很懷念,2016年初走遍美國30城巡迴演講
二個月開了二萬公里,留下好多難忘的回憶
路上也做了很多以前的我從不敢做的事
我經過邁阿密海岸時,曾脫光光在天體海灘,在男男女女的人肉林間裸奔(別問我要照片,裸奔已經很有勇氣了,可沒這個膽子照相)
還曾在雪地裡打赤膊照相,凍得我連骨頭都要結冰了(女兒幫我P了盡忠報國四個字)……希望別傷到大家的眼睛
這些瘋狂的事,以前的我不敢做,以後的我也不敢做吧(那時候的我可能受的打擊太大,有點瘋瘋的)
《200萬的夢》新書預約
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新書完成了第四章,看著新書一點一點的成形,感覺真好
第四章 冒險-全美國巡迴演講
在哈佛訪學接近尾聲時,我忽然接到來自亞特蘭大的一個演講邀約,亞特蘭大的一位僑領黃美美,邀我在四月下旬去亞特蘭大演講。
這個邀約,給了我一個靈感,我忽然想,難得來到美國,也許我可以試試看,到全美國去巡迴演講。
但這天馬行空的念頭,想起來容易,做起來其實根本是天方夜譚。好在,我這個人就是喜歡挑戰不可能的事。
但這個全美巡講的大工程要如何進行呢?
我決定去找波士頓一位很照顧我的僑領Sarinna商量。
我還記得,那是2016年2月1日,那天波士頓正降著大雪,我和Sarinna在一間咖啡廳,看著窗外雪花飄飄,在討論我的全美巡迴演講計畫。
Sarinna聽了我的「偉大計畫」後,反問我:「除了波士頓你認識我以外,其他的城市,你有認識人嗎?」
我説沒有耶。Sarinna説,你都沒有認識人,那要如何「巡迴演講」?一場演講需要有人安排場地、交通、宣傳以及號召聽眾,沒有認識的人,要如何進行呢?
我厚著臉皮對Sarinna説,所以我才來找妳啊。
Sarinna笑著説,你是個小瘋子,但你運氣好,遇上了我這個大瘋子。我們一起來試試這個前不一定有古人、後不一定有來者的全美巡迴演講吧。
於是Sarinna幫我打了三通電話,第一通打到鳯凰城談好了3月1日的第一場演講;第二通打到洛杉磯,談好了3月4日的第二場演講,第三通打到舊金山,又約了3月初的第三場演講。
好不容易約了三場演講,3月1日已經到了,雖然加上亞特蘭大,總共安排了四場演講,好像也不太能算「全美巡迴」演講。但我還是搭飛機到了鳯凰城,開始我的第一場演講。
然而,奇蹟出現了。
我在鳯凰城租了一台車,展開我的全美巡講,然後洛杉磯、舊金山、西雅圖、柯達倫、比靈斯、拉皮德城、明尼阿波利斯、芝加哥、底特律、多倫多、渥太華、蒙特婁、波士頓、紐約、費城、巴爾底摩、華盛頓DC、羅里、亞特蘭大、奧蘭多、邁阿密、坦帕、巴拿馬城、紐奧良、休士斯、達拉斯、克羅維斯、佛萊格史坦夫、佩吉、拉斯維加斯,再到洛杉磯。
我開車開了二個月,走了2萬公里,經過了30個城市舉辦巡迴演講。
最少的一場演講,3個人我照講;最多的一場演講200人,我照講。
為什麼從一開始舉目無識,到後來可以轟轟烈的走30個城市巡迴演講。因為,當我講完前三場演講時,口碑就傳了出去,各城的演講邀約陸續傳來。於是,一個本來不可能的「全美巡講」就變成可能。正確來説,是「美加巡講」,因為還包括加拿大的三個城。
而這一趟為期二個月的「美加巡講」,我的花費是零,就像「打工換宿」一樣,我是「演講換宿」。我的演講並不收演講費,但主辦城會幫我準備食宿交通,有的城市還會補貼我的油錢和租車費用。
那一趟全美的巡講,對我後來的生涯發展,發揮了不可想像的影響。
走過美加的大城小鎮、穿過北美的大山大河,開闊了我的視野、增廣了我的見聞。中間遇到過的許多有趣的事,也讓我至今難忘。我曾發生把汽油車誤加柴油的糗事,也曾在公路上被警察攔下三次,三次都有驚無險的安然過關……。
而在各城演講,也結識了許多的海外僑胞,他們後來都成為我非常重要的支持力量。
而我也是在那一次壯遊的時候,開始有了「打造百萬粉專」的想法。而許多海外僑胞,也可以説是我的百萬粉專計畫成型的同時,第一批集結的粉絲。
在疫情前,我幾乎每半年就回到美國、歐洲巡迴演講,這些都成為我很重要的人生養份。
我常在想,要不是我有「作夢的勇氣」,敢向Sarinna提出全美巡講的「瘋狂計畫」,我不但就不會有這麼豐富而驚豔的奇妙旅程,也許我也不會有「百萬粉專」靈感和志氣,那麼,很多事情,都會很不一樣吧。
同時也有259部Youtube影片,追蹤數超過52萬的網紅巴哈姆特電玩瘋,也在其Youtube影片中提到,00:00 本週手機遊戲新聞 00:56《Knight's Edge》 iOS 下載: https://apps.apple.com/tw/app/id1464249802 Andriod 下載: https://play.google.com/store/apps/details?id=com....
