關於 工業大廈住人 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

我從來都不建議大家，購買任何一手商場劏舖、劏工廈、納米樓之類的單位，因為蝕本的機會實在太大了。最近就有一個成交個案，買家在2018年買入劏工廈的單位，兩年後賣出蝕讓高達35%，真係慘不忍睹。

這個慘蝕的個案，在荃灣楊屋道137至143號永華工業大廈，將一層工廈劏成56個工作室單位，面積83至380方呎，當時平均呎價6,900至8,280元。上星期出現一宗成交，原業主2018年以68.8萬元買入，最近以45萬元蝕讓賣出，較原購入價下跌35%。

點解兩年內蝕得咁慘？永華工業大廈樓齡高達48年，在荃灣區接近這個樓齡的工廈，合理呎價不應超過4,000元，原業主花小量的錢裝修後，以7,000元以上的價格賣給你，接手的人當然很大機會蝕本。根據最近的成交，雖然較原價跌幅超過三成，但估計還有下跌空間。

觀塘亦是一個劏工廈的蝕本重災區，很多這兩三年買入的人，每呎平均價高達一萬元或以上，以目前同區市價衡量，基本上百分百肯定蝕錢。例如最近開源道55號開聯工業中心A座一個面積1,787呎的中層單位，以1,050萬港元連租約成交，平均呎價約5,876元；開源道算是最接近港鐵站的街道，開聯工業樓齡只有36年，在該區工廈群的質素算是不錯，但平均呎價不用六千元，試問你用一萬元呎價買的劏房工廈，有可能不蝕本嗎？

雖然劏房工廈的平均呎價，通常較同區昂貴很多，但為何總會有人購入？相信最主要原因是滿足很多人「做業主」的心態。目前在香港買一個住宅單位，最便宜都要數百萬元，買車位也要一兩百萬，但這些劏工廈的單位，通常幾十萬就有交易，並附送一個「回報率陷阱」，讓你以為可以得到高達五厘的回報率，但其實這些工廈很難找到租客，只要過了回報保證期，可能幾年都不會收到租金。

另一原因就是包裝及宣傳都做得很好，吹出一大堆漂亮High Class的感覺形象，例如智能化管理、先進保安系統、指紋電子密碼鎖、雲石接待大堂等，但老工廈始終是老工廈，樓齡已經高達四五十年，整座大廈已經非常殘舊，如果只是內籠裝修漂亮，難道價格就可以升高五至八成？這些劏廈要做到整體銀碼在100萬元以下，給人「幾十萬就可以做業主」的感覺，通常每間面積劏到數十至一百多呎，實用率只有五成，根本很難作為正式的辦公室，就算是「One man band」的工作者，會選擇在家工作或到Coffee Shop更為方便，不會花錢租用這些數十呎的工作室。

當然有一部分的工廈劏房，設計的時候已經包括獨立廁所，偷偷地用作居住用途，地產經紀也會告訴你「你唔係用來住嘅，只是於房間通宵工作之後，攰攰哋休息睡一晚，唔會拉嘅」……當然你千萬不要相信！在工廈偷雞住人，絕對是犯法的行為，當然你被拉之日，應該唔可能再搵到這個經紀。

【記憶的保留與新生：高雄車站的故事】
（陳信諭 醫師）　
（這是陳醫師2017年的舊文，在228時，也重新和大家分享高雄車站的前身今世。由於當時高雄車站尚未通車，因此部分語句有重新經過調整）

若在市區，聽到人家說要去「車頭」，大家第一印象應該是高雄車站吧。
　
隨著鐵路地下化工程的完成，市區內一舉多出七座新車站，這樣的印象或許正在逐漸改變。
　
在鐵路地下化通車、中博地下道拆除後，雖然高雄車站距離全部完成還要兩年以上，就像是通過一個漫長的隧道，從我高中以來，十多年一直是「大工地」的高雄車站，終於可以看到盡頭的光亮。
　

