【龔成問答信箱】(Q20481-Q20500)
Q20481:
老師,我整嘢食都有啲天份,自家製XXXX都人人皆讚。
我有一個想法,想開拓自己的另一事業,如網上賣以上的産品,我應該從邊方面入手呢?請老師指點迷津
龔成老師:
當然可以。
你最重要是找到自己產品的獨特性,因為市場上已經有你這些產品,你怎樣令人記得你,買你產品?
你不要同你比做到最好,而是要有「自己的特色」,這是最重要的。
建議你「集中開發」某些產品。不要雜,要專。
另外,你要想想怎樣將產品「市場化」,一個好食的產品,不等如好賣,想想麥當勞,當中的包要造其實無難度,但就無人有佢咁賺錢。
另一點,你要建立宣傳及銷售網絡,網上是一個方向,你可以開始自己的網上銷售,可利用不同的方法宣傳,例如教人整野食,怎樣用你的產品等。
你其實可以從身邊人著手,慢慢擴大銷售網絡。
「銷售網絡」是最難的一步,你未必會好快見到效果,但就要多想方法怎樣做好。加油!
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Q20482:
老師您好,今年30,工作穩定持有一個自住物業。本身唔太鐘意短炒所以比較少接觸股票,由上年開始留意你的fb才開始嘗試投資。
本身已穩定月供3000盈富同每月少量買入3067。
現預留20萬現金希望再投資增長比較高的潛力股,計劃10萬以月供股票形式每月供
阿里3000、港交所2000
另外10萬預留大跌市再入貨,請問方向同配置正確嗎?
另上年已經睇好比亞迪,但當時初試投資比較保守最後決定供盈富基金。想問如果以而家價位再係上面的組合分出位置月供比亞迪會唔會已經唔太適合 / 應該去到邊個價位先再入手會比較理想?
感謝,祝身體健康。
龔成老師:
你持有盈富(2800)及3067,方向正確,長線持有就得。
你月供阿里(9988)、港交所(0388),可以,這兩隻都是有增長力的股,適合你年齡。只要長期進行就得。
再預留$10萬等跌市入貨,可以。
至於比亞迪(1211),潛力股,但現價貴,擔心你買貴左,可以等回翻少少先小注,又或者考慮:GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
由於近期不少車股被炒起,此股現價略貴。無貨可以現時入少少,到有明顯回調才再慢慢加注。
潛力度是有的,但會比較波動,如投資宜慢慢分注,可長線。
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Q20483:
龔成老師,你好。本身無乜股票同投資概念,最近先有緣睇到你既fb page,想問返你其下既書for我哩個情況應該睇邊本先?
同埋想問點睇個價值唔值得入?我見你話可買盈富個d,但其實而家3x 我係咪要等佢低返d先買定其實都可分批入手?謝謝
龔成老師:
你可首先睇:
《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》
之後再睇其他。這幾本都是適合初學者的。
至於盈富(2800),現價未算貴,但當然比之前上左唔少,所以,可以用月供,或者分注投資的策略,只要同時留到現金就得。
或者你可以現價小注買入先,等跌先加注。
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Q20484:
龔Sir好,請問可以評價一下我現時持有的股票組合嗎?該止賺止蝕還是持有?謝謝您的幫忙
175、305、941、1810、2333、6666、6690
龔成老師:
上述的股票,基本上都有質素的,問題不大。
五菱汽車(0305)質素算中等,不建議持有太過多。
雖然潛力度有的,但同時都有風險。
近期款新能源車「五菱宏光MINIEV」已較平民價出售,令銷售打嬴TESLA之餘,增長也算理想。
但我地分析時,唔可以只用咁短時間,就去決定一間企業品牌。這個平價車模式,可否能為佢持續增長,依然係一個問號。
以佢過去幾年,最高單年純利都不足2億,但現時市值好高,已經係唔平。近期此股急升了不時,此刻投資有一定風險。
如果以長遠角度分析,佢主要業務為於中國從事汽車零部件、發動機及專用汽車之製造及銷售業務。為中國商用微車發動機及汽車零部件之領導製造商,製造設施設於柳州及青島。
最近有中國品牌電動車大賣,而五菱汽車有做供應所以在當中有利益,因此都有潛力度,但真實的市場情況仍要觀察。
另外一個問題,你持有多隻與車企,你要留意集中風險。
至於恒大物業(6666)其實都有質素,不建議持有太多,因為負債交。
佢係物業管理服務運營商,佢係中國物業服務百強企業中,以項目所覆蓋城市數目計,佢排名第二,如果以總收入、總毛利及總淨利潤計,排名第三。
類別為中高端住宅物業、寫字樓及商用物業,並已訂約管理其他物業類型如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校等。
佢絕大部分物業管理服務收入,來自集團控股股東恒大集(3333)所開發物業提供的服務。
但負債高始終有風險,同時令股價上落較大。
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Q20485:
老師你好..我認識你是透過FB, 看完你幾個post 同YouTube video 覺得你説話很像我爸爸,不知道為什麼他說話我就是不聴,外人說的就好像很有道理。廢話少講吧!
