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今天5/16（四）蘋果日報刊登我第27篇（非固定）的專欄文章「高齡化和高房價 繼承等房的困境」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下），敬請參閲分享。

這篇專欄是我進一步完整回應5/13（一）自由時報報導「雙高衝擊 繼承移轉創27年新高」的新聞，希望能釐清此相關問題，促使政府及社會大眾重視此現象。

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張金鶚專欄：高齡化和高房價 繼承等房的困境
（張金鶚，政大地政系特聘教授）

最近新聞報導，在高齡化和高房價的雙高衝撃下，房屋的繼承移轉創27年新高，繼承移轉棟數自2001年後一路增加，去年單年超過5.6萬棟，創1991年有統計以來的新高；但贈與移轉自2016年房地合一稅上路後，維持在4.1萬到4.3萬棟，較2015年減少超過二成。

雖然這現象短期令人擔憂，年輕人面對高房價買不起房子，只能經由繼承或贈與慢慢「等房」。但長期由於少子化問題跟隨而來，加上當前有超過百分之八十的房屋自有率，未來子女大多都可以透過繼承或贈與擁有上代父母的房子，自住需求的壓力將逐漸舒緩，長期則不必過度擔憂。

房價勢必下降調整

尤其目前房屋存量早已大於家戶存量，房屋供給超過自住需求，面對高房價及高空屋率，相信透過市場機制的健全、相關的稅制改革以及金融適度的調整，房屋的投資需求將逐漸减緩，高房價勢必逐漸下降調整，高房價的現象也會逐漸改善，大家也不必過度恐慌未來房價只漲不跌。

最明顯的例子，即是臨近日本的發展經驗，過去同樣長期面對高齢化及高房價壓力下，經過近三十年「土地神話」的破滅，日本人不再相信房價只漲不跌，房價已明顯逐漸長期向下修正。

面對當前的高房價與低所得，房地產繼承移轉將越來越多，成為趨勢，由於高齡化的繼承移轉持續增加，年輕人擁屋時間也將延後，而且擁有的房屋多為老舊，其居住品質也將逐漸下降，年輕人屆時勢必透過整建維修或甚至都市更新重建，才能改善居住環境。因此隨著繼承移轉的增加，未來多元居住品質改善方式的需求也將越來越重要。

雖然在相關稅制檢討下，房屋贈與較房屋繼承不划算，因此未來繼承移轉逐漸增加。但另一方面，也由於年輕人所得有限，無太多餘力奉養父母，父母又在年金改革中受到減損，高齡父母為求自保，也只能等到往生之後才將房屋以繼承方式移轉給子女。因此未來房屋的繼承移轉勢必成為主要趨勢，相關可能衍生問題與爭議，當事人必須事先規劃因應。

另一方面，在子女奉養能力有限下，「以房養老」父母自力照顧方式也將逐漸盛行，此時政府應鼓勵並提供多元方式的以房養老，以適應不同老人的需求，才能減輕政府為因應高齢化所產生老人長照問題的壓力。然而在以房養老後，接下來的房屋繼承也會增加年輕人的負擔與爭議，相關問題，政府與金融機構也必須及早因應。

資訊扭曲投機套利

前面論及房地產市場從短期失衡終將會隨著「市場機制」逐漸回到長期均衡狀態，然而這個調整過程，會因為「市場失靈」加上「政府失靈」，而使得這個調整過程的時間變得很緩慢。尤其在這調整過程中，將會產生資訊扭曲，形成嚴重的投機套利行為，進而造成貧富差距擴大等市場不效率且不公平現象。換言之，如果這個調整過程的時間拉的很長，將會令人擔憂！

根本因應之道，惟有透過政府積極發揮功能，透過健全房市，並配合稅制與金融改革，建立制度，全力減緩房屋投資需求，保障自住需求，如此房市的正常合理才能實現。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190516/38337391

這段影片拍攝於1937年（日治時期），日語旁白描述艋舺龍山寺的建築工法與日光東照宮（位於日本關東地方北部的栃木縣日光市）類似，並提到附近市場的食物充滿了南國風味，連市集小販的打鼓聲也洋溢著南國風情，而每當寺廟舉辦慶典時，就會出現人山人海的景況，煞是熱鬧。

在影片8秒處出現刻有對聯的石柱位於艋舺龍山寺的山川殿，對聯全文為「龍脈萃名邦南海鴛藍文甲現，山靈鍾古剎西天象教淡川來」（洪瑞耀書）。

影片來源：http://www.criticalpast.com/video/65675069922_historical-places_wares-on-display_Ryusan-shrine_people-crowd

《認識 艋舺龍山寺 及其對面的艋舺公園》

1738年（清乾隆3年），泉州三邑移民，將福建泉州府晉江龍山寺觀世音菩薩分靈至台灣，在艋舺合資興建龍山寺。

清仁宗嘉慶年間，台北發生大地震，龍山寺毀損嚴重，曾進行重修。1867年，龍山寺遭受暴風雨侵襲，再次大規模修復，此次修復後，龍山寺的建築格局與同年建造的艋舺清水祖師廟相類似。日治時期，龍山寺部分空間被移用當作學校、軍營以及臨時辦公處所。

1919年（大正8年），龍山寺住持福智法師見到龍山寺老舊破損，空間被充為公用，便與鄉紳進行募款重建，推舉辜顯榮為重建事務的董事長，翌年展開重建，聘請當時頂尖的大木匠師王益順、石匠師辛阿救，打造今日龍山寺樣貌的基礎。龍山寺的大殿在1945年的二次大戰空襲中全毀，戰後才進行修復。

