200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法@文/陳泰源
【前言】
自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子,並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說,當然也要寫一篇回敬。
不同的是,我不會要求記者直接刊登,相反的,我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底,針對我寫的指控,幫我問建商如何回覆,好嗎?......↓
【娓娓道來之前,先講保密協定】
本案的爭議點很多,其中一個讓我父母,也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方(我父母)有利卻註明「不能讓第三者知道,否則失其效力」的保密協定。
如果建商自認正派並同意,此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話,那我們就將此文件曝光於媒體,交由輿論心證。
再次強調,根據保密協定,甲方有主動選屋的權利(礙於無法曝光只能演變各說各話),一旦選了消費者已買到的房子,該房則變成「爭議屋」而無法交屋。
接下來,讓我們從可曝光的契約說起……。
【水平分?立體分?地主到底怎麼分?】
本建案是饒河街119號、121號(我父母甲方)、123號(建商兼地主)共3名地主戶的合建案。
根據契約,壹、土地標示:甲方的土地,在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到,雙方以「水平」方式分配之,甲方連續「向上」分配。因此建商主張:地主是「由下往上水平分」,所以,建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。
可是,根據契約:甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說,水平分指的是「基地整層面積」的話,那60%比例分就很可怕了,以《松蔦青語》樓高15樓的60%就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉?不是這樣算吧?
我不懂建商為何要睜眼說瞎話,「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎?憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數,全部灌給121號吞下?建商宣稱「六樓以下都是甲方的,七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的!
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1
【建商不依照契約規劃店鋪】
根據契約:雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。
建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認,並擅自將原寬度4米8改成3米3,把原來3間店面變為4間,建商自己吃2間。
甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通,直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬,非得等到7月初接獲媒體投訴後,才表示願意改回來。
而建商表示,當初不按照契約走,是因為若要維持原3間,甲方的店面勢必會有大樑柱,這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商,都說這樣的說法是鬼扯,為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子,為何2020年最新建築工法就一定要有柱子?
當我再次回擊後,建商又表示:「既然要維持原寬度,又不能有柱子,那只好在『深度』做合理設計。」
再次強調:根據保密協定的補充協議,建築圖面需經甲方簽認(礙於無法曝光文件,目前僅能各說各話)。因此,只要沒有經過簽認,店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較,若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在,我們將連同建築師一併提告求償。
正派建商作法:依照契約,維持原寬度規劃店面,而且建築圖面會經地主簽認,不會有大樑柱,深度與同社區店面等齊,也不會有異常管線存在。
大家地產卓家雄作法:建築圖面沒經過地主簽認,先犧牲地主店面寬度,建商吃掉2間再說,如果地主敢靠杯,再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。
網路房地產紅人Ted假中立,嗆我不選擇靜待司法判決,反而是透過媒體爭私利,我要在此反問Ted,等判決下來後,已經是好幾年以後的事情了,店面老早就蓋好了,法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主,還是只能賠錢了事?法官能讓飯變回米嗎?既然不行,「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產,我護祖產、槓建商,何錯之有?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2
【建商不依照契約負擔40%稅費】
根據契約:本標的之地價稅、房屋稅……等,於點交日後發生者,由甲方負擔百分之六十,乙方(建商)負擔百分之四十。
為何點交日後,建商堅持1塊錢都不付,讓我父母全額吸收?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3
【刻意顛倒合建程序,讓「信託」成為黑心建商的武器?】
上述舉的例子已經很清楚,只要信託了,地主倘若與建商發生糾紛,信託銀行是不會介入主持公道的!所以,……↓
正派建商作法:讓地主先選屋,再信託,最後才請地主搬家、拆屋。
大家地產卓家雄作法:先騙地主信託,並在契約裡偷天換日,把對地主有利的條文刪除,簽名變蓋章,連同信託銀行一併蒙在鼓裡,信託銀行才會在不知情的前提下,沒告知地主,直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」,再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋,最後翻臉不按照契約走,讓地主「強迫被選屋」。
#記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器
【補充協議被消失?保密協議不能放進信託契約裡?】
建商強調,信託契約裡的附件是甲方(地主)、乙方(建商)、丙方(信託銀行)三方共同見證下放進去的,對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去,因此,那份「偽本」是經過甲方授權的,所以不是「被消失」。
請問,那份文件的日期,為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日?我們是3月份才認識卓家雄,何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊?既然是當下共同見證下同意被放進去的,請我父母順便簽名很難嗎?為何只有蓋章?
