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210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210913/2NMNKMAVEBCAPB3FDYNSAWALKU/

零售產值上看百億元的大直商圈，今年5～7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量，最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面，另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬～1.3億元之間；專家解讀，疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡，部分店面持有人若看不見商圈榮景，就會考慮退場，讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產，作為長期投資或自用，等待商圈熱度恢復，投報率達3~5%不成問題。

（施智齡／台北報導）......↓

大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里，依官方入籍人口統計，8月大直域內共3萬9760人，而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標，2016年後美麗新廣場、ATT e Life（原名ATT 4 Recharge）、春大直商場也相繼進駐，就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明（2022）年開幕。

觀察疫情期間的大直房市，店面交易量明顯躍增，過往數月成交1間店面，今年5至7月加總共14間賣出，其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓，目前有星巴克、烘焙坊等業者承租，10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。

第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面，分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置；而第4、5高價成交物件，則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓，總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面，拆算車位後，單坪界於105.4萬～137.1萬元之間。

東龍不動產資深經理陳泰源說，大直在疫情之前、跨區消費人流多，加上住戶消費力高，店面收租效益佳、持有人普遍惜售，這回3個月就成交5筆，實屬罕見現象。

細看店面座落區塊，他表示，「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈，單坪月租金落在4千~6千元區間，若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%，是適合長期置產的金雞母店面；另2間則在文教住宅區，流動人潮少，但適合開設安親班或者小型企辦。

屋比房屋總經理葉國華說明，基隆河截彎取直後，大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區，可開發商場、飯店旅館，樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場，當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元，是大直消防隊對面的一間透天店，現在行情早已翻倍」。

觀察近年大直商圈變化，葉國華認為，域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢，唯尚未發展起來，「本來它有很好的美景、旺盛的生命力，但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡，迫使部分持有人降價脫手資產」。

有人喊撤、即有人逢低進場，「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族，這波商圈景氣循環的低點，正是他們趁勢撿貨的好時機」，因此短短3個月，大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/2109131-35-782.html

雖然中秋將至，但夏末期間暑氣仍未消，上星期六我就來到位於荃灣西如心酒店 Nina Hotel Tsuen Wan West 荃灣西如心酒店 的 Nina Patisserie ，細享一頓日本果漾下午茶，以時令和風水果消消暑，與閏密度過充滿果香氣息的午後時光，餅店位於酒店大堂，內裡環境寬敞開揚，極高樓底甚有空間感。

金色三角塔造型下午茶層架優雅流麗，令人賞心悅目，光是看顏值，已是一場視覺饗宴，當然要第一時間相機食先，將注滿活力的甜美鮮果氣息躍然舌尖。

新主題日本果漾下午茶由即日起至10月31日每天下午2 時半至 5 時半供應，價錢為$468 兩位，共有9款鹹甜小食，包括5款甜點、4款鹹點及每位1杯飲品：
1. 北海道赤肉蜜瓜巴馬火腿撻
蜜瓜與parma ham 向來是最傳統的搭配，採用日本赤肉蜜瓜甜度更高，特別開胃。
2. 風乾番茄比目魚醬三文治
切成長方形的finger sandwich，保持麵包柔軟度，一口吃掉時也可以保住儀態。
3. 照燒雞肉包
造型的骰，肉餡豐富，調味不濃重，鎖緊肉汁。
4. 香印提子蟹肉酥皮卷
裡面釀滿絲絲蟹肉，加上以富有獨特麝香的香印提子，鹹甜夾雜。
5. 原味及葡萄乾鬆餅
吃完鹹點後，就可來個讓味蕾緩衝的鬆餅，表層金黃泛光，渾圓挺身，咬下去質感鬆化而不鬆散，塗點奶油忌廉、士多啤梨果醬及杏脯果醬伴吃。
6. 巨峰提子意式奶凍
圓碌碌的提子賣相極之趣緻可愛，上層飽滿多汁，擁有巨峰提子的獨特酒香味，下層奶凍軟滑水嫩。
7. 日本白桃杏仁撻
撻皮堅挺而富牛油香，以清香細膩的日本白桃入饌，甜而不膩。
8. 山形縣梨巴伐利亞蛋糕
山形縣梨滲出天然芳醇的清甜果香，慕絲蛋糕質感輕柔細滑。
9. 福岡士多啤梨卷蛋
卷蛋保持濕潤口感，鬆軟又滑溜，融合中間夾層的士多啤梨果肉和慕絲，酸酸甜甜，讓暑氣一掃而空。

