關於 房市超狂大預測 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

英國職場生活：那些客戶教我的事

自從去年十一月開始進到公司，經手世界上最貴的物品-房地產，每天接觸各行各業不同產業的專業人士，客戶來自世界各地，每天交涉的貸款公司、跨國銀行、建築團隊、律師事務所內的專業人士也是來自世界各地。到現在半年多了，整個眼界大開。

每次一個客戶滿意度調查回來，我們團隊就會開始檢討客戶背景分析，和該種人格特質溝通的技巧，該客戶背景最在意的部分（人情、奇摩子、投報率、省到印花稅、貸款中介收費、律師回信速度、租屋房仲收費標準、管理費、地租、找到好租客、房仲打點）有沒有被照顧到，任何一個環節都有可能影響客戶滿意度。

一套預售屋從下單預約到交屋平均2-3年，這旅途中發生的點滴都有可能影響「客戶情緒旅程」，這一期的建案，前期資深經理、我和助理三人一起，後期我和助理兩人撐著，共同交付了近170戶的房。與此同時，第二期狂蓋狂賣預約單狂進來，我們還要保持聯繫提供協助。交屋不是只有交170付鑰匙的問題，還有170間公寓要安排打掃，交屋前4個不同團隊檢查，後續追所有房仲公司的出租表現和投報率。

前期的溝通輔導貸款，交屋期間的律師溝通，到後續的行政手續，海外買家更是牽涉到各國法律和規定。一個案子橫跨多國的例子天天上演，例如一個中國客戶使用香港的收入，使用新加坡的貸款公司向馬來西亞的銀行借貸，使用英國的律師事務所購買英國的房產。

隨便一個文件都要小心審核，一份文件買方律師過一眼400鎊➕20% 增值稅，賣方律師發個有法定效力的通知再來個300鎊➕20%增值稅。所以我的溝通和協助能確保買家一切在順利流程內完成，有時候看多了因為現金嘎不過來，幾百萬台幣的頭期款付諸水流的客戶。再看看經過重重關卡，跨好幾國的律師順利拿到貸款的海外買家，或者是幫忙溝通換掉客戶不滿意的買家律師，就覺得自己真的是每天都在「日行一善」。

不過好心有好報，因此這些客戶有些視我為汪洋中的明燈，更有駐點在倫敦的英國專業買家交屋後約我吃飯喝咖啡，私下都變成朋友了。也因為他們的分享，我的眼界越來越開闊。

早上客戶J在英國西南某海邊城市投資學生公寓也跟我分享，之前和客戶M吃飯，她背著LV 的小背包腳踩愛馬仕小白鞋一身休閒，我大讚了一番！她心情大好，後續打來討論了幾個可以合作當副業的投資；前幾天M直接牽線，讓奶爸去愛馬仕抱出一顆柏金30（天啊！在台灣這一顆沒有配貨花上200萬是買不到的，市場價約55-60萬一顆）。

今天一個女生來幫朋友收房，朋友本來住在倫敦但疫情回老家避風頭所以請朋友幫忙收房。朋友一進來我馬上說「你這顆Herbag 31黑色配背後的撞色超美，妳這雙Dior老花帆布鞋超難買！」她心情大好！沒想到我們奶爸的代購事業還可以助攻我在房地產市場上的工作。立下決心繼續鑽研精品，未來所有來照面的客戶拿的包款、鞋款都要能一秒辨識，包包的主人們都好開心。

此外，下午時兩份我預測表現不好的客戶滿意度調查都超出預期的好表現，主管和公司最大的老闆都寫信了感謝，主管還打來再次說了一番，我笑著歸功給團隊，畢竟是團隊的努力才能建造和提供這麼好的商品，給買了的買家都去賺大錢！

疫情這一年回顧，許多人紛紛都選擇把錢拿出來投入房地產，因為在動盪不安的時代，最保值的還是房子，去年到現在房市飆漲、股票也飆漲，有時候我都懷疑我去年因為疫情虧損的那些錢都去哪了。