建商難不成是要告訴大眾,「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」?為了保障地主權益,所以「保密協議」不能放進信託契約裡?是要騙誰?建商委請的律師聽得下去?
正派建商作法:保密協定的所謂的第三人,不包含信託銀行,因此,對地主有利的文件,也會一併放進信託契約裡。
大家地產卓家雄作法:謊稱信託銀行是第三人,銀行知道會失其效力,哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡,並偷天換日簽名變蓋章,讓信託銀行在不知情的前提下,沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。
【一屋二賣風險,到底存不存在?】
距離7月8日媒體爆料後至今,我公開質疑「地主尚未選屋就開賣,《松蔦青語》恐一屋二賣」,為什麼,建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能?
建商堅稱:信託銀行(瑞興)已將地主所主張的房源,全部予以保留。
但我也說了:信託銀行(瑞興)僅承諾不會提供匯款帳戶,但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清?何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生,就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理,我的質疑難道沒有邏輯?
正派建商作法:一定是等地主選完屋之後,才會對外銷售,既然有爭議,地主質疑一屋二賣,就第一時間公布已售房源自清,狠狠打臉地主。
大家地產卓家雄作法:管我有沒有私下賣屋?我偏不公布已售房源,我喜歡羅生門。
【建管處與建商官商勾結?】
每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思,也知道「並」與「或」的差別。
建商為了要申請危老容獎,必須向建管處遞交「重建計畫切結書」,而這份文件是申請危老容獎的必備文件!上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件,不適用民法的蓋章「等於」簽名。
為什麼,同一案子兩套標準?同一建案,別的地主是簽名並蓋章,唯獨甲方是「被蓋章,沒有簽名」就過關了?
建商表示:因為地主有簽一份「印章授權」,所以可以代替地主蓋章。那我反問:同一案,別的地主也有簽「印章授權」,為何別的地主是簽名並蓋章?
難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故?何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外,建商叫做《大家地產》,文件內容卻寫《「由家」地產》,這麼明顯的筆誤卻也可以過關?
正派建商作法:印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」,一定會請地主本人親自簽名並蓋章。
大家地產卓家雄作法:找貢獻危老容獎最多的善良地主下手,並把「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。
【危老容獎屬於誰?建商還是地主?】
地主在記者會公開指控,建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調:當時危老已經頒佈1年多了,所以地主是知道的。
這叫做「答非所問」,我們當然知道有危老,所以才會問建商是否有申請危老?「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事,不要用話術混淆視聽!請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據!
正派建商作法:合建案是103年簽的,危老是106年才頒布實施的,103年的契約裡,從封面到封底皆沒有「危老」字眼,地主不可能授權建商申請危老,既然危老容獎是地主的房子所產生的,當然要與地主按照比例共享。
大家地產卓家雄作法:將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主一路蓋章蓋到底,拿印章申請危老容獎並獨吞,主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。
#地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的
【地主沒有誠意?不願意好好談?】
大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示,要雙方用同理心坐下來好好談,形塑建商受了委屈?地主沒誠意的假象。
根據《補充協議》契約,甲方有「第一優先選屋」權利(礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話)。
今年1月農曆年前,建商竟然先讓別的地主先選屋,我們變成順位第二,選屋當下才發現是「被強迫選屋」!?
今年2月農曆年後,雙方再次談判,大家地產代表嗆地主,店面堅決不改,否則「深度10公分」。
今年2月下旬,甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調,建商寸步不讓,讓洪議員感到灰心,鼓勵地主「勇敢主張,對建商不用客氣」!
今年3月6日,我們又找了陳怡君市議員召開協調會,建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」,從頭到尾都讓地主唱獨腳戲,連陳議員連番質問依舊不予回應。
今年6月17日,建商再次發函給甲方,不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐,偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話,完全不按照契約走。
請問,到底是誰沒有誠意要談?
#我的善良必有鋒芒
#邪不勝正
地主/陳俊發、胡淑惠
長子/陳泰源 代筆
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