【你的錢是花在 #買房？還是在幫銀行 #作保？】
民眾購買 #預售屋 時，
常聽建商說該建案有「#履約擔保」，
會把承購戶付的錢放到「#不動產開發信託」或「#價金信託」的專戶中，讓資金「依工程進度專款專用」；
一般民眾以為這代表房子完工就一定能交屋
或就算房子沒能完工、也還拿得回繳出去錢。
但您知道嗎？
這類履約擔保信託機制，
其實是建商的「自益信託」，
受益人是建商或地主，
同樣付出價金到信託專戶的承購人並非「受益人」，
要等到建商無法履約交屋時，
才能和其他債權人分配那筆可能已經快用光的信託資金。
您是否又知道，很多時候民眾把價金放進履約擔保信託，
其實是把半輩子的積蓄拿去擔保銀行的債權？
這是因為信託專戶中所謂資金的「專款專用」，
其實包含了建商支付建案的貸款本息！
永昌發現：
銀行往往一手對建商提供預售屋建案的貸款，
另一面充任該建案履約擔保信託的受託人。
這種球員兼裁判的作法顯然有違信託制度上受託人的忠實義務，
陷於利益衝突的銀行只會把信託的資金拿來優先滿足自己的債權！
根據永昌瞭解，
實務上甚至有銀行在信託專戶資金用罄後，
要還不出錢的建商拿建案的房屋來抵償，
導致預售屋的承購戶落至房屋和價金兩空的境地！
永昌質詢內政部 #花敬群 次長，
指出這種受託銀行同時對建商放貸、圖利自己的弊病，
花次長當場回答內政部的方向上是以保護預售屋承購人為優先、
並承諾會跟金管會討論如何修正制度運作上的扭曲。
但永昌進一步發現：
信託公會其實在去（108）年11月就將修定的規範由金管會送交給內政部，主要內容就是在辦理建物所有權第一次登記、
確定預售屋竣工及產權後，
才能動支信託專戶中承購戶的價金。
時隔一年，內政部竟然完全沒有作為！
永昌不禁懷疑，主管機關是否真有把預售屋承購戶的權益當一回事？
如果內政部不作為，那就由永昌來替大家把關：
盡速修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不讓您繳交的價金去幫銀行作保！
建物所有權第一次登記實務 在 [心得] 地政士考試準備心得：土地登記實務- 看板Examination 的推薦與評價
土地登記實務，看似複雜卻有條理。
考選部土地登記實務命題大綱：
土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
地籍測量實施規則中第三編土地複丈
地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
土地測量之申辦與作業程序
土地登記"規則"，顧名思義答案是有規則的，以條列式居多，
只要善用口訣就可以輕鬆準備。
一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完，各章節都有不同。
但把所有章節念通了之後，你可以歸納出，
該科都是以土地登記規則第34條為主要架構，套入各種登記稍微的差異。
土地登記規則第34條
申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件
每個章節都是套用這個架構，最常不同的就在登記原因証明文件，
以及第五項其他証明文件，把整本課文念過一兩遍之後，
回頭整理每一種登記的1～5項，把所有登記種類，用條列式或表格互相比較，
你會發現土地登記規則是有特定邏輯的，只要去背差異的地方，準備起來輕鬆許多。
考題常考的登記要件與登記原因証明文件有：
建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。
曾統計所有地政士考試（包含檢覆考），考登記要件跟文件的次數如下：
繼承登記（7次）、預告登記（4次）、建物所有權第一次登記（2次）、
書狀補給登記（2次）、塗銷登記（2次）、所有權移轉登記（1次）、
他項權利登記（1次）
92～103年的地政士考題統計如下表。
https://housing-classroom.blogspot.tw/2014/07/blog-post.html
土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點，次要就是第一章緒論的登記程序、
建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。
土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞，得分才會高，
因此每一種權利的解釋名詞，登記的解釋名詞都要背起來。
舉例：
所有權：所有人在法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其土地權利，
並排除他人干涉之權利。
永佃權：支付佃租，永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記：已登記之土地或建物，因登記名義人死亡，由合法繼承人依法繼承所為之登記
答題時有解釋名詞架構較完整，舉例：建物所有權第一次登記的必要條件為何？
若直接寫下列的答案，會顯得內容太少，閱卷老師不可能給高分。
擬答：
1. 合法建物
2. 基地已完成總登記
3. 基地有使用權利
4. 勘測建物
5. 編列門牌
較理想的答題方式，是在第一行就寫上名詞解釋：
而各個條列式的答案後方，也要用一句話簡單的解釋。
擬答：
（一）建物所有權第一次登記：所謂建物所有權第一次登記，係指新建或舊有合法建物，
所有權第一次所為之登記。
（二）建物所有權第一次登記的必要條件：
1. 合法建物：建物依法所建造，始予以登記。違章建築非法所許，故不予登記。
2. 基地已完成總登記：土地上已有建物者，應先完成土地總登記。
3. 基地有使用權利：建物起造人需有使用基地之權利，如地上權、典權、租賃。
4. 勘測建物：登記前，應先申請建物第一次測量，以取得測量成果圖。
5. 編列門牌：登記前，應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。
地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握，
雖然說民法、土地法為基本法，要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務，
學習障礙會比較小，但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深，
建議先把民法、土地法念懂、念通即可，
而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專精，
才能穩中求勝。
背誦口訣：
囑託登記：徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請：他質債滅法典
代為申請：公共割繼基
逕為登記：偽國他門住
單獨申請：法名一滅回地預標總繼，調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場：法證連簽無鑑外，陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場：證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場：證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場：證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照：水電戶釘圖書稅他
權利變更之日：契訴仲判實轉調
免提出權狀：他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷：他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人：租設地時法共浮建調他
邊界的測繪：外心陽地地
特別建物：公學治工名寺
補正：原繳格式
駁回：不不爭逾
登記程序：請件計查公簿發動
免納登記費：消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因：拋同止存債撤法
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