話說回來，因為每天看這些高淨值客戶的財務狀況，讓我知道投資的重要。這幾個月好幾個客戶貸款不下來，隨便股票賣一賣就有個幾千萬來現金交房！於是我今年年初立下志願開始研究美股和英股，短短幾個月也是讓我嚐到甜頭。例如：體驗到30分鐘買進賣出一檔妖股賺了一萬塊台幣。常常跟奶爸嘆息著「為什麼不早點學會投資理財呢？」早期創業所有資金都再度投回事業上，雞蛋全放一個籃子，結果疫情一來「覆巢之下無完卵啊」，回頭看，當初應該分出來一部分房產、一部分股票啊！（嘆）

理財這檔事，跟談戀愛一樣，學校都沒教啊！

#沒有要成為理財部落客😂
#沒有要成為投資部落客😂
#大公司小經理日記
#職業媽媽的日常

圖為今天下班準時走，搭公車到娜娜的幼兒園接她下班一路手牽手走回家，娜娜在幼兒園看到我雀躍不已，媽媽感到好幸福！❤️

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【後疫情時代中國面對的經濟環境】

本文嘗試用一個廣角、簡略但直入重點的方式分析中國在疫情之後所面對的全球經濟環境。

國家競爭力的經濟學概念與中國縣競爭制度

根據經濟學比較優勢定理，國家之間的競爭始終被比較成本所局限。而在分析國家競爭力上，我摒棄華而不實的哈佛商學院Michael Poter的鑽石競爭理論，回歸最基本但正確的經濟學成本概念，其中尤受諾貝爾經濟學獎得主R. Coase的「The Problem of Social Costs」鴻文啓發：

國家競爭成本 = 直接生產成本 + 間接生產成本 + 制度費用

特別說明我所謂的「間接生產成本」更接近上頭成本，本身除了牽涉到整體租值外也會涉及到產業乃至於社會國家的路徑依賴。

在相同供應層面，某國是否可以用更低成本下滿足同樣的需求，以及是否可以善用比較優勢定理。後者包含了前者的同時，也是國家與國家之間的角色不單純只是競爭關係，而是有更多供需關係。後者之所以尤為重要在於「買方與賣方永遠不存在競爭關係」。因此在供應鏈上彼此依賴的買賣雙方國家，依賴程度越深入越廣泛，則敵對的成本將等比級數增加。

換個角度來說，Covid-19疫情本身帶來上述三種成本的同步增加。這也意味著在疫苗逐漸普及的後疫情時代，能夠以更快速地降低上述三種成本的國家將在新一輪全球經濟重新平衡的過程中取得更佳的競爭優勢地位。

在張五常「The Economic Structure of China」一書闡述的中國曾有的1990年代末到2010年間之縣競爭制度下，中國借此享受人類近代少有的超低制度費用與間接生產成本，佐以原本享有的人口紅利帶來的在中低階工廠流水線上較低直接生產成本，中國製造橫掃全世界九成以上的中低階工業領域。

但隨著中國中央政府出台勞動法與加強反托拉斯管制與大大小小的管制措施，上述獨有的縣競爭制度似乎已不復存在。這也為疫情後面對全世界新的經濟環境中國是否還具有經濟學謂「低制度費用」的高彈性與快速適應力埋下變數。

瞭解這個重要局限條件改變後，我們來看看疫情後中國所面對的全球經濟挑戰有哪些。

1 全球通貨膨脹可能帶給中國輸入性通膨

美國建國以來90%以上的M0貨幣發行量是在最近15年內產生，尤其疫情後Fed諸多舉措都可說是「瘋狂印鈔」，在世界多數原物料與貿易均以美元定價與結算的前提下，世界性通貨膨脹必然來到。

站在2021年5月這個時間點看，美國股市、房市、債市與全世界的大宗期貨、能源價格都受到局部性通膨影響，尤其主要農產品、金屬期貨價格多在52周以來新高。（見圖）

（美國M0通貨）

（美國股市）

（美國房市）

（美國債市）

（石油價格）

中國改革開放以來相當長一段時間貨幣匯率政策緊盯美元。2010年代以後雖然改盯一籃子貨幣，但明眼人都看得出美元的比重。故，在美元瘋狂印鈔的環境下，人民幣相應的輸入性通膨也必然發生。

