大律師分享了一篇超實用的房屋買賣糾紛案例分享喔!
趕緊點進去,先睹為快吧!
今天大律師要來跟大家分享的不動產常識是:房屋買賣是一般人生活中常見又金額較大的交易,有的人一生中可能就只買一次房子,如果買到有問題的房屋,買方可以因為房屋有任何瑕疵(如:漏水),一律要求解除契約,退回買賣價金嗎?
案例分享:
陳先生於101年間透過仲介公司,向李小姐購買位於高雄之房地,約定價金新台幣(下同)1200萬元,陳先生依約匯交第一期款120萬元後,某日至房屋現址勘察,竟發現屋內牆壁有壁癌之滲漏水現象,陳先生認原屋主李小姐於簽約時,並未如實告知漏水乙事,遂向法院起訴請求解約並返還已付價金120萬元。一審法院判決結果認定,本件房屋確實存有漏水瑕疵,且發生時間長達數月至數年之久,但考量其修繕所需費用僅9萬多元,與本件買賣總價1200萬元相比,二者差距甚大,如買受人逕予解約,恐有失公平,法院因而認定陳先生不得解除合約。
判決評析:
本件買賣房屋既有漏水情形,自會減損其交易價值或通常效用,構成「瑕疵」無疑,依據民法買賣章節之規定,此時買受人可享有「減少價金」或「解約」之權利,惟就「解約」之行使,條文另外設置「是否因此顯失公平」之准否門檻(按:如解約後的法律效果對他方顯失公平,則不得解約),前述的案例法院判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距」作為「是否因此顯失公平」之判斷標準。故實務上房屋買受人縱能舉證標的有瑕疵,並不是當然就可以解除契約
律師意見:
前面這個案例一審判決雖然以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」,認陳先生解約有失公平,然單從買賣價金而論,陳先生事實上亦僅支付120萬元之頭期款,僅相當於買賣總價1200萬元之10%,若其解約後要求李小姐返還該120萬元,其實應該不能算是金額過鉅,且雙方亦可避免於就後續瑕疵修繕問題再生爭端,以致法律關係趨於複雜,故類此案例,於買受人僅部分付款之情形,解約與否是否仍可適用前開法院採取之標準,其實還有爭執的餘地。
至於在何種情況下消費者可循解約途徑爭取應有權益,就本案例來說,若漏水情形十分嚴重,甚至既有木作裝潢或結構牆面因大面積受潮而產生腐蝕、剝落之損壞現象,以致需花費龐大修繕費用(數十萬元)加以修復,或經專業技師評估後認無根本性修復之可能,此際,消費者基於該有瑕疵的屋況於入住後將嚴重影響居住生活品質,而要求解約,對出賣人應無顯失公平之處,而考量一般交易之社會通念,以這樣的立場請求解除合約,返還已經給付的價金,訴求可能較榮易獲得法院採認。
而就具體的解約權利行使,除口頭告知出賣人之外,建議可以寄發存證信函或律師函方式為之,以利保全證據,並確保已如期發生解約效力,又關於解約後之法律效果,一旦解約確定生效,雙方即回復到未曾簽立買賣契約之狀態,此時消費者自可請求出賣人返還原已交付之價金(包含定金在內),並應附加法定利息(週年利率5%)。
再者,除走解約途徑外,依據現行法律規定,消費者也可以選擇「請求減少價金」,至減少比例若干,在契約沒有明文約定之下,應可透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋(會漏水)與正常的房屋(不會漏水),二者的交易價值各自為何,並以其間的差價作為主張減價的依據,或探詢雙方均認具有參考性的房仲公司針對附近相同(鄰)地段的瑕疵物件與非瑕疵物件之一般成交行情,以決定減價金額,或由買賣雙方自行議價(例如:直接按總價金之一定成數扣減)亦無不可。
以上跟大家分享,歡迎將上面的實用知識分享給朋友一同增廣見聞喔!
可道律師事務所
預約現場免費諮詢
(02)2976-1611
LINE線上諮詢帳號
@taipei_lawyer
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,131126東森 成交怕後悔 簽約註明特約條款自保 影片網址→http://youtu.be/_hcOdi5rxdg 感謝記者 劉盈盈 的採訪,會有這一則新聞其實是源自於今天有報導永康商圈的店面,屋主要賣,後來反悔,法院判賠仲介與買方。 關於類似這種案例,我自己也親身經歷過。例如:買方簽約時,要...
