【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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從寫程式到測良率都更強，自閉症、過動兒如何成夢幻員工？
https://technews.tw/2023/09/10/dream-employee/
總是為公司缺人而傷腦筋嗎？或許，你該把過往不會用、不敢用的人納入你公司，而且，
不是為了 ESG，而是他們能成為你公司裡的特種部隊。
從電子支付到電動車，再跨上火箭飛向宇宙，特斯拉創辦人馬斯克（Elon Musk）一再顛
覆市場規則，常被視為天才；然而，從成為他人婚姻中的第三者，到收購Twitter之後一
次次「亂搞」行為，又令人懷疑：他是瘋子吧？
事實上，馬斯克也真的不是「正常人」。他是一位神經多樣性（Neurodiversity）患者，
就像愛因斯坦、賈伯斯等天才一樣。
所謂的神經多樣性，包含、但不限於過動症、自閉症、動作協調障礙、閱讀障礙、亞斯伯
格症、妥瑞氏症等。
過往，這群人被視為精神病患；如今，他們正被重新定義成職場中的「特種部隊」。
擁有超過一般人的強項
曾有自閉者幫公司省4千萬
《麻省理工學院史隆管理學院評論》和《哈佛商業評論》在今年夏季便不約而同的刊登了
報導和研究，探討這群人因為先天異於常人，因此只要引入到公司，創新或決策品質馬上
會提升，長期下來，更能增加組織效率以及凝聚員工。
雖然，這類人仍未被除病化，但《英國醫學通報》認為，他們是一群以不同方式使用大腦
的少數族群，代表的是「人的不同面貌」，而不是「人壞掉的樣子」。這群人往往在某些
領域，擁有遠超過一般人的強項。
企業用軟體大廠SAP是最早大舉起用自閉症患者的企業。2013年，該公司開始將自閉症患
者引入職場，原本也只是為了善盡社會責任，但隨著計畫開展，他們發現更深層的好處：
一位員工透過解決一個難題，幫公司省了四千萬美元。「創新來自邊緣，」負責該職場計
畫的貝拉斯柯（Jose Velasco）解釋，這群人的思考異於常人，而創新，正好需要跳出框
架。
SAP不是特例，微軟、摩根大通等國際大廠也都陸續跟進，各自聘僱超過100位神經多樣性
員工。他們因為思維與眾不同，又不善於溝通，因此常成為軟體工程師、數據科學家；另
一些精於挖掘細節的人，則成為律師、會計師。
不過，根據麻省理工的調查，全球有15％至20％的人口屬於神經多樣性族群，卻只有不到
1成的公司把他們納入體系。
為什麼不採用呢？中華民國職能治療師公會全國聯合會理事簡才傑以自閉症為例，大致可
分為3個等級：第一是輕度自閉症患者，雖然內向，但可以溝通；中度患者就需要別人協
助，才能進入職場；最嚴重的病人則完全無法溝通。可以看出，這群人雖然不一定需要治
療，但一定得多加照顧，而企業不一定有這種資源。
想僱用，須用對方法！
工作流程客製化、消弭偏見
WTW韋萊韜悅員工健康與福利諮詢總監楊鴻泰補充，SAP、微軟和摩根大通都是跨國公司，
台灣98％是中小企業主，「不太有資源去做這件事」。
但，這並不代表僱用特殊員工在台灣不可能發生，比如複合機製造商東友科技便聘用自閉
症員工從事產品測試，效率比一般人還高。餐飲集團樂天皇朝也輔導這類人成為服務生，
獨立面對客人。服飾品牌輝盟國際甚至讓這群人加入設計，凸顯在編織上的強項。
而且比起資源，或許，更需要的是方法。
對於想要聘僱神經多樣性員工，並讓他們在公司內長長久久的企業，麻省理工建議透過6
步驟：
