我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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房仲約屋主出來談 在 Re: [請益] 買方未出價，房仲就約見面談議價？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《LeoPan (晴天)》之銘言：
: 想請教買賣房有豐富經驗的各位。
: 我是自住賣方，有簽專約給某公司的房仲。
: 房仲有來幫忙先整理屋內狀況並拍攝屋況，
: 廣告上架後，隔天說有約多組客戶要來看物件。
: 過幾天房仲就回覆我訊息，
: 說有客戶有意願，但想見面談價錢(?!
: 我問房仲，對方有無先出價了。
: 房仲說對方尚無出價，說只想見面談價錢。
: 房仲就約定要雙方過去總公司見面談。
: 而且房仲覺得很有機會可以成交
: 要我們先帶印章和權狀過去！！
: 試問，這樣的流程會不會有什麼問題？
: 我第一次遇到未出價就要直接見面談。
: 謝謝各位！
淺淺的分析一下
會有這種情況，大概都是仲介身邊有長期看屋的自住買方，或投資型置產買方，
新物件都先叫這些會出價的人來看屋，
其中經驗豐富的買方其實看屋出價都是明確且快速的，
不求買到，但如果買方出價正中紅心，
仲介也要稍微做做效果，否則買方縮價幾乎是100%會發生的事。
買方要求賣方出來談不給底價是不可能的!
其中賣方個性也要捉摸，
所以綜合下來仲介目前想法應該是，
買方有出價，價格接近紅心，
也可能在紅心下5%範圍之內，
就是會需要喬服務費，或屋主降價/買方加價的情況，
仲介不想一口就給屋主知道買方出價接近底價的情況，
就凹屋主出來，說很有信心價格會滿意等等的，
買方早就有給價格了，只是這個價格有點需要技巧去搓，才會成。
建議
屋主賣房很多時候其實沒經驗，
但掌握一些基本原則就可以。
《要求仲介給斡旋金跟斡單》
看到買方資料跟斡旋金，再考慮要不要談，
仲介都會想要一天ko，很正常，
因為怕買方冷掉，所以要維持熱度，
催促你出現也是為了買方熱度要穩固，
但是如果他真的夠認真且細心，
把斡旋跟斡單拿去你家不難吧？
買方真的想買，會沒有辦法領錢下斡嗎？
半夜跑三家提款機取錢都會湊給你的!
《簡易打聽買方背景》
也是有下三濫仲介會出假斡單，請假中人，
用出價來談，騙屋主出來喬價格，
喬出真底價!
價格一出買方直接call出現!
投資客有便宜馬上撿，
所以簡單打聽買方背景，聽仲介闡述有無閃爍其辭，
定位目標是否與出現在現場的人謀合，
斡單的姓名跟現場要談的人是否相同，
細心的仲介一定會交代清楚，
如果前後對不起來，硬拗，來的人不對，
直接可以走了，也不用爭執，
就說我價格你買不到差太多，
轉身離開就好。
《關於專任委託銷售合約》
沒有人可以逼屋主賣房子，
請知道一件事，
所有權人可以隨時不賣屋，
這是一個很神奇的事情，
因為合約明明有寫，
委任給xx公司專賣，
價格多少可以收定，
成交後服務費應該給多少等等，
但是，只要權狀沒有交出去，
你不想賣，沒人可以逼你，
說真的，會說專任你不照著走的，
要跟你上法院等等的仲介，
都是一些只圖自己溫飽不管他人死活的人，
你不賣了，有疑慮覺得不妥，
他應該是站在你的角度幫你排除萬難，
服務你，協助你完成交易，而不是恐嚇，
試問天底下哪間仲介為了專任約，
屋主不出面談就告屋主的?
傻了才這樣幹，誰以後想給這種流氓仲介委託啊?
是你幫我賣房子我給你服務費，
不是我求你賣房子還要聽你洗臉欸!
這種情況真的聽很多，
也覺得很不入流，明明有更多細心勤奮的仲介，
會慢慢的把屋主安撫好，解決疑慮，
開開心心賀成交，為什麼總要搞到屋主不爽，
被威脅怕事才心不甘情不願簽字呢？
正常情況之下，賣房子是開心的事吧！
甚至讓好仲介背負罵名，
仲介是個很吃力不討好的工作，
高薪是多少辛苦的汗水積累的回報，
專任不代表就可以草率甚至威逼，
專任是屋主的信任與期待，
賣房子可以很開心，
不要隨意被唬弄了!
以上簡單分享
在下已經從仲介畢業
歡迎指教
增廣見聞
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.246.250.127 (澳門)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1621437848.A.38B.html
一但買方出價到xxxx萬，同意仲介收訂金，並且由仲介協助成交買賣，收取服務費。
但有趣的是，你真的不賣，誰要告你?
我要求解專任約不行嗎？
灰色地帶很多……
※ 編輯: LawlietLin (60.246.250.127 澳門), 05/20/2021 00:08:11
為了讓你走專任合約效力
先框出來跟買方碰面
現場喬成交價
可以跟仲介要求看斡旋金跟斡單
是你在決定房子要不要賣
不是仲介
※ 編輯: LawlietLin (60.246.250.127 澳門), 05/20/2021 11:05:32
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