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夜 宿 天文館 在 臺南 TODAY Facebook 的最佳解答
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夜 宿 天文館 在 我是產業隊長 張捷 Facebook 的最佳貼文
【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
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夜 宿 天文館 在 Jaime Ho Youtube 的最讚貼文
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指宿市觀光官方網頁: https://www.ibusuki.or.jp/
交通:JR觀光火車指宿玉手箱
景點:
1. 龍宮神社&長崎鼻
2. 唐船峽
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4. Ibusuki Iwasaki Hotel 指宿岩崎飯店: https://ibusuki.iwasakihotels.com/zh-tw/
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地址:AMU PLAZA 鹿兒島 B1樓
星期一~星期四 10:00~20:30(L.O.20:10) 星期五~星期日/假日前一天/假日 10:00~21:00(L.O.20:40)
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鹿兒島系列影片:
►EP1 櫻島、天文館通? https://youtu.be/uy2IiENfcuI
►EP2 霧島神宮、神話之里公園、高千穗牧場 https://youtu.be/DV1osfZG-aQ
►EP3 世界文化遺產仙巖園、屋台村 https://youtu.be/7a0HhVIwYnc
►EP4 指宿一日遊?! 必搭巴士一日券?熱砂浴、龍宮神社、長崎鼻、唐船峽流水麵、池田湖 https://youtu.be/YksJRrvfAqs
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相關影片:
►??京阪奈 六天櫻花の旅? https://youtu.be/mtPmHDud6Jg
►??濟州四天上山下海遊記 https://youtu.be/kQtjmyzi_ow
►?? 福岡 DAY1 大濠公園+天神地下街 https://youtu.be/AhKv9MtamGk
►?? 福岡 DAY2 有田瓷器公園 + 祐德稻荷神社⛩ https://youtu.be/qFGkK7EEsNU
►?? 福岡 DAY3 小倉八坂神社 小倉城? 門司港 瘋狂掃街! https://youtu.be/88fnc_ws6nQ
►?? 福岡 DAY4 由布院一日遊 金鱗湖 尋找宮崎駿、One Piece https://youtu.be/tY8A7oMQWY0
►??福岡 DAY 5 太宰府 / JR博多站必買甜品? 手信天堂? https://youtu.be/FSRtzR2GRvI
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夜 宿 天文館 在 飛炫葡萄媽旅遊頻道 Youtube 的最佳解答
侏儸紀恐龍水世界 搭乘獨木舟 飛天翼龍
HD 影片https://youtu.be/6KKBOT03bWc
寒假最好玩的恐龍展覽之一!!! 侏儸紀恐龍水世界即日起~2020/3/1台北士林科教館開展
搭乘獨木舟穿越侏儸紀,沿著獨木舟的雨林,看著各式樣的恐龍
每隻恐龍摸起來都像是真實,整個展場恐龍都是能動.能碰.會吼叫
真的有到了侏儸紀的雨林的錯覺,雖然過年需要排隊
還有恐龍賽跑,幫恐龍挑蛀牙,連拳擊賽都有了!!!
還能爬進超大嘴的克柔龍,拍照打卡!!非常好玩
展場旁邊還有兒童樂園,天文館,鄰近還有士林夜市
可以說是玩到過癮,回去也是放電徹底!!
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Thanks for watching and see you guys soon in my next one!
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