我有兩件事唔知點解決,若你有空,可以給我小小意見
。
背景:我是一個單親媽媽40 歲,在航空公司工作,疫情之前年薪over $100 萬,也算是中產,屋企及孩子所以支出也是我負責。
因為這個疫情,航空公司工作近乎停頓而我也差不多1年三個月沒有收入...這段時間也是靠積蓄過活,不過我相信疫情過後,旅行社必有光境。
在這段時間我付出25萬與朋友創業,這行業不是我專長,所以我唔知怎樣做...原因是舖頭,開張差不多三個月一單生意都冇
因為支金有限我們又不知怎樣做宣傳,怕浪費了而不見成效,舖頭每月開支大約$30000,老師你可以比點意見我怎樣走出這個困境?謝謝
龔成老師:
其實初次創業,應該做一些自己較認識,以及較了解市場的類別,要見到有市場先去開鋪,不能開左舖先知當地有無市場。
現時的情況,你怎樣找到市場,你要了解翻,現時你所賣的產品,有無市場?市場在那裡?你怎樣將客戶引到你的店裡。
首先,你盡快了解同行成功的例子,他們是怎樣運作的,他佢的地點怎樣引到客,還是他們有一批固定的客。
可能你店舖的地點,人流並不是你的客源,也有可能是你地店舖的吸引度不足,建議你找一個做過生意的朋友,上去你舖睇下,睇下有那些問題。我相信一定有些核心問題,你要盡快處理。
有時不一定是宣傳問題,你仔細了解市場先睇下點行下一步。
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Q20486:
龔老師你好,半年前開始追蹤你專頁,多謝你灌輸正確投資概念。半年來我跟隨你建議的方法開始建立自己的股票投資組合。
在最近開始在朋友身邊聽到有債券基金年息有6-10厘,並每月派息。最近更發現有朋友按樓400萬來購買這些基金。
本人一直心存疑問,這樣還需要上班嗎...所以我也不太相信也沒理會。但昨晚太太問我關於賣出ibond事情,一問之下發現她有購買這些債券基金之意。
所以今次突然請教龔Sir, 這些基金到底是什麼東東?為什麼會有那麼吸引的利息。謝謝!
龔成老師:
利用加按物業,得到資金,投資這些高息基金,的確能創造息差,因為現時按息低,大約是2%,加按得到資金,然後投資高息基金,例如高息基金有10%,就能創造8%的息差回報,提高了每月的現金流。
當然,所有事情都有風險的,而我地最重要是明白當中的利弊。
首先,「債券基金」跟「債券」有所不同,債券基金坊間分好多種,你要小心睇,因為有d風險低,無乜問題,有d則有潛在的風險,絕對不是保本的產品,有機會出現了「賺息蝕價」的情況。
第一,有些基券基金,會投資「高收益債券」,即是「垃圾債券」,你一定要睇睇佢所佔的比率。
債券是到期收翻本金的,債券基金則不是,價格可以上落的,即是有「賺息蝕價」的可能。所以,當息率去到10%,反映基金投資了不少垃圾債券,風險自然更高。
第二,債券基金往往不是單純地持有債券,而是可以作買賣,以及利用衍生工具作對沖等策略,即是可能有價格上的波動。
這點好睇基金經理及市況,如果市況不利,價格可大跌。
第三,加按物業,以槓杆去放大回報,以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大,但如果日後進入加息週期,不止借貸成本增加,同時債券價格往往在加息期下跌,雙從打擊下,要小心。當然,若然加息步伐不快,息差利潤就可觀。
如你決定投資債券基金,必需理解當中風險和仔細分析。
我並不是說這些基金有問題,而是你要明白當中的風險,利弊。
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Q20487:
261gba集團可以买入吗?
龔成老師:
GBA集團(0261)主要從事物業發展及金融業務,生意持續下跌,年年虧損,投資價值很低。
不要以為股價1仙可以無得跌,佢可以利用合股,將股價變大,到時可以再跌。
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Q20488:
龔sir, 我有朋友未買過股票, 佢對美股有少少研究, 想買啲優質美股e.g. 蘋果,迪士尼。
但問題係,美國無限qe, 而家美股日日升, 我朋友懷疑個市值遠超企業內在價值,因此現時不適合買入。
但佢又驚 唔知要等到幾時個市先會跌, 佢知道長渣現金 只會不們貶值。
龔sir覺得, 無限qe下 ,美股會形成泡沫嗎? 但又好似冇咩原因會令佢出現熊市,再者,龔sir認為現時美股仲可入市嗎? Thx!
龔成老師:
蘋果,迪士尼都是有質素的股票,當然現價唔算平,可以用分注投資的模式進行。
我唔建議100%現金等,最好是買入基本的貨後,再等跌先正式買入。
其實,我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
至於泡沫,現時新經濟股的確有少少熱,所以我地投資時要明白這風險,但無人知幾時升跌,佢可以再上的。我地最重要是睇「企業長遠發展」,中短期股價走勢,就不要太多分析。
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Q20489:
老師你好!我最近煩惱緊一件事,希望能聽聽你的寶貴意見。
我和老婆2人現住在一間未補地價的居屋,每月供款13000,樓齡22年,因未補地價所以有一些限制,例如不能二按、不能隨便轉名和再過幾年就好好好難賣出去(因銀行今年都只批17年按揭了
樓齡越大銀行就越少按揭的,因為政府吾做擔保人,白居二或綠表人士要拎四成首期先可以買即超過200萬,拎得出的都去買私樓吾會買咁高樓齡的居屋了),所以我們現時有三個想法,但吾知個最可行:
現時層樓未補地價市值500萬,300萬時購入,月供13000,2人收入48000
1.賣出去扣除銀行按揭後有250萬現金流,拿200萬做首期再借銀行500萬買一間700萬左右的樓,月供大約21000左右。餘下50萬用在裝修、印花稅、律師費、經紀佣金等費用上
2.直接補回現住單位的地價,向銀行供多200萬,現時地價大約200-220萬(未核實但是這個範圍),咁就省回時間、裝修、印花稅、律師費、經紀佣金等,現時欠銀行250萬再加200萬即欠450萬。
3.維持現狀,每月供款13000,儲備多些現金流投資股票,但層樓N年後就賣吾出去銀行都吾做二按,如果日後移民都吾可以變動為資產,因未補地價要暗盤先可以租,政府最新政策只可以租一半
即兩間房的未補地價居屋可以放租一間房出去,但實際無咩人咁做的。坊間都有財務公司會借錢俾未補地價的居屋但息好高而且還款期好短,所以吾會考慮。
我同老婆都33歳了,準備要小朋友,有穏定工作,疫情對我們無任何影響,現時就煩惱樓,如果揀1換樓,計過條數其實都無賺的
因都系要孭住咁多債,住的單位面積一樣無變到,仲要浪費時間重新裝修過,我現時間屋其實新裝修4年咋,投咗40萬落去,但換樓就可以多個選擇,揀吾同的私樓或已補地價居屋,我哋都偏向揀返同區。如果揀2,補地價200萬真系貴!
