【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。
可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？
▌精簡程序 是否重疊 有否加快？
一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？
有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢？
政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？
以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？
對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。
而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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城市規劃master 在 [情報] 都市計畫(Urban Planning)碩士申請簡介- 看板studyabroad 的推薦與評價
(本文是在word輸入後再貼上)
Tag:都市計畫碩士、都市計畫排名、不動產金融、申請留學
本文章是基於作者在申請過程中所蒐集的資料撰寫而成並著重在美國都市計畫系所的簡介
，請讀者務必不能盡信並做為申請的惟一參考資料，最重要的還是參考各校系網頁，形成
自己的選系價值觀，選擇最適合自己的系所。
姓名:邱郁伯
背景:政大地政系、臺大城鄉所
一、前言:
都市計畫不同於其他熱門學科，網路上的資料量較少，所以希望能夠拋磚引玉，撰寫一篇
關於都市計畫申請的入門文章，做為有意申請同學的敲門磚，讓各位同學可以借此去蒐集
更多資料，並期望往後的相關資訊會越來越豐富。
二、資料來源:
美國規劃協會(APA, American Planning Association)
美國規劃院校聯合會(ACSP, Association Collegiate Schools of Planning)
規劃認證委員會(PAB, Planning Accreditation Board)
Planetizen- Guide To Graduate Urban Planning Programs
各校系網頁
美國城市規劃教育的體系組織—我們可以借鑑甚麼?(韋亞平、董翊明,2005)
一位上UPenn的中國神人大大文章(抱歉，真的忘記他名字了，但是真的很感謝他)
三、領域選擇(不動產或都市計畫)
在確定申請研究所的時候，我曾經猶豫很長一段時間在選擇甚麼領域的學位，因為大學所
學背景的關係，所以對於不動產(Real Estate)比較有興趣， 美國對於不動產主要分成幾
個領域，分別是MBA、MSRE(Master of Science in Real Estate)以及都市計畫學位底下
的其中一個組。就現今而言，第三者比較常見，經過比較利弊得失知後，我覺得申請都市
計畫的學位並鑽研不動產組比較適合我。因為我對MBA比較不熟悉，所以以下分析主要針
對MSRE與都市計畫的學位比較。
(一)Master of Science in Real Estate(MSRE), Master of Science in Real Estate
Development(MSRED)
1.學校:MIT, Cornell U, USC, NYU, Columbia, UWashington, TexasA&M U, Johns
Hopkins, Georgetown U, UFlorida, UMiami…(還有許多好學校，族繁不及備載)
2.優缺(個人意見，僅供參考)
Pros: a.好找工作，系所網頁統計畢業系友的平均薪水都很吸引人
b. 拓展人脈，會去念的大多數都是已經有工作的人
c. 老師比較高比例是業界主管
d. 上課地點較高比例在大城市(部分特地拉到大城市上課)
e. 與業界息息相關
f. 不寫thesis
g. 職業型導向碩士，為配合學生，課都開在晚上及周末。周一~周五可以找intern
h. 有部分系所課程都有經過LEED美國綠建築協會、CCIM、AI(Appraisal Institute)
認證
Cons: a. 部分只讀一年，Columbia, TAMU, JH, UF, UMiami。英文可能無法提升到可在
美國找工作。
b. 太少選擇
c. 沒工作經驗無法從學習過程中學到太多(MIT,USC強制要求工作經驗)
d. NYU跟Georgetown是歸類在繼續教育學院下(還是有授予學位)
e.有許多在職學生，為配合學生，課都開在晚上及周末(NYU,JH,UF,G,Miami)
(二) Master in Urban Planning/City Planning/Regional Planning Concentration
in Public Private Development/ Housing, Community, and Economic Development/
Local & Regional Economic Development…