第1步是創造足夠的吸引力。首先得讓神經多樣性的求職者與其父母，知道你的公司願意
聘用相關人才；同時，工作描述不能模糊，像是主動積極，最好是列出具體的任務，如檢
查程式碼。
再來，招募，則是這個族群最擔心的一項關卡。楊鴻泰指出，傳統的招募流程偏愛社交能
力強的面試者，但，溝通往往是這群人的弱勢，所以想瞭解他們的強項，就不能要求他們
講解，而是得請他們展示自己的才能，比如用白板寫程式碼，現場解問題。
第3階段是進入職場後的落地。樂天皇朝執行董事劉素華以自閉症患者為例，把這群人納
入職場，最重要的是降低他們的恐懼，「前3天是一個關鍵期」，除了要有專人帶他，最
好盡可能列出相關資訊，比如報到時間、地點，洗手間、飲用水、電梯在哪，主管是誰等
。「主管特別重要，」盡量避免開玩笑、諷刺，因為很容易造成誤解。同時，要盡可能量
化自己的期望，比如幾分鐘內把碗盤佈置完畢。
第4階段是發展，這群人的工作流程要客製化。東友科技董事長黃育仁聘僱15位自閉症員
工，他舉例，上廁所對一般人只是一件事，但對這些員工來說卻是41個動作，包含解皮帶
、脫褲子、辨識哪個廁所可以用、開門等。「分解很繁瑣，但他們會準確落實，」所以即
使一件事已被反覆執行100次，第101次有些許不同，他們也能發現。
而樂天皇朝把自閉症患者進職場分為5期。一開始只要把碗盤洗好，再來是收拾碗盤，以
及擺放餐具，進階一點則是送菜給客人、介紹菜色。「一些菜色很複雜，介紹詞很長一段
，但當他們一步一步習慣餐廳，我幾乎沒看過他們犯錯。」
除了訓練流程之外，降低其他員工的偏見也很重要。楊鴻泰指出，「流程再好，一旦感覺
被歧視，人還是會走。」
當環境、配套措施都到位
效率快一倍、留任率也高
輝盟國際執行總監賴鵬超表示，想讓身心障礙者融入職場，環境、配套措施齊聚才有可能
。因此若人數夠多，最直接的方法就是客製化一個工廠，讓硬體和動線符合他們的標準，
「由一般人來配合他們，而不是叫他們習慣一般人的工作環境」。
輝盟聘用20位身心障礙者，大約佔員工數量的1成。他們大部分是聽障，所以設備就有很
多平板，也有聘用手語老師。雖然聽障不屬於神經多樣性的範疇，但管理方法卻相近，尤
其適合動作協調障礙或妥瑞氏症的員工。
第五步是優化流程。黃育仁舉例，一開始給的指令太複雜，自閉症員工就不會動作，但當
命令變簡單，也不保證沒有問題。比如量測精度，由於是拿圖紙量，動作簡單，但這類員
工前後如果量出不同數字，會擔心自己犯錯，然後卡在那邊；之後，黃育仁把流程改成盲
測，量完一張圖紙，登記數字，就換下一張，由於不用擔心前後不一致，自閉症員工的焦
慮減少，效率就快了一倍。
最後是留任。如果主管沒有受過訓練，那麼神經多樣性患者的流失率會比一般員工高，但
如果有配套措施，這群人的忠誠度會顯著優於一般員工。比如樂天皇朝的自閉症員工就待
了超過3年，這在流動率高的餐飲業，是一個亮眼的數字。
楊鴻泰承認，神經多樣性員工需要資源，但台灣真正的挑戰卻是刻板印象，經常先入為主
的認為，這群人什麼可以、什麼不行。
WTW韋萊韜悅新加坡分公司便有一位自閉症的實習生，跟一般人確實有差異，但不是在溝
通或協作，而是思維，「他更在乎一件事做了有沒有用，而不會去想這件事對或不對」，
而許多老闆想找的就是這種「務實」的人，因為方向已經定好了，你只要想辦法執行出來
就好。
然而，先畫地自限「這群人難用」，反而可能錯失真正適合的人才。
（作者：高士閔；本文由《商業週刊》授權轉載；首圖來源：Unsplash）
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