香港樓市專題分析 – 將軍澳南 (請參見附圖)
作者: 見習金錢師
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將軍澳最近又有新盤推售，而且反應十分之好。會德豐新盤Savannah開始收票，憑相宜價格及多種多樣的間隔，在一人兩票的情況下超購5倍，反映實屬不俗。相信會德豐將可承接Parkside, Capri的優勢，再下一城。
本博亦因此趁熱鬧，再次介紹將軍澳站附近的屋苑。這一次分析的，除了上集的將軍澳中心 (將中)，亦有將軍澳廣場 (將廣) 及君傲灣，讓大家在新盤開售的同時，了解二手市場的呎價。
圖1為三個屋苑最近一年的成交宗數。將軍澳一直的印象都是年青中產的社區，所以兩房交易宗數佔了差不多七成的成夜。有趣的是，最多成交的時候除了是最近的小陽春，就是2015年的暑假，即是樓市差不多最高峰的時刻。另外，將軍澳中心的交投相對比較活躍，可能真是「品牌發展商」效應吧。
與一年前的呎價比較 (2016年3-5月 vs 2015年5-7月)，所有屋苑呎價都有下跌，但是幅度卻有分別。按照圖2，君傲灣的呎價下跌得最快，但這亦可能是因為成交疏落 (尤其是兩房只在四月有成交)。另外，一直以來市場概念是三房自住，因而惜售，但就圖2所見，三房的呎價下跌得比兩房更多。這最主要都是按揭不利於大面積的樓。至於何解三房業主肯割愛? 最有可能是買了一手樓急於換樓了。
按下面圖3，三個樓盤高度相近，不過如果按照樓層而言，將軍澳中心的呎價變化相對不明顯。這亦是與成交單位本身的條件有關。例如三月的極高層單位，是一間向海的三房單位，成交價達800萬，首期都需要400萬，加上各種支出，買家便需要500萬。在香港，有如此多的現金又對將軍澳有興趣的買家恐怕有限。遇上業主趕於套現，成交價就會較低。另外16年4月的成交是向內園的兩房單位，亦可能是個別業主心急換樓而成的低價成交。
圖4是景觀的比較
之後按景觀分類的話 (圖5)，大家可能會覺得將中相對較多，但是如果大家看最近三個月的話，其實分別並不大。不過君傲灣園景較迫，加上有大單位，所以相對呎價較低。至於將中的高價成交則是一間400呎以下的單位，亦可能因此推高呎價。另外，由於景觀問題，將中及將廣的內園似乎較吸引。
另外，按向北的開揚景計算 (圖6)，只有將軍澳中心有足夠的成交。在最近的5個月中，將中的成交價亦較穩定 (約為11,000/呎)，不過按層而言卻有10-15%的分別。另外，將軍澳廣場的運動場景的呎價亦沒有特別的高，這是因為將廣運動場景都是三房大單位，同樣受按揭限制影響。
(圖7)顯示了向南座向的呎價，包括海景、開揚景等等。在樓市高峰時，向南的單位都是熱炒單位。尤其在去年第二季，高層單位呎價都在14,000以上。現時樓市下跌，呎價都下跌約15%，回到11,000 – 12,000附近。即是如果在去年買了海景單位，帳面都會虧得頗心痛。
大家有抽新樓嗎? 不妨比較一下自己的心儀單位，再作決定吧。
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作者簡介:
見習金錢師，80後普通打工仔，一直追尋知識、財富、生活的增值，亦希望路上交朋結友，一起為富足生活而努力 smile emoticon
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