好多人話吾值,寧願額外儲200萬買其他單位收租,我計返我買入價加現加補地價即500萬買入這單位,自住的話又吾覺好貴,但都明白朋友的說話。如果揀3,維持現狀生活就會輕鬆好多,無咩負擔
但吾知道將來會發生咩事,吾補地價又有點擔心年紀大後想移民或搬去其他區都無能力,因為層樓賣吾出去。
我哋都吾知點好,好煩惱,12月上完你的投資股票班後,就很想問你的了,每次上堂時間都很緊湊,未能親自問你,落堂後已過10:30,我住得遠所以都無留低請教你,依家真的諗吾到邊個方案好,唯有打擾你的寶貴時間了。謝謝你!
龔成老師:
以你現時的情況,(3)是最好的。
因為你地打算自住,(1)的投資價值及財富增值雖然較高,但對你地較吃力,同時如果你地純自住,就不用行(1)一步,因為現時的物業都有相同作用。
至於(2),不是不可,但不用太急做,除非你認為這刻樓市好平,但我相位香港樓就算長遠向上,都不是過往倍升模式,所以不急於進行。
所以,暫時就以(3)為主軸。
因為你打算有小朋友,變數較多,這刻先以(3)是較好,同時你在這段時間努力儲蓄、財富增值,日後如果資金足夠,先再考慮是否行(2)。
我覺得你這刻先做好這刻的財富增值,準備好小朋友方面的支出等,之後再睇情況進行下一步。
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Q20490:
亞Sir,好高興認識你。喺理財同埋正能量方面跟你學嘢真係獲益良多。
今日唔問你關於股票嘅問題,因為遲d會上你既股票班。
反而我想問亞Sir你睇咁多書,你有冇一張「推介書單」,無論係正向思想或者你覺得好既書我都想知。
P.S. 你所有既書我已經買哂
而家睇咗大概一半
龔成老師:
以下是我認為適合初學者睇的書:
《我十一歲,就很有錢》
《經濟蕭條中,七年賺$1500萬》
《思考致富聖經》
《秘密》
《財富金鑰匙》
《有錢人想的和你不一樣》
《世界上最偉大的成功寶典》
《洛克菲勒寫給兒子的38封信》
《解讀巴菲特》
《巴菲特傳-永恆的價值》
《勝券在握》
《智慧型股票投資人》
《非常潛力股》
《彼得林區的選股戰略》
《誰搬走了我的乳酪?》
《人性的弱點》
(當然,仲有我的書,哈)
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Q20491:
你好龔sir,我今年28歲,無投資經驗,手頭有二十萬現金。想問若果以下投資方法好唔好?
銀娛 一手
盈富、領展及港鐵各月供兩千
龔成老師:
你這個年齡,是財富增值的黃金時期,要好好把握,盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。
你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」,不過,由於潛力股要求你有一定的投資知識,因此這刻不用急著投資,你可以集中在平穩增值股先,潛力股小注好了。
你計劃持有的股,及月供的,可進行。
對於投資能力未強的投資者,盈富是很好的工具。
另外,你都可以小注投資安碩恆生科技ETF(3067),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己決定是否投資。你的年齡可以投資較有增長力的,但同時要明白有風險。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,建議你要留$10萬現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q20492:
龔成sir你好,上次詳細問你問題已經差唔多過左兩年,現時30歲,呢兩年我一直月供盈富$5000,累績14萬,成效覺得幾好,會繼續。
另外有留意最近你介紹的安碩3067,上個月都開始進行一手手咁買,儲股票。
現有手頭上既股票有:
領展
金沙
中生
盈富
安碩
阿里巴巴
睇到現時股價狂熱,唔敢亂入貨,之前領展同中生就係較高位入左,不過以上都係你介紹既優質股,所以會繼續持有。
請問龔成sir以上股票組合仲可以增加邊類股票?或者應該點樣再調整?除左盈富同安碩,其他股票需要等大跌市先再適合入貨嗎?
另外黎緊今年準備新上市既股票你認為邊隻會比較有質素可以少注抽?我比較關注滴滴出行上市,請問龔成sir點睇?
多謝你既分享,令我哋學識唔好亂炒股票,雖然我一開始資金有限,miss左你一直睇好既比亞迪,不過我相信繼續學習就會有能力做百萬富翁。再次感謝
龔成老師:
你現時持有的,都是有質素的股票,你保持持有就得。加上上述不少都是舊經濟類別,無過熱情況。
如果其他股票想入貨,領展(0823)、金沙(1928)仍合理,只要控制注碼可以,而阿里(9988)$250以下合理,你本身有貨,可以等這個位再落多少少加注。
其實你上述的方向正確,保持增加優質股就得,而新經濟類股,就要控制注碼去增持。
至於新股,你可以留意一些獨特性較強的,較難被取代,以及無乜對手的。滴滴出行我相信有投資價值,不過要到時分析先知。
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Q20493:
龔成老師, 之前問過你一些股票問題. 前陣子公司大裁員亦得到龔成老師一些提点.
今次有一些投資方向想請教老師. 因為前陣子大裁員關係, 想起自己供了 20 年的 pfund. 20年裡只看過它一次.
幸運的是原來一直揀了高風險投資. 現有大約85 萬. 但由於航空業仍然不景氣, 心怕再有另一次裁員, 又怕世界經濟不穩,
怕如果自己的 pfund 继續放在 high risk, 萬一跌價, 公司又裁員, 怕原有的 85 萬也沒有. (如果公司像以前的稳陣, 我不怕短期的跌價).