★★最久的臨時車站★★
　
2017年夏季，傳出高雄車站天花板掉落的新聞，令人發覺這座車站確實已經老了。繞著車站走，外面的隔熱材和外牆已經開始斑駁，站內充滿歲月痕跡，特別是幾處閒置的商店，看來更乏人清理。站內看來最新穎的，反而是牆上貼的大幅地下化願景圖、新車站和綠廊，即將在明年實現。
　
高雄臨時車站自 2002 年啟用，是台灣使用最久的臨時車站。
　
這十五年，是半代人的時間，我仍依稀記得高雄車站廣場前的鯉魚、挑高的大廳、和狹小的後站。但現在進出車站的這代學生，應該已經沒有舊車站的記憶了吧。
　
移到一旁的老車站，以「高雄願景館」的面貌風光開幕。但不知是否等了太久，那些本來是展示「願景」的展品，早一步在願景達成前凋零。目前已重新修繕，改為「高雄鐵路地下化展示館」。
　

★★延宕和凋零的高雄車站★★
　
回到車站遷移的開始，2002 年到 2007 年，進行的並不是「鐵路地下化工程」，而是捷運紅線高雄車站的工程，鐵路本體並沒有施工。因此，2018年以前的「捷運高雄車站」也是位在永久站南側的臨時站。
　
其實，地下化工程早在 1996 年開始規劃，1999 年完成左營至鳳山地下化計畫，但經建會因規模龐大並未核定。直到 2006 年謝長廷擔任院長任內，才又核定此項計畫。但後來又陸續追加左營與鳳山計畫。繞了一圈，回到原點，直到 2009 年，地下化工程才真正開工。途中又遇到中油管線遷移等諸多問題，讓計畫幾經延宕。
　
就在計畫不斷延遲之下，高雄車站也逐漸凋零。
　
左營新光三越開幕後，左營站的進出總人次就已超越高雄車站；近兩年，捷運左營站人流也穩定超越高雄車站。左營車站儼然站穩大高雄最大交通樞紐的位置。
　
反而高雄車站周邊的幾個商圈，隨著商圈轉移、以及商業模式的改變，欲振乏力。缺乏明確的建設期程，也讓民間投資卻步。
　
在計畫過程中，多次的計畫變更，中央與地方的協調困難，缺乏不同工程間的整合等等，都是台灣大型建設屢見不鮮的問題。
　

★★公民參與 X 高雄車站★★
　
幾經波折的高雄車站，卻有個少見的亮點，就是車站本體的「公民參與」嘗試！
　
原本的工程顧問公司，找了知名的 SOM 來做車站設計，先是被民間批評對老車站量體缺乏尊重，背後卡在超大頂棚沒有單位想維護的窘境。工程多次修改，改了個小頂棚方案，卻越改越糟糕。
　
2013 年，許多公民團體組成「高雄車站公民參與行動聯盟」，除了直接對官員提出訴求，也在雄中與願景館辦了多場論壇與工作坊，邀請市民來參與對車站的想像。
　
在雄中的那幾場，有眾多每天搭火車上學的學弟、畢業的學長、有鐵道迷、有世居周邊的居民，紛紛發表對車站的看法。
　
加入民眾意見後，雖然最後並非重新競圖，都發局還是擋下了車站都審案，讓工程公司重新更換合作團隊，找來 Mecanoo 規劃車站。
　
雖然過程並非人人滿意，但此行動已寫下了台灣公民參與都市重大開發案的典範。在眾多官僚爭論推托的曲折過程中，讓我們看到對高雄有期待、想付出的市民，願意關心公共議題。
　
我想，民主就是在這一連串衝撞的過程中產生的吧。
　
★★想像我們的城市★★
　
早年，隨著港市發展，現代化都市計畫因此而建立。高雄車站，承載著帝國前進基地的期許，也見證過再殖民的殘暴鎮壓，也終於能凝聚更多市民的記憶與夢想。
　
我們真心期盼，這樣的美事不應該只是特例，我們更應該在制度上創造鼓勵公民參與的機制，讓「公民參與」的精神，深入到市民對城市公共議題的日常關懷。
　
讓我們一起來想像，一起打造屬於我們的城市吧。
　
我們認為，一個「前瞻」的城市，不能忘記自己的過去，要成為具有歷史厚度的城市，必須珍惜有形和無形的歷史資產，讓市民的共同記憶有所連結，讓我們更清楚城市為何是現在的樣貌，更清楚未來又該走向何方。

★★回顧高雄鐵道發展史★★
歷史上，高雄的主要車站曾經出現過五代車站。應該不少人都知道，高雄第一座火車站不是在「大港埔」，而是在「哨船頭」一帶。

鐵路會在這裏興築與選址，和高雄港的發展息息相關。

19世紀的鐵路建設，為國家經濟與軍事發展重要基礎。日本時期，為了運輸軍需物資，先在清國修築的官道上鋪上輕便軌道供台車行駛，稱為「台灣陸軍補給廠輕便鐵道」。1895年底，打狗到台南的軌道就已完成，終點就鋪到接近哨船頭附近，以利銜接海運，後來縱貫線的工程物資便由這裏上岸運輸。