1.學校:Harvard, MIT, UIUC, UNC, Rutgers, UCB, UPenn, UCLA, Cornell, USC, GIT,
UMichigan, UMaryland, UWshington, UTAustin, Texas A&M U, ….(族繁不及備載，列
入的主要是Program的規模比較大)
2.優缺點(個人意見，僅供參考)
Pros: a.正常碩士學制，兩年，通常有一整個學院的資源。
b.選擇比較多元
Cons: a.工作或intern比較沒那麼好找。
四、都市計畫簡介
許多領域都包含都市計畫的範疇，而都市計畫也涵蓋許多學域，但是大致上可以區分為建
築設計類與政策類。這邊的建築設計純粹指城市規畫/都市設計的建築與設計，當然有許
多建築學院或設計學院有建築設計,地景設計、景觀設計….許多不同的學程，如果沒有提
及的學校，代表我無法進行分類。(以下分類改寫自中國神人大大的文章以及加入我搜尋
的資料，再次強調，這是基於自身的理解，不代表真實學校情況。)
(一)建築或設計:UPenn,UM, GIT, Harvard
(二)政策:UNC, UIUC, Rutgers,
(三)綜合:MIT, UCLA
五、選校的價值觀
選校是所有申請過程中最艱困的一步了吧!我自己先設定幾個篩選標準，形成自己選校的
價值觀，再依據這個價值觀去評估自己的夢幻、務實以及保底校系。但是就我自己的申請
經驗而言，夢幻、務實以及保底完全是自我臆測阿~~，總而言之，學校提出的標準可以分
成硬性規定以及軟性規定，要知道該項規定是不是硬性規定，沒過門檻一定會被刷掉，建
議一定要寄信給系方詢問清楚，會吵的小孩有糖吃，有問題寄信去問他就對了。
(一) 錄取率:資料的判讀，存乎於使用者的角度。影響錄取率的原因很多，譬如說
Program的規模，以我錄取的Rutgers而言，都市計畫是一個大的Program所以錄取人數比
較多。地理位置，可以看的出來，在大城市的學校申請人數通常較多。知名度，除了頂尖
學校如Harvard, MIT, UPenn等，加州大學柏克萊分校在亞洲知名度非常高，所以錄取率
低的嚇人。(考慮版權問題，只提供部分資料，但是大家可以用對的搜尋引擎搜尋關鍵字
一下。)
(二) 排名:常用的USNEWS與QS都沒有都市計畫領域的排名，我採用的是Planetizen-
Guide To Graduate Urban Planning Programs的排名，基本上具有一定公信力。至於
APA, ACSP, PAB並沒有做相關排名，所以資料來源比較少。這份排名區分成總體、聲望以
及各領域。其中領域又區分成經濟發展(Economic Development)、環境規劃
(Environmental Planning)、都市保存/歷史保存(Historic Preservation)、住宅/社會/
社區發展(Housing, Social and Community Development)、國際發展(International
Development)、土地使用規劃(Land Using Planning)、公共衛生(Public Health)、房地
產(Real Estate)、科技(Technology)、交通運輸規劃(Transportation Planning)、都市
設計(Urban Design)與土地使用分區管制(Zoning Administration)。指南中還有依據地
理位置分類、是否是新都市主義學院…等等，非常多元，有需要的同學用關鍵字搜尋即可
，以下附上總體排名。
(三) 地理位置:我比較偏好在大城市裏面或附近的學校，雖然都市計畫包含都市土地與非
都市土地，但是都出國了，就希望可以多看看各大國際城市的規畫方法，但是這只是個人
想法，但是都市計畫屬於職業導向學位，所以屬其都有要求實習，可能需要注意。
申請人數*錄取人數**錄取率*** 排名 區位
U of Washington C A 6 14 Seattle
UT at Austin B A 12 N/A**** Houston(2.5hr)
USC D C 14 9 LA
UPenn D C 5 5 Philadelphia
UNC D A 4 3 *****
UMichigan D C 16 11 Detroit(50 min)
UMaryland, College Park A A 11 N/A DC(20 min)
UIUC B A 3 10 *****
UCLA D C 8 6 LA
UC,Berkeley D A 1 2 Oakland(15 min)
SanFrancisco(30)
Texas A&M U A A 9 N/A Houston(1.5hr)
Rutgers D C 13 8 NY(1hr)
MIT D A 2 1 Boston
Harvard N/A 4 Boston
GIT B B 15 12 Atlanta
Cornell C B 10 7 *****
Columbia N/A 19 NY
UWisconsin, Madison B A 7 N/A* Madison
*申請人數以區間顯示:100~150:A, 150~200:B, 200~250:C, 250以上:D