這一塊我們可以預測，在貨幣學 Impossible trinity law的局限，以及中國對人民幣國際化的追求下，中國人民銀行應將在近年內逐步脫鈎對美元匯率的政策，同時部分放寬外匯管制，以得到更多貨幣主權。

同時取消或降低部分關稅，以及放寬戶口管制，都可以是中國政府提高國家競爭力可能採取的措施。

二、 全球局部地區將因疫情影響出現糧食危機

很明顯Covid-19疫情影響了糧食生產與輸布，全球局部地區的糧食危機已經開始出現。根據聯合國2020年糧食安全報告估計到2020年底全球因疫情而陷入經濟衰退與飢餓的人口數達8300萬～1.32億人。其引發的糧食價格增長將加重中國輸入性通膨下，百姓生活的負擔

中國家戶支出30%花費在食物品項，又中國國內大豆需求90%依賴進口滿足，因此可預見中國的飼料與肉品市場價格恐將上揚且吃緊。

（中國主要糧食供需狀況）

全球能源市場也會因疫情與之前負油價事件影響一段時間內失去部分供給彈性，意味著能源市場價格伴隨通膨因素影響的上揚也是可以預期，這一塊同樣也會加重中國未來將面對的輸入性通膨壓力。

因此我們會看到中國在人民幣國際化推廣上會施以更大力道，例如與更多國家簽訂貨幣清算與貨幣交換協議，嘗試在糧食/能源品項上更多地採人民幣定價結算。如此方可在不過度犧牲中國世界供應煉地位的前提下，減少輸入性通膨對人民的衝擊，尤其是輸入性通膨下中國國內資本投資的資源錯置現象將可以得到一定程度約束。當然這部分中國政府應該還會採取價格管制或其他市場管制措施相佐之，但政府干預與介入本身又會帶來更多訊息費用、交易費用，甚至政府本身就成為資源錯置的問題根本，也是極為可能。這些都是身為投資人的我們值得持續觀察與因應。

三、 中美衝突與戰爭風險提高

如前述，國家邊際競爭成本，尤其邊際間接生產成本與邊際制度費用，增加速率大過他國之速率，則一國之國力衰退，或更精准地說，國家相對競爭優勢衰退。反之則可視為國家相對競爭優勢增加。

在人民幣國際化過程將直接與美元產生競爭關係且削弱美國對全球徵收「美元稅」的能力，經濟邏輯上的效果是：2008年金融危機後的QE之所以沒有在美國發生嚴重通膨，正是因為美元在國際貿易與國際金融的霸主地位可以對全球抽取美元稅，意味著美國可以將貨幣濫發帶來的經濟成本移轉給全世界承擔，其中以世界貿易額佔比越高者承擔越多，故身為世界第一大商品出口國的中國自然也承擔大部分苦果，這也是為何我長時間以來主張美元的地位相當程度是由中國支撐。

而在人民幣競爭之下（我們假設人民幣國際化真取得成效），美國不再能輕易移轉自身國家競爭成本給全世界時，通貨膨脹將回歸隨著貨幣發行量增長而提高，這對美國而言代表聯邦政府與州政府等一系列債券、連動債務的利息支出成本將提高，未來借貸成本也將提高。在一定程度上，美國政府或州政府可能因此停擺，甚或我們會看到州政府、市政府因此破產。

因此美國必然會嘗試在各方面阻止之。

提高上述中國的國家邊際競爭成本也無可避免會是美國未來數十年的整體戰略目標。

所以我們看到美國從President Trump任期開始，嘗試尋找各種可以提高中國國家邊際競爭成本的手段。

然而在當今真實世界供應煉、服務煉、金流、資訊流高度分工交雜的局限條件下，我推斷任何一任美國政府、智庫都難以清楚釐清自身採取的任何競爭戰略是否會帶來意料之外的後果（unintentional consequences）。

a 舉例來說，比如美國政客錯誤判斷關稅手段制裁中國會有效，於是我們看到Trump任期貿易戰初期就是違背WTO規範，片面無理對中國出口商品加重關稅或其他非關稅貿易手段。