所以我正在考慮是否应該將大部分投資轉到中或低风險, 以確保可保本?
但又有朋友說投資市場仍然處於高回報位置. 所以不知怎樣選擇. 之前亦已向老師提及自己年記不輕, 再可以出外我闖的机會不下....
想老師給予一些意見. 謝謝你.
龔成老師:
其實,強積金的配置其實唔複雜,你只要按你的年齡階段,去進行分配就得,年輕時較進取,中年平穩,退休前就保守。基本上你按年齡,慢慢跟這樣比調整就得。
強積金是一個超長線投資,中短期當然會有上落,但就唔需要轉來轉去。
只要按你的年齡,長線配置就得。我自踏入社會工作後,一直都是100%恆指,無變過,根本唔需要理會。
你工作了20年,我相信你是時候,將資金轉到「中等風險」的類別,加上你強積金應該上升了一定數,這時候轉都是時機。
你可以將部分或全部,轉到「平穩型」的類別。但你又不用太保守,因為你未到退休時期。
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Q20494:
2018年年底上完老師的堂後開始月供股票如下:
#2800~$12000
#0066~$5000
#0003~$3000(供了兩年,剛停供)
#0002~$3000(供了兩年,剛停供)
#1211~$2000(供了兩年,剛停供)
(多謝阿Sir!!!)
#1398~$2000(供了1年,停供)
#0012~$2000(供了1年,停供)
另有幾手#2638
剛開始月供:
#3067~每月買2手
#9988~$3000
#1177~$3000
想問:
1、希望5年後能每月產生$20000現金流,配置合適嗎?欠收息股?#778什麼價位可入?
2、應如何理解#0003?因派股所以價位會低咗?要繼續月供嗎?
3、#0012、#1398 於2019年一直跌,有D失望,要止蝕?
4. 當年月供 #1211,都係當幫兒子儲蓄,結果⋯⋯他大賺,我則只賺5%。應如何有效投資優質潜力股?
謝謝老師用心分析、慷慨分享!
龔成老師︰
比亞迪(1211)你的持貨,可長線。另外,等佢落翻多D先啟動翻月供。
1) 如果你希望5年後每月有2萬蚊現金流,以股息率5%計,你需要本金480萬。
現時組合合適,由於你需要係增值,收息股的增值效果好一般,唔建議加入。
以恆指過去年平均回報10%計(連股息再投資),你每月投資$20000,5年後只會增值至約150萬。如果要達至你的財務目標,月供金額就需要增大或供更長時間。
現時大市只在合理區,資金唔好盡用。最好留有部份,等大跌市出現時,可以用來掃貨。
2) 煤氣(0003)是優質股,業務理想,可以保持月供。
以往10送1只是數字遊戲,你唔會有真實得益。因為送股後會除淨的,令股價向下調整,每股權益減少,因此前後根本是一樣。
我舉一個例,如果有隻股1送1,之前股價$100,除淨後會自然變成$50,你財富係唔會因為咁而增加左1倍。
3) 唔好因為中短期股價波動,就去沽貨。我地持有一隻股票與否,關鍵位是企業質素、前景,不要被股價變動所影響。
2隻股票都有質素,但工行(1398)收息為主,唔適合你。
4) 潜力股增長力係高,同時風險都係大。而且每隻去到真正爆發時間,都可以好唔同。
係做資產配置時,我地組合唔可以只顧長潛力,咁會太高風險。我地要加入一些"平穏增長股",去平衡個組合。你按現時月供計劃去做,已經可以。
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Q20495:
龔sir,另外,我見你好推薦月供3067安碩恒生科技,我初接觸股票吾太清楚點樣月供,係應該每月投入固定金額還是每月買入固定股數?
而家開始做月供算吾算高位?
係每月隨機時間買入?謝謝回覆
龔成老師:
簡單來說,月供股票就是你每月將現金,買入某一隻或多隻股票,慢慢咁樣儲貨。坊間不少銀行都有提供月供股票服務,你先開證券戶口,然後登記做月供股票。
形式就是每月投入相同的金額,買入同一隻或多隻股票,並持續進行。
例如,每月以相同金額$10,000 買入安碩恒生科技(3067),假設第一個月股價為$25,就能買入400股;第二個月升至$35,就能買入286 股;第三個月跌回$30,就能買入333股。
總結這三個月,投入了的資金為$30,000,累積股票為1019股,平均買入價為$29.4。
由於月供股票每月投入的金額相同,因此當股價上升時,買入的股數自然減少,而當股價下跌時,就自然會買入較多股數,如同自行調節一樣。
要注意的是,由於每月持續投入資金,因此一定要選優質股,長線投資,同時要以儲股票的概念進行,最少持續供3 年以上,之後持有5年以上。
月供最重要的一點,是「選股」,如果你無選股能力,就投資ETF,如3067。
不過,我見好多銀行都無得供3067,或者你可以自行分注去買,例如每隔2個月,入1、2手。
3067現價略貴,但都可以小注,慢慢收貨。
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Q20496:
龔成老師,你好,有少少問題想請教一下你,謝謝!
我想問你平常提及需要長線投資優質股,咁幾時先可以走?
現在股票暢旺,可能一兩個月已急升30-40%咁唔走又驚佢跌返落去,走咗又驚買唔返,咁應該點作決策?謝謝指教
龔成老師:
如果股價去到貴的水平,你賣部分是可以的。
不過,建議點都有D貨是「長線持有」。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你賣出優質後,持有「貶值的現金」,怎樣增值?
可能你會認為,賣出等跌再買,是最好的策略,但無人知會唔會跌。
如果你停留在「要賣出」的概念,你就捉不到騰訊(0700)、港交所(0388)升100倍的回報!
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Q20497:
你好龔成老師,現為全職媽媽,沒有積蓄,所以想學投資,準備儲蓄去投資,打算為快1歲囡囡的儲備,我都買了你的書學習中
但對投資完全沒有概念,請問如想佢長線穩定的投資應該買什麼呢?
