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190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺

【前言】

新聞早就報導過無數次，現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定，違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障，可避免惡房東藉故亂扣押金，可多數房東則認為這樣規定並不公平，究竟為何？......↓

【案例】

最近處理某租案，租金、租期等各方面條件皆已談妥，當雙方準備要簽約時，房客有意見了，因為他發現租約裡面有一條「不合規定」的條文。租約裡提到：倘若房東擬提前收回房屋或房客擬提前退租時，關於違約金罰則的訂定為→「簽約1年，未住滿半年違約金2個月；住滿半年但未滿1年違約金1個月。」

站在租客的立場：內政部版本裡已明定違約金最高不得超過1個月；換句話說，私契如果跟內政部版互相牴觸時則視同無效。將來萬一真的發生未住滿半年就要退租，租客硬是要求房東只能扣1個月違約金，房東也沒轍。

站在房東的立場：房客主動跟我簽1年合約，就代表未來預期能收到12個月份的租金，而且我也是因為1年租約的關係，才給房仲半個月的服務費，這些都是成本。

若房客連半年都沒住滿，豈不代表無形中損失超過6個月租金可收？加上退租後要重新整理屋況、空屋時的招租閒置期等等，違約金只扣2個月，很合理吧？不然，以後每位租客都騙房東說一次要簽3年、5年的，用假長約來騙降租，這樣對嗎？

房東認為，縱使違約金2個月的約定注定無效，但有寫上去、且雙方畫押，總是相對心安，多少也能警惕雙方重視契約承諾，而且2個月押金本來就在房東那邊，租客違約在先，房東硬是扣2個月違約金，諒房客也未必會為了那「多扣的1個月」曠日廢時跑訴訟或調解吧？

總之，這個案例最終的結果是，雙方互有堅持，最終破局。

【租屋，你該這樣做】

假使你是租客，通常我會建議你不要執著違約金額（超級不合理條文除外），反正，萬一真的發生了，按照內政部規定，最多就是只能1個月不是嗎？再者，如果你硬是糾結在這個點，只會讓房東懷疑你根本從一開始就打算短租，反而造成彼此的不信任。

另外，新聞報導雖然都只強調「違約金最多只能扣1個月」，但其實刻意忽略另外一項資訊，內政部版本的租約裡其實也有另外1個選項，也就是：雙方可選擇「不提前解除租約」。換言之，假使租客簽1年但只租半年就要退租，仍得付足剩餘半年的租金！若從這個角度來反觀「簽1年未住滿年違約金2個月」，哪個比較硬？

【給房東的話】

筆者認為「簽1年但未住滿半年，違約金扣2個月」這條私契裡的規定，撇開法理不談，在情理上是說得過去的。

而且，根據過往的租屋糾紛，其實，惡房客的比例是遠高於惡房東的，無奈被「張淑晶事件」新聞放大，才導致內政部在研擬定型化契約時朝向「中間偏一點租客」的方向擬定，畢竟房東是有產階級、收益的一方，租客則是相對經濟弱勢，關於這點，只能請房東平常心接受吧！

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【租賃契約原為私法自治的範疇】

過往，租賃契約屬於私法自治的範疇，大多由房東、房客自行約定，或就近購買文具店內的簡易版租賃契約，就這樣草草地簽訂了。一旦發生租賃糾紛，就只能回頭看當初簽訂的租賃契約條文。但當初簽訂的租賃契約是否公正、合理？當下處理方式租賃雙方是否均可接受？莫衷一是。

其中最常見的就是提前終止違約金過高的問題，接觸過的案例常有高達1個月至數個月租金之違約金，令人咋舌。

【租賃契約走向定型化契約而有法律效力】

內政部於民國105年6月23日公告（106年1月1日生效）「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本，為求減少租賃糾紛，以定型化契約方式，改善租約中常見的不平等條款，提高房東、房客對租約內容了解，及其違約效果的可預見性。

其中房屋租賃定型化契約應記載事項第十二條為「提前終止租約」之規定，明定租賃雙方可自行約定是否得提前終止租約，若一方未為先行通知他方而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

基此，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」賦予租賃契約條文具有法律效力，而不再只是私人約定。倘租賃雙方一時不察，有不平等條款之約定，或該約定條款違反應記載及不得記載事項，其效果皆會因違反法律強制規定而無效。

【租賃契約之公平性】

租賃雙方常因彼此立場、認知不同而產生租賃糾紛，協調解決上往往都不太容易，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」公告施行後，筆者對該法令保持正面的態度，或許有一些偏向保障房客權益的部分，但起碼有一套共同的標準，明確的法令保障，對於降低租賃糾紛有很大效果。

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感謝社工好友整理的資料
家中有視障者歡迎參考!

