【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】
市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數,發展可以免補地價,又有收回土地條例特權收地,以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視(註1),預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。
市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕,值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙(拆卸工程同意書)的樓宇,一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況:
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●發現一:15年60個重建地盤用途大不同
油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄(註),當中11個為市建局項目,49個為私人重建,重建地盤佔地合共約340,000平方呎,。重建前後比較,寓所/商業處所(旺角區內住宅大廈類型),佔整體重建地盤面積的比例由71.8%,減少至62.1%,與此同時,酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。
市建局及私人重建後用途分佈 (地盤數目)
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |
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●發現二:住宅用地酒店化
其中一個最明顯的趨勢,可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店,佔油旺重建地盤數目裡面三分之一(21間),單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。
雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心,但係規劃格局來說,商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍,其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃,變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源,不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡,大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。
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●發現三:加劇「貴細擠」
另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀,改為投資需求(租值)帶動的次級(subpar)私樓房屋,例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰(市建局項目)、利奧坊等,近期落成的重建項目均有納米單位(260呎以下),而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期,便合共興建 694個納米單位。
重建過程不少都有公帑、法律(強拍條例)、公共政策支持,但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓,夏寶龍說2049年香港無劏房,按現時重建趨勢,2047年劏房居民可能要搬進納米樓住,「貴細擠」可能會更嚴重。
投資需求對重建的影響,同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*,保留整棟大廈出租的重建發展,這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈,亦有以一般代理招租的,如中旅社持有的中旅閣,市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。
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●發現四:蛋糕商場層層疊
區內重建亦帶來一種特別的建築風格,不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座,加上平台花園及會所又高一兩層,務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高,確保住客在單位內不會看到附近街道環境,又將社區的公共空間,圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理,本身因為地區交通及生活方便,即是單位坐落的環境才會使單位有價值,同時間又厭惡最接近的街道景觀,形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。
另一種在旺角重建出現的特別情情況,就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場,豉油街Adidas鋪位,中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求,引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。
旺角與油麻地的重建歷史,似乎反映商業/地產主導,種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡,市建局將公佈的「油旺」大規模重建,亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。
香港如果有一日可以變得更公義,重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題,會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者,改為推行公共政策的執行者。
重建項目地圖
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如果不燒烤的話,帶備飯團,每人帶一些食物,在營地野餐也不錯!
⚠️Camping注意事項(以今次體驗為主)
首次camping的人的 #不專業分享😜
✨戶外地方比較多蚊,一定要有蚊怕水;
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Camping初體驗,海水加汗水💦
玩完一日的確要休息返三日😂
但可以同家人朋友喺咁靚嘅環境,
享受輕鬆嘅時光,老土講句回憶無價❤️
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⛺️浪人舍
📍地點: 大嶼山塘福泳灘旁(位於梅窩與大澳 中間)📲WhatsApp查詢: 54814374
⚠️如何前往:
