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https://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=6&a=4000753

以下節錄自該文章～

產業趨勢》
從去年新冠肺炎疫情開始，美國聯準會（Fed）為了救市，啟動無限QE（量化寬鬆貨幣政策），過去1年半以來，大量資金已湧入股市及房市。就台灣而言，台股由去年股災最低點8,523點到今年最高點突破1萬8,000點；房市的熱度也引來政府關注，政府打炒房措施陸續推出，央行實施限貸令後，房地合一稅2.0亦於今年7月1日上路。

#宏璟（2527）基本面分析》
1986年由日月光集團張姚宏影女士所創立，為日月光投控（3711）的轉投資公司。

日月光集團董事長長期持有宏璟股票約4萬多張，對於其重視程度，應無疑慮。宏璟也持有日月光投控同樣約4萬多張股票，光是這些持股就貢獻宏璟約每年0.5元～0.6元暪股盈餘（EPS）。除了興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租外，有很大一部分業務也是來自於日月光投控的廠房需求，例如近年來K13、K24、K25廠房等。

成長動能》
就今年而言，宏璟的帝璟苑、新莊副都心（榮華）、土城日月光、K25等4項建案，都會分別入帳。

廠辦部分，宏璟於6月初公告，將旗下高雄K25廠辦以23億6,200萬元處分予日月光投控，每坪成交價為12萬3,900元，全案總建物面積為1萬9,056.13坪，處分收益為6億700萬元，預計下半年認列收益，以股本27億元估算，貢獻EPS約2.24元。

財務解讀》
宏璟8月6日公告最新財報，今年上半年獲利4億1,400萬元，EPS為1.58元，上半年就賺營去年一整年的1.49元。以每股淨值35.59元，股價28.1元計算，本淨比約0.78倍。宏璟今年將配發1.4元股息，配息率94%。

投資建議》
「現在的你，由過去的你所成就。」營建類股有一個產業特性，就是房子是2年～3年前蓋好，然後開始銷售，若銷售數字亮眼、完銷，未來的獲利掌握度基本上就非常高，深入研究、耐心等待，就可以有良好報酬。例如華固（2548）2019年EPS創新高，當年股價就創新高；去年冠德（2520）因青璞匯等建案入帳，挹注獲利，EPS達6.8元，股價也同樣挑戰歷史新高。

宏璟有富爸爸加持，儘管是小而美的建商，但也是30幾年的老牌公司，絕非一般「一案建商」，長期經營建案，更有廠辦挹注，整體來看，公司前景佳！

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210919蘋果 台北兩大商圈套房不到700萬 專家揭「下不了手原因」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210919/YNTMPZJVBFEN5OTZVMH53G547Y/

北市萬華、中山區有很多低總價套房，聚集在西門町商圈、林森北路商圈，總價700萬以下可買到10坪以下的套房，個別迷你套房室內坪數不到5坪，總價400多萬可以買到。專家分析，這兩個商圈低總價就可以買套房，但需注意屋齡老舊、通風採光不良，居住戶數眾多，住戶職業特殊，如八大行業進駐，且商圈到了夜晚吵鬧，引發治安問題，皆為抗性。建議買房可以亂中有序的挑選，找注重管理的電梯大樓，或在商圈附近的學校旁找房，治安相對穩定，環境較好。

（林佩萱／連線報導）……↓

台北買房動輒要上千萬，但在西門町商圈可以找到低總價的套房，目前網路待售物件，如「新巴黎大廈」不到6坪的套房，開價328萬；「錦繡大廈」7.3坪的套房，屋齡46年，目前開價450萬；而較遠一點的「開封龍邸」，位於開封街二段，走路到捷運西門站要超過10分鐘，10~14坪的套房購屋總價550萬~740萬。

