【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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#月旦法學雜誌 第317期(2021,10)
政府機關與各項公務之運作,端賴文官體制與公務員之良善治理。但公務員與其僱傭人間之法律關係,並非一般之私法人與其受僱人間之一般契約關係,而有一定之身分、資格、任用、晉升、退休、撫卹與各項職務執行評估之特殊規範。早期基於特別權力關係理論,相關公務員之內部關係與外部關係,均由特殊之法律規範,且其救濟亦有特別管道,甚至僅有內部救濟管道。然而近來由於此等特別關係之再檢視,相關「特別」之處越來越少,而公務員關於其權利救濟亦有真正外部化之司法救濟。有鑑於此,本期特別邀請到黃錦堂教授針對釋字第785號解釋與公務員訴權、許育典教授以該號解釋後之公務員程序保障等議題,提供嶄新的分析與省思。
此外,在新興法學議題部分,本期則有陳忠五教授對最高法院關於金融機構於受債權質權設定通知時之告知義務、王皇玉教授就侵害營業秘密之犯罪行為、沈冠伶教授就民事法院數位轉型與現代化等議題,均有精彩的闡述與論證。郭大維教授與劉明生副教授,則分別就今年新修正公布之電子支付機構管理條例,以及公害事件責任成立之因果關係與舉證責任,提供了即時性之論述。而中國大陸學者部分,本期則有方堃教授就環境法與稅法之互動、魏求月講師就涉外網路人格權紛爭之管轄決定,進行新穎的法學思考。同樣關於新興熱門涉外議題,吳光平副教授就跨國同性別結婚之準據法問題,分析了既有涉外民法的適用困境與修法建議。
關於實務見解之闡述,李素華教授就最高法院關於智慧財產權侵害之損害概念、許恒達教授針對詐欺罪之新近判決動向,均有第一手的評論。
📕本期內容
【本月企劃】公務員權利保障與救濟程序
🎯釋字第785號解釋與公務人員訴權之發展
──德國法之比較/黃錦堂
🎯法治國下的公務員特別權力關係與程序基本權
──釋字第785號解釋後的公務員程序保障/許育典
【法學論述】
🔸金融機構於受債權質權設定通知時,有無告知質權人其得行使抵銷權的義務?
──最高法院109年度台上字第1039號判決引發的問題/陳忠五
🔸論侵害營業秘密之犯罪行為/王皇玉
🔸民事訴訟之線上起訴與遠距審理(下)
──民事法院數位轉型及現代化之展望/沈冠伶
🔸論2021年1月新修正公布之電子支付機構管理條例
──從比較法的角度觀察/郭大維
🔸公害事件責任成立因果關係舉證責任分配與舉證減輕之研究/劉明生
🔸環境保護中落實稅收法定原則的法理思考
──以優化環境法與稅法的功能配置為切入點/方堃
🔸涉外網路人格權糾紛中「損害結果發生地」法院管轄的分野與修正
──兼評2019年《使用互聯網侵犯人格權》決議之第5條/魏求月
【專題講座】
✒臺大民商法判決研究會系列之一
再論智慧財產權侵害之「損害」概念
──評最高法院107年度台上字第2359號民事判決/李素華
✒國際私法新趨勢系列之二
論跨國同性別二人之結婚
──涉外民事法律適用法之現在與未來/吳光平
【實務選評】
◾刑法裁判精選
──詐欺罪之近期判決動向/許恒達
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【10.18時事!】升旗易得道 2020年10月18日
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明報社評
由國際聯盟發起的新冠肺炎疫苗計劃COVAX,目前有百多個國家參與,聯盟代表與中國和歐盟的磋商亦取得進展,可是華府卻表明不會參與,美國疾控中心更通知各州,準備在11月總統大選前分發疫苗。新疫苗全面投入使用,必須有充分臨牀數據支持,尚未確認安全可靠便倉卒推出,是一場危險賭博,外界普遍關注,華府會否不等齊臨牀測試結果,便大規模接種。COVAX計劃旨在確保疫苗面世後公平分配普惠全球,弱小國家及地區亦能雨露均霑,華府拒絕參與,不利國際抗疫合作,助長疫苗民族主義,令人擔心出現囤積疫苗和抬價的問題。COVAX現時涵蓋9個疫苗項目,包括港大研發中的疫苗,港府應積極參與計劃,同時亦要密切留意疫苗民族主義的影響。
蘋果頭條
2017年案發到今年2月正式檢控,《東方日報》記者指控黎智英恐嚇案橫跨兩任律政司司長。據知袁國強在任時,律政司檢控人員及外間資深大律師法律意見均不建議起訴,認為沒有合理定罪可能。惟到鄭若驊接任,去年9月一意孤行推翻前任決定,親頒「御旨」,指案件有勝算「拍板」檢控。資深大律師梁家傑認為鄭若驊明顯是針對黎智英作政治檢控,無視兩個專業刑事法律意見,做法「傲慢又無知」律政司回覆本報最新查詢,只稱會研究法官判決理據和主控官報告,然後決定是否需要跟進,並無回應鄭若驊和刑事檢控專員梁卓然曾否對案件提供法律意見
東方正論
壹傳媒黎智英刑事恐嚇東方報業集團記者案,從案發到進入司法程序,足足歷時三年零三個月,堪比三年零八個月的香港淪陷。在受害記者度過無數惶恐不安的日子、在「有圖有片有真相」、在表證成立的情況下,滿以為遲來的公義終得彰顯,不料竟迎來反高潮,黎智英被裁定罪名不成立,又獲放生。「愛國愛港永無好報,漢奸走狗有好下場」儼然特區鐵律,連有證有據的刑恐案也可安然而退,大漢奸涉及的國安重罪會否被繩之以法,可思過半矣。一宗案件,折射回歸廿三年來,餘孽橫行,司法獨大,特區墮落,寧不哀哉乎!