現有幾萬,希望能買一些穩定派息或長遠能有一筆投資儲蓄留給囡囡,謝謝
龔成老師:
你可以考慮ETF,即是交易所買賣基金,由於當中已包了多隻質素不差的股票,因此,對投資新手來說,是一個很好的選擇。
如果你想平穩增長,可以考慮盈富(2800)。如果你想收息,可考慮高息基金(3110)。
你可以用月供股票的模式進行,原理就是儲股,每月投入,慢慢累積,我相信最適合你。
所謂的月供股票就是你每月將現金,買入某一隻或多隻股票,慢慢咁樣儲貨。坊間不少銀行都有提供月供股票服務,你先開證券戶口,然後登記做月供股票。
形式就是每月投入相同的金額,買入同一隻或多隻股票,並持續進行。
例如,每月以相同金額$10,000 買入盈富基金(2800),假設第一個月股價為$25,就能買入400股;第二個月升至$35,就能買入286 股;第三個月跌回$30,就能買入333股。
總結這三個月,投入了的資金為$30,000,累積股票為1019股,平均買入價為$29.4。
由於月供股票每月投入的金額相同,因此當股價上升時,買入的股數自然減少,而當股價下跌時,就自然會買入較多股數,如同自行調節一樣。
要注意的是,由於每月持續投入資金,因此一定要選優質股,長線投資,同時要以儲股票的概念進行,最少持續供3 年以上,之後持有5年以上。
月供最重要的一點,是「選股」,如果你無選股能力,就投資ETF,如盈富。
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Q20498:
你好,我囡囡依家20個月,本身冇買儲蓄保,佢加加埋埋有八萬,想運用呢八萬做投資增值,請問阿sir有咩建議?謝謝你!
龔成老師:
首先,你要留有一定的現金,有家庭負擔,要留有一定的防守性資金,我地理財,要「穩中求勝」。
餘下先考慮增值。
最簡單你可以考慮盈富(2800)。
另外再加1、2隻:港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮:安碩恆生科技ETF(3067)。
如果不懂選股,投資盈富是最適合的。
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Q20499:
龔sir你好,想問如果我買中國移動 PCCW 港鐵呢3隻股票,呢個組合o唔ok?
龔成老師:
可以,中移動(0941)、港鐵(0066)有質素,可投資,現價合理。
至於電盈(0008),雖然業務算穩定,但由於負債較多,因為不是無風險。
這股作為收息股,可以,但增長力不強,同時負債多有風險,不建議大手投資。
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Q20500:
你好,龔sir。有問題想請教你。先前發現屋企欠人錢,拎左一部分去還,而家戶口得番10k左右。
因為咁,上年12月開始擺20K/年 係儲蓄保險到 (供5年),我想開始買股票(唔買應該買唔到)!我應唔應該就咁買唔月供,你先前講既盈富?
另外我需要做其他部署嗎?例如搵多份part time?
目標: 今年想儲番20萬
龔成老師:
我地理財,要平衡,儲蓄保險是防守性工具,你可持有,但不用太多。
餘下的要進攻,你投資股票是可以的。
但由於你現時現金不多,建議你先有基本的現金,然後再開始月供股票。
月供盈富(2800)或其他優質股都得,如果想有較高增長力,就考慮3067(但佔比不宜太多)。
安碩恒生科技(3067),有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
居屋25年按揭 在 BennyLeung.com Facebook 的最讚貼文
【智富雜誌】放寬按保 中產上車/換樓時機?
2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空,其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼,補貼額由1/4調升至1/3,補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民,估計將可多領20、30元,夠吃個早餐。
土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》,將加大「搵地」力度;房屋方面,特區政府增加各類公營房屋供應,尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋;私樓則放寬首置按保上限至九成,單位總價限制亦由400萬元改為800萬元,八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機?經濟學者林本利接受訪問,剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。
基建則是施政報告的次重點,提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告,特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。
整份施政報告無驚喜,特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴,市民又會否「收貨」?
放寬按保細節
‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元,放寬至800萬元;八成按揭則由600萬元,提升至1,000萬元,八成按揭可包括自用樓換樓按揭。
‧ 適用於已落成的住宅物業,不適用於樓花
‧ 供款佔入息比率以50%為上限,壓力測試以60%為上限
‧ 按原有保費(根據按揭成數及供款年期而定)額外再加15%(樓價800萬元,供款期30年,按揭成數90%,原有保費為4.35% )
‧ 即日生效,以申請按揭日計算
‧ 目標為協助首置人士,不用借用發展商按揭上車,增加上車選擇
換樓客中產成新政贏家 林本利:不會大幅推升樓價
為協助首次置業人士,特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭,僅限於已落成物業。
物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為,對年輕首置者來說,未必需要買超過400萬元的單位,故今次放寬按揭成數,最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒,林本利直言今次令市民多了選擇,「沒有人迫你買樓,即使樓價大跌也不應埋怨政府。」
他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元,卻因為首期不夠,仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元,不合資格申請居屋,例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等,「如果這些夫婦,做公營機構工作,月入已過6萬元,他們應該『自求多福』,用九成按揭買私樓,對政府(興建資助出售房屋)的壓力也少一些。」
切記考慮收入風險
不過,林本利認為,今次按保成數鬆縳,最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭,樓價上限由600萬元升至1,000萬元,「這個做得很好,很明顯放寬到這麼高,不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位,要投入500萬元的首期,即使你手上有層樓升至700、800萬元,供剩100、200萬元,套現後要付500萬元首期,還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣,還要付15%額外印花稅,賣了樓才可向稅局取回(退稅),這窒礙了很多樓宇流轉!」
他認為,上述例子中,過往買1,000萬元的物業,需要預備500萬元首期,現在預備200萬元首期就夠,這些換樓客便多了300萬元可以用來投資,隨時可以多買一個物業。
當然,林本利也提醒這類換樓客,個人入息要夠穩定,若是購買1,000萬元物業做八成按揭,也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠,若果買1,000萬樓,欠800萬元也是很大筆錢,最緊要未來收入穩定!」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠,即使經濟下行,被裁員的風險也較低。
供應增 不應吊高賣
坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫,以後800萬元也是首置盤。事實上,新政策公布當日,一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價,因業主恃着買家最新可造八成按揭。
不過,林本利相信政策不會大幅推升樓價,「需知道現在的土地和房屋供應大增,希望吊高來賣的人(業主)要考慮一下,未來供應會大增下,會不會重蹈八萬五的覆轍,很多人開頭不信,怎料後來(八萬五推倒樓市)威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標,結果樓市供應大增,加上1998年遭逢亞洲金融風暴,1997年至2003年間樓價跌足六成。
他奉勸有意賣樓的業主,要考慮未來樓市供應可能會大增,再加上現時香港反修例示威愈演愈烈,而中美貿易談判雖有初步共識,仍要慎防美國總統特朗普反悔,內外交困之下,「要賣樓就賣樓,不應吊高來賣。」
林本利直言,今次放寬按保僅限二手樓,其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按,讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事,「可以帶動到換樓,二手樓也好,一手樓也好,買家可以自己選擇。
想繼續做五成六成按揭也可繼續,不像過去限死了,現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機?林本利認為市民要考慮自身情況,包括供樓負擔能力,是否決心留在香港長期定居。
土地政策方向正確
今份施政報告對土地政策着墨不少,包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等,林本利認為土地政策方向正確,「全部都要做」,因建立土儲,有助穩定樓價。
「回看過去數據,香港樓價最平穩是2004年至2011年,大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾,好多樓200萬元也買到,當時樓價為何平穩?因為有很多居屋未賣到,而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去,因為有很多房屋存量,樓價才可以平穩發展,所以香港要建立足夠的土地和房屋供應,便不怕樓價飈升。若樓價急跌,(居屋)就遲啲賣,政府自己可主導。若私樓平過居屋,就私人市場主導,最重要是房屋供應充足,政府可以調控。」
引例收地政府勝訴多
「我常說香港土地很足夠,問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」,收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》,2018年5月她出席立法會時表示,《收回土地條例》可能引致司法覆核,處理官司須一段長時間,最終土地無法有效釋放。
