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今年照樣有人發起「五一懲罰祭」，呼籲在五月第一個星期到良心店消費。對於良心店，我們建議分散投資。
是次來到旺中帶靜的大角嘴，無論是飲食或交通配套都很方便。大角嘴鄰近奧運、太子和旺角，距離旺角只有十多分鐘路程，卻已是另一個黃店集中地。港式、台菜、越南到星馬泰菜，統統都一應俱全。味道質素不但街坊盛讚，連區外人也會慕名而來，絕對可以打破「黃店多數唔好食」的定律。同行還找來大角嘴的街坊阿珍帶路，與記者一起尋找美食。我們在大角嘴市政大廈出發，尋找4間良心小店，短短幾分鐘路程就可以吃盡港式小炒、台式便當、傳統星馬菜和越式法包。
第一站來到大角嘴非常出名的長龍店。開業兩年就由細舖搬大舖，因為專做香港較少見的台式便當，吸引了不少捧場客。招牌滷排骨比手掌還要大，看起來是一整塊的肉扒，但一夾起就發現早已切開一條條，方便食用。「其實在我開店之後才發現，香港人不太認識滷排骨這款食物，很多人會以為是一條條的肋骨，像滷過的藥膳排骨。這個製法已經有長遠的歷史，將一些炸過的食物，再浸泡醬汁。就像香港很出名的咕嚕肉，也是同一個原理。」老闆（細嘉）分享當初在台南向台灣朋友學師的經歷，因為大多數台灣餐廳都會自己製作醬料，比較少直接取現貨回來，台灣朋友就教他如何製作出最貼近台灣的風味，也就是所謂的古早味。「台灣的滷排骨，外皮完全不脆，吃起來像麻糬一樣的口感，軟軟的。我們用一個偏濃的滷水，浸泡的時間比較短，所以就會有半脆半軟的狀態。」他在傳統台味與香港人口味之間取得平衡，聽取食客的意見後再不斷改良。
另一人氣之選是香酥脆雞便當，特色在於自家調配的鹽酥粉，加上獨特的醃製方法，令油脂水份能保留在雞裏面。雞塊外皮香脆可口，裏面的肉質鬆軟有嚼勁。台式餐廳的常備菜式滷肉飯最貼近台南口味，選用半肥瘦肉粒滷至入味，吃起來充滿油香，鹹甜適中。而每一款便當都會搭配五款本周配菜，配菜分為幾類，包括蔬菜、古早料理、炒粉絲、蛋，還有酸菜或菜甫。令便當更豐盛之餘，也能中和整個飯的油膩感。
第二站是一街之隔的星馬菜餐廳，因為份量多又便宜，成為了阿珍的日常飯堂。她推介最常吃的厚切豬扒叻沙摻摻，豬扒厚度足足有2cm，中間仍能保留肉汁，吃起來帶香茅味；摻摻麵底混合了油麵與米粉，加上芽菜，吃出三重口感，配以椰漿味突出的叻沙湯底，十分滿足。馬拉風味鴛鴦雞椰漿飯同樣有份量，兩種口味分別是南乳炸雞扒和新加坡咖哩雞腿，前者脆口，後者濃香，一雞兩味，還有拌碟的花生和小魚乾，感覺別具東南亞風味。
第三站到訪的餐廳沒有的異國風情的裝修，只有樸實無華的店面，賣的正是熟悉的港式小炒。阿珍甫進店就跟店員們打成一片，因為她和家人都是熟客，她也不時會在小店流連吃小食。她又指上一任老闆娘本來打算移民後，小店便會結業，但同是熟客的現任老闆不想讓這間小店消失，於是便接手經營。店內最出名的就是10元4隻煎餃，有白菜和韭菜兩款，餃子皮煎得香脆，餡料亦較多菜。小店本來會開至消夜時段，因此也有大排檔的鑊氣小炒，如椒鹽九肚魚、蠔仔粥、豉椒花甲等等，色香味俱全。
吃了三間餐廳之後，其實記者和阿珍的胃容量差不多已到達極限。不過最後一間越南法包小店，就算只賣一款法包，依然獲得街坊支持，我們當然要去拜訪一下。老闆Jeff以往在澳洲工作假期的時候，為了節省金錢，幾乎每天都在吃法包。回港之後，因為太想念回憶中的味道，於是開了間小店，一手包辦廚房和店務。Jeff直言他的法包做法簡單，在焗好的法包中加入扎肉、自家醃製的酸菜和醬料，最後撒上芫荽、蔥、指天椒。他認為法包最重要是足料，所以自己出品的法包必定要由頭到尾都塞滿餡料，味道鹹甜夾雜，中間有大量酸蘿葡絲，十分清新開胃。Jeff的一人小店從兩年開業至今，一直靠街坊的意見不斷改良。他分享道：「剛開店的時候碰上運動初期，我們沒有特別表明自己是甚麼立場，但就喜歡播自己喜歡聽的節目。漸漸地客人聽到不合意的，下次可能就不回來吃，喜歡聽的下次就會再來吃。建基於這樣的前提下，客人對我的食物質素都很寬容，有時做得不太好，但他們總是會說還不錯。街坊可能想跟食物一同進步，有時會給我意見，讓我慢慢摸索出更好的味道。」
影片:
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｜日本網購二手玩具尋寶攻略 ABC品質評級實購開盒睇清分別
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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
