房仲買房初體驗(上):從找房到買房,像極了愛情@文/陳泰源
【前言】
一直以來,我都是以房仲身份教民眾怎麼買房,但想想自己若沒有實際的買房經驗且名下沒有不動產,從業多年仍只是個租屋族,對客戶而言似乎少了一點說服力。
而歷經十年奮鬥後,還清負債也存到錢的我終於輪到自己要買房子啦!只是身為「房仲買家」與「一般民眾」在購屋時究竟有何差別?接下來,與大家分享我的購屋初體驗。......↓
【房仲買房,最直接的好處是?】
一般來說,如果有買家透過我(美商ERA)去買同行(住商、中信、台屋、21世紀……等等加盟體系)的物件時,業績算法是將買賣雙方所支付的「總服務費」對拆,再由各自店頭按照公司的獎金制度撥款下來給業務員。
舉例:A買家透過B房仲找房,後來買到C房仲刊登D委賣的物件時,A買家支付的2%加上D賣家支付的4%等於總共6%的服務費,再由B與C房仲對拆業績各3%。
而號稱「省錢達人」的我,當然要去尋找看看有哪家房仲店頭願意將「一個我」切割成「房仲」與「買家」來看待的囉!換句話說就是「房仲陳泰源」帶著「買家陳泰源」去看房子,倘若這樣的模式可行(簡稱「店配」),「買家陳泰源」所支付的服務費,還能回流部分到「房仲陳泰源」身上。
這樣做不僅能替自己省下一半的服務費,也能將業績心安理得報回公司賀成交,所以,我在看房子之前,一定只鎖定願意採「店配模式」合作的房仲公司。
【買房也要看緣分】
之前談到我原本預計在2020年07月28日要買到房子,目標當天就是簽約日,因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始,我是直接找屋主談,物件位在中山區的《雷OOO大廈》,因為我就住在這,想說若能買到便能就近管理超方便der!可惜,目前釋出的物件不是格局怪到不知如何規劃?就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰(手一伸就摸得到對面住戶的窗戶),整天光線進不來毫無日照可言,雖然還是有出價談,不過屋主一副嫌我出價低的態度還一直強調「快賣掉了!」看我是否會追價?想想算了,沒想到幾個月過去,我都已經買到房子了,他還沒賣掉。
後來,我透過ERA同事出價談文山區景興路的《台大新生活廣場》高樓邊間戶,坦白說,這間是我心目中接近90分滿意的物件,可我出價已是近年來實價登錄第二高,卻只到屋主的實拿價而已(完全沒有服務費),我深信「有錢不怕買不到」於是作罷,事後冷靜思考,我在景美看二輪電影也快二十年了,文山區的市容基本上沒什麼變化,毫無建設題材可言,買在那兒頂多只是置產當存錢,根本不用期待增值,嗯……沒買到也好。
之後,我請21世紀的同行幫我出價談萬華區開封街二段的《開封龍邸》高樓邊間戶,這間房子各方面條件都讓我覺得勉強接受,像是電熱無瓦斯,屋況頗糟,買了一定要花幾十萬整修一番(我非常不喜歡一邊繳房貸還要一邊花錢整修房子,時間很珍貴的!),加上屋主心態接近實價登錄史的最高區間(精裝價),最終因不想被當「盤子」而三度作罷。
接著,我跟台屋下斡旋談中山區民生東路一段的《金山惠安》,屋齡縱然40年但公設比低室內使用空間大(現況為1大房2廳)覺得很划算,樓下雖然是酒店看似龍蛇雜處,入口處卻有住商分流之前棟與後棟的動線規劃,陽台看出去的景觀又是公園第一排,尤其一層共用3部電梯,每部都跟貨梯一樣大(放一台大鋼琴都綽綽有餘),公設區域含走道間也都格外乾淨,顯然住戶們在維持社區的單純與整潔有高度共識!可惜屋主想賣天價,遠遠超出實價登錄史上第一高,屋況也是需要重新整修過,於四作罷。
然後,我又看到一間位在內湖區成功路四段的《力霸成功大廈》高樓邊間戶,A仲介開發後告訴我「屋主說他根本沒有想賣」,純粹是因為B房仲有進案壓力,所以才簽委託讓B對店長有交代,後來我又委託C房仲再去試探一次,沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的,想想後便五度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的,卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如願在7月28號買到房子,雖然覺得有些遺憾卻也不再「糾結」這個紀念日,讓我在之後的找房反而理性許多。
【在妥協中讓房子找到你】
我知道,世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格,我開始檢討我的購屋需求,之前提過我的買房10要件:
1.要有電梯
2.垃圾處理
3.天然瓦斯
4.不要夾層
5.有管理員
6.兩面採光、廁所開窗
7.至捷運站google顯示步行8分鐘內
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的陽台
9.預算1000萬內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排
後來,我捨棄了條件3、7、10,理由是:
1.小坪數用明火的確蠻危險的,洗澡容易冷的話就買台好一點的電熱水器吧!