艋舺龍山寺為傳統匠藝的藝術殿堂，前殿的特色有八角藻井以及全台灣唯一的鑄銅龍柱，而大殿有金柱撐起的圓形螺旋狀藻井，相當罕見；整體的建築不論是石雕、木雕、彩繪和格局樣貌，都非常的精緻，展現了台灣傳統寺廟之美，極具藝術價值。

艋舺龍山寺奉祀的神祇達百餘尊，包括佛、道、儒三教，主祀觀音佛祖（即觀世音菩薩，亦稱觀音媽，象徵「大悲」，為佛教阿彌陀佛脅侍菩薩）。寺內建築主要分為前殿、大殿、後殿三個殿，並可細分為許多廳；寺中共有七個香爐，分別為觀音爐、天公爐、媽祖爐、水仙尊王爐、註生娘娘爐、文昌爐，與關聖爐。

艋舺龍山寺的前殿分為三部份：三川殿（三門）、龍廳（龍門）與虎廳（虎門），又稱為五門殿。三川殿的「三」取自殿門數量，「川」取自殿門外貌，殿門則稱為三川門。前殿主祀三寶佛，此外有許多神像陪祀於該殿，可能是落難神像，在此就不一一詳述。

三川門上有護法菩薩、四大天王，兩位護法菩薩是韋馱菩薩、迦藍菩薩，繪於中門之上。兩旁的門上，分別是東方持國天王、南方增長天王、西方廣目天王及北方多聞天王。四大天王手中各自法器，象徵著風調、雨順、國泰、民安。

前殿主祀的三寶佛為：釋迦牟尼佛（佛教教主，娑婆世界佛）、藥師佛（佛教東方淨琉璃世界佛，頌持該佛佛號，得以消災延壽），與阿彌陀佛（佛教西方極樂世界佛，頌持該佛佛號，得以往生極樂）。

艋舺龍山寺的大殿又名圓通寶殿，主祀觀音佛祖。圓通二字取自佛家楞嚴經觀世音菩薩耳根圓通章之典故。石工為惠安石匠張木成作品。

觀音佛祖即觀世音菩薩，亦稱觀音媽，象徵「大悲」，為佛教阿彌陀佛脅侍菩薩。觀音是「觀世音」的簡稱，一說是為了避唐太宗李世民的名諱「世」字，而「佛祖」是信眾對菩薩的敬稱。

據佛教說法，觀世音菩薩過去已成佛，佛號正法明如來；現為阿彌陀佛脅侍菩薩，未來阿彌陀佛涅槃後，將補處號普光功德山王如來。因觀世音菩薩是過去佛，也是未來佛，故信眾常尊稱為佛祖。

除了觀音佛祖，大殿奉祀的神祇還包括：

文殊菩薩：佛教釋迦牟尼佛脅侍菩薩，象徵「大智」。
普賢菩薩：佛教釋迦牟尼佛脅侍菩薩，象徵「大行」。
韋馱菩薩：佛教護法，四大天王卅二將軍之首，為南方增長天王統率，執金剛杵。
伽藍菩薩：佛教護法。據佛祖統紀，智者大師度化關羽靈魂，關羽從此成為佛教護法。伽藍意指道場、寺院、寺廟。
十八羅漢：佛教十八位護持正法的阿羅漢，亦稱尊者。

位於艋舺龍山寺南方的一大片綠地即為艋舺公園（萬華十二號公園），公園北面隔廣州街與艋舺龍山寺相望，西面為西園路，南面隔和平西路三段與龍山商場、萬華區行政大樓相望；東面隔和平西路三段100巷，與西三水街市場相望。艋舺公園的總面積達13,618平方公尺，該地的發展歷史如下：

1740年（清乾隆5年），艋舺龍山寺完工，由於地形為風水上的美人穴，遂於寺前開鑿一蓮花池，形成所謂「美人照鏡」。

1924年（大正13年），艋舺龍山寺整修，並於此地興建公園，以龍身噴水池作為鏡池。

1927年（昭和2年），公園完工並對外開放，名為「艋舺龍山寺公園」，為台北市在日治時期所規劃的大型都會公園之一。

1968年8月，龍山商場設立於龍山寺公園內，此為第一代的龍山商場。

1992年，台北市政府回復該用地為民俗公園（萬華十二號公園），並於地下興建捷運龍山寺站與龍山寺地下街；於是龍山商場內的大部分商家於1993年12月遷移至萬華車站北側廣場（台鐵萬華車站前B區）的新建大樓內，此為第二代的龍山商場；等到2004年萬華區行政中心大樓完工後，龍山商場內的攤商於2004年11月遷入該大樓的地下一樓與一至三樓，成為第三代的龍山商場，平均每層樓有30家攤位店舖，地下一樓設有通道與台北捷運龍山寺站相連。

1995年，市府委託羅墀璜建築師規劃萬華十二號公園。

1999年2月14日，公園開工動土，由當時的台北市長馬英九主持，工程費時6年。

2005年1月22日，定名為「艋舺公園」的萬華十二號公園正式啟用，目前公園北側（艋舺龍山寺正對面）在上午九點至下午五點之間每逢整點會有15分鐘的水舞表演，入夜之後，常可看到為數不少的民眾在園內休憩。