然而真正懂經濟學邏輯者看法多如我當時寫下的預判一樣 — 如果美國以關稅手段要抑制中國出口經濟，但關稅提高幅度不夠大不夠全面的話，則中美之間的貿易逆差狀況不但不會縮減，反而在某些不同彈性系數之下會增加。（見圖）

（中國出口美國統計圖）

反之，美國經濟將因自身對中國的片面關稅障礙而受創。

更進一步，若美國政客傻到真的將制裁關稅提到夠高，足以發生抑制中國出口額的效果，則美國經濟將必須付出重大代價，其中包括美元地位將大幅動搖。如前述貨幣政策問題，不但聯邦政府利息支出將壓垮政府財政，州政府乃至市政府破產潮亦不遠。故，我們看到即便是Trump也被迫停止更瘋狂的關稅壁壘措施。

b 再以半導體產業的光刻機為例，美國施壓荷蘭ASML禁止出貨中國廠商已經付費採購的光刻機，其結果反而是給中國光刻機或EDA廠商創造市場，協助排除了原本ASML強力的競爭。從經濟學角度來看這是一件很諷刺事情。

這是因為全球光刻機市場是一個高度技術集成的天然寡頭壟斷市場，除非有類似當年ASML與日本佳能之間的技術彎道超車（浸潤式UV光刻技術）特殊情況發生，否則後來者都會因為技術認證與攻克的巨大前期投資成本而被排除於競爭之外。

然而，從經濟學競爭的角度看，美國禁止ASML對中國出口，結果反而是讓中國半導體製造廠被迫轉向投資與採購其他中國光刻機供應商，使得原本在市場上幾乎無競爭力的後者，因美國的禁令創造的「競爭真空」環境而有了成長空間。

因此我們放大時間尺度來看，20年、30年後如果中國半導體設備商有了長足的進展，肯定要回過頭感謝美國政府政府的錯誤干預所創造的商機。

說到商機身為投資人的我們可以注意，在上述政客的錯誤決策中，一些轉瞬即逝的投資機會也會因政府干預而起。例如下一點。

c. Super Micro 間諜晶片事件，2018年10月美國知名商業性雜誌Bloomberg刊登新聞「The Big Hack: How China Used a Tiny Chip to Infiltrate U.S. Companies」聲稱Super Micro這家公司利用一顆米粒大小的間諜晶片替中國政府竊取資訊。

姑且不提一顆米粒大小，本身毫無無線射頻天線的晶片在當時技術上幾乎不可能竊取什麼資訊，2年多後海潮退去，不但美國政府或Bloomberg都未提出更進一步有力證據，整件事甚至根本就被遺忘。

當年我不但寫了幾篇文章駁斥這種謬論栽贓。還親自動手買入這家粉紅單公司，短短三天就賺了台轎車。

香港2019年暴動事件、2021年新疆奴隸棉花事件、最近新冠病毒向中國求償事件...等，我們都可以看到美國政客在試圖提高中國競爭成本的過程，會創造大大小小系統性或個體性的災難風險，例如前述Super Micro因栽贓性假消息股價從$20.61美元在一兩日內崩跌至$13左右，但隨著栽贓者無力提供更多證據，市場回歸均衡的過程，截至2021年5月28日，Super Micro股價已經來到$35。

這是說，某些因政治干預造成的個體性或系統性風險，雖然屬於不可預測的風落（windfall），但其中不乏類似Super Micro的例子，在隨後回到正常的價值位置。如W. Buffett所言：市場短期是投票機，但長期是磅秤。

d. 美國知名橋水基金創辦人Ray Dalio在其將於2021年11月初版的書籍」The Changing World Order」 已提前公開的第七章」US-China Relations and Wars」提出綜合國力歷史計算與國力表（見圖）