2.只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會差。
3.我承認明水路聽起來就是比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求重新調整與放寬後,又接續在市場上重新找了一輪,終於找到了一間「林森北路」門牌,社區名叫《千OO》的房子,於是與刊登廣告的房仲聯繫並預約看屋接著展開後續的洽談,最終讓我買到我人生的第一間房子!
只是,關於這間房子的各方面條件與我當時設定的有何不同?我又做了哪些妥協呢?
【一體兩面,缺點的背後是優點】
坦白說,一開始這間房子我並不喜歡,一來是我對「林森北路」門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,三是公設比36%不太能接受(我希望低於33%),第四個最讓我抗拒的是三角梯形格局。
於是,我試著逆向思考說服自己……↓
門牌:不過是個名稱,何況地點並非處在燈紅酒綠的條通內,縱然至捷運中山及雙連站google說走路要10~12分鐘(比我當初設定的8分鐘內多了2~4分鐘),但生活機能仍相當成熟,走到最近的大公園及全聯福利中心皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
管理費與高公設比:這一切皆因社區戶數少,通常,十個小套房社區中有八個單層戶數超過10戶以上(有些甚至超過20戶!),因此,小坪數還能規劃單層僅6戶相對單純許多,而建商當初規劃時也是為了要符合消防法規(八樓以上雙梯,十一樓以上需設置排煙室)才導致公設比被拉高,這都是為了讓大家住得更安心,反而是優勢啊!
格局:主要是因為《千OO》的建物結構採「SC」的關係才導致邊間戶呈現三角梯型,要知道,SC除了比較耐震,在眾多小套房社區中採鋼骨結構的,極少!而先天格局的缺陷還是可以透過後天的裝修解決,或是利用家具/電的擺設讓室內動線看起來依舊順暢。
更重要的是「廁所開窗」,一般小套房社區只有邊間戶才有機會,《千OO》也是,雖然夾在中間的戶型格局方正但卻只有單面採光(空氣不流通)且廁所無窗(容易發霉),因此拿格局換通風及採光,絕對是划算的取捨啊!
就這樣,想著想著,也就接受了。
【人在找房子,房子也在找人】
的確,無謂的「728從業十週年紀念日」無須過份堅持,找到好房也必須搭配心態好的賣家。
看了一輪房子之後,突然覺得買房跟談戀愛有點像,在找房(心上人)的過程中,有時自己看不上眼(不是我的菜),有時看上了卻買不起(覺得對方高不可攀),有時單看「照騙」會錯意(誤以為適合自己),看了現場(約會碰面)才發現浪費時間,有時你喜歡這間房子(認定交往對象),偏偏屋主(愛人的父母)看不上你(嫌棄嫁妝太少)或惜售(覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉怕你糟蹋他的孩子)而反對這樁喜事。最終,買到並長久居住的房子(與你結婚並白頭偕老的另一伴),往往不是你最愛的,卻是你越看越順眼的。
或許,對首購族來說「先求有,再求好」才是上策,如同初戀者先試著跨出交往的第一步,相處過後覺得適合彼此再論及終身。只是萬萬沒想到,我人生的第一間房子竟然是一開始相當排斥的「林森北路」門牌,只能說一切都是緣分啊!