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形薈租 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【優勢與獨特性強的港鐵】
香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED
股票代號:0066
股息率:2.8%
市值:$2700億
業務類別:公共運輸
集團主席:歐陽伯權
主要股東:The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址:http://www.mtr.com.hk
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億):452/554/539/545/425
投資物業重估(億):8.1/63.1/47.5/13.7/-91.9
盈利(億):103/168/160/119/-48.1
每股盈利:1.74/2.83/2.64/1.94/-0.78
每股股息:3.27/1.12/1.20/1.23/1.23
--企業簡介--
港鐵主要經營以下核心業務:香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資;與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。
香港鐵路網絡內的車站商務,包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃,以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。
港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務,包括物業發展及投資、投資物業(包括購物商場及寫字樓)的物業管理及租賃管理,以及投資於八達通控股有限公司。
在上述的盈利數字中,見到港鐵2020年度出現虧損,但這只是來自「物業重估」的虧損數產生,這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利,港鐵是有盈利的。
【圖1】--港鐵盈利結構
--港鐵的獨特優勢--
港鐵是一間擁有獨特優勢的企業,無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升,都令港鐵成為一隻優質股。
港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作,以此營運方式在香港運作多年,並創造出巨大價值,多個大型物業項目均由港鐵發展,如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢,故長遠發展必然有利。
2007年,港鐵與九鐵合併,成為香港鐵路系統的壟斷者,並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路,故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。
【圖2】--香港各種交通工具市佔率
另外,港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢,當然每次都要商談,以及有不同的條款模式,這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。
這源於發展鐵路的資本龐大,政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展,而每次形式都不同,例如西港島線就不涉及沿線物業發展權,這是由於沿線地點是已經發展的地區,政府根本無法給予發展權,而政府最後則以現金$127 億給予港鐵,作為另一種形式的財務資助。
而南港島線(東段),政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權,作為項目的財務資助,令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多,在香港發展物業當然有巨大利潤,而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業,價值就更為巨大了,故港鐵所獲得的利潤可想而知。
【圖3】--黃竹坑地盤
【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置
--價值甚高的黃竹坑地--
大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。
在未有鐵路前,位於南區的黃竹坑,方便程度的確一般,但當鐵路通車後,這個地方距離金鐘只是2個地鐵站,距離中環只是3個地鐵站,由於愈近商業區的位置價值就愈高,黃竹坑這地,價值絕對不少。
黃竹坑過往是工業區,有很多工廈,但現時很多工廈已重建,變身成商廈。
另外,一個住宅區的價值,除了近商業區的程度、交通方便的程度外,人口密度亦是其中一個考慮因素,太密集的地區,休憩用地相對較少,樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖,附近有不少球場,有運動場,海洋公園就有旁邊,同時整個區的大廈並不是密密麻麻,而是有一定的山與海,可見樓價一定不差。
大家再看看地圖左下方,會見到有多間國際學校,同時更鄰近「深灣遊艇會」,價值可想而知,從這些資料已能推斷,港鐵在當中得到的利益,絕對不少。
最近開始有樓盤發售,呎價高達30000,可見當中的價值,以及利益所在。
--運輸+物業--
分析港鐵的收入部分,港鐵多年來的收入都有不錯增長,而預期往後亦能以平穩增長去形容;雖然客運部分的收入增長有限,但隨著將來有不同的線路落成,這方面相信能平穩向好。
除香港外,港鐵亦有向外發展,當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務,而中國部分所貢獻的收入已佔不少。
不過,中國業務在經營利潤的貢獻,所佔比例相對仍未算多,主要由於中國業務的開支頗大,令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少,故仍要一點時間後才能改善。
港鐵的經營利潤數字略為波動,這是由於經營利潤包括物業發展部分,而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動,故不會以一兩年就作推論,所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少,並因此而出現較低或較高的市盈率,也不能就此下定論平或貴,要分析內裡盈利的組成,以及要用長期角度去分析。
若以長期趨勢看,因香港在交通及房屋的發展,將會更依賴鐵路發展及相關物業,故無論是運輸還是物業發展部分,港鐵將來仍是很看好。
而港鐵的盈利並不太穩定,這是因為盈利中包含投資物業重估數字,故必然受牽引及較為波動,當然,若香港的固定資產價值回落,將對此有所影響,不過這部分並沒有產生實質現金流的影響,故不用太著眼。
股息方面,可說是平穩增長,2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息,令該年股息大增,往後相信難以再出現。順帶一提,在港鐵超支但政府包底的事件中,大家可看到港鐵的盈利保障程度很高,這對小市民未必是好事,但作為投資者,這就是理想的優質股。
港鐵發展的住宅項目,大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中,則以商場及寫字樓為主,故當然會產生理想的租金收入。