星島社論
新股熱潮升溫,據內地傳媒新浪財經報道,下周掛牌的內地瓶裝水生產商農夫山泉(9633),超額認購超過一千一百倍,凍結資金六千四百二十四億一千一百萬元,成為香港歷來凍結資金最多的「凍資王」新股,打破十二年前中鐵建(1186)的紀錄。由於農夫山泉股份一手難求,有市場傳言,暗盤開價較招股價高出八成八。農夫山泉在上月二十八日截止認購,據新浪財經報道,一手中籤率僅為百分之四點五。在公開認購渠道入飛金額較大的乙組投資者,最少要認購三十萬股,或約六百五十一萬元,但報道指這類剛進入乙組投資者,也只能穩奪四手(八百股)股份。
經濟社評
全民檢測昨踏入第3天,運作繼續暢順,而當局在化驗12.8萬個樣本後找出6人確診,令檢測初見成效。若以此比率推算,可能仍有488人確診。為了切斷傳播鏈,讓經濟早日重啟,市民應積極參與,政府亦應該延長檢測期。截至昨晚8時,已有88.4萬人預約登記,共47萬人完成採樣。當中6個樣本經衞生署覆檢後為陽性,包括4人屬於早前已確診,當局相信屬復陽,並非二次感染。今次檢測已收到初步效果,成功找出隱形病人,及早隔離治療。政府專家顧問袁國勇強調,切勿因為檢測數目低,只找出小量確診人數就覺得全民檢測沒用。現時不足90萬人登記,成功找出多名隱形病人,故不能小看其效益,若未來一、兩周染疫人數增加,相信會有更多人想做檢測,故此不應太短視。
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惠生研起訴 在 林佳龍 Youtube 的最佳解答
日前黃義交南區競選總部成立時,對媒體做出不實指控宣稱立委候選人林佳龍外出拜票都跟隨四五十位輔選幹部,競選總部聘用上百人,甚至看板高達上百面,花好幾億在參與這一場選舉。針對這樣的不實指控今22日下午林佳龍競選總部集結六十多位蒲公英志工,大聲喊出「黨國思想用黨工、民主社會用志工」「士可殺、不可辱」!召開記者會抗議黃義交不實指控。
林佳龍競選總部辦公室主任游湧志表示:「選舉選到這種地步,真是令人感到痛心。現在的選舉都受到政治獻金法的保障與限制,每一筆都清清楚楚,選一席區域立委要花幾億的選舉經費,我想請問正在尋求五連霸的黃義交先生,到底要怎麼選?是你的經驗法則呢?還是文宣鑲水鑽嗎?事實上立委候選人林佳龍外出拜票也沒有如黃義交所言四五十人陪同掃街拜票,完全是子虛烏有。再者,競選總部所吊掛的看板百分之八十五都是市民主動提供,所以如果稍有注意比較的人,都可以發現林佳龍的看板有很多都是較小而且不顯眼的地點,只有少數幾面是在大馬路旁,反觀黃義交的看板多是在各大重要路口,相信選民的眼睛是雪亮,這是可受公評的!」
記者會上也特別安排志工參與社會服務的珍貴影片,證明這些志工都是認同林佳龍理念的長期跟隨者,而不是黃義交眼中的走路工,他們長期投入公益活動、服務弱勢、參與民主深耕地方、也積極投入八八水災的救災行動,他們有一個榮耀的名字叫做「綠色蒲公英民主志工」。
擔任民主志工許多年的英文退休老師陳麗櫻表示,「她有英文專所以擔任過翻譯志工,為了民主台灣更在三年前加入蒲公英志工行列,這次支持林佳龍當然就挺身而出主動出錢出力幫忙。」,還有遠從加拿大回國的張理邦先生,全家旅居加拿大過著幸福的生活,台灣政府的墮落令他失望,所以每次選舉就回來當志工,上次也擔任過蘇嘉全選市長的志工。更有一位七年前林佳龍選市長就當過志工的蕭惠瑛珠算老師痛心說到:「我慎重拜託林佳龍幫我們民主志工出一口氣!向黃義交對我們的不尊重以及抹黑提起訴訟!」。現場還有許多民主志工現身說法,呼籲黃義交不要忽視人民的力量,他們之中不但有醫師娘因為要帶小孩,一天撥出僅有的兩個小時空檔幫助林佳龍徒步發放傳單,也有中國籍配偶因為看到民進黨的民主所感動而來,這次小豬回娘家整理了兩千隻小豬手還受傷!她們大聲喊出「志工精神不容抹黑」、「參與選舉民主常態」、「士可殺、不可辱」的標語,並且呼喊著「黨國思想用黨工、民主社會用志工」的口號向黃義交抗議!
許多的民主志工都憤憤難平的表示:「我們要帶著榮耀來參與台灣的選舉,不容許黃義交先生抹黑污衊,我們痛心的要求林佳龍先生要為了捍衛我們的清白,對黃義交提出法律告訴」。列席記者會的立委候選人林佳龍先生則表達:「這一場記者會真的令人感到不捨與痛心,這群民主志工是多年的戰友,如今他們辛苦的每天上街頭傳播民主價值與理念,卻因為選舉而受到抹黑,我會認真考慮並且與律師研議相關的法律問題後採取行動」。
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