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[便利語音報讀版]
身心障礙者輔具費用補助基準表(摘要)
(住家及其他場所之家具及改裝組件)
愛盲基金會低視能中心整理107.10.12更新

1.說明：許多視障者並不知道有住家的無障礙環境改裝補助，此補助適用於視障者於年長後伴有行動不便、或其他肢體類傷害造成影響者。可以讓生活更加方便而不致造成居家二度傷害。
2.住家及其他場所之家具及改裝組件，補助對象及相關規定列於補助項目內容之後。
3.有明確需求、或有任何疑問，均可諮詢戶籍地之輔具中心窗口。
4.補助項目內容：(下列金額為一般戶補助金額，中低收入戶金額可自行乘1.5、低收入戶金額可自行乘2計算)
＊項次，一一三，補助項目是居家無障礙設施-門A款（單處），補助金額3,500元
＊項次，一一四，補助項目是居家無障礙設施-門B款（單處），補助金額5,000元
＊項次，一一五，補助項目是居家無障礙設施-扶手（每十公分），補助金額75元
＊項次，一一六，補助項目是居家無障礙設施-可動式扶手（單支），補助金額1,800元
＊項次，一一七，補助項目是居家無障礙設施-固定式斜坡道，補助金額5,000元
＊項次，一一八，補助項目是居家無障礙設施-非固定式斜坡板A款，補助金額1,750元
＊項次，一一九，補助項目是居家無障礙設施-非固定式斜坡板B款，補助金額2,500元
＊項次，一二○，補助項目是居家無障礙設施-非固定式斜坡板C款，補助金額5,000元
＊項次，一二一，補助項目是居家無障礙設施-水龍頭（單處），補助金額1,500元
＊項次，一二二，補助項目是居家無障礙設施-防滑措施（單處），補助金額1,500元
＊項次，一二三，補助項目是居家無障礙設施-改善浴缸（新增、改換、移除-居家環境改善含原處填補），補助金額3,500元
＊項次，一二四，補助項目是居家無障礙設施-改善洗臉台（槽）（新增、改換、移除-含原處填補），補助金額1,500元
＊項次，一二五，補助項目是居家無障礙設施-改善馬桶
（新增、改換、移除-含原處填補），補助金額2,500元
＊項次，一二六，補助項目是居家無障礙設施-改善流理台（新增、改換），補助金額7,500元
＊項次，一二七，補助項目是居家無障礙設施-改善抽油煙機（位置調整），補助金額500元
＊項次，一二八，補助項目是居家無障礙設施-架高式和式地板拆除，補助金額2,500元
＊項次，一二九，補助項目是居家無障礙設施-隔間，補助金額300元
＊項次，一三十，補助項目是居家無障礙設施-反光貼條或消光處理（單處），補助金額1,500元
＊項次，一三一，補助項目是居家無障礙設施-壁掛式淋浴椅（床），補助金額2,500元
＊項次，一三二，補助項目是居家無障礙設施-特殊簡易洗槽，補助金額1,000元
＊項次，一三三，補助項目是居家無障礙設施-特殊簡易浴槽，補助金額2,500元

5. 補助對象及相關規定說明：
一、補助對象：須居住於設籍縣市並符合下列條件之一
（一）植物人。
（二）肢體障礙者、視覺障礙者、失智症者、平衡機能障礙者、重要器官失去功能重度以上者、智能障礙重度以上者。
（三）具前款任一種障礙類別之多重障礙者。
二、評估規定：經政府設置或委託辦理之輔具服務單位輔具評估人員（含該單位特約之輔具評估人員）到宅進行環境及使用需求之評估，並開立輔具評估報告書（輔具評估報告書格式編號十九）。
三、規格或功能規範：
（一）「門」之工程分成A、B兩款。
A款：為改變門片類型、門檻降低、順平或剔除、加裝橫式截水槽等任一項或一項以上之工程。
B款：門之加寬、加高、新增、調整位置等任一項或一項以上之工程。
（二）「水龍頭」係指改裝為撥桿式、單閥式或電子感應式。
（三）「固定式斜坡道」係指固定於地面無法移動之斜坡，且材質須為金屬材質或泥做工程，鋪面應有防滑功能且長度達一百五十公分以上。
（四）「非固定式斜坡板」係指可任意移動之斜坡板，分成A、B、C三款：A款為非輕量化材質，不具可收折及攜帶功能或長度超過三十公分之攜帶式輕量化斜坡版；B款為輕量化材質，具可收折及攜帶功能，長度超過九十公分；C款為輕量化材質，具可收折及攜帶功能，長度超過一百二十公分，且荷重能力達一百八十公斤以上。
（五）改善流理台於可靠近之邊緣二十公分範圍內，至少須有高度六十五公分以上之腿部淨空間。
四、其他規定：
（一）同一扇門之A款及B款僅能擇一申請。
（二）扶手針對提供握持部位之長度每十公分補助一百五十元。
（三）隔間以牆面每平方公尺補助六百元。
（四）固定式斜坡道和非固定式斜坡板，於同一處僅能擇一申請補助。
（五）居家無障礙設施，全戶最高補助金額：低收入戶最高補助六萬元，中低收入戶最高四萬五千元，非低收入戶及非中低收入戶最高補助三萬元。戶內身心障礙人數每增加一人，全戶可補助額度上限按上列基準增加百分之三十，但全戶最高補助額度不得逾上開基準一點五倍。
（六）戶內有新增身心障礙人口時，於左列年限內曾申請之項目仍得再度申請，全戶補助總額比照(五)之基準。
（七）每次申請之各項目併計為一項次之輔具補助。
（八）各項均以身心障礙者共同生活戶為申請單位。
（九）申請居家無障礙設施改善者，其改善部分如須改變硬體結構者應檢附相關證明文件（含施工前後照片、改善項目及規格說明）及房屋所有權之證明文件影本（非自有房屋者，須附租賃契約書影本、房屋所有權狀影本及屋主出具之施工同意書），補助單位得審查其施作及核銷內容是否與輔具評估報告書吻合。