房屋買賣糾紛 解約 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
131126東森 成交怕後悔 簽約註明特約條款自保
影片網址→http://youtu.be/_hcOdi5rxdg
感謝記者 劉盈盈 的採訪,會有這一則新聞其實是源自於今天有報導永康商圈的店面,屋主要賣,後來反悔,法院判賠仲介與買方。
關於類似這種案例,我自己也親身經歷過。例如:買方簽約時,要求註明「某一面牆我要打掉做開放式,如果確定不能打掉,就要解約」,賣方也同意,於是,合約就在「有解約但書」的前提下進行了。
通常賣方反悔不賣,9成原因都是發現「賣太便宜了!?」所以現在委託合約中,都會多加了一條「房仲已提供屋主近3個月不動產成交行情」,讓賣方簽名,這樣至少將來賣方想解約,就得再傷腦筋想別的理由了。
以下是新聞報導......↓
連房仲廣告,都強調買賣房子要成交實在不容易,最常發生的就是房仲帶看完,屋主賣了才後悔,但可不得了,假設斡旋金90萬轉成訂金,賣方不想賣就得賠償兩倍180萬。
如果簽訂合約後,不管買方、賣方後悔,就得賠償成交價3%,等於得賠270萬。
賣方後悔關鍵原因,通常是成交後才發現賣太便宜,其實有保障方法,在委託書中要求房仲提供最近三個月成交行情,如果有其他要求,要在特約條款中載明清楚,後悔不賣時才有保障。
房仲業者 陳泰源 表示:會有一個條款就是,仲介已經提供賣方最近3個月不動產的成交行情,請他簽名。
除了賣方怕後悔,更多時候買方付了訂金才後悔,所以簽約時務必看清楚是否確認沒漏水、不是海砂屋、也沒有發生兇殺或自殺,甚至和鄰居發生糾紛等。
如果有其他疑慮,像是嫌惡設施條款,房屋公尺內不能有墳墓、基地台等設施,同樣也要在雙方同意下註明清楚。
房仲業者 陳泰源 表示:你可以在買的時候,在特約事項註明說「如果是什麼情況」,那就解約,我就不買。
白紙黑字寫清楚、講明白,降低後悔時的損失,其實買賣前建議多看多比較、多詢問,否則後悔解約,難免都會麻煩多多。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71384058
房屋買賣糾紛 解約 在 無故終止委售、買賣契約就是違約 - Facebook 的推薦與評價
「終止委售或買賣契約」的糾紛內容相當廣,包括可能是房屋有瑕疵如漏水、海砂屋等, ... 但因失業無法支付違約金又遭仲介追討,經調解後,屋主支付仲介2000元解約金。 ... <看更多>
房屋買賣糾紛 解約 在 《 歡迎分享》買賣契約簽訂後!賣方可以違約不賣 ... - YouTube 的推薦與評價
0:00 開頭0:12 案例分享01:34 買賣 契約的細節-如果買方堅持的話,那就 ... 盡快取得所有權狀是關鍵!03:33 別忘了仲介費- 解約 要和仲介公司一起討論! ... <看更多>
房屋買賣糾紛 解約 在 Re: [請益] 中古屋買賣糾紛處理方式請益-文超長- 看板home-sale 的推薦與評價
其實我覺得你過程中有些地方來的及挽回,
沒挽回挺可惜的
事後處理jamo大講的不錯
你可以參考
※ 引述《jamo (hi)》之銘言:
: ※ 引述《Tann (Tann)》之銘言:
: : [前言]
: : 首先感謝版上大大無私的分享許多房屋交易的資訊。
: : 這間中古屋是我和先生投入了大部分的積蓄貸款買下,原本以為自己在板上po的第一篇文
: : 章會是開開心心的畢業文,但沒想到竟然碰到種種問題,希望來版上求助各位大大建議處
: : 理方式。
: : 我和先生先承認我們有做錯的地方,像是沒有詳讀合約就簽名,聽了房仲和屋主說的話沒
: : 有親自再重複確認。PO文並不是想要引戰或討拍,若有得罪請大大見諒,若有描述不清楚
: : 的地方,都請大大提點。
: : [糾紛點]
: : 1.臥室窗台外是鄰居進出的大門陽台,但房仲錯誤介紹是天井
: : 2.如有大片壁癌屋主說會負責修繕,但事後不修繕