買到房子固然是喜事一樁,接踵而來的問題都是新的學習。在之後的簽約到交屋,以及申請房屋貸款的部分我是如何與銀行交手?銀行最終提供了我哪些方案?這又是另一則故事了……。
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好多人以為盧國沾一路好走了
早在金針獎前,買過盧國沾《歌詞背後》增訂版,已經好想打聽他下落。沒忘記年輕時的所謂男兒傲氣,都因為在盧國沾歌詞浸淫蘊釀而成。七十年代眾多詞人,黃霑和鄭國江的詞作恢宏浩瀚,就是寫愛情也具備人人啱聽的高度概括性。盧國沾相對自我,他好像只寫個人心情,一個人之孤寂一個人之狂傲一個人經歷變幻無常,未必讓所有平民百姓啷啷上口,卻在不少人心坎裡烙下不可磨滅的印記。他在詞壇沒有成為普世眼中的一哥,但他寫的〈變色龍〉、〈天蠶變〉、〈臨歧〉,到〈漁舟唱晚〉,由關正傑唱誦都在散發俠義蒼涼,一首〈傲骨〉讓譚詠麟的腰骨挺得史無前例地畢直。
很可惜,當年香港樂壇沒有頒贈盧國沾合理的光環。1981年,港台頒金針獎給顧嘉煇,算是眾望所歸。1990年頒給黃霑,1992年頒給鄭國江,各界依然沒有異議,然而我們會期待,幾時輪到盧國沾?到1993年,金針獎竟然出乎意料之外從缺,作為盧國沾詞迷,開始渾身有如蟲爬蟻咬,心深處非常非常非常不忿,只恨樂壇當年還沒流行真普選,金針獎不留人,自有現場投票的「叱咜我最喜愛」替他抱打不平。後來關正傑退了,盧國沾沒找到再好的唱伴,時代自有終結的時候,他的詞作開始銷聲匿跡!沒想到是,到了2003年香港電台寧願追頒給剛離世的林振強, 2008年連對台的林夕也頒了,依然刻意遺忘盧國沾。於是坊間有理由相信傳言:繼黃霑於2004年離世,盧國沾理所當然已經不在人間。但其實,說他幾乎死不是沒道理。1990年,盧國沾在浴室跌倒受傷昏迷,四日後甦醒,從此行動不便。
訪問盧國沾前,原以為他的生活潦倒坎坷,知道他多年來沒有新作,也聽聞他幾乎足不出戶,於是更想寫點文字,提提大家世上還有這號人物。見過面才釋懷,至少他的經濟條件不俗,時至今日每年仍有可觀的版稅收入,而且盧國沾早年開創的廣告公司,到今天仍然壯健運作。我們知道江湖規舉,接觸盧國沾前,必先要闖過盧太這關,她大概五呎身軀會先擋在我們面前,了解一切誠意和可信任度,才讓我拜見大俠。
盧國沾在四十一歲時意外跌倒不省人事,醫生判定他必成植物人,四天後憑藉驚人意志甦醒過來,可只是神智清醒,他的身體不再受到操控,他的日常生活大小事項包括吃飯走路也需別人幫忙。他自己形容,年輕時活過了別人兩倍流量,結果他好像老早預支了體能,下半世的他只能一步步慢慢走。二十五年來貼身照顧的盧太說,自丈夫出事,除了為他打點起居飲食,最要命是代替丈夫管理公司業務,公私兩忙,偶然也會發嬌嗔,說丈夫的一直硬性子卻一切只倚賴她,他不喜歡說太多話,不喜歡見陌生人,不太喜歡見醫生,也因為曾經被沒上心的私家看護疏忽照顧,讓他在街上跌倒受傷,從此他更不信任陌生人,沒有盧太在場的時候,他不再願獨個兒出街走路,寧願在家裡把所有報紙看完,看完再看書,閒時替教育團體的傳統兒歌重新譜詞。盧太說,自己比霍金的前妻Jane Wilde命苦得多,她服侍霍金二十五年後便可以遠走高飛,而自己曾多次中風,本來走動不便的雙腳卻務必要比丈夫復元得快。沒辦法,愛一個人去到心甘情願成為奴隸的地步,身體自然會產生不可思議的能量。