今次林鄭「打倒昨日的我」,林本利直言︰「現在證明(林鄭)過往所講的都是大話。」他指出,過往每次動用《收回土地條例》,即使上到法庭,因為興建公營房屋,涉及公眾利益,政府大多勝訴。
房屋及土地 供應政策全面睇
房屋
• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元;八成按揭貸款(包括自用樓換樓)的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元
• 大增過渡性房屋︰預留50億元,未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位
• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋
• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位
• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位;擬明年進一步增加「白居二」配額
• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位
• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃
• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位,並放寬現行要求,容許租戶遞交或保留其個人公屋申請,在配額及計分制下繼續累積分數
土地
• 動用《收回土地條例》︰加快規劃,然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地,發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地;於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但仍未有發展計劃的私人土地;及位於市區的寮屋區私人土地
• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島,探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫
• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架,以期在2020年年初起接受申請
• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展,包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展
• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地,以「一地多用」模式發展,並協助非政府機構善用其持有的土地
壓測「肥佬」仍可酌情批
除了放寬按保,按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求,供款佔收入比率(DSR)不可高於50%,比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用,若業主未符合通過銀行壓力測試,仍可酌情處理批出,惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引,現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試,即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。
假設還款期30年、息率2.375厘計,若採用新按保,800萬元物業可造九成按揭,首期由原先320萬元(六成按揭)減至80萬元,家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元,首期由原本至少500萬元(五成按揭)降至200萬元,壓測後月入要求不少於7.4萬元。
人人上車 解社會怨氣?
觀乎特區政府近年的房屋政策,由綠置居,加快公屋「租置」,到今次放寬首置按揭成數,均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣?「有層樓,對個地方歸屬感一定會強些,始終自己放了這麼多資產在此地,不會想亂。增加市民置業機會,這是應該的,但這是機會來的,市民不一定要選擇,最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒,林本利直言,「沒有人迫你買(樓),不要買了樓,將來樓價大跌便怨政府,一定要搞清楚概念,買樓是投資,不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據,過去十多年置業比率低了,他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」,一直未能重新上車,「希望這政策,可以鼓勵他們上返車,也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車,租金無咁貴,創業都容易啲,讓年輕人消消氣。」
不過,林本利直言現時香港最核心問題不是住屋,「市民不是單單希望安居樂業,特別是香港經濟發展到一個高度水平,自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求,一定要處理政制不公平,警隊形象低落等問題,如果搞唔掂,多多政策也不能吸引市民在此長期定居,很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識,切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。
換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價
近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭,5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位,地方已不敷應用,打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數,買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭,惟壓力測試下,家庭月入至少要7萬元,Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位,「用二、三萬元供樓,這比例(佔7萬元家庭月入)也接受到,因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起,他也不打算這樣做,因為借800萬元,可算是一筆龐大的債務。
公布當日即加近一成
Alex自9月起已四出睇樓,目標是荃灣及美孚的三房單位,預算約800多萬元,他的盤算是近期樓價稍為回落,或可乘機執到筍盤。可是,他在施政報告公布前,看中的一個美孚新邨單位突然反價,該三房600多平方呎單位,業主原叫價850萬元,在施政報告公布當日,業主立即加價至930萬元,加價達9.4%。
「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元,現在全部已升至900多萬至1,000多萬元!」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價,「本身賣850萬元,買家只能借五成,升到930萬元買家仍可借八成,業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。
Alex搵樓的同時,也在放售自住的荃錦中心單位,「本身單位值600多萬元,因全屋裝修新淨,放盤時代理建議我賣600萬元,因為買家難借錢。」放寬按保計劃前,樓價600萬元仍可承造八成按揭,超過600萬元便要造六成按揭,故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元,首置人士仍可承造九成按揭,他預計準買家可借多一些,出手也會鬆手一些,故也打算賣貴8%至10%,以抵銷換樓單位的升幅。
推三大基建項目 明日大嶼再上榜
今年《施政報告》的焦點是土地及房屋,推《土地收回條例》加大「搵地」力度,繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目,包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後,對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕,建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款,稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。
鐵路延線早已公布
《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內,這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵(00066)更已就東涌延線向政府提交建議書,該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。
另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶,該處居住人口約9萬。5月時有消息指,政府會採用「鐵路及物業發展模式」,由政府另撥地給港鐵建樓,賣樓所得抵銷建鐵路的經費,估計工程造價約160億元。
有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓,預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位,但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路,全長10.7公里,配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區,預計新發展區人口逾7萬人。
政府未棄填海造地
《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展,屯門西乃指龍鼓灘一帶,該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等,屬未發展區域,亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究,考慮將河內碼頭沿海做住宅發展,這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。
早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區,可興建2.2萬個住宅單位,佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施,這當然包括青山發電廠。
去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現,但人工島方案曾引起社會極大爭議,《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃,並爭取立會撥款做研究。