Nina Patisserie 日本果漾下午茶🍎
供應日期：即日起至10月31日
供應時間：每天下午2 時半至 5 時半
價錢：HK$468 兩位用
查詢及預訂：(852) 5330 5315 (WhatsApp)

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2021年9月11日，台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅，正在建構中的西門町最高建築（地上28層）已經成型，將於2023年夏天完工。（張哲生 攝）

這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓，最初是國泰集團設立的國泰百貨公司，國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後，進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出，而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業，然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。

日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」（西鐵集團）在2017年12月與業主達成協議，並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議，由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營，公開宣布將在台北市西門町以6億日圓（約新台幣1.6億），打造一座地下5層樓、地上28層樓，擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館，預計在2023年的夏天開幕，其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。

先讓我們來回顧44年前，台北中華大樓的開始～國泰百貨公司。

1977年10月6日上午10時，由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕，開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖（1924-2004）揭幕、基隆顏家的顏欽賢（1902-1988）剪綵，現場還請來百人大樂隊演奏，聲勢浩大。

國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭，不打折比打折便宜」，並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨，力求不斷推出各式新穎服飾百貨，來滿足消費者的需求。

當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓，位於台北市中華路一段88號（中華路與漢口街口），由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造；於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工，工程造價約為新台幣5,394萬元，是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。

國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓，共有五個樓層。

地下一樓包含三個營業部分：備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。

一樓為「集錦大街」，設置各式華洋百貨；二樓為「芙蓉女裝街」，備有各式新穎女裝；三樓為「新潮摩登街」，供應高級男裝、玩具、唱片，與手工藝品等；四樓為「福泰酒樓」，供應正宗粵菜與港式飲茶。

1977年10月6日開幕的國泰百貨公司，是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點；同年，國泰集團與大來關係企業合作，在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口，籌設「來來名店百貨公司」（後改名來來百貨），國泰集團創辦人之一的蔡萬春（1916-1991），還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。

位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓，由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造；於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工，工程造價約為新台幣6,369萬元，是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。

1978年11月25日，國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕，以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。

當年，國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町，一口氣設立了兩間百貨公司，象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常，1985年2月，爆發十信弊案，嚴重影響國泰集團的經營，亦令其將旗下的百貨公司，轉讓給豐群企業集團。自此之後，國泰集團不曾再涉足百貨事業。

台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。

至於武昌街的台北西門大樓，在來來百貨於2003年2月10日歇業後，則由誠品進駐，以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕；2010年，誠品將武昌店閒置的高樓層（5至10樓）出租給國賓飯店，委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」，於2012年2月開幕。

看完它的歷史之後，我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。

這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」，其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓；範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地，面積共1,720平方公尺，為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區－中華路林蔭景觀區」範圍內，更新單元內建物屋齡已達30年以上，結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求，原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求，希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。

辦理進度如下：
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會

執行此案之團隊：
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計：潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構：麗業不動產估價師聯合事務所

個案概要：
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建

以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明：

基地座落於萬華區，西門商圈人行徒步區的北端，周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質，如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。

基地四面臨路，為順應原有都市街廓紋理，於主要臨街面留設騎樓；南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀，呈現瘦高之細長量體，分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分；裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應，中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能，裙樓為零售商場、塔樓為旅館，其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計，揮灑豐富的夜間表情；商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化，旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。

本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制，將土地利用最大化，期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效，並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。

座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層，地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館