提出美國正處於信用擴張後期的大國階段，而歷史上處於此階段與新興國力上生階段的國家一旦發生國力曲線交叉時，多半發生大規模戰爭以重新均衡雙方與整體國際關係。

依其推論，中美兩國發生戰爭的風險來到史上最高點。

但這部分我持較保留態度，特別是新任President Biden政府的高達$6 triilion美元的聯邦預算案出台，我們注意到一者，美國聯邦政府支出繼續維持二次世界大戰以來的GDP高佔比--達25%，二者，預算增幅最大均在健康醫療（成長23.1%）、商務（27.7％）與環保（21.3％），然在國防（1.6％）與國家安全（0.2％）幾乎未有成長，甚至計入通貨膨脹因素，後二部門的預算是實質減少的。因此可推估此任政府對發生大型戰爭的預期心理。

四、 變種病毒的不確定性

這是最後最難評估的風險，在現階段的資產配置決策中不可忽略卻又幾乎難以估計。拔高到國家決策層面來看，這也是中國面對的最棘手風險之一。

結論：

以上是我從經濟學角度出發，非常簡略地預測中國在疫情後將面對的國內外經濟環境與挑戰。其中任何一項單獨提出要深入探討都會是長篇大論。還有一些我認為相對重要性較低的現象與局限條件轉變，本文也尚未涵蓋。

BTW，最後多提一句台灣獨有的風險：後疫情時代是否接種過疫苗有可能在相當時間內成為國際旅遊的必要條件。然如果台灣政府真的壓寶在台灣國產疫苗上，則在現今環境下有沒有可能不被世界多數國家組織承認？會是一個額外的成本。

參考文獻：

*  The Wall Street Journal, 「Biden is the $6 Trillion Man」 (May 28, 2021), https://www.wsj.com/articles/biden-is-the-6-trillion-man-11622241749
*  The Financial Times, 「The summer of inflation: will central banks and investors hold their nerve?」 (May 15, 2021), https://www.ft.com/content/414e8e47-e904-42ac-80ea-5d6c38282cac
*  Ronald Coase, 「The Problems of Social Cost」 (1960)
*  Ray Dalio, 「The Changing World Order: Why Nations Succeed and Fail」 (2021)
*  Irving Fisher, 「The Money Illusion」 (1928)
*  Mundell, Robert A. (1963). "Capital mobility and stabilization policy under fixed and flexible exchange rates". Canadian Journal of Economics and Political Science. 29 (4)
*  Milton Friedman and Anna Schwartz, 「A Monetary History of the US, 1867-1960」 (1963)
*  Milton Friedman, 「Money and the Stock Market」 The Journal of Political Economy, Vol. 96, No. 2 (Apr., 1988), pp. 221-245 「
*  Allan Meltzer, 「Learning about Policy from Federal Reserve History」 (Spring 2010)
*  Armen A. Alchian, 「Effects of Inflation Upon Stock Prices" (1965)
*  張五常, 「Will China Go Capitalist?」 (1982)
*  張五常, 「The Economic Structure of China」 (2007)
*  Ronald Coase and Ning Wang, 「How China Became Capitalist」 (2012)
*  Alfred Marshall, 「Principles of Economics (8th ed.)」 (1920)

文章連結：

https://bit.ly/3vD1B2o

譚新強：中美競爭：時間優勢在哪一方？

我很早已提出過美國正採取危險的修昔底德陷阱式思維來對待中國。即使中國從不稱霸，只想和平發展，美國仍把中國當成假想敵，錯誤和過時地以為中美鬥爭仍只像古希臘時代，兩個小城邦之間的近乎零和遊戲。美國仍未充分明白中國更具智慧、更科學化的人類命運共同體理念。到了今天，全球人類的安全、經濟和生態環境都是緊緊連接在一起，共同目標應該是世界和平、共同經濟繁榮、互相包容和清潔環境等。在過去一年的全球疫情威脅下，其實此道理更明顯，更應被全人類接受。