同時，總督府以發展全台縱貫鐵路列為優先建設，並由南北兩端分頭興築。因清國所建路線選線與施工標準太爛，故北段大部份廢除重建。南段則於1899年底在打狗動工，往台南建設（清國時期縱貫線的規劃最南只到台南）。隔年底就通車到台南。

1907年又興建打狗到九曲堂的鳳山支線，1912年再延伸為屏東線。


★第一代火車站：鹽埕埔庄
1900年通車的第一代高雄車站「打狗停車場」，位置在鹽埕埔車路頂，山下町十七番地，大約在今日鼓山一路87巷口，也就是第二代車站北方500公尺，當時車站的南邊就是海了。

由於縱貫線完成之初抱持速成主義，因此可以推測當初木造站房也只以實用為考量，在第二代站房完工後就拆除，今天已難尋覓存在過的證據。


★第二代火車站
而由於港口鐵道業務量不斷上升，1904年總督府開始往車站南方填築碼頭用地，1908年第二代「打狗駅」就落成在海埔新生地上，而周邊填海造陸的新市街（淺野埋立地），也在1908年「打狗市區改正計畫」後，形成了高雄第一個棋盤狀的現代都市計畫區。

不論是行政，金融，商業等機能都集中在車站周邊。車站延著碼頭往魚市場延伸的鐵路，稱為濱線（Hamasen），就是「哈瑪星」名稱的來源。在2017年9月，這個歷史地名也將重新成為輕軌車站的正式站名。

打狗車站擴建後，鐵道和碼頭的轉運更為便利，現代化船舶已經能直接靠港，鐵道也鋪軌到碼頭上，中間不需再由駁船轉運，便於提供米糖等物資外銷的海陸聯運機能，是高雄現代化港市之始。

1920年日本政府「地方制度改正」，打狗改名高雄，哈瑪星一帶成為高雄州高雄郡高雄街，車站也改名高雄駅。但在港市蓬勃發展下，僅4年高雄街就升格為高雄市，市區也繼續往東擴張，「市區計畫變更」也跨過高雄川納入三塊厝，苓雅寮等地。港口設施在1937年也已經完成到高雄川口。

可以說這時期，高雄的市區、鐵道、港口發展是密不可分的。

★第三代火車站：大港埔
1930年代，高雄市人口超越台南，高雄港吞吐量直追基隆，自然需要更新的計畫。在1936年公布的「大高雄計畫」中，高雄駅遷移大港埔的現址，位居都市計畫中軸線位置，整個市區以環狀臨港線為界，範圍和設計居住人口均擴充數倍，預計以1965年飽和人口40萬人為目標。

順道一提，雖然1950年代高雄人口就超過設計的40萬人，但缺乏都市計畫概念與施政能力的中華民國政府，將這個計畫一直沿用到1970年代以後。

第三代高雄駅在1941年6月20號落成，這時候已經是日本偷襲珍珠港前不到半年了，在軍部執政下，國內氣氛轉向「忠君愛國」，「不惜一戰」等口號。採取興亞式建築的高雄駅，似乎也反映著大日本帝國的自信滿滿。

同年，東港線、鳳山雙軌化也陸續完成，鐵路隨著港區也擴大到苓雅寮，戲獅甲工業區，新高雄車站成為高屏平原的集散核心，高雄市除了港口機能外，也被賦予南向商工基地的角色。

然而，二戰很快就轉向對日本帝國不利的走向，1944年開始，美軍多次空襲台灣，攻擊目標集中在高雄港周邊，高雄港駅也被完全燒毀。現在看到的站房是戰後重建的混凝土建築，位置稍稍偏南一點，已非原始木造站房。

★★再殖民屠殺的見證★★
戰後，中華民國政府佔領台灣，受到戰火波及的鐵道雖然迅速修復，但高雄車站卻成為另一樁悲劇的舞台。

1947年228事件發生後，憲兵佔領高雄車站，並在站房二樓架設機槍，高雄對外鐵路交通遭到切斷，糧食無法進入高雄。3月5日雄中自衛隊進攻高雄車站試圖驅逐憲兵，卻被開火壓制，雄中畢業生顏再策中彈喪生。