城 巴 56 在 龔成 Facebook 的最讚貼文
【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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【#尋常風景】中秋前夕,去買燈籠吧:https://bit.ly/3kd1c3C
月亮節快要來到,元朗大橋街市內,逾千手作燈籠早已亮起最暖的光。金魚、玉兔、楊桃、蓮花⋯⋯像散落的萬千火星,數不勝數,鋪天亦蓋地。
冠香行老闆娘細妹姐,1984年進駐街市舖位,掛起自家設計的燈籠;為着還鮮活着的傳統拚盡全力,把鄰舖都租下來,燈籠愈掛愈多。「你很幸運,買下最後這尾小金魚。」細妹姐笑道,細心替我勾扣LED燈,再微調魚兒亮晶晶的尾巴。「花上一整天時間,才能完成10隻左右小金魚。」今年各有各盛放的燈籠,去年中秋開始,便要準備製作。
沒有根深枝茂的熱愛,怎麼成事?細妹姐的兒子,也有持續研發新款燈籠,布款和色都可訂製。「如果我們不做,可能再沒人做了。不只做,我們還要做到最好。」她希望她們一家手作的燈火,能在人們飽受霜雪的心臟,烙下至柔軟的光暈。
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逛傳統艇上魚市場 在西貢虛度時光
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00:00 本週手機遊戲新聞
00:56《Knight's Edge》
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01:40《鍊金少女 M》
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02:37《Castlevania: Grimoire of Souls 惡魔城 靈魂魔書》
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03:20《極地樂園》
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04:03《Pokémon UNITE 寶可夢大集結》
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04:59《深空之眼》
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05:40《勇者前線 ReXONA》
※目前僅於日本地區推出
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06:27《ORPHANS ORDER》
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07:17《Dislyte》(神覺者)
※目前僅於菲律賓、加拿大等地區推出
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08:02《Heaven Burns Red》
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《叢林寶石對戰 : PvP Match3》
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《地藏伏魔錄》
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《勇者鬥惡龍 達伊的大冒險 燃魂羈絆》
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《Concordia: Digital Edition》
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《I Saw Black Clouds》
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《T1:失落神境》
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《喵遊世界》
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《柔美的細胞小將: 拼圖》
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《Thumper: Pocket Edition+》
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《暗魔領主》
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《Trickal》(트릭컬)
※韓國地區
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《Code Geass Genesic Re;CODE》(コードギアス Genesic Re;CODE)
※日本地區
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《PENDION》(기적의 펜디온)
※韓國地區
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《Legend Clover》(れじぇくろ! ~レジェンド・クローバー~)
※日本地區
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《Sky Dragon》(スカイドラゴン)
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《仙奕傳說》
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《節奏快打》(Rhythm Fighter)
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《D_CIDE TRAUMEREI》(ディーサイドトロイメライ)
※日本地區
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《戀愛戰國 Romanesque》(恋愛戦国ロマネスク~影武者姫は運命をあやなす~)
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城 巴 56 在 山水畫家的藝術Taiwan Artist World Youtube 的精選貼文
#青埔#洽溪#賞屋
洽溪是地名也是溪名,青埔特區除了有老街溪流經外,另有新街溪和洽溪位於兩側,雖然這兩條溪的寬度都不如老街溪的寬闊,但清澈的溪水,一旁的稻田,仍為青埔帶來美好的景觀印象,例如璟都HOME1建案就蓋在洽溪旁。
洽溪流經青埔特區的區域,不如老街溪和新街溪來的綿延,僅緊鄰一小部份的位置,而青埔棒球場和正在興建的桃園會場中心即位在洽溪旁。位於環溪三街和月桃路交接的洽溪一號橋,目前正在改建拓寬中,以提供往來兩地更安全與便捷的交通建設。
這段影片是四個不同時間點所拍攝而成的,可以粗略見到會展中心興建的過程,而影片最後也能看到中悅HLA‧悅,完成地下室最底部的水泥灌漿工程。
至於位於這裡的建案,若往青埔國中方向,領航北路一段來說,則左側有總戶數為85戶,樓高15樓的樺龍上府、總戶數為56戶,樓高15樓的世界MRT、總戶數為231戶,樓高15樓的璟都HOME1、總戶數為93戶,樓高13樓的璟都V PARK。
領航北路右側則有總戶數為77戶,樓高14層的 威均國際高鐵捷運首席、總戶數為237戶,樓高21樓的竹風青庭和總戶數為50戶,樓高14層的佳陞東京線上等。
位於永裕路有總戶數為175戶,樓高22樓的明日苑NO.7國都苑和積極興建中,總戶數為112戶,樓高31層的中悅HLA‧悅。
附近還有總戶數為231戶,樓高分別為14和20層,由四棟建築物組成的竹風青田、預計2022年1月完工,總戶數75戶,樓高10樓的和洲紅不讓、預計2022年第二季完工,總戶數為122戶,樓高14和15層的誠佳品學。
至於往永泰路方向,則有總戶數為388戶,樓高17層的新潤明日朗朗、總戶數為157戶,樓高15層的佳陞巴黎線上、總戶數為182戶,樓高12和13層的宜誠城市之星、總戶數為40戶,樓高7層的宸宜進寶、總戶數為30戶,樓高15層的樺龍康橋新幹線NO.8等社區建案。
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次,國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
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