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房屋轉賣 在 劉哥的律師日記 Facebook 的精選貼文
<租到一半房屋被賣了怎麼辦?>
身為北漂的阿誠一個人在外租屋,
但最近他聽到房東似乎有計畫要將房屋轉賣給他人,
阿誠擔心他與房東的租賃契約會因此受到影響,
所以來詢問劉哥,
劉哥就介紹了民法第425條「買賣不破租賃」的概念給阿誠還有大家。
如果你有任何法律問題,歡迎與劉哥聯繫!!
【劉耀鴻律師事務所】
📫地 址:台北市中正區新生南路一段50-2號6樓
☎️諮詢電話:(02)2393-3003
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房屋轉賣 在 子迂的蠹酸齋 Facebook 的最佳解答
前陣子柯文哲明倫公宅的高昂房租價位,引發了社會不少討論。柯文哲甚至後來直接表明,不希望公宅內居住者皆為弱勢,更希望是各個經濟階層的人都有。其實明白的說,柯文哲做為市長,無論怎樣也不會希望台北市內有哪個地方變成廣義上的貧民窟。齋主對貧民窟的了解和經驗不多。但我印象中台北市能稱得上貧民窟的地方,大概就是興隆整宅、信義路地下室、蟾蜍山、紹興社區,還有以前的寶藏巖、興隆公宅興建前旁邊的安康社區,以及久遠前的南機場公寓。而這些地方若非特意前去,多數在台北生活的人,也與這些區域關係甚淺。
多年前齋主寫過一篇文章,指台灣住商混合的模式,讓經濟及社會地位不同者,得以在同一區域中生活並相互了解。壞處是這種模式導致台灣的精緻文化難以孕育,好處當然就是階級模糊,對立不嚴重,也不會有真正的貧民窟存在。即便我上頭舉了部分例子用於描述貧民窟,但還是與其他城市真正的貧民窟難以並論。齋主之所以決定寫這篇文章。猜想應該與近期讀了太多建築及都市規劃的書籍,還有因為《電馭叛客2077》在夜城貧民窟逛太久的緣故吧。
許多人都說在科技進步的當代社會中,最可怕的疾病不是健康上的問題,而是「貧窮」。相對的,對都市來說,一旦貧民窟成形,就像是個永遠無法擺脫的慢性腫瘤。
參考世界發展的軌跡,多數國家富裕的方式,都是先讓一部分人有錢起來,再將這效應擴散到整個社會。如二戰後的日本,南韓,台灣甚至是近三十年的中國,都是相同的方式。不過這樣的方式,卻無法適用於貧民窟。真正的原因在於貧民窟的居民,自己也並不喜歡這裡,他們也清楚認知不過是暫時把此處當作棲身之所,遲早有一天計畫要離開。
當你有著要離開貧民窟的夢想,你就不會願意對此處環境有任何願意負起責新的心思。垃圾亂丟? 牆壁塗鴉? 屋頂漏水? 走廊髒亂? 隔壁販毒走私? 都不關你的事情,因為你只是個過客,所以這裡留下了甚麼,與你最終的樣貌無甚關聯。這是個既符合現實及戲劇的殘酷現實。《電馭叛客2077》的主角V在結局若是功成名就,沒想著要改善原本的貧民窟大樓,而是買起了他處的頂樓豪宅。《GTA V》的主角富蘭克林,同樣在功成名就以後,沒想過要改善黑人社區的問題,買起了半山腰的超級豪宅居住。幾個過去居住於興隆整宅的朋友,也都是想著先住在租金低廉的房子裡存點錢,現在辛苦一點,以後就能享受果實。同樣居於北京地下室中的鼠族,也以攢錢為目的,長遠目標也是要離開地下室。換句話說,當一個地方變成貧民窟,或許組成的人口和因素會改變,但貧民窟的本質卻不會有絲毫改變。
