確適合作為特殊需求的安置或療養的環境。要如何妥善運用應該不是退輔會一個單位的問題，也不是地方政府意願的問題，還涉及到衛福部及國家資產活化的政策問題。本席希望能交由跨部會作些專案，必要時引進民間資源作BOT、ROT等等各種不同的方案，儘快有一些進度。再者，我希望這塊地維持社福或弱勢照顧的用途，不要輕易轉換成商業或旅遊用途，維持它的原始用途及土地的完整性，希望退輔會在處理過程能特別注意。
▶關於農場的土地運用，退輔會和台糖在花蓮是除了國防部以外的最大地主，你們身為大地主，對於土地運用應該配合國家整體政策。目前花蓮是全台有機耕作面積最大的縣市，占全台灣的四分之一，但是我們還有空間和機會讓它做得更大更好，因為花蓮擁有獨特的天然條件環境，包括獨立的水源、相對不受污染的灌溉空間及土地運用模式。退輔會的土地面積夠大，所以更適合作有機耕作，因為比起小面積農地切割處理，任何一塊農地都有可能被隔壁農地所污染。長良有機專區對外放租，就做得很成功，但本席更期待的是我推動多年的有機農業研究中心，它可以推動有機施肥、有機天然災害的防治、東部地區原生種植物尤其是原住民傳統植物的研究和推廣。前任主委董主委也承諾要配合國家政策，往這個方向做努力，但是在他卸任前，這個案子就中斷了。原來已經跟農委會談妥由花蓮農改場設置有機農業研究中心，預算也編列了，要如何延續這樣具有多重價值、對地方農業有助益，甚至還可輔導原住民就業的案子，尤其花蓮職業軍人中原住民的比例特別高，如果他們能有在地就業的機會，收入有適度的保障，我相信這應該是讓更多原住民願意進入軍隊體系的極佳誘因，不只保障他們日後的生活，而且能夠回到原鄉，所從事的農業也符合傳統及文化的傳承，因此政府應盡力來協助與配合。
楊處長駕人：基於公務需求和地方需求，我們是非常贊成這個案子。農改場和我們有兩次會勘，我們也希望將來4到9年的退伍軍人能優先去受訓，取得有機認證和技術，對當地農產品經濟作物或是將來就業環境的提升都有助益。因此我們是很積極和農改場合作，這個案子我們希望很快就撥用，已經確定要給他們完完整整的一塊9.28公頃，且農改場會設一個隔離帶，以保障有機示範園區的空氣和水的品質。
聖羅克（San Roque）貧民社區位於奎松市，佔地三十公頃，是馬尼拉大都會之中最大型的貧民社區之一。此地有一萬兩千戶非正式移居的家庭，大部分為租戶，而土地所有權歸屬國家住宅局。奎松市府計劃打造奎松中央商業區以吸引外資投入，與國家住宅局和菲國最大地產公司Ayala共同投資65億比索，而聖羅克貧民社區被認為是須要活化的地產。
2010年5月，居民自法院取得暫緩執行令擋下強拆，隨後一場火災造成70戶住宅焚燬。9月暫緩執行令失效，500人拆除大隊與警力進入社區，遭居民強烈反抗。2010年後反迫遷抗爭不斷上演，上千居民以路障和人牆阻擋拆除大隊進入，過程中不時出現縱火事件，也有外來份子滲透進社區暴亂。抗爭常演變為流血衝突，警方的鎮壓讓居民包括孩童在過程中受傷甚至死亡。
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