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元朗好唔好住呢？

【80呎劏房驚奇裝修設計！透明開放式廁所上面就係張床 網民：你唔租大把人租】https://bit.ly/3om6R7L

【英國房屋法對劏房租管的啟示】

政府委任的劏房租務管制研究工作小組（劏房租管小組）提交劏房租務管制方案，並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而，方案似乎與社會訴求存在巨大落差，「租管」聽起來強硬，實際上是否有心無力? 本文嘗試列出其中主要爭議，並提議借鏡英國房屋法（Housing Act）的立法經驗，對照出政府現時提議的缺陷。

對劏房的環境問題放軟手腳

劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶，因而須向業主付額外水電費﹔結構及安全方面，額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求﹔還有舉世知名的衛生極端情況﹕廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」（註1），透過業主與租客之間的租約條款，改善水電雜費等問題，預期不會有顯著效果。

針對上述情況，運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房，所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而，局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目（註2），規模分別佔2020年的劏房整體數目的1.6%和0.24%（註3），2014年後推行的劏房小型工程登記方面，2016年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的2%（註4）。劏房租管小組先天性不足，一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題，進一步合理化了現況的問題。

英國房屋法的啟示

香港的房屋問題裹足不前，反觀英國房屋法（Housing Law）多年來續步完善。早年因應規管房屋市場的需要，續步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭，在原來做法較陝義和診斷式（clinical）的擁有權（proprietrorial rights）評估基礎之外，視房屋為影響別人生活的重大因素（註5）。其中重要的發展包括﹕1977年確立無家者的房屋權、80年確立置業權（right to buy）的同時確立了議會房屋（council housing）租戶的租住權保障（security of tenure），並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。

而房屋法最新發展，強調租客作為消費者的身分（tennant as consumer），超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規，以保障消費者為目的，視租務市場為產品進行監管，著眼於房屋的基本質素和安全等方面，將之作為消費者法例的其中一環。

其中最明顯的例子，是2004年推出的房屋法，訂立的房屋健康及安全評分制度（Housing Health and safety rating system）（註14），用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險，並統計了不同隱患對不同人的潛在風險，提出了避免方法，並在標準租約中規訂業主出租的單位，須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。

針對劏房單位質素的評分制度

針對本港劏房居住環境欠佳的問題，若仿傚英國設立一套有法律效力，按劏房單位質素的評分制度，有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中，列明業主的義務包括﹕提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策，針對現時劏房的普遍的問題續項評分，供租客參考，並強制達基本要求，例如﹕出租時不可有老鼠跡象。相反，按現時建議單單以標準租約提出，亦難有人重視。

假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管，其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益，犧牲業主利益的政策。有關政策背後，提供誘因提升私人租住市場的服務質素，取締提供惡劣居住環境的房屋的情況，其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊，亦能體現政策思維上的進步。

相反，劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管，亦必須平衡業主與租客利益，姿態上想顯得客觀中立，其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維，保護既得利益之餘，亦傾向少做少錯的因循保守做法，實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化，值得思考這結果是否政府所樂見。

註1﹕立法會CB（1）504/20-21（06）號文件，「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註2﹕2020-2021年財政預算案，屋宇署總目收入分析。
註3﹕2020年長遠房屋策略估算劏房數目為99 400個。
註4﹕本土研究社﹕2014-16年 劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」： https://goo.gl/oqJqAj
註5﹕Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註6﹕Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.

我從來都不建議大家，購買任何一手商場劏舖、劏工廈、納米樓之類的單位，因為蝕本的機會實在太大了。最近就有一個成交個案，買家在2018年買入劏工廈的單位，兩年後賣出蝕讓高達35%，真係慘不忍睹。

這個慘蝕的個案，在荃灣楊屋道137至143號永華工業大廈，將一層工廈劏成56個工作室單位，面積83至380方呎，當時平均呎價6,900至8,280元。上星期出現一宗成交，原業主2018年以68.8萬元買入，最近以45萬元蝕讓賣出，較原購入價下跌35%。

點解兩年內蝕得咁慘？永華工業大廈樓齡高達48年，在荃灣區接近這個樓齡的工廈，合理呎價不應超過4,000元，原業主花小量的錢裝修後，以7,000元以上的價格賣給你，接手的人當然很大機會蝕本。根據最近的成交，雖然較原價跌幅超過三成，但估計還有下跌空間。