3月6日高雄鎮壓開始，民間推派的處理委員會在市府被逮捕槍決，彭孟緝命令部隊攻擊高雄車站和雄中一帶，第21師獨立團第3營開拔到場後，便開火掃射車站與地下道人群，死傷慘重。

3月6日至7日，軍隊調來迫砲砲擊雄中並派出步兵攻堅，雄中也成為228事件中唯一遭到國府軍攻擊的學校。

就像是筆者前幾天提到的「我只是個計程車司機」場景，在高雄車站前，中國軍隊對著所謂的「同胞」人民開槍，除了槍彈下的死傷，往後數十年白色恐怖下對歷史的扭曲與壓抑，讓相關的記憶成為禁忌，更長年在台灣人民心中投下恐懼。

我就讀高中時，雖然已是民主開放的年代，但還是對發生在自己城市的血腥歷史所知無幾。

★★城市蔓延造成的衝突和陷阱★★
隨著經濟發展，過去作為城市邊界的鐵道開始被蔓延的城市翻越，在數十年未重新檢討都市計畫下，眾多的矛盾成為城市中暗藏的陷阱。

例如，臨港線旁凱旋路埋設的油管，在1970年代前還在田野之間，卻很快的在短短數十年被密集的住宅所包圍，但是，周邊的居民乃至地方政府，卻是渾然不覺有何危險。


★都市縫合：第四代/臨時火車站
在北高雄逐漸從農田與水塘轉變為高樓大廈之際，鐵道成為交通的阻隔。1970年代之後，南北向的主要幹道陸續興築立體交叉，中博地下道也在1987年貫通，此時隨著台北地下化工程如火如荼進行，「鐵路地下化」儼然也成為每次選舉候選人的政見。

在高雄車站地下化工程終於被核定後，龐大的站區先後進行了多項工程，高雄車站進入超過20年的大施工期。

2002年3月28日，臨時車站先行啟用。雖說是臨時車站，但引進了「準跨站式站體」的概念，站內空間也比原先擴充。在超乎預期的十多年服務後，給予「第四代高雄車站」的地位應該是不為過。

★第五代
隨著文資保存的意識提升，和台北車站的命運不同，市民與市府均有保存高雄車站的高度共識。2002年8月，重量3500噸的車站建築，下方被挖空裝上滑輪，花了3天移動85公尺，推到原址的東南側。

市府當時就拍板敲定，第三代車站未來將移回原址，成為第五代車站的軸線核心。新車站配合舊車站的設計，也將是全台唯一。

值得一提的是，遷移工程是由當年興建第三代車站的清水營造公司台灣分公司吉普營造所延攬。據當時市長謝長廷所述，高雄爭取2009年世運時，世運副主席與秘書長來高雄參觀，跟謝市長說：「一個有能力保留火車站的城市，也一定有能力舉辦國際性運動賽會」。

★★文資保存應該要更完善★★
然而，在風光保存車站之餘，對於鐵道文資的保存意識與實踐卻有更多令人憂心之處。

2002年，高雄港站南號誌樓因興建橘線被直接拆毀。後續雖在「打狗驛保存聯盟」等團體努力下，高雄港站取得歷史建築地位，並改為「打狗鐵道故事館」，然而台鐵仍一直有開發全站區的計畫。2015年高雄港站土地的保留運動，更引起鐵路工會與市民團體的對立。

高雄車站本身雖獲得保留，但在新車站設計的過程中，對於舊車站遷回原地後的利用方式，能否保有部分車站機能，比如說售票，服務中心等，都未得到確定。

而前幾年多位市議員主張舊車站無用，要拆毀舊車站，更讓人看到了地方政治人物對歷史與文化的漠視。

高雄具有台灣最豐富的鐵道文史資源，最多形式的軌道運輸，一頁軌道運輸史，更是和港市的發展與茁壯密不可分。濱線復駛，鐵道博物館......等等計畫，在地方被提及多年，卻常常是有了希望，更多失望。

★★未來展望★★
作為在地高雄人，我一向主張「軌道建設，以人為本」，屬於全體高雄人的記憶，也更該在建設的過程中妥善保留，或轉化嵌入未來的發展之中。回顧高雄車站百年回憶，我們這代更有責任，串連大家的過去記憶與未來期望，訴求更好的公民決策參與機制，讓高雄人對自己的城市有更多的了解與認同！

【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產