堪察加火山群是位於俄羅斯勘察加半島的一處火山群，其中約有三十座火山屬於活躍的活火山。1996年，火山群被列入世界遺產。堪察加火山群的特點是火山密度高，噴發形式多樣，而且這裡的地貌十分複雜，有曲折的洞穴、重疊的地層和間歇泉、溫泉、噴泉等。奇特的火山地貌和多式多樣的泉都是這裡的著名景點。克羅諾基活火山附近的間歇泉峽谷共有25個間歇泉，泉水所含的礦物質把周圍的岩石染成了紅、粉紅、藍紫和棕褐。最大的間歇泉名叫韋孔，噴出的沸水與蒸汽柱高達49米，每隔三小時約噴射四分鐘。間歇泉峽谷則位於風景秀麗的克羅諾基國家自然保護區內，面積約10300平方公里。克羅諾基湖是堪察加半島最大的湖泊，位於克羅諾基火山西麓之下。堪察加火山群的氣候、土壤適宜植物生長。雖然這裡的火山活動頻繁，但這裡還是生長著800多種植物。克留契夫火山海拔4750米，是亞洲大陸中較活躍和最高的活火山。它每隔25～30年就會猛烈噴發一次，最近一次噴發是在1972～1974年。克羅諾基國家自然保護區的活火山異常活躍，經常噴發。克羅諾基國家自然保護區擁有海拔3528米的圓錐狀的克羅諾基火山和海拔2741米的阿瓦恰火山，以及海拔3456米的寇里亞克火山。為“世界上美麗的火山”之集中地。火山學家稱克羅諾基火山為“世界上最美麗的火山”。 與其它地區相比，南堪察加自然公園和南堪察加國家自然保護區的火山活動更為頻繁，其中著名的有海拔2323米的木特諾夫火山和海拔1829米的克連尼曾火山。 1907年，什秋別利亞火山噴發出來的火山灰蓋滿了整個堪察加半島，把100公里外的彼得羅巴甫洛夫斯克的上空遮蔽得天昏地暗。這些火山，加上千島群島的56座火山，構成太平洋火圈中最活躍的一段火山帶，活火山的數量占全世界活火山的十分之一。半島上還經常發生地震，近200年來就發生過150多次。1952年11月發生的一次大地震，強度達裡克特級八點四級，是紀錄中強度第二大的地震。
普利特維采湖群國家公園，也作布里特威斯湖國家公園，位於克羅埃西亞中部的喀斯特山區，創立於1949年，為東南歐歷史最悠久的國家公園，現在也是克羅埃西亞最大的國家公園。公園內有許多有石灰岩沉積形成的天然堤壩，這些堤壩又形成了一個個湖泊、洞穴和瀑布。由於主要有16個湖泊，故公園又叫十六湖國家公園。1979年被聯合國教科文組織列為世界遺產。現在的普利特維采湖群國家公園是克羅埃西亞最大的觀光地。1997年，隨著國家公園的範圍擴大至100.2平方公里，世界遺產的登錄範圍也隨之擴大。公園內的湖群呈帶狀分布在蜿蜒的峽谷中，並分為上、下湖區，上湖區包含12個湖泊，湖底是白雲石；下湖區湖底位於石灰石峽谷，有4個湖泊。各湖泊由一條水路相連，由於存在較大的落差，期間形成許多大大小小的瀑布，最大的瀑布位於下湖區末端的「大瀑布」，高達78米。

地図で海や海域を見ている時、水がお互いに流れ込んでいると思われるかもしれません。一つの大きな海があって、人が勝手に別々の名前をその部分部分につけているかのようです。しかし、海域の境界線がどれだけ明確なものか目にしたら、驚くと思いますよ！

太平洋と大西洋の境界線は、2つの異なる世界の間の線のようです。2つの海洋が、お互いに流れ込んで混ざらないようにする見えない壁にぶつかっているように見えます。どうしてこのようなことになったのでしょうか？目に見えない壁がないことはわかっています。水は水ですからね。しかし、何が2つの海洋を混ざらないようにしているのでしょうか？

タイムスタンプ:

水が違う！ 0:44

塩分躍層とは？ 1:11

最も面白い躍層：

- 北海とバルト海 5:10

-地中海と大西洋 5:40

- カリブ海と大西洋 5:53

- スリナム川と大西洋 6:14

- ウルグアイ川とその流入 6:22

- ネグロ川とソリモエンス川 6:37

- モーゼル川とライン川 7:02

- イルツ川、ドナウ川、イン川 7:12

- アラカナンダ川とバギーラティー川 7:34

- イルティシュ川とウルバ川 7:44

- 嘉陵川と長江 8:00

- イルティシュ川とオミ川 8:09

-チュヤ川とカトゥニ川 8:20

- グリーン川とコロラド川 8:41

- ローヌ川とアルヴ川 9:02

#海 #川 #ブライトサイド



概要:

- 太平洋と大西洋は、密度、化学組成、塩分濃度などが異なります。色を見れば、同じ水とは程遠いということがわかるはずです。

- 塩分躍層は、塩分濃度が異なる海洋の境界線を示します。そして、これこそ太平洋と大西洋がぶつかる部分で見れるものです。

- 塩分躍層は、ある海洋の塩分濃度が、他の海洋より少なくとも5倍高いと起こります。

- 2つの海洋の重要な違いには、分子のつながりの強さ、つまり表面張力もあります。分子の物質がお互いにつながっていられるのは、このお陰です。

- 時間が経てば少しずつ混ざり合うかもしれませんが、流れが別の方向に向かっているため、混ざり合うのに十分な時間がないのです。

-水温躍層の問題もあります。これは異なる水温の境界線で、例えば暖かいメキシコ湾流と冷たい北大西洋です。

- 北海とバルト海は、デンマークのスカーゲンあたりで出会います。これらの水は、密度が異なるため混ざり合うことがありません。

-ジブラルタル海峡でぶつかり合う2つの海洋は、異なる密度と塩分濃度を持っているため、混ざり合うことはありません。

- この2つはアルゼンチンのミシオネス州で合流します。一つは農業に利用されるほどきれいで、もう一つは雨季のロームが原因でほぼ赤色です。

-ライン川の水は明るく、モーゼル川は少し暗めです。

- アラカナンダ川は濃く、バギーラティー川は薄い色です。

- 中国の重慶市で合流する嘉陵川と長江。嘉陵川は透明で、長江は茶色です。

- チュヤ川の水は珍しい白濁色で、濃くドロドロしているように見えます。カトゥニ川は、透明なターコイズ色です。お互いに流れ込んで、混ざり合わない2色の1つの川を形成します。

- ローヌ川はジュネーブの湖から流れ出るきれいな川で、アルヴ川はシャモニー峡谷の氷河から流れるの水のため少し濁っています。





ストックマテリアル （写真、動画など）:
https://www.depositphotos.com
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エピデミックサウンド https://www.epidemicsound.com/

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わんぱくスライムサム https://bit.ly/2PheoFI
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声の出演：加賀美祥（Studio Kiwi）

英式鬆餅（Scone），是英式下午茶的兩大主角之一（另一就當然是茶了）。香港作為前英殖民地，供應英式鬆餅的酒店、茶室多不勝數，但論經典，始終是城中最老字號的半島酒店出品的英式鬆餅，最有信心保證。

鬆餅焗得渾圓挺身，用手分成兩半時，外層鬆酥，中心柔軟，不會過乾，入口甜香濕潤，簡單卻美味，難怪創業91年來，始終是酒店皇牌，每日茶座和餅店加起來，日賣超過600個，銷量是全城之冠。

做得好，全因溫度掌控精準，因為鬆餅追求鬆酥，所以揉壓、發酵麵糰時，次數、速度、室溫都要隨時留意，免麵糰筋性過高。

法籍餅房行政主廚杜方宏（François Delaire）就精準地指出，最重要就是搓麵糰時要控制溫度﹕「一定要在攝氏18度，因為過暖的麵糰，酵母會快速活躍，麵糰很可能會過分膨脹。」即使不爆開，過暖的麵糰亦會過分軟化，切成鬆餅形狀時就會大小不均，焗好後就不夠美觀筆挺。但如果太冷，英式鬆餅就會過乾，所以溫度要完美無瑕。


一本正經的英國人，對如何吃英式鬆餅也有要求，就是先塗德文郡奶油（Clotted Cream），然後才塗果醬，一口咬下時，酸香、軟滑、鬆軟、甜美在口中交融，「其實這吃法不關正確與否，而是傳統罷了。如果先塗果醬後塗奶油，因為奶油密度高，果醬又太滑，很容易滑走。」

提提大家，在大堂茶座吃三層架下午茶時，所有鬆餅口味都是葡萄乾口味，因為這是開業91年來的傳統，原因未明。如果要吃原味，記緊點菜時要吩咐侍應了。

編輯：楊志強
攝影：陳秉謙、魯雋華

半島酒店
電話：2920 2888
地址：尖沙咀梳士巴利道

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