「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠
今年《施政報告》在風雨中「出台」,人人期望獲「派錢」的願望落空,「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭,唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。
一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼
受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士
調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%,兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭,可增至每月4,200元。
受惠者︰低收入家庭
增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率,由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。
受惠者︰全港打工仔
增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等
受惠者︰5,700名學童及其家庭
學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元
受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生
#經濟 #民生 #地產
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【智富雜誌】放寬按保 中產上車/換樓時機?
2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空,其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼,補貼額由1/4調升至1/3,補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民,估計將可多領20、30元,夠吃個早餐。
土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》,將加大「搵地」力度;房屋方面,特區政府增加各類公營房屋供應,尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋;私樓則放寬首置按保上限至九成,單位總價限制亦由400萬元改為800萬元,八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機?經濟學者林本利接受訪問,剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。
基建則是施政報告的次重點,提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告,特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。
整份施政報告無驚喜,特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴,市民又會否「收貨」?
放寬按保細節
‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元,放寬至800萬元;八成按揭則由600萬元,提升至1,000萬元,八成按揭可包括自用樓換樓按揭。
‧ 適用於已落成的住宅物業,不適用於樓花
‧ 供款佔入息比率以50%為上限,壓力測試以60%為上限
‧ 按原有保費(根據按揭成數及供款年期而定)額外再加15%(樓價800萬元,供款期30年,按揭成數90%,原有保費為4.35% )
‧ 即日生效,以申請按揭日計算
‧ 目標為協助首置人士,不用借用發展商按揭上車,增加上車選擇
換樓客中產成新政贏家 林本利:不會大幅推升樓價
為協助首次置業人士,特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭,僅限於已落成物業。
物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為,對年輕首置者來說,未必需要買超過400萬元的單位,故今次放寬按揭成數,最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒,林本利直言今次令市民多了選擇,「沒有人迫你買樓,即使樓價大跌也不應埋怨政府。」
他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元,卻因為首期不夠,仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元,不合資格申請居屋,例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等,「如果這些夫婦,做公營機構工作,月入已過6萬元,他們應該『自求多福』,用九成按揭買私樓,對政府(興建資助出售房屋)的壓力也少一些。」
切記考慮收入風險
不過,林本利認為,今次按保成數鬆縳,最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭,樓價上限由600萬元升至1,000萬元,「這個做得很好,很明顯放寬到這麼高,不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位,要投入500萬元的首期,即使你手上有層樓升至700、800萬元,供剩100、200萬元,套現後要付500萬元首期,還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣,還要付15%額外印花稅,賣了樓才可向稅局取回(退稅),這窒礙了很多樓宇流轉!」
他認為,上述例子中,過往買1,000萬元的物業,需要預備500萬元首期,現在預備200萬元首期就夠,這些換樓客便多了300萬元可以用來投資,隨時可以多買一個物業。
當然,林本利也提醒這類換樓客,個人入息要夠穩定,若是購買1,000萬元物業做八成按揭,也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠,若果買1,000萬樓,欠800萬元也是很大筆錢,最緊要未來收入穩定!」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠,即使經濟下行,被裁員的風險也較低。
供應增 不應吊高賣
坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫,以後800萬元也是首置盤。事實上,新政策公布當日,一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價,因業主恃着買家最新可造八成按揭。
不過,林本利相信政策不會大幅推升樓價,「需知道現在的土地和房屋供應大增,希望吊高來賣的人(業主)要考慮一下,未來供應會大增下,會不會重蹈八萬五的覆轍,很多人開頭不信,怎料後來(八萬五推倒樓市)威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標,結果樓市供應大增,加上1998年遭逢亞洲金融風暴,1997年至2003年間樓價跌足六成。
他奉勸有意賣樓的業主,要考慮未來樓市供應可能會大增,再加上現時香港反修例示威愈演愈烈,而中美貿易談判雖有初步共識,仍要慎防美國總統特朗普反悔,內外交困之下,「要賣樓就賣樓,不應吊高來賣。」
林本利直言,今次放寬按保僅限二手樓,其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按,讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事,「可以帶動到換樓,二手樓也好,一手樓也好,買家可以自己選擇。
想繼續做五成六成按揭也可繼續,不像過去限死了,現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機?林本利認為市民要考慮自身情況,包括供樓負擔能力,是否決心留在香港長期定居。
土地政策方向正確
今份施政報告對土地政策着墨不少,包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等,林本利認為土地政策方向正確,「全部都要做」,因建立土儲,有助穩定樓價。
「回看過去數據,香港樓價最平穩是2004年至2011年,大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾,好多樓200萬元也買到,當時樓價為何平穩?因為有很多居屋未賣到,而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去,因為有很多房屋存量,樓價才可以平穩發展,所以香港要建立足夠的土地和房屋供應,便不怕樓價飈升。若樓價急跌,(居屋)就遲啲賣,政府自己可主導。若私樓平過居屋,就私人市場主導,最重要是房屋供應充足,政府可以調控。」
引例收地政府勝訴多
「我常說香港土地很足夠,問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」,收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》,2018年5月她出席立法會時表示,《收回土地條例》可能引致司法覆核,處理官司須一段長時間,最終土地無法有效釋放。
今次林鄭「打倒昨日的我」,林本利直言︰「現在證明(林鄭)過往所講的都是大話。」他指出,過往每次動用《收回土地條例》,即使上到法庭,因為興建公營房屋,涉及公眾利益,政府大多勝訴。
房屋及土地 供應政策全面睇
房屋
• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元;八成按揭貸款(包括自用樓換樓)的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元
• 大增過渡性房屋︰預留50億元,未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位
• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋
• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位
• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位;擬明年進一步增加「白居二」配額
• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位
• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃
• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位,並放寬現行要求,容許租戶遞交或保留其個人公屋申請,在配額及計分制下繼續累積分數
土地