貧民窟帶來的問題是甚麼? 由於貧民窟的存在逾越了法律邊界,多數人只想著未來要離開,又或者乾脆死活拖著在此。因此為了生存和停留在都市,他們會不計任何代價和手段。當這種在地氛圍一旦形成,賭博賣淫根本不算甚麼,槍械走私、毒品交易,無照醫療服務也都不再奇怪。對都市的危害則是無與倫比的,包含當地區域發展永遠無法成功,治安弊病叢生,到可能引起公共安全的衛生及火災問題等等。貧民窟的問題還不只於此,如我標題所述,貧民窟是都市的慢性腫瘤,若不加以化療控制,這顆腫瘤還會隨著時間逐漸增大以致擴散。最好的例子,就是大安森林公園和林森公園以前的眷村,本來該地的眷村屬合法,久而久之因為貧窮的人多了,聚居而來的貧民就越來越多,以致後來要剷平蓋公園時,有許多違建和非法居民居於其上。
貧民窟一旦形成,都市就只能選擇共存,要根治大型貧民窟所需要花費的成本實在太高了。起初部分社會菁英想到的方式也非常直觀,只需要請來怪手和挖土機,將整座貧民窟以違建等非法的理由剷平,認為問題就會解決。這樣的方法最好的結果,是貧民窟的居民放棄該城市而轉往其他行政區,但這樣也只是將皮球踢給其他行政首長罷了。差一點的結果,便是貧民們在同座城市中,找到了其他適宜居住的區域,然後癌症轉移到一個甚至多個地方,問題依舊沒有解決。前幾年北京清除了居於泰半居於地下室中的鼠族,結果這些貧民窟問題沒有被解決,後來反而化整為零,分散於都市更角落更難管理的地方。
還曾有學者提出提供各類補助,讓貧民窟的居民得以離開該地。最後那些居民的確靠著這些政府的優惠得以離開貧民窟,只不過原有的地方又由其他不知從哪來的貧民繼續補上了缺位,而貧民窟依舊存在。
幾年前,朋友分享了個故事,讓我覺得這可能是唯一能整治貧民窟的方式。台北市某地,有著類似於貧民窟的聚落,由於部分居民為合法居住,而部分是違建,台北市政府想要解決該問題已經多年,但始終未得其果。最後解決的方法則是由當地里長出面,向該地年紀較長的居民表示要考量到未來的住房問題,詢問是否願意將地上權房屋轉賣,而里長承諾會將該筆錢,用於安置及照護這些老年居民。最後居民同意之後,里長將那些地上權房屋用於出租於學生,再將租金回饋用於原本的老年居民的開銷等等。
雖然問題未徹底解決,但腫瘤有顯著變小,甚至將來要趕走學生難度,也遠較趕走老無所依的長者容易多了。而將房屋所有權先轉變為居權,再於後續想辦法處理,也似乎是貧民窟的唯一解方。再不然,更消極但仍屬積極的方式,便是增加貧民窟周圍的公共建設和改善環境,試圖從生活上改變其生活氛圍。
當然,齋主對貧民窟的所知甚少,只有草草到過到訪過幾次台北較弱勢的社區和建築,以及靠著閱讀來增廣見聞。
在此附上我覺得對了解貧民窟及都市關係很有用的書單,希望對齋友有益。
《深淵居民》傑克倫敦
《低端人口》派翠克聖保羅
《窮人的經濟學》 阿比吉特‧班納吉, 艾絲特‧杜芙若
《計劃城事:戰後臺北都市發展歷程》 林秀澧, 高名孝
《偉大城市的誕生與衰亡》珍雅各
《現代都市地景》艾華·雷夫
MEDIUM連結
https://reurl.cc/7og1pD
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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房屋轉賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
210312民視 房地合一稅2.0 鎖定預售屋紅單、囤房法人 恐引發拋售潮
民視原影→https://youtu.be/IoSolFWgluo
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021312F02M1
行政院通過「房地合一稅2.0」草案,延長個人短期交易適用高稅率的時間,並且將預售屋、境內營利事業,納入課徵房地合一稅範圍,值得注意的是,為了防堵投機客利用預售屋炒房,政府祭出重稅,預售屋從簽訂契約起,就納入持有時間起算,防堵預售屋紅單轉賣,恐怕引發一波預售屋拋售潮。