【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業
ROE 方面則大致約在10%,只屬一般的水平,這是由於港鐵本身的資產龐大,例如鐵路系統,當中所能創造的回報率不高,鐵路的客運業務賺錢能力有限,而由於當中資產龐大,故必然令ROE 受拖累,此部分的再投資回報率必然不高。
不過,鐵路系統是重要的一環,因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作,故將來的ROE 亦只會是相約水平。
--投資策略--
綜合而言,由於港鐵有獨有優勢,而且在長遠仍有發展空間,雖不會有太快的增長,但平穩發展絕對沒有問題,故港鐵絕對是優質的企業。
更重要的是,香港的長遠發展必然是向著新市鎮,鐵路系統必不可少,故將來對鐵路的依賴必愈來愈多,政府亦表示這會是發展的重點,故無論是鐵路以及相關的物業,都會保持增長,長遠計必然向好。
雖然港鐵在多方面都甚為理想,但由於再投資的回報率一般,故發展只能平穩,由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目,故中短期港鐵增長動力只會一般,因此投資必然是長期或超長期的,因為港鐵的長期發展力仍在。
現時港鐵的股價,大約在合理區中間位。股票班同學要留意,當你進行這股的估值時,要將物業重估因素拆走,同時,若果運用過往的市盈率數據,要調整過往數字,因為過往市盈率的盈利部分,包了物業重估,需要調整才是真實數字。
這股有長線投資的價值,雖然不是高增長類,但有不差的股息,以及有平穩增長能力,適合中低風險類的投資者。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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麺処一家
地址:尖沙咀厚福街11號地鋪
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一喜食堂
地址:長沙灣順寧道25A薈悅地下6號舖
電話:66151628
營業時間:星期一至二、四至日 2pm-12mn (星期三休息)
配合防疫規定營業時間變更:12nn-6pm(設堂食) ; 6pm-10pm(只供外賣)
荃灣沾麵|日本人都讚 40歲爸爸中年圓夢開店 日做13小時 日賣150碗魚介豬骨湯:最多謝太太
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「跟日本人一起工作,令我學會堅持,不會因為食材、環境影響,隨便就將味道改變,好像我們現在開店兩年,客人總跟我說,第一次吃是這個味道 ,兩年後也保持着這個味道。」荃灣沾麵店「麵屋福」店長阿亮自豪說道。阿亮這間小店,開在內街,附近都是車房、五金店,做到日日要排隊,連日本人都欣賞,就是靠這種從日本人身上所學的堅持。
麵屋福
地址:荃灣享成街18號
電話:3590 3018
營業時間:星期一至日 11:30am-3pm,5pm-9:30pm
詳情︰https://bit.ly/339SR8b
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「我從不相信香港人做拉麵,就不能夠做得比日本人好,做一碗麵我還是覺得取決於自己的態度與心態,我覺得只要自己盡力做,不怕蝕底,不與人比較,只求每日進步,專注做好自己的拉麵,我覺得還是可以生存的。」阿淘,這個本地薑拉麵師傅,憑着這股熱愛拉麵的儍勁,單人匹馬在炮台山開了家小店。既非過江龍,亦無日本師傅坐鎮,小店裏只有他自己一人獨力支撐,一個師傅,一煲湯底,一種幼麵,卻一直有熟客回頭,有街坊支持,小店撐了兩年多。
幸拉麵
地址:炮台山電氣道183號友邦廣場地下19號舖 (宏安道入口側)
電話:2311 6322
營業時間:星期一至日 11:30am-3pm,6pm-9pm
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形薈租 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
獨家消息: 筲箕灣的工廠街30號莊士軒地下5號舖(舖面向大德街 ),成交約730萬,感覺8分。持貨7年蝕45%《史上蝕得最甘的街市舖 (連環蝕)》
錄影日期: 2019年11月14日(星期四)7pm
最新可靠消息: 成交價是760萬(註冊)
第1610成交(堅): 筲箕灣的工廠街30號莊士軒地下5號舖(舖面向大德街 ),簽約日期2019年11月13日,賣出了約730萬。 這間舖建築面積435呎, 租金26000,回報4.3%。業權份數4/385。樓齡約23年。
原業主2012年以1330萬買入。持貨7年大蝕45%,蝕600萬?。 應該是香港史上蝕得最甘的街市舖。
此舖成交紀錄:
- 2012年11月15日以1330萬買入
- 2012年8月20日以1070萬第一手買入
附近舖成交比較:
- 同一大廈旁邊的3號舖(花店)也是於2019年10月21日簽合約賣出510萬,(2013年以930萬買入,也是蝕讓)。建築面積245呎,租15000,3.5%回報。
這間舖,我睇過,我還價至700萬,是在排檔後面。旁邊的金華街街市人流好多,但這一段人流較少, 如果這間舖放了入金華街,市值高一倍。 舖靠近新鴻基新樓盤「形薈」。 我和這檔的租客傾過計,他說自「形薈」入伙後反而人流少了, 以前舊樓仲多人買餸,因為新住宅客6成都是內地人,好多吉單位及他們好少買餸。 租客現在生意非常差, 也正要求業主減租。
今時今日,民生街市段一般生意影響較小,這間舖大蝕讓可說是市場上罕見, 連旁邊的同一棟大廈兩間街市舖連續蝕讓更加更加罕見。原業主對香港非常灰心,總之想套現走人。
價錢730萬算好“底", 有來去水,洗手間,合各行業,在香港的街市舖我都想不到有另一間比這間舖更平。 這間舖比旁邊3號舖建築面積大8成,價錢只貴43%,舖型也較靚 。以730萬,港島街市舖計算,感覺8分。
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#連環大蝕舖,#筲箕灣舖
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形薈租 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
錄影日期: 2019年10月31日(星期四)1:27pm
感覺6分,510萬,持貨6年蝕45%《全港蝕本最多的街市舖》
第1595(堅)成交: 筲箕灣工廠街30號莊士軒地下3號舖,花店,建築約120呎,註冊成交510萬。租15000,回報3.5%。花店。門面好窄,門闊4呎,深約15呎。簽約日期約2019年10月21日,業權份樓2/385。 樓齡約21年。 新鴻基 Lime Gala 形薈對面(650伙,入伙日期 2018年8月14日)。
這間舖的死穴是舖型差, 前面又有排擋擋住, 加埋一大支主力柱,只有4呎門口。今時今日想甩手,唯有蝕讓,超平! 街坊話前面無人流,新樓盤落成也沒有幫助。 旁邊豬肉檔老闆原本七百多萬想買入這間舖,都唔知道原來已經成交了510萬。
此舖成交紀錄:
- 2013年1月31日以930萬買入
- 2012年11月7日以658萬第一手買入
附近舖成交比較:
- 2019年4月8日,同一大廈7號(李偉醫生)及8號(AP Mart)舖及external wall,成交4800萬
- 2017年3月7日,同一大廈4號舖,冠明豬肉,註冊成交875萬(之後再賣過九百多萬,賣公司)
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