: : [事發過程]
: : 房屋是三重區27年中古電梯華廈,3房,含1機械車位共約26坪,成交價1100萬。
: : 帶看、下握、簽約都在1/8當天完成,帶看時有租客,所以房仲請我們不要打擾租客,因
: : 在A房窗戶旁堆了租客的電腦和床(
: : 房仲A房窗戶外面是什麼,房仲有開窗說窗外是天井,我們想說這樣房間開窗就可以透風
: : ,所以覺得沒問題,帶看過程房仲完全沒提到房子有任何壁癌。
: : 下斡旋的時候,我們看到現況說明書上窗框、臥室有勾壁癌,就問房仲,房仲請我們直接
: : 問屋主,斡旋時屋主說壁癌都處理過了,如果有大片的情況他會負責修繕,小片的部分我
: : 們自己處理,我們想說既然屋主會負責應該就沒問題。簽約的過程,我們就是房仲請我們
: : 簽哪邊我們就簽,過程中房仲代書抽換了其中一張,上面是寫增補契約
: : (
: : 有小片的壁癌由我們自己負責,我們不疑有他就簽名了。
: : 2月底房客退租,3/4房仲帶我們去驗屋,才發現以下2個問題:
: : 1. A房窗戶的那道牆,和鄰居進出大門陽台共用一道牆,鄰居用窗簾把窗戶遮起來A房就
: : 無法通風,房間外面是鄰居進出大門和洗衣陽台,完全會被鄰居影響,權益受損。
: : (
: : 2. B房有貼整面壁貼(
: : (
: 這種壁癌看起來像是窗框漏水
: 把冷氣上面補個遮雨棚
: 或者改用分離式冷氣有
: 很大概率可以解決
: 不然就是頭伸出窗外看看
: 有沒有甚麼造成漏水的情況
: 我覺得這壁癌不難處理
同意
: : 在這之後所有我們和房仲對話資料都有留存LINE資料或錄音
: : 針對2個問題房仲事後回覆如下,就都是要我們自行面對處理:
: : 1.A房間:LINE回覆從建物成果圖是天井,並用電話解釋是鄰居在那邊堆放東西,事實已
: : 經造成無法改變,要我們接受。
: : 2.B房間:房仲說屋主已經讓價賣給我們,就是要我們自行處理壁癌的問題,而且我們也
: : 簽了增補契約,那份增補契約表示我們已經知道壁癌的情況,要自行修繕,完全不承認曾
: : 經提過的大片壁癌會負責處理。
: : 對於房仲說屋主已經讓價賣給我們,但就實價登錄而言我們在出價上已經前幾高的價格。
: : 。於是我們向行政院消保會申訴,並且寄存證信函請房仲公司提供簽約過程錄音錄影的資
: : 料,也自行去調閱大樓和鄰居的建物成果圖,才發現A房間窗外的的空間是鄰居家所有權
: : 的陽台,並非房仲所說的天井,房仲LINE給我們的成果圖圈錯地方還硬凹。
這邊是一個重要的點,你有留這個紀錄很好
: : 之後第一次消保會回覆說A房間問題與事實不符,B房間因為簽了增補契約所以結案,我們
: : 也再繼續申請第二次申訴,並要求我們和房仲召開協商會議。
: : 我們被迫在3月中旬完成交屋,因為合約上有寫無重大瑕疵延遲交屋需要以日計價罰違約
這裡你應該先上來問的
老實說我要看到,會建議你主張交易過程有重大瑕疵所以延後交屋
就算要罰違約金好了,至少錢凍結在履保戶屋主也拿不到
違約金比較起來算是比較輕微損害,兩害相權取其輕
而且把仲介跟屋主一起拉下水來處理
比較有機會達成你想要的合意解約
: : 金,交屋當天我們詢問屋主是否告訴房仲A房間外是鄰居家前門進出陽台,屋主說知道這
: : 個情況,但被房仲打斷,房仲和屋主聯合起來說是我們自己沒看清楚,房仲也拿出成果圖
: : 改口說那個地方是鄰居陽台。交屋時我們也和屋主新簽了另一張增補契約,因為原本的增
: : 補契約寫的是窗框和臥室有壁癌,整個房屋裡面共有4個窗框、3個臥室,並沒說明在哪,
: : 所以新的增補契約就再寫清楚2處壁癌的位置。我們也請房仲提供簽約的錄影資料,房仲
: : 表示簽約中心(簽約地點)的錄音錄影資料是給簽本票用的,時間到了錄影資料就洗掉了,
: : 所以沒有拿到簽約錄影。
: : 交屋後,我們搬開系統櫃,發現櫃子後面又新發現一整片壁癌,房仲和屋主在協商會議前
: : 積極的處理完成。
: 所以這塊的壁癌屋主有處理?