至於林森北路商圈，「鉑斯國際」近10坪的套房，屋齡38年，開價500萬元；「東光富貴角」的10坪套房，室內坪數不到5坪，開價688萬，都是千萬以下的低總價套房。

這類便宜的物件，到底該不該入手？

東龍不動產資深經理陳泰源表示，這類低總價套房位於市中心熱鬧商圈，取得門檻低，適合預算有限又想買房的小資族。至於缺點，西門町一帶的套房主要是環境問題，如「鑽石大樓」、「新巴黎大廈」有很多室內使用空間僅3~4坪的迷你套房，甚至連對外窗都沒有，空氣不流通，屋齡老舊，而「開封龍邸」非位於正西門商圈，街景老舊，部分民眾會介意，該樓鄰近正在興建的福星社會住宅，認為周遭聚集經濟弱勢者，擔心環境因素，影響房價升值空間。

至於林森北路商圈，陳泰源指出，北市中山區住宅產品多元，成交量一直很高，其中林森商圈、新生南北路高架橋旁、建國南北路聚集低總價小套房，總價6~7百萬即可入手。但缺點是屋齡老舊，同樣也有個別套房沒對外窗，甚至扣掉公設，室內坪數僅4坪，很多人買下入住之後，感到空間根本不敷使用，加上這類產品通常一層有很多戶，戶數眾多，出入人口也較複雜，住戶職業也較特殊，在錦州街一帶，還有大樓因住戶太多，公共空間維護不易，導致公共走道都可聞到煙味等問題。

一位不便具名的在地房仲坦言，其實萬華西門町、林森北路商圈，皆聚集八大行業工作者，甚至將套房直接改為工作室，而且商圈有治安問題，人多雜亂，特別是到了夜晚較吵鬧，就有民眾奔著便宜買房，入住後卻因為鄰居素質和環境抗性，只好將房屋賣掉搬走，因此這類小套房的買賣頻率很高。

天時地利不動產總經理張欣民建議，若考慮在這兩個商圈買房，建議可以亂中有序的尋找管理相對較好的電梯大樓，或在這兩個商圈的學校週邊找房，相對治安穩定，環境也較好。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210919-700.html

210919蘋果 台北兩大商圈套房不到700萬 專家揭「下不了手原因」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210919/YNTMPZJVBFEN5OTZVMH53G547Y/

北市萬華、中山區有很多低總價套房，聚集在西門町商圈、林森北路商圈，總價700萬以下可買到10坪以下的套房，個別迷你套房室內坪數不到5坪，總價400多萬可以買到。專家分析，這兩個商圈低總價就可以買套房，但需注意屋齡老舊、通風採光不良，居住戶數眾多，住戶職業特殊，如八大行業進駐，且商圈到了夜晚吵鬧，引發治安問題，皆為抗性。建議買房可以亂中有序的挑選，找注重管理的電梯大樓，或在商圈附近的學校旁找房，治安相對穩定，環境較好。

（林佩萱／連線報導）……↓

台北買房動輒要上千萬，但在西門町商圈可以找到低總價的套房，目前網路待售物件，如「新巴黎大廈」不到6坪的套房，開價328萬；「錦繡大廈」7.3坪的套房，屋齡46年，目前開價450萬；而較遠一點的「開封龍邸」，位於開封街二段，走路到捷運西門站要超過10分鐘，10~14坪的套房購屋總價550萬~740萬。

至於林森北路商圈，「鉑斯國際」近10坪的套房，屋齡38年，開價500萬元；「東光富貴角」的10坪套房，室內坪數不到5坪，開價688萬，都是千萬以下的低總價套房。

這類便宜的物件，到底該不該入手？

東龍不動產資深經理陳泰源表示，這類低總價套房位於市中心熱鬧商圈，取得門檻低，適合預算有限又想買房的小資族。至於缺點，西門町一帶的套房主要是環境問題，如「鑽石大樓」、「新巴黎大廈」有很多室內使用空間僅3~4坪的迷你套房，甚至連對外窗都沒有，空氣不流通，屋齡老舊，而「開封龍邸」非位於正西門商圈，街景老舊，部分民眾會介意，該樓鄰近正在興建的福星社會住宅，認為周遭聚集經濟弱勢者，擔心環境因素，影響房價升值空間。

至於林森北路商圈，陳泰源指出，北市中山區住宅產品多元，成交量一直很高，其中林森商圈、新生南北路高架橋旁、建國南北路聚集低總價小套房，總價6~7百萬即可入手。但缺點是屋齡老舊，同樣也有個別套房沒對外窗，甚至扣掉公設，室內坪數僅4坪，很多人買下入住之後，感到空間根本不敷使用，加上這類產品通常一層有很多戶，戶數眾多，出入人口也較複雜，住戶職業也較特殊，在錦州街一帶，還有大樓因住戶太多，公共空間維護不易，導致公共走道都可聞到煙味等問題。

