花了一陣子詢問專業人士，有關囤房稅跟土地活化等問題，年齡從30-70都有，大致上可以整合出一些共同意見，這篇算是意見整理，重謄成一份較有連貫性的說法。
首先，就是年輕朋友最在意的，囤房稅對於打房有沒有效果？答案是：沒有。
請從圖一開始看，這張用電表可以看出，台灣空屋最多的是農業縣市，而不是六都。帳面上數字的空屋，大部分都來自繼承鄉下老屋，也就是你的阿公那一輩住鄉下，你爸來台北打拼，辛苦買了一棟房子，然後阿公這兩年掛了，鄉下老屋就被你爸繼承，帳面上就有了兩棟房屋。
但這棟鄉下老屋基本上已無價值，甚至被農地包圍，距離最近的交通要道與大眾運輸中心，可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運，不然繼續擺著幾十年，恐怕也就只是擱著，賣不掉也租不掉。
依照目前資料來看，較多年輕朋友想要居住的六都，空屋最多的問題是房屋老化，超過40年以上的老屋繼續租售，但其居住功能與消防安全實在難以加強，與其砸大錢修築，不如直接把公寓都更成大樓，還可以增加空屋率。
但，最多人擔心的是，這不是會提供炒房的誘因？坦白說，有需求才會炒房，你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎？1小時跟30mins的區域，價格就等比下降了，這從591等房屋仲介網查一查就知道。
對於投資客炒高房價的對策其實不多，想要用囤房稅來處理，效果極低。第一個面臨的問題就是，你幾棟房子以上才算囤房，有無清楚定義？若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅，也是沒啥用。
一個炒房大戶是炒不起一個區域的，要很多小炒家才玩得起來，對這些持有房屋個位數的炒家來說，大不了找家人當人頭持有。對有十位數的大戶來說才會痛，但說要有多痛，取決你的稅率，稅率若沒有高到炒房的利潤，也是沒有用，但要高到多少才叫做合理？
另一個方案是，把囤房標準，從個人擴及家人，這也有幾等親的標準，而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟，總共8間房，這算合理還不合理？每人平均2戶，似乎不算囤房，但實際上是3人各有1間，剩下1人有5間，他就算囤房，你要怎樣確保可以課稅到他，以及不會讓他分散房屋給家人持有。
我們現在合併第二張圖來看，可以發現雙北的空屋率低於10%，鄰近的桃園與基隆超過10%，但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多，是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子，我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關，距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區，房價相較之下幾乎是一半而已。
若要增加雙北地區的空屋供應，擴大生活圈機能來看，只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設，把桃園南北多兩條軌道運輸串起來，讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北，不然怎樣打房都沒有用，需求就是在那邊。
另一條路就是工業區的30年計畫，也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園，算是北部生活圈的範圍內，小型工業區還是很多，有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租，是地主不想要租，他們想要的是變更地目，等待政府的大型開發案，一次賺他個十億八億，所以寧可閒置，組團體遊說政府開發，也不肯出租。
這不是不可能，馬英九時代還真的讓步過，桃園航空城就是一個典型案例，先畫了大餅，規劃未來是自經區，讓每個地主都寧可等，也不要出租土地。這有兩個副作用，一個是閒置土地與廠房太久，形成治安死角，另一個是人口被推到市區，更加擁擠。
解決方案是，推動工業區土地閒置稅，沒有出租超過一定時間，就課以重稅。逼地主將土地活化使用，即使短期倉儲出租也得做。目的在於，讓工業區重啟機能，增加勞工就業機會，一旦工作機會變多，相關消費店家也會變多，10年後就會有勞工住宅的需求，依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式，只是這次由政府側面推動。
對地主來說不見得是壞事，長期出租會有固定收入，而20年後產業聚落興起，白領階級會推動此區的住商發展，屆時順水推舟參加都更，轉成住商大樓，也可以達到原本的目的，只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說，總比硬劃設開發區，吸引大量投資客炒房，然後賣不掉形成鬼城，還卡住大筆資金無法流動來得好。