**錄取人數以區間顯示:100以下:A, 100~150:B,150~200以上C
***錄取率以排名顯示:最低的為1。
****N/A:總體排名沒有名次，可能是沒有參加評比或是其他原因，可參考各領域排名。
*****Location:有些學校是大學城，基於我對美國城市不熟，所以不太清楚相鄰城市的規
模。
(四) Tuition + Living Expense
因為申請碩士比較少有獎學金，所以狀況比較單純，此外，我們都適用於國籍學生的收費
水準。至於生活花費就差異蠻大的，這部分可以先參考各學校網站所提列的水準或詢問個
學長姐。
就學費而言，我認為大致上可以分成三個層級，IVY LEAGUE與頂尖學校屬於第一層級，每
年學費大約在8、9萬以上，第二個層級大約是5、6萬左右、第三個層級是3、4萬。學費便
宜的學校大概屬公立學校或財政比較健全的州(ex.德州)，建議多加比較。
至於生活費的部分，學校的網站上都有提供估計值，或是詢問學長姐。
(五)雙學位
雙學位在都市計畫研究所的課程設計上非常普遍，我看過包含規劃/法學、規劃/建築設計
、規劃/不動產、規劃/社會學、或規劃/都市保存等等的學位，在申請學校時，也可以多
比較各校學位的選擇是不是能夠符合你的需求。
(六)認證
相較於商學院的AACSB認證，美國對於規劃系所的課程認證包含ACSP與PAB，可以多加比較
。
(七)課程設計
這是申請過程中，我認為非常重要的參考因素。如果你已經有很明確的研究領域或方向，
建議可從所有開設的課程中去挑選你很有興趣的課程。最重要的是你必需自己形成一份排
名表。
有些規劃系所規模比較小，所以會集中在某些領域；有些規模很大，師資豐富，領域也很
廣泛，就看你的興趣是甚麼。
五、申請資料
申請資料的部分，網路上已經有許多很好的建議，在此不現醜了。
六、心得
在申請路上真的非常波折，大多數時候是自己的三心二意，建議如果系上有同學也有這個
意願想要出國留學的話，可以一起組成一個讀書團，共同蒐尋不同學校的資料，這樣會比
較少盲點，資料也會比較齊全，最重要的是低潮時有人可以給你加油打氣。申請留學是一
條漫漫長路，保持細心跟耐心是不二法門，如果真的碰到瓶頸，跟讀書會同學聊聊或跟老
師聊聊，一定可以獲得紓解。
申請學校是一件很繁瑣的事情，時時刻刻追蹤進度才不會出差錯，例如:SOP的委託修改、
拜託老師撰寫推薦信、申請網頁的填寫、寄送相關包裹….等等，只要你覺得有任何疑問
，時程上有delay，請不要遲疑，務必寄信或打skype去詢問負責人員，我只能說美國不比
臺灣的行政效率，尤其申請時間會遇到聖誕節與春假，任何要繳交的東西盡可能在這兩個
假期前寄達，否則可能會衍生更多的麻煩。
另外，申請學校有許多的標準都是可以argue，當然要不要接受就是各系的規範，例如托
福或GPA沒達標，那可不可以申請?這不能一概而論，建議是你喜歡該學校，你就寄信去問
，多問幾次或許系上會答應，但實際上會不會真的答應，那就看你其他條件。留學版上大
家都說”申請條件是一整個package，你有一兩項條件比較弱，但是有其他條件特別突出
可以補強，那還是有上的機會”。其次，不同學校有不同學校作風，有些網頁可能會講他
們特別喜歡甚麼類型的學生，有些則否；有些學校認為托福是硬標準(例如Cornell)有些
則彈性看待；有些學校比較不收國際學生，有些則很喜歡國際學生(UW，因為景觀系主任
與一些校友都是台大城鄉所的校友)，只能多方收集跟比較。都市計畫比較難為的地方在
於不比商管,CS,法,EE等等領域的熱門，所以資料很少。
七、推薦
這次很幸運得申請上我自己的夢幻學校Rutgers, The State University of New Jersey
，在綜合排名上，這間學校大約在50~60左右，但是在都市計畫領域排名很前面，而且也
是一個規模很大的program，尤其更專精於政策面，在東岸是頗知名的學校，但是他臺灣
人與大陸人收的名額很少，據學長所述，上一屆只有一個台灣人一個大陸人，這一屆我目
前只知道我有確定就讀這間學校，希望往後大家可以多多申請，畢竟他的錄取率不會像
Berkeley或UIUC低得如此誇張，學費也大概只要5萬多而已，離紐約市大概一個小時車程
，是一間各方面都還不錯的學校，唯一缺點大概是在亞洲的知名度不高，如果偏好知名度
較高(特別是亞洲)的學校的話，可能就不太適合你 。
總而言之，以上是我自己申請過程中的小小心得，僅供參考。申請學校的核心還是要形成
心中之尺，選擇最適合你的學校，加油!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.112.40.89
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/studyabroad/M.1401169682.A.CF9.html
※ 編輯: brian8110080 (140.112.40.89), 05/27/2014 14:03:11
※ 編輯: brian8110080 (140.112.40.89), 05/27/2014 14:04:12
※ 編輯: brian8110080 (140.112.40.89), 05/27/2014 14:05:54
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