一位不便具名的在地房仲坦言，其實萬華西門町、林森北路商圈，皆聚集八大行業工作者，甚至將套房直接改為工作室，而且商圈有治安問題，人多雜亂，特別是到了夜晚較吵鬧，就有民眾奔著便宜買房，入住後卻因為鄰居素質和環境抗性，只好將房屋賣掉搬走，因此這類小套房的買賣頻率很高。

天時地利不動產總經理張欣民建議，若考慮在這兩個商圈買房，建議可以亂中有序的尋找管理相對較好的電梯大樓，或在這兩個商圈的學校週邊找房，相對治安穩定，環境也較好。

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210902壹電視 豪宅帝王大PK！信義聯勤房價超越仁愛帝寶
壹電視原址→https://www.nexttv.com.tw/NextTVApp/Home/News/UpToDate/2021-09-02/562329.html

坐落台北高級地段，從高樓落地窗望出去視野一覽無遺，《仁愛帝寶》房價長年盤據台北住宅之冠，從藝人小S夫婦、國民黨榮譽主席連戰、到鴻海集團創辦人郭台銘，不少政商名流都是住戶之一。如今帝寶房價卻被天后江蕙居住的《元利信義聯勤》超車成為第二。

記者/陳明華、曹婷涵 採訪報導……↓

東龍不動產資深經理陳泰源：雖然帝寶看出去是蠻漂亮的仁愛路綠蔭景觀，但是跟元利信義聯勤比起來它是遠眺整座大安森林公園。

元利信義聯勤不僅視野輾壓仁愛帝寶，加上新屋落成勝過15年屋齡，而帝寶在建國南路高架旁形成風水學上的攔腰煞也連帶影響房價。

東龍不動產資深經理陳泰源：對於身價億來億去的買家在找資金的停泊處，要把財產放到不動產的時候，一定是首選屋齡新的，相對的會覺得比較保值。而且在物業管理非常嚴謹的情況之下，會讓人家覺得軟硬體兼具。

根據最新實價揭露，元利信義聯勤每坪成交價再創新高，超越了帝寶成為了新一代豪宅王。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：每一戶動輒就要3、4億，也限縮了住戶的財力條件跟背景，目前看到非常多的住戶都是一次掃兩戶而且都還是現金不用貸款，這也凸顯了目前豪宅市場資金豐沛的狀況。

元利信義聯勤擠下仁愛帝寶成了置產首選，台北豪宅排行榜又進入了重新洗牌階段。

陳泰源YT→https://youtu.be/Kh_tQnhlzqM
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210902-pk.html

鄉親們常因為左轉燈只有短暫十餘秒，很多鄉親要等待二至三個左轉燈週期，才有辦法左轉，造成許多鄉親不便利。利成請交通局針對家鄉有符合中央分隔的地段，評估繪製左轉待轉道，以方便民眾左轉待轉，提升行車效益，並兼顧行車安全。惟交通局仍未針對家鄉多處符合跨中央分隔島的地段繪製待轉交通號誌，造成交通不便利，比如鳳山區建國路要左轉青年路路口。請交通局加油，全盤評估檢討，以有效提升鄉親行車安全及交通便利。
感恩各里長一起與利成努力提升鄉親生活。🙏#大樹區#興田里長曾金益 #久堂里長張勝鋒#九曲里長潘德勝 #檨腳里長孫國憲#水寮里長史榮瑞 #統嶺里長許瑞楠#和山里長吳順治#鳥松區#大華里長蔡美蘭 #仁美里長潘麗玉#華美里長邱滄來 #坔埔里長蔡財旺#鳥松里長謝唐欽 #夢裡里長陳萬丁#仁武區#高楠里長李志能 #仁武里長劉俊彥#考潭里長吳國華 #灣內里長鄭文輝#八卦里長謝秋江 #中華里長林志榮#赤山里長吳永宗 #五和里長許有長