盧太也說,的確很多人以為她的丈夫死了,甚至有時候她走到街市買餸,也偶然會聽到有其他師奶振振有詞:「盧國沾好似走咗啦,黃霑都死咗咁耐咯,佢點會未死啫」。然後她總會走上前,禮貌周周跟別人說:「我就是盧國沾太太呀,昨天他才和我一起吃晚飯,而且還吃了兩碗哩。」也於是,當今年香港電台「第三十七屆十大中文金曲」終於決定把樂壇最高榮譽大獎「金針獎」頒予盧國沾時,說香港電台遲了三十年又好,說盧國沾當年因為「時機未成熟多番拒絕領獎」也好,盧太也願意陪著老公上台,都算幾開心地把那台可以證實老公還健在的獎座帶回家。
盧國沾仍在人間,是有些行動不便,老老實實不可以再稱英雄再攀險峰,卻依然談笑風生,又依然可以借扶家具站在客廳中央,半溫柔半裝秦始皇式威武向老婆叱喝:「家庭雜務唔使我親自做啩!」「我出街唔係靠妳扶靠邊個啫!」大地依然在他的腳下!(寫於2015)
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阿建是我的國小同學,記憶中小時候的他,一雙如彎月般像隨時在笑的雙眼,和一頭自然捲的獅子丸造型,帶著一點憨厚的傻氣,很可愛。
那個年紀的回憶總是片段、混亂而難以判斷到底有幾個畫面是真的,有幾個畫面是是自己在人生的進程中,按自己的想像加油添醋編纂出的劇本,但我想直覺約莫有七八分準確的,他是個溫暖而富有關懷身旁朋友的老實人。
畢業之後,各自奔往自己的人生,阿建和我也多年在自己的跑道上奔馳著,斷了聯繫,再有他的消息時,知道他在對岸隻身打拚,雖然辛苦,但一切安好,見面時,他依舊是那雙會笑的雙眼,和不帶任何客套的誠摯笑顏。
「一個人在外地工作很辛苦吧!」
「習慣就好,只是好不容易習慣以後,現在家裡的事業卻等著我回來接班。」
「我沒有印象了,你家裡是做什麼事業的呢?」
「傢俱零售批發。」
「哇!那很賺錢耶!你是小開喔!」
聽說,家具店都是賣一件賺一件,可以從五折開始殺價,但這行我不懂,印象不見得是真相。
那頓飯後,又許久沒見到他,不過現在社群軟體這麼方便,小學同學的群組裡總是看到他分享一些有趣的笑話,讓我在螢幕的這一端,也感受得到他的真誠與輕鬆的個性。
「我回來接掌家裡的事業囉!老同學們!」
沒有預告,就突然給大家一個大驚喜,這下幾個月固定一次的小學同學聚會又多一個固定成員了。
「哇!要回鄉鴻圖大展,擴展家中的事業版圖了嗎?」
「哪是什麼版圖啊!」他那樸實的個性依舊,這樣的恭維,對他來說倒有幾分難以應對的羞赧。
「不過,我真的有一些想法想在故鄉實現。」
「什麼什麼?」
從畢業以來幾乎都在當老闆娘的我,最愛聽人家談生意經了。
「我們家裡經營工廠、木工裝潢、家具業五十幾年了,對家具的品質控管當然沒話說,以目前的市況而言,很多人買傢俱都是家具店群聚的地段購買,但是那邊的店家很多每個月光租金加水電費就高達40~60萬,而且業務員底薪只有1萬元,收入主要來自銷售獎金,利潤抽成大約是15~30%,賣愈高收入愈高,商品訂價當然不能太低,通常都會開6~8倍的高價,再讓鄉親們殺個過癮。」
「6~8倍?」那我家那套沙發................
「當然,不是全部的店家啦!不過這種生態是確實存在的。」
「你呢?不想效法那一類的家具店嗎?」
「台灣現在景氣很差,大多數人都過的苦哈哈,一堆大學生月薪不到3萬元,房子都買不起,我們有賺就好,不要賺那麼多,大家一起共體時艱吧! 人的一生很短暫,錢賺再多也帶不走,為自己而活沒什麼意義,有機會能為社會多付出比較實在些...。」
阿建這番話真的讓我打從心底佩服,他原本有機會做過坐收家裡累積的聲譽,再花點錢認真裝潢一下,價格隨便再提高個幾成,就可以以精品家具之名,躺在精品沙發上數鈔票。
結果,他居然能脫掉小開的光環,大多的店內事務都親力親為~ 自己打掃家具店、自己維修木地板、自己更換燈泡、自己接待客戶...等,為的就是將營運成本減至最低,直接在價格上回饋給鄉親們!