(民視新聞/林苡婕、李奇 台北報導)......↓
預售屋看板高高掛,疫情之下房市急遽升溫,為了抑制房價,中央出手打炒房,新通過房地合一稅2.0,把持有房屋、土地1年內脫手要課45%,延長到2年;原本1到2年要課35%,也拉長為到5年,10年以上才課15%。以購買千萬宅來說,假設賣價1500萬,兩年內售出,現制課稅175萬元,新制將課到225萬元,持有成本加重近3成。
房仲業者陳泰源解析,「會影響的可能是一些,以預售屋來講的話,會是偏一些中南部,基期比較低,可能過去投資客盛行,炒作風氣比較嚴重的地方,比如說像新竹,或者是像台南,這兩個地方現在陸續,都有出現拋售潮。」
政府使出殺手鐧,為了防堵投機客,利用預售屋炒房,祭出重稅,預售屋從簽訂契約起,就納入持有時間起算,抑止預售屋紅單轉賣。
一般人持有預售屋,多半不超過3年,也就是說,納入房地合一2.0後,幾乎所有預售屋交易案件,只要轉手出售有賺,都會面臨35%或45%重稅。房地合一2.0修正,學者樂觀其成,卻也點出兩大關鍵。
政大財政系教授陳國樑解析,「其實這樣的一個改革方向,是不是有那種,縮小放大的嫌疑,因為今天如果口袋比較深,資產比較多的投資人,他其實可以跟著,拉長持有的期間規避重稅,今天因為我賣了就要課稅,而且短期賣會課重稅,所以我就勢必把持有期間拉長。」
外界關注,政府的打炒房措施,原本要要推囤房稅,決定暫時砍卡,閣揆蘇貞昌有話說。
行政院長蘇貞昌表示,「就房地合一來稅制調整,希望這種短買短賣,炒作的現象加以遏止,至於囤房稅有人也說要採行,外國有這樣失敗的例子,所以我們沒有這樣推出來,但還是會持續觀察。」
囤房稅,未來還是會持續觀察,不趕著上路,怕殃及無辜,倒是房地合一稅2.0版上路前,預售屋就怕出現拋售潮。
陳泰源youtube→https://youtu.be/_JwK-uiPe5Y
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210312-20.html
房屋轉賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
201011中天 避免因等電梯遲到 房仲曝最佳梯戶比
影片網址→https://youtu.be/zbyZkKez2z0
打開電梯門,裡面人站滿滿根本進不去,這樣可就傷腦筋了,因為得等下一班,但如果上班快遲到,這時民眾真的會急壞。
記者/林義翔、陳俐安 採訪報導……↓
有些民眾在剛開始購屋時沒有仔細考量過「梯戶比」嚴重懸殊,上下班時間卡電梯、擠電梯都是惡夢。也有不少人會在網路上大吐苦水,還說電梯難等,甚至因此遲到。
房仲業者/陳泰源 表示:「除了那邊3戶,這邊加起來全部總共一層有11戶,配置兩部電梯其實並不會等很久。一般我們所謂的梯戶比大概是4戶如果一層極限大概是4戶是可以設置1部電梯。」
房仲專家表示,目前常見的梯戶比,若以一層樓為單位,大概是4戶使用1部電梯,5~12戶使用2部,等電梯至抵達大約在2分鐘內,而最佳梯戶比若以高度15樓為計算標準,1比4為最低下限,1比3為最佳比例,如果是22~30樓層的高樓則是以1比3為下限。
不過建築法規並沒有規定梯戶比的比例,因此房仲也建議民眾購屋時,可以實測尖峰時段等待電梯所需時間,看看是否能忍受,因為這也可能影響到未來房屋再轉賣的價格。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201011.html