政府早前向立法會提交《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》的修正案文本,以落實「劏房」的租務管制。究竟新的劏房租管條例,能否保護劏房租客,受到基層租戶的歡迎?
從初步的市場反應來看,答案是較偏向否定的,罵的聲音好像較支持為多,特別是基層團體及劏房租戶。由於條例主要是規管「租金加幅」而非「起始租金」,近期看到較普遍的情況,是很多劏房業主「加定租先」,在最近數個月訂立新租約或舊租戶續租的時候,將租金的金額大為提升,有些續租案例更大幅加租兩至三成。這明顯是業主希望將起始租金設定在較高水平,就算將來實施劏房租管後限制加租幅度,但現在的起始租金已經提升,就唔使驚將來唔准加咁多。
我相信最大的問題,是政府在劏房租管的「吹風期」太長,從林鄭在二零二零年一月十四日宣布成立工作小組,到工作小組在二零二零年四月成立,研究一段長時間後提交報告,再等立法會通過之後,在憲報刊登當日起計的三個月後實施(這時間寫在立法會參考資料摘要第27點),最快都應該要在明年初才能落實。所以由開始吹風的日子計算,到條例正式執行長達兩年,導致出現很長時間的「空窗期」,讓業主在實施租管之前,將租管變成為加租藉口,預先加定租!
過去兩年受到政治事件及新冠肺炎的影響,香港接近所有類型的物業,租金都呈現下跌趨勢,雖然最近幾個月住宅樓開始止跌回升,但仍低於兩年前的水平約一成左右。但劏房在目前的租金,普遍較兩年前為高,特別是最近幾個月升得更加厲害,與大市的租金趨勢相反。
很多基層團體都提出一個問題:當規定加租幅度上限10%之後,會否在經濟轉差的情況下,整體市場都會加租至封頂值的10%?就算本來業主只想加6%,但全世界都加10%,變咗都跟大隊加10%?暫時冇人知道答案,要條例推出後才能揭曉。
根據政府給立法會的參考資料摘要文件,目前全港約有11萬間劏房,超過22.6萬人居住,月租中位數為 4800元,每平方米月租中位數為417元,即是每呎大約39元。當政府及一些團體作出分析時,會用這個39元呎租/每米417元的價格,比較全香港平均呎租水平,但其實這樣比較是不太正確的,因為絕大部分劏房都興建在殘舊唐樓及工廈,地點也在老舊地區,81.9%樓齡達50年或以上,這些唐樓如果不是做劏房的話,呎租可能只有二十元一呎,工廈就更加只有十多元或以下,所以平均每呎39元的租金,比起唔劏的話起碼高出一倍,甚至更多。
不過我想最大問題還是劏房工廈。現在絕大部分用來睡覺的劏房工廈,租約都寫明是「非住宅用途」,例如擺貨或工業用途,但實際上大家都「心知肚明」,因為業主要保護自己,到出事的時候就說是租客自己用來睡覺,與業者無關。相信新推出的租管,應該不能保護這些用來睡覺的劏房工廈租客。
https://eastweek.my-magazine.me/main/106308
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平均呎租 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【啟德首個商業交易】第1964成交(堅),感覺4.5分, 【信報2020年9月15日】罕有會地OASIS Place兩億沽 啟德商業項目首易主。發展商持續出售非核心資產,會德豐地產以2億元售出旗下九龍東啟德新盤OASIS KAI TAK基座商場OASIS Place,屬啟德新發展區內首個易手的商業項目。會德豐地產宣布,以2億元連租約售出沐寧街10號OASIS KAI TAK的商場OASIS Place,總面積約1萬方呎,呎價約2萬元。據了解,現時商場地下舖位多由地產代理行承租,平均呎租約100元。
中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,上述為啟德區錄得首宗商業項目易手個案,是次物業可配合樓上及周邊多個住宅項目,發展方向極為彈性,租戶組合選擇多元化,因而吸引買家積極洽購入市。
會德豐地產於過去12個月內售出多項非核心資產,除OASIS Place商場外,亦包括西環堅尼地城Lexington Hill基座1個地舖、觀塘世達中心多個單位連車位,以及九龍灣德福大廈9個裝卸車位,共套現逾6.2億元。
樓上住宅都賣二萬多每呎,商場仲平過住宅。 但現在好多新樓的基座商場都只是賣幾千元一呎。 這個約兩萬元一呎唔平。
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人棄我取,有危有機! 肺炎以來,我已買入5間街舖,賣出3間 (see video) 。 Join us ... I will be there. 李根興 Edwin
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(Note: 第5間舖是前幾天剛買的,not in video )