「家裡的店面原本在新店,但因為明年捷運即將動工緣故,租約到期必須忍痛結束營業。找了幾個月的店面,最後決定在林口重新開業,4/18就要正式開幕了!你們可以過來泡茶聊天喔!」
看著阿建這個老實人就要在台灣打出他的一片天,很為他開心,如果有人最近有採購家具的需求,可以到他那邊去看看,跟他說,我是律師娘的粉絲,算我便宜一點啦!我想阿建老闆大概禁不起這樣的請託,就破盤殺出了,哈哈!
給大家阿建的店名地址,大家有機會去找他泡茶聊天吧!
閎泰家具
林口中山路71-2號,預計於4/18(週一)正式開幕喔!
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小弟今年25歲,做進口沙發家具銷售,已做一年左右。最近遇到銷售低潮主因是對商品喪失信心。 ... 業績能力中等的我,底薪+獎金有時單月三萬或六萬,年平均下來近五萬, ... <看更多>
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【家具業務】 工作內容: 門市銷售訂製家具與提供顧客家具配置方案協助主管交辦事項薪資待遇: 保障底薪3個月+業績獎金。 三節獎金與年度員工旅遊需求人數:2-3名【家具 ... ... <看更多>
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: 燈飾店的老闆巫先生說,自己雖然開的是小公司,但生意一直不錯,業務員試用期一個月
: 就有三萬五千元,還提供公務手機、上班午、晚餐,加班還有消夜。
: 因為店面賣燈飾採預約制,客人看燈低消至少要一萬塊,業務不用外出拉客戶,每月的本
: 薪加上獎金,少說也有四萬元,去年年終本薪八個月,今年成績好的業務,年薪上看一百
: 二十萬元,年終上看十個月。
: 巫老闆說,能發年終獎金給別人感覺很棒,遺憾的是,雖然公司福利好,但不少客人都選
: 擇在五、六、日的深夜挑燈,假日不能休假,加上工時長,年輕人受不了,紛紛離職。巫
: 老闆感嘆︰「可能是我的能力太差,手捧著好幾個月的年終獎金,竟然留不住員工!」
: 怎麼會年終一下是八個月,一下又是十個月,都他在說的
: 有夠傻眼 = =
偶然翻到去年底的這篇文章
想說來分享一下我的經驗
目前正在號稱義大利國寶級家具店當行銷企劃
工作時間是早上10:00-晚上8:00
中間不休息,不能外出吃飯,吃飯不要超過半小時,早晚餐自理
如果有客人晚上7:45進來
或是老闆開會多聊個兩句
就要配合加班,自動轉成下班責任制模式
當行銷企劃是不跑設計師、不跑業務、不接門市客
每個月領固定薪,只能期待當初面試說的全店年度業績獎金分紅跟年終不是唬爛的
月休六天,固定休禮拜天,另外兩天排休
週六不能排假,週二老闆固定要開會不能排假
想休周一要輪流排,一個月不能兩次都排休周一
不過國定假日有得休
試用期說好25K,過試用期薪水再調整
結果三個月一到,老闆裝死推託,絕口不提有關薪水的事
果然沒談就是沒調薪,寫信跟老闆抗議了之後加3K
加上全勤2K再扣勞健保跟公司福利金,實領28K
就我所知有獎金領的業務,底薪也是25K,但是獎金應該蠻高額的
畢竟隨便簽張單就有上百萬
當行銷企劃就是要配合老闆想幹嘛就要會甚麼
(公司只有一個行銷企劃)
對外要幫設計師網站後台管理,辦展覽,每周發行品牌電子報
籌辦各種VIP大小活動(品牌活動,藝術講座,設計師座談會...)
幫設計師安排攝影師拍攝作品
幫設計師的作品撰寫論述然後投稿雜誌或是各種比賽做露出
設計師要上節目,要去演講都要幫忙寫腳本,
還要幫設計師的設計理念作定位
對內因為公司人力及預算有限,
所以門市花藝布置/家具常態性移動或簡單出貨/天花板燈飾清潔...
全體員工自己來
這樣聽起來賣燈飾的,試用期就有35K好像蠻不錯的??
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