美國最近遭逢「內憂內患」，疑似因為太早解封，導致Covid-19爆發第二波疫情，外加「佛洛伊德」事件釀成了全國示威潮，但美國總統川普似乎完全沒在怕，甚至急著宣布重啟競選活動，何必造勢呢？最後沒有出來投票的人都是支持你的人啊～好，不要歪樓。
　
總之呢，川普把首場造勢大會定在6月19日，辦在奧克拉荷馬州的城市「土爾沙」，結果消息一出立刻被戰翻。
　
首先，6月19日是美國Juneteenth「六月節」，也被稱作獨立日、自由日或解放日，是為了紀念美國南北戰爭結束，美國最後一個州也就是德州，宣布解放奴隸，這天被視為黑人民權里程碑。
　
而地點選在「土爾沙」更敏感。1921年5月31日，有一群白人至上主義者，跑去當時美國最有錢的黑人社區，號稱是土爾沙的「黑華爾街」，持槍濫殺黑人居民、搶劫燒毀企業和民宅，甚至開私人飛機轟炸，造成近300人死亡，這場大屠殺，是美國史上最嚴重的種族暴力事件之一。
　
這個時間地點對非裔美人來說，有非常重要的意義，你川普己經被人家叫做白人至上的總統了，還一定要選在這一天去Tulsa造勢，是想要踢館嗎？如果是故意的，就是在人家傷口灑鹽，如果是不小心的，那也太白目了吧？如果是在台灣，簡直像選在二二八紀念日當天，跑去天馬茶房外面造勢一樣，不被罵翻才怪！
　
脫口秀名嘴當然不會放過這個嘴爆川普的機會，被各界強烈抨擊後，川普團隊才同意延後造勢，把紀念日當天「還給非裔美國人」。相較於川普的「不知不覺」，現在許多歐洲國家從政府到民間，都出現反省蓄奴歷史、檢討西方文明的聲浪，在英國、比利時，跟蓄奴、種族主義沾上邊的雕像，紛紛被推倒。
　
這段剝削非裔的往事，不但是「貨出去、人進來、美國發大財」，甚至成為美國建國的基礎，我們今天就要翻開這本，恐怕連美國人自己都不太清楚，或根本就不想面對的美國蓄奴史。
　
（被忽略的美國蓄奴史｜1619年白獅號揭幕）
距今400年前的1619年8月下旬，一艘英國海盜船「白獅號」，抵達當時的英國殖民地，維吉尼亞州的「康福特角」（Point Comfort），船上「卸下」20多名從葡萄牙奴隸船搶來的非洲裔戰俘，這些來自安哥拉的無辜民眾，被海盜拿來換取食物，成為第一批被賣到美國的黑奴，也開啟了美國長達246年的野蠻蓄奴時代。
奴隸買賣是「三角貿易」的主角。歐洲人把布匹、槍支和金屬鍋等貨品，拿到非洲進行買賣，換取在非洲大陸西岸抓獲的俘虜，再把這些俘虜運往美洲沿岸，這些被賣到西半球的非洲人，大多來自葡萄牙殖民地安哥拉。他們被迫從事苦力活，種植甘蔗、稻米、棉花和菸草等，美洲再把這些原物料賣到歐洲。
這龐大的共犯結構，涉及歐美非三大洲、交通業、銀行業，甚至宗教團體，教會「善款」來自奴隸買賣的黑心錢，連神職人員都蓄奴。
　
（被忽略的美國蓄奴史｜奴隸待遇牲畜不如）
這些奴隸出發前會被葡萄牙人強迫受洗，改成基督教的新名字，抹去文化和背景。根據美國埃默里大學數據，從1525年算到1866美國廢奴隔年，大約有1250萬名非洲人被抓、送上了開往美洲和加勒比海的船隻，但其中只有八成六、也就是1070萬的男女以及兒童，在航程中倖存下來。

這些奴隸被捆綁，在甲板下擠得像沙丁魚罐頭，幾乎沒有水和食物，一旦生病就會火速蔓延開來，病死或是不聽話，就被丟進海裡。男性在海上必須做粗活，跳舞娛樂船員，常常被鞭打虐待，女性動不動就被性侵懷孕。古時候的交通可不像現在搭個飛機幾個小時就到了，當初哥倫布可是花了70天才從西班牙抵達美洲大陸，整段航程宛如人間煉獄。