• 動用《收回土地條例》︰加快規劃,然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地,發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地;於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但仍未有發展計劃的私人土地;及位於市區的寮屋區私人土地
• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島,探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫
• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架,以期在2020年年初起接受申請
• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展,包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展
• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地,以「一地多用」模式發展,並協助非政府機構善用其持有的土地
壓測「肥佬」仍可酌情批
除了放寬按保,按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求,供款佔收入比率(DSR)不可高於50%,比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用,若業主未符合通過銀行壓力測試,仍可酌情處理批出,惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引,現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試,即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。
假設還款期30年、息率2.375厘計,若採用新按保,800萬元物業可造九成按揭,首期由原先320萬元(六成按揭)減至80萬元,家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元,首期由原本至少500萬元(五成按揭)降至200萬元,壓測後月入要求不少於7.4萬元。
人人上車 解社會怨氣?
觀乎特區政府近年的房屋政策,由綠置居,加快公屋「租置」,到今次放寬首置按揭成數,均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣?「有層樓,對個地方歸屬感一定會強些,始終自己放了這麼多資產在此地,不會想亂。增加市民置業機會,這是應該的,但這是機會來的,市民不一定要選擇,最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒,林本利直言,「沒有人迫你買(樓),不要買了樓,將來樓價大跌便怨政府,一定要搞清楚概念,買樓是投資,不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據,過去十多年置業比率低了,他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」,一直未能重新上車,「希望這政策,可以鼓勵他們上返車,也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車,租金無咁貴,創業都容易啲,讓年輕人消消氣。」
不過,林本利直言現時香港最核心問題不是住屋,「市民不是單單希望安居樂業,特別是香港經濟發展到一個高度水平,自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求,一定要處理政制不公平,警隊形象低落等問題,如果搞唔掂,多多政策也不能吸引市民在此長期定居,很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識,切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。
換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價
近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭,5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位,地方已不敷應用,打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數,買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭,惟壓力測試下,家庭月入至少要7萬元,Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位,「用二、三萬元供樓,這比例(佔7萬元家庭月入)也接受到,因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起,他也不打算這樣做,因為借800萬元,可算是一筆龐大的債務。
公布當日即加近一成
Alex自9月起已四出睇樓,目標是荃灣及美孚的三房單位,預算約800多萬元,他的盤算是近期樓價稍為回落,或可乘機執到筍盤。可是,他在施政報告公布前,看中的一個美孚新邨單位突然反價,該三房600多平方呎單位,業主原叫價850萬元,在施政報告公布當日,業主立即加價至930萬元,加價達9.4%。
「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元,現在全部已升至900多萬至1,000多萬元!」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價,「本身賣850萬元,買家只能借五成,升到930萬元買家仍可借八成,業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。
Alex搵樓的同時,也在放售自住的荃錦中心單位,「本身單位值600多萬元,因全屋裝修新淨,放盤時代理建議我賣600萬元,因為買家難借錢。」放寬按保計劃前,樓價600萬元仍可承造八成按揭,超過600萬元便要造六成按揭,故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元,首置人士仍可承造九成按揭,他預計準買家可借多一些,出手也會鬆手一些,故也打算賣貴8%至10%,以抵銷換樓單位的升幅。
推三大基建項目 明日大嶼再上榜
今年《施政報告》的焦點是土地及房屋,推《土地收回條例》加大「搵地」力度,繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目,包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後,對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕,建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款,稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。
鐵路延線早已公布
《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內,這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵(00066)更已就東涌延線向政府提交建議書,該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。
另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶,該處居住人口約9萬。5月時有消息指,政府會採用「鐵路及物業發展模式」,由政府另撥地給港鐵建樓,賣樓所得抵銷建鐵路的經費,估計工程造價約160億元。
有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓,預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位,但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路,全長10.7公里,配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區,預計新發展區人口逾7萬人。
政府未棄填海造地
《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展,屯門西乃指龍鼓灘一帶,該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等,屬未發展區域,亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究,考慮將河內碼頭沿海做住宅發展,這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。
早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區,可興建2.2萬個住宅單位,佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施,這當然包括青山發電廠。
去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現,但人工島方案曾引起社會極大爭議,《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃,並爭取立會撥款做研究。
「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠
今年《施政報告》在風雨中「出台」,人人期望獲「派錢」的願望落空,「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭,唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。
一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼
受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士
調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%,兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭,可增至每月4,200元。
受惠者︰低收入家庭
增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率,由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。
受惠者︰全港打工仔
增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等
受惠者︰5,700名學童及其家庭
學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元
受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生
#經濟 #民生 #地產