呂梓毅：香港樓市景氣一頂低於一頂
去年爆發反修例抗爭活動，到今年初新冠肺炎疫情肆虐對經濟造成衝擊，至最近「港區國安法」事件，無不牽動本地樓市氣氛或景氣。疫情究竟對樓市氣氛影響有多大？目前情況是否仍在惡化？我們試從樓市景氣指數跟進這課題。另外，筆者亦會透過市寬指標，探討樓市最新表現。
要量度樓市或股市的氣氛變化殊不容易，一個可用的工具是新聞大數據，透過新聞報道或分析的用字，捕捉市場氣氛的變化（詳見2月20日本欄）。具體編製方法是從全港所有報章媒體，搜羅數十萬條本地樓市的報道，因應內容所採用的字眼，劃分為正面和負面兩組，編製「香港樓市景氣指數」（下稱「景氣指數」），監察香港樓市氣氛的變化。簡言之，每當景氣指數上升時，代表樓市氣氛轉趨樂觀，甚至亢奮；反之，指數下行則反映氣氛變得悲觀、看淡。
「港區國安法」影響未反映
去年第四季，香港二手樓價曾短暫喘穩，亦曾帶動景氣指數從低位反彈。好景不常，踏入今年1月下旬，疫情爆發令樓市氣氛急速轉淡。有趣的是，其實景氣指數已早在去年底開始掉頭下跌，即較新冠肺炎蔓延消息早約一個月轉向【圖1，箭嘴】。隨後疫情在全球擴散、經濟停擺，使樓市氣氛再度冰封，景氣指數拾級而下，並且跌穿去年10月初低位，見-2.05，為有統計以來第二低，僅次於2016年2月時的-2.17。隨後相信受惠股市超賣反彈，景氣指數於4月下旬開始見底回升至今。截至本周一，景氣指數反彈至-1.12水平。
這裏有兩點值得留意。首先，由於「港區國安法」消息上周五才在市場發酵，究竟對樓市有多大衝擊或影響，還待觀察，相信要6月、7月數據才可反映。不過，目前景氣指數已於4月下旬開始率先反彈，由於指標與樓價有甚高關連性，某程度解釋了近日樓價出現輕微回升的狀況。
其次，自2018年中至今，景氣指數呈一頂低於一頂、一底低於一底形態，且周期轉向的時間愈來愈短，反映過去兩年以來，樓市氣氛呈反覆轉差的方向發展。當然，這夾雜着中美貿易戰升溫、抗爭活動、疫情衝擊和經濟衰退等連綿負面因素所促成，相信「港區國安法」或成為景氣指數稍後再度轉向的另一重要因子。
那麼，是次「港區國安法」會否令樓市一蹶不振呢？正如去年本欄分析，觀乎過去近40年樓市表現，可見以往香港出現重大政治震盪，例如1989年六四事件和2003年大規模遊行，多數不致對樓市造成太大且持久的影響，樓價也不一定因事件而出現暴瀉【圖2】（詳見去年6月20日本欄）。去年反修例活動期間，再疊加中美貿易戰升溫等因素，樓價迄今亦只由高峰期回落約8%便暫時止跌，反而由金融危機引發的資產泡沫爆破，樓價跌幅則可以十分巨大。
政治震盪會否令樓價出現巨大拋售壓力，關鍵點是事件會否造成一些延後且持續的影響，例如打擊投資信心、加速資金撤走或出現移民潮，這才會對經濟及樓市帶來持續的壓力。至於目前發展是否屬於此類，相信暫時誰也難說得準，只有走着瞧。
至於近期樓市表現，從市寬指標角度看，可見個別指標出現不同程度的改善。最明顯莫過於樓價高於10周比率。全港128個二手屋苑「樓價高於10周比率」（中線市寬，即屋苑呎價高於10周平均值數目佔整體屋苑比例）於去年中開始拾級而下（受抗爭運動影響？），於第四季跌至接近一成的低位才喘定；隨後指標開始反彈，惟多次接近50%便無以為繼，並在約四成水平多次穿梭來回【圖3】。
然而，今年4月下旬開始，「樓價高於10周比率」終一舉向上突破，截至5月17日為止，最新已攀升至72.7%的近兩年高位，即128個屋苑有多達93個其屋苑呎價高於10周平均價，反映整體樓價走勢出現改善。以往這市寬出現向上突破後，往往都可以攀升至八成以上才見頂。換言之，短期樓市（市寬指標）或仍有一些上升空間。
整體市寬仍偏弱
不過，並不是所有樓市市寬指標均轉強，其中統計全港128個二手屋苑「樓價創52周新高與新低佔比」（10周移動平均）可見，5月初曾回落至-9%，即過去10星期裏，創52周新低屋苑數目遠高於錄得52周新高，且兩者差距平均約達9%，與2019年初的水平相若，反映樓市市底仍然偏弱【圖4】。話雖如此，過去兩星期這比率同樣呈見底回升走勢，最新彈升至-7.2，且已連續兩周回升。若然目前的勢態可以持續，相信可以推動樓價指數略為收復早前跌幅。須注意，「樓價創52周新高與新低佔比」與樓價按年變化的關連系數高達0.7。
總括而言，從新聞大數據編製而成的樓市景氣指數近日已從低位反彈，反映樓市氣氛好轉，惟相關情況並未反映近日的「港區國安法」事端。此外，自2018年至今，景氣指數尚未擺脫一頂低於一頂的形態，顯示過去兩年樓市氣氛反覆轉淡，相信這與近年中美貿易摩擦、宏觀經濟轉差和社會運動等因素有關。不過，當前的政治震盪會否令樓價出現深度調整，仍難下定論，關鍵看事件會否引發一些持久的改變，例如資金流走和移民潮等。最後，從最新樓市市寬角度看，個別指標已改善，反映樓市走勢暫時回穩，但整體市寬仍然偏弱。樓市是否已否極泰來，似乎還要多觀察一段時間。
信報投資分析研究部
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