: : 接著就到5月份開了第二次次申訴的協商會議,我們只提出A房間的問題和證據,因為B房
: : 間我們沒有任何證據證明屋主和房仲有說過"大片的壁癌屋主會負責"所以就沒有提出,協
: : 商過程中房仲公司的法務的說法為認知落差,房仲沒有做錯任何事,協商會議後法務提出
: : 願意補貼我們服務費一半,就是5萬5千。
: 如果房仲有 line 說那邊是天井
: 後來建物成果圖變成鄰居的產權
: 我認為這個地方應該是有疏失的
: 因為你可以主張如果是天井
: 鄰居很明顯的是違建占用
: 可以要求鄰居拆除占用違建
: 是仲介疏失造成你的損失
: 你可以考慮一下到底要求償多少
現在屋主已經拿錢走人,只有仲介負責
其實已經不好處理了
講白點,就算現在仲介後悔想幫你解約
屋主也不會讓你解約
所以解約基本上沒可能
而且整件事看下來,屋主可以把問題推到房仲身上
完全脫身的可能性很高
: 然後轉手賣掉
是可以但麻煩
有房地合一稅在,不過不賺錢也不用課
但是會損失交易成本...看你啦
: 因為這樣要取消合約
: 或者原價買回我覺得是違反比例原則
: 機會不大
仲介原價買回這件事,我只看過信義有幹過幾次
機會真的不大
: : 對我們來說A房間的問題真的無解,要是知道A房間的情況,我們根本不會買下這房子,我
: : 們沒辦法請鄰居不要從他家大門進出,也沒辦法請鄰居不要在陽台洗衣服,更沒辦法請鄰
: : 居不要放布簾讓房間窗戶透風,這樣的房間根本沒辦法解決我們居住需求的問題。而B房
: : 間的壁癌,找了4間廠商來估價,報價從4-8萬都有。
: : 我們曾希望房仲公司原價買回,也曾想過把房子轉手賣掉,但買賣間的成本與房貸違約金
: : 也是筆不小的錢,如果請律師提告,也是要拿出至少15-20萬,甚至再向消保會申訴,房
: : 仲公司會不會再提出五萬五來打發。對於合約洽談過程中的說話不算話,對於房屋介紹不
: : 實,房仲都撇個一乾二凈。
: : 經過這次經驗,未來我們再簽署契約時會更謹慎,房屋買賣過程也會錄音錄影存檔,
: : 如果事情還有更新進展,也會再到版上討論。
: : 不知道板上大大有什麼後續處理建議能提供給我們參考,或是窗台外是鄰居進出的大門陽
: : 台的A房間,可以怎麼處理?
: 房間A可以考慮直接封起來當暗房
: 拉個分離式冷氣其實挺好睡的
: 我個人很喜歡暗房安靜不被吵
: 放到市場上賣應該有類似我這種買方
: 或者是儲藏室之類
: 另外照你推文所說
: 別人都是一戶只有你們兩戶
: 有可能是建商一開始建就如此規劃
: 或者是後來分戶
: 這要看建物平面圖包含前後陽台
: 因為鄰居應該是沒有後陽台
: 所以把洗衣機放到這
: 不過我覺得追究這種事沒啥意義
: 因為東西就擺那了,
: 你的問題主要就
: 1:壁癌
: 這東西其實幾萬塊解決,快速帶過就好
: 根本不需要糾結以致於模糊了焦點
: 2:窗戶變天井
: 這才是主要問題,跟仲介協商個
: 十幾到幾十萬的賠償
: 然後封起來看要自住還是轉賣
: 快刀斬亂麻宜早不宜遲!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.33.16.225 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686273011.A.846.html
... <看更多>