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想請教：我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓，但不知道她們怎麼協調，權狀上面所有權人是我舅舅，但信託給媽媽到125年，想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了，我舅舅剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響爸爸住的權利?

似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從”法律外觀”，可能影響到你爸爸繼續居住的權利!

首先，讓大家快速了解不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託”受益人”獲益。

從權狀所有權人名義是舅舅的事實，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載:信託。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎?

但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，並且到地政機關辦理登記，因此，這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。

就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了，所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定，名義上所有權人是可以要求爸爸搬走，或許你會想，權狀在我這裡，舅舅的孩子未必知道?

舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求自己管理房產或出售。

因此，趕快多找找過去的資料，當時媽媽跟舅舅合買公寓，媽媽曾經出錢的證據，還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的”真實約定”，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權歸舅舅。

要使爸爸能夠安心居住在公寓內，最好跟舅舅的繼承人協商，如果協商不成，再透過法院，提起確認之訴，確認媽媽有房屋居住使用權到125年，如果契約文字不明確，就由法官來解釋契約的真義，最後由法院裁決。

也可能什麼爭議都沒有！

為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎，最後可能還要上法院，讓法官依法來認定？反而家人關係變得複雜？

律師看過很多家人間，一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊。人不在了，記憶也消失了，之後就留給其他家人拚湊事實，故事版本就「見仁見智」，自然多有爭執....。

如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

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PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理，受益人是爸爸，信託期間是95年到125年，並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽（受託人），如此一來爸爸就有權利住到125年。

（要看到所有證據才能夠真正判斷，以上謹用一般法律概念分享法律，非提供個案法律意見）

鳳梨蘇：爸爸，我有一個好點子！

我：什麼點子？

鳳梨蘇：你每天一早起床就Po文，告訴大家你今天的心得，而且告訴大家你今天幾點有空。

我：做什麼呢？

鳳梨蘇：如果對你的心得有興趣的人，就可以馬上跟你約時間到事務所，跟你討論囉！

我：超有創意的點子（心裡超開心，兒子有進入爸爸的世界中）。

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蘇律師麻煩你，能在fb上
給一些失智照護的家屬
相關的指引與教育
這類問題很多很嚴重
可是目前的法律
事實上，窒礙難行
甚至造成侵權者
恣意妄為+不予理會
而真正的照護者
都是遭受侵權又須負擔
沉重的身心及經濟壓力
我便是其中一位，很無奈
也不願放棄91歲高齡老母 目前流落租屋過日子
房租能否繳得出來
就看弟妹良心了
監護宣告，他們不簽字
申請家暴保護，
社會局的工作人員
都是小弟弟小妹妹
不敢直指問題，
只能要我一再忍，
也沒有錢聘請律師！

失智親人的扶養，尤其在失智者名下沒有財產的狀況下，更需要法律與大愛!

母親如果沒有錢可以生活，需要扶養，在法律上就需要由子女全體來負擔扶養的責任，也就是子女要”共同分擔”母親的實際生活費用。

你會問，那如果有人不付錢呢?

先好言相勸，如果仍不付，可以先由一個人代墊，之後再由代墊的人向其他兄弟姊妹索討，提起民事訴訟請求兄弟姊妹支付每一個人應該分擔的錢。

這樣的訴訟需要具體的證據來支持，每一個花用在母親身上的單據都需要保留，未來法官才有證據作為判決的依據，如果沒有足夠的單據，法院會依照母親的生活縣市，用行政院每人每月消費支出，或是最低生活費來作為判決的依據(註)。

這類的代墊費訴訟，前提是要”代墊”後才能提告，因此，針對未來的扶養，就要由母親自己的名義提告。

如果母親已經失智到無法意思表示，就向法院聲情監護宣告或輔助宣告來幫助母親行使權利。任何一位子女都可以向法院聲請，是不需要全體子女同意，程序上，法院會由醫院醫生的協助下鑑定母親是否符合監護宣告或輔助宣告的標準，不會單憑子女的意見就准許，或否決聲請。

至於保護令是指有受到家庭暴力下，可以聲請用來保護自身安全的，家人如有家庭暴力，可以聲請保護令保護自己與母親，法律不會因為母親失智就不保護的。

用盡自己的全心全意來照顧失智的母親，是大愛。

報親恩，愛無限。

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註:
1.台北市110年最低生活費17668元，109年每人每月消費支出30713元。
2.新北市110年最低生活費15600元，109年每人每月消費支出23061元。