這些非洲人上岸後，往往像牲畜一樣被暫時關在殺牛的「待宰室」或私人監獄，短則幾天，長達好幾週，然後直接在監獄裡出售，或是光天化日下進行拍賣。從河岸、路邊、火車站、小酒館到城市廣場，甚至法院和市政廳前的台階上，整個城市都是他們的拍賣場，歷史學家形容，奴隸拍賣就是「日常生活的一部分」，就像賣魚賣菜一樣，這麼的赤裸裸、血淋淋。

這些被奴役的人一無所有，完全不被當人看，而是一個可以用來抵押、買賣、贈與和暴力對待的財產，有些奴隸一輩子被賣了6次，妻離子散。奴隸不能合法結婚，也被禁止學習閱讀，更沒有法律地位，主人可以任意強暴或謀殺奴隸，不會有任何法律責任，奴隸生下來的孩子也還是奴隸，就像電影《自由之心》裡演的那樣淒涼。
　
（被忽略的美國蓄奴史｜苦了奴隸富了商人）
許多美國人的財富都是透過買賣奴隸賺到的。從1820年代末期到1830年代，最大的奴隸貿易公司是維吉尼亞州的「富蘭克林」和「阿姆菲爾德」，在他們的全盛時期，每年可以賣出1000到2000名黑奴，等於一天成交3到5人，1846年富蘭克林去世時，他的財產價值高達71萬美元，等於今天的近2400萬美元，幾乎全都是靠賣奴賺來的黑心錢。

美國史上最大規模的一次奴隸拍賣，發生在1859年2月8日，為期兩天的拍賣，一口氣賣出436人，總成交價30萬3850美元，奴隸販子賺飽飽，但這場拍賣被歷史學家稱作「哭泣時刻」。
　
（被忽略的美國蓄奴史｜奴隸建立美國經濟）
這群被奴役的人十分百搭萬用，拓荒、農耕、甚至打仗都用得上，在美國獨立戰爭前，幫忙開墾殖民地，獨立戰爭後又幫忙建立新的國家。

當年棉花的地位，就像20世紀的石油一樣，從衣服到醫療用品，到處供不應求，誰掌握了棉花，就掌握了經濟命脈。美國獨立戰爭後，棉花產量迅速增長，1793年美國人發明了「軋棉機」，棉花去子效率提高50%，讓主要棉花產地美國「深南」部，對棉花奴工的需求暴增，當時棉花佔美國所有出口商品的一半，全球66%的棉花都是來自美國。而把棉花運到北部紡織廠的鐵路，也是這些奴隸鋪的，進一步推動了工業革命。

雖然1808年國際販奴禁令上路，但因為他們不能再從國外進口新奴隸，只能境內交易，反而導致美國境內奴隸貿易的蓬勃發展。當時北方工業化和城市化的程度較高，對奴隸需求量沒那麼大，反觀南方各州需要大量奴隸種植棉花，腦筋動得快的商人，開始做起奴隸南北交易，轉手獲取暴利，甚至把奴隸拿去銀行抵押貸款，銀行又把奴隸抵押打包成金融商品，賣給紐約或倫敦的銀行家，為北方和南方白人，都創造巨大財富。

專家統計，在1860年南北戰爭開始前的蓄奴高峰，美國境內400萬奴隸帶來的產值高達35億美元（1050億台幣），超越所有製造業和鐵路的總價值，是整個經濟中最大單一資產，這些靠剝削奴隸得來的錢，不但幫美國還清戰爭債務，還為美國資本主義打下基礎。
　
雖然南北戰爭後的1865年，美國國會正式通過憲法第13修正案，全美正式廢除奴隸制，但155年來，美國以白人為主流的政權，對待非洲裔的方式，仍然飽受批評。
　
誰沒有黑歷史呢！正對歷史是為了讓同樣的悲劇不要再發生，要知道，出來混，遲早是要還的!
　
這週琪斐大放送的關鍵字是　#美蓄奴建國 #美國黑歷史
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