觀塘亦是一個劏工廈的蝕本重災區，很多這兩三年買入的人，每呎平均價高達一萬元或以上，以目前同區市價衡量，基本上百分百肯定蝕錢。例如最近開源道55號開聯工業中心A座一個面積1,787呎的中層單位，以1,050萬港元連租約成交，平均呎價約5,876元；開源道算是最接近港鐵站的街道，開聯工業樓齡只有36年，在該區工廈群的質素算是不錯，但平均呎價不用六千元，試問你用一萬元呎價買的劏房工廈，有可能不蝕本嗎？

雖然劏房工廈的平均呎價，通常較同區昂貴很多，但為何總會有人購入？相信最主要原因是滿足很多人「做業主」的心態。目前在香港買一個住宅單位，最便宜都要數百萬元，買車位也要一兩百萬，但這些劏工廈的單位，通常幾十萬就有交易，並附送一個「回報率陷阱」，讓你以為可以得到高達五厘的回報率，但其實這些工廈很難找到租客，只要過了回報保證期，可能幾年都不會收到租金。

另一原因就是包裝及宣傳都做得很好，吹出一大堆漂亮High Class的感覺形象，例如智能化管理、先進保安系統、指紋電子密碼鎖、雲石接待大堂等，但老工廈始終是老工廈，樓齡已經高達四五十年，整座大廈已經非常殘舊，如果只是內籠裝修漂亮，難道價格就可以升高五至八成？這些劏廈要做到整體銀碼在100萬元以下，給人「幾十萬就可以做業主」的感覺，通常每間面積劏到數十至一百多呎，實用率只有五成，根本很難作為正式的辦公室，就算是「One man band」的工作者，會選擇在家工作或到Coffee Shop更為方便，不會花錢租用這些數十呎的工作室。

當然有一部分的工廈劏房，設計的時候已經包括獨立廁所，偷偷地用作居住用途，地產經紀也會告訴你「你唔係用來住嘅，只是於房間通宵工作之後，攰攰哋休息睡一晚，唔會拉嘅」……當然你千萬不要相信！在工廈偷雞住人，絕對是犯法的行為，當然你被拉之日，應該唔可能再搵到這個經紀。

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香港今日社論2020年12月15日(100蚊獅子頭)
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明報社評
在美國，選舉人團會議正式投票選出下任總統，長期以來都是例行公事，可是昨天的選舉人投票，卻罕有備受關注。美國總統特朗普拒絕承認大選落敗，展開了當代美國史上最離譜的反民主操作，試圖以法律和政治手段，將百萬計合法選票作廢，聯邦最高法院上周的裁決，實際已一錘定音，駁回所謂選舉「舞弊」的無稽指控。選舉人投票正式確認拜登當選，標誌特朗普翻盤之路走到盡頭，然而這是否一如拜登陣營所言，見證了美國民主的韌性，仍得走着瞧。特朗普有關選舉舞弊的謊言，對美國民主傷害很深，選後未見大規模政治暴力，也不代表特朗普的民粹操作未有加深社會撕裂，「冷內戰」（cold civil war）已經形成，美國民主政治很難回到特朗普時代之前。

蘋果頭條
美國總統大選投票日11月3日舉行至今，已超過一個月，即使美國傳媒早已推定當選人，但其實未算正式結果。在周一，選舉人團將開會投票，投下總統及副總統的一票，才正式確認誰人勝出大選。本文將簡單介紹總統大選的選舉人團制度及運作。美國總統選舉有538張選舉人票，按各州參議員及眾議員的數目分配，而各州眾議員議席是按人口劃分，並再加上每州2個參議院議席。除了緬因州及內布拉斯加州外，大多數州都是採取勝者全取制（Winners Take All），在州分取得較多普選票的候選人，可全取該州所有選舉人票。在選舉人團制度下，即使候選人取得較多普選票，亦不代表勝出大選。例如在2016年大選，特朗普所得的普選票比民主黨對手希拉里少近300萬票，但最後憑較多選舉人票勝出。

東方正論
特區亂世，無奇不有。香港人多地少，房屋政策重中之重，卻弄得一塌糊塗，蝸居族上樓難，劏房僭建問題嚴重，不少人在天台非法加建，本報揭發葵涌工廈有人把4個貨櫃吊到天台疑作為居住用途，危及樓宇結構，隨時冧樓一鑊熟。屋宇署執法不力，工廈僭建「無王管」，涉事業主明目張膽，公然進行違法工程。葵涌街坊直擊4個貨櫃吊到工廈天台，貨櫃屋裝有污水喉，內部間隔設備齊全。其實工廈僭建是公開的秘密，由於很多都空置，所以私自改變用途屢見不鮮，分拆劏房如雨後春筍，甚至經營非法民宿及旅館，造成消防隱患，衞生惡劣問題，更由於人口密集，淪為防疫漏洞。