不過，以上的說法是著眼在北台灣的開發，國家整體角度來說，國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈，基本上就是只講好的不講壞的，世界上的大都市多是自然形成，在區位適合的條件下茁壯，洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣，溫哥華人口只有雙北一半，生活圈面積兩倍以上不止。
要拿東京都當例子，也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少，地理環境與交通如何，以現在的狀況來說，台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧？怎麼看來沒多少人提過的樣子，更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈，更快速的方法倒是有一個。
遷都到台南，把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說，有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨，重新設計規劃一個超巨大的新首都，保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人，那不然遷都到我老家桃園，還沒開發的空地比台北市多的多，平坦又不會遇到火山跟地震危險，重新規劃的潛力鐵定高於台北，為何不？
咳咳
我的意思是，囤房稅跟首都生活圈這些，長期效益遠遠不如你新都市開發，以及國土重劃。中期來說，拉多條軌道建設，輕軌啥米都好，延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區，都還有促進區域發展的效果。就算短期好了，你不如成立物業管理中心，把大量租房統一管理，或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼，也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬，年輕朋友還是買不起。
除非我們要共產主義，直接宣布每人最多持有1間房，超過的就沒收，公家配發給大家，要嗎？
城市大亨租屋 在 [轉錄][心得]桃園中正藝文特區買屋心得- 精華區Taoyuan 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 home-sale 看板]
作者: superlawer (寂寞星巴克的心情) 站內: home-sale
標題: [心得]桃園中正藝文特區買屋心得
時間: Mon Feb 1 13:10:55 2010
1、 房屋地點：桃園市中正藝文特區中埔六街
2、 房屋屋齡：10年多
3、 房屋類型：電梯華廈
4、 所在樓層：14/7
5、 房屋坪數：權狀坪數41.32 實際坪數約26
6、 房屋格局：3房2廳2衛）
7、 房屋座向：東南
8、 屋前巷(路)寬：不清楚
9、 房屋底價：約500萬
10、 有無陽台：後陽台，前陽台外推
11、 有無停車位：有
12、 交通：無捷運
從去年12月左右開始看房子開始，就開始看了許多社區，我大概把我的心得說出來
不代表所有人的，
竹城御賞、竹城富士：屋齡算新，但是採光很差，後陽台可以與對面鄰居聊天，除非
是邊間或高樓層，不然房間會很暗，另外附近的商家比較少，
就是沒有很熱鬧，一樓的店家少少的，感覺很冷清，後來沒有選
最主要是因為採光的問題。
綠色奇蹟：這個也是竹城系列，但是因為當時看是在晚上看，覺得雖然旁邊就是公園，
可是一樣商家比較少，而且離中正藝文特區較遠，不符合需求。
城市大亨：雖然離中正路與大興西街口很近，但是該社區感覺比較有歷史，雖然採光很好
，後來還是放棄。而且大興西路上的商家沒有比南平路熱鬧。
竹城和賞：大樓維持的還不錯，但是屋主都開的相當的高，約42坪都可以開到6百多萬，
重點是大樓也大概是10年的房子，又加上離南平路走路有一段距離，所以放棄。
竹城兼六園：屋齡較新，但是真的是莊一街底，比較偏僻，如果女生一個人走，晚上會比較危險。
較危險。
中正大第：中庭都停滿了機車，很不喜歡，所以一看到大門就不進去了。
漂亮社區：雖然超過10年，但是大樓外觀還不錯，進去的話，感覺是別有洞天，路比較
會彎來彎去，不過管委會經營的還不錯，但是大門的巷道有點小。
竹城喜多：這各社區中庭很大很漂亮，而且屋齡很新，不過因為預算有限，所以放棄了。
涵碧賞：也是新蓋的，但是晚上進去中庭很暗，再加上是看一樓的，所以後來就沒有選了，
另外管理費也比較高一點，因為戶數比較少。
竹城箱根：這個社區約7年多，但是開價卻相當高，因為不喜歡中庭的中國風味及價位，
所以後來就沒有選。
大概是與各位分享到這裡，有時間再更新心得。
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─《峰與谷》 史賓賽．強森
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