星島社論
本港昨新增八十二宗新冠肺炎確診個案，其中七十七宗為本地個案。黃大仙東頭邨貴東樓新增兩宗確診，累計六個較高層單位共九人染疫，當中三個單位均為15室。港大微生物學系講座教授袁國勇連同環保署及衞生署人員到場視察，指該幢15室的單位出現小型爆發，2315室的廁所抽氣將帶病毒的氣霧（即氣溶膠）抽出室外，樓上2415室開動廚房抽油煙機時有開窗，結果將樓下病毒抽入屋內。他指，開抽油煙機形成負氣壓再將病毒抽入屋是新發現，呼籲市民開抽油煙機要關窗。近天台二十九樓的15室中招就因「擾流效應」有關。

經濟社評
內地科網企業經過多年野蠻增長，幾乎寡頭壟斷各個生活消費範疇。北京今年參照世界經驗，加入國際行列，積極監管科網巨擘壟斷行徑，最新有阿里巴巴因收購銀泰商業受罰，但那只是芸芸切入點之一，中央政府最終料會放眼科企有否負上應有社會責任，以防一日千里的商業創新，反過來造成系統風險。中國市場監管總局昨天發公告，阿里、閱文及豐巢這3家企業早前的收購違反了《反壟斷法》，各罰50萬元人民幣，清楚表明網級行業不是法外之地。罰款金額雖小，但意義龐大，市場普遍認為是揭開監管科網企業的新序幕。

在新冠病毒衝擊下，香港各行各業大受打擊，本港失業率更升至16年來新高，大批市民無奈加入失業大軍。劏房戶博華由年初失業至今，厭倦了每天只吃一餐充飢、對着四面牆困獸鬥的生活，看着無動靜的招聘群組，他決心疫情下重操故業為基層裝修，助人自助。

博華早年由內地來港，曾在內地從事水電裝修工作，來港後牌照不被承認，輾轉投身廚房工作。在上年12月，他因私人原因辭去工作，「經常請假唔好意思，要人頂嗰位，索性辭職，當時飲食業係幾興盛」，豈料後來百業蕭條，飲食業更是首當其衝。

「搵咗好耐，一直都搵唔到」，從前響個不停的飲食業招聘群組，現在變得水盡鵝飛，「一靜就靜咗最少3個月，都睇唔到話邊到請人。」坐吃山空的日子，博華惟有勒緊褲頭，每天只吃到一餐。捱到行家介紹工作，博華兩次都先被裁走，「我未試過做飲食業，10日就放咗我4日無薪假。」

「後來其他宿友都失業，見多咗佢哋」，博華自嘲這是疫情間唯一的好事，令原來空無一人的9人劏房單位開始漸有人煙。「有機會一齊傾偈，一齊飲茶」，和他們混熟亦意外為他帶來轉機，「宿友話帶我去無家者協會（基督教關懷無家者協會）坐下，我悶咪去。」

「大家交流下，Nick（協會社工）就話邊到要裝水喉，廁所塞，水喉漏水呀」，博華聽後忽發奇想，以往的裝修技巧仍在，或許這是個機會，「我就話我去幫你做得唔得？」從此，博華就成為了協會幫助基層裝修的「特工隊」的一分子，Nick遇到任何裝修相關問題就會請他幫忙，亦會給予他少許津貼，「都算係苦力勞動，（津貼）算係安慰獎。」

施比受更為有福，對博華來說，他更看重的是人與人之間的交流，以及助人的滿足感。他憶述一次去山邊石屋裝修，「兩母女住，水管漏水就拎膠布包，佢哋真係基層中嘅基層。」修補完畢，他和同事甫出門口，天突然下起雨來，他百感交集：「自己咁差都幫到人，但整完一刻同以前對住四幅牆嘅心情係兩個世界，自己好似得到好多咁，個人無咁迷惘。」

採訪當日，博華和Nick一起到劏房戶家中維修電器，Nick指自己見證着博華的成長，「佢哋話幫到邊個家庭、邊個水喉係佢哋修理，聽到好多呢啲故事，令我好鼓舞。」在疫情下，不少從事基層工作的無家者及劏房戶都面臨失業問題，能夠善用他們的五金維修技巧助人自助，Nick亦有很大成就感，「喺疫情下搵到佢助人嘅價值，係好開心。」

「我要生存，我要食飯，自然就有辦法」，博華堅定地說。在危機中尋生機是港人疫下寫照，博華亦是當中的佼佼者。他除了重操故業助基層裝修，亦着手在香港考取水電牌及保安牌照，而非坐以待斃「等運到」，「每一件事我都會做，邊件事有機會，邊件事嚟到，我都會接受，最緊要識去面對。」