但不幸小小脆弱地球始終仍被分為近200個國家，每個的政治、文化，以至種族和宗教都不盡相同，所以自私之心仍是在所難免。况且競爭也未必是壞事，可激勵進步，但當然必須注意「體育精神」，不應惡意抹黑和妖魔化敵人，但不幸近年美國對華政策已走上這條錯誤和危險之路，亦令到自己失去二戰後得來不易的道德高地。當然美國也必須非常小心過度的惡意鬥爭可帶來等同世界末日的核戰，長期的氣候變化和目前的大流行挑戰，亦極需要中美和全球各國共同合作，才有機會成功。

昨天美國時間，美、中剛舉行了總統拜登上任後首次高層會議，截稿時仍未見任何宣布。選址在美國，但遠離華盛頓的冰凍阿拉斯加，當然有意義，象徵美中關係處於冰點，亦有意貶低中國地位，迫使中方連續兩次去美國開會（上次跟蓬佩奧在夏威夷，亦遠離美國大陸）。

無可否認美、中仍在激烈的全方位競爭中，包括經濟、金融、貿易、科技、軍事和外交等等，即是整體全球影響力。大家最關心的，但可能太過簡單化的問題是到所謂「最後」，誰勝誰負？其實歷史是股不會停止的洪流，當然是沒有最後的。龍爭虎鬥，鹿死誰手，沒有答案，所以衍生出第二個非常重要的問題：時間優勢在哪一方？兩方對此問題的觀感和結論，將影響美國和中國在這場競爭中所採取的策略。

中國人口質量制度具優勢

近乎本能地，我當然認為時間優勢在中國這邊，整體中國政策和態度也表現出此信心。有3個主要原因：

（1） 人口量與質優勢。中國人口接近是美國的4倍，擁有極端的人口紅利優勢。除量之外，近年中國的基礎教育做得好，年輕人的質也明顯大有進步。中國的每年STEM科畢業生數量，更是美國的8倍（包括很多外國留學生），更重要的是德育做得好，大部分中國年輕人有禮貌、明事理、有愛心，甚至天真（是好事），已不止純粹自私想發達，不少真的有志服務人民、社會、國家，甚至全球生態。

（2） 制度優勢。我經常說COVID是個地球給予人類的警告，亦是一次大考。明顯中國治疫是相對成功的，中國政治制度科學化，擁有高度效率，政策亦非常有效。這次成功更或證明中國體制，在極需要長期穩定，有效處理氣候變化挑戰政策的今天，亦有一定優勢。

甚至經濟上，過去一百年，大家奉為金科玉律──市場永遠是對的，資本主義的效率是最高的，多種石油年代的假設，放在數據年代，都變得很猶豫，甚至證明是錯誤的。過度寬鬆的QE和零利率政策，對治疫固然於事無補，對實體經濟的幫助也有限，最大效應是吹出資產泡沫，以及把貧富懸殊問題加劇，製造更多社會矛盾和衝突。毫不意外地，美國的千禧世代（millennials，又稱Y世代）和更年輕的Z世代（Gen Z），在民調中，他們都傾向支持社會主義。事情當然沒這麼簡單，未來世界需要的政經制度，極可能需要超越資本與社會主義的框框，但應較接近社會主義。

（3） 戰略優勢。中國的基本戰略就是有耐性，集中精神在長期穩定發展，包括社會、經濟、環境和外交等。有必要時，看準時機，亦會爭取科技、貿易、醫療、環保和外交上的較大話語權。過去4年特朗普的瘋狂種族加國家加保護主義政策，反給予中國一個領導全球自由貿易、對抗氣候變化和協助落後國家發展，爭取道德高地的機會。當然治疫也被政治化，中國站在人道立場上輸出大量疫苗，反被抹黑為疫苗外交；近日美國跟日本、澳洲和印度開會，決定供應10億劑疫苗給亞洲國家，是好事，但出發點只是想抗衡中國影響力。

但一些非常成功，來自中國內地，可能比我更熟悉中國情况的好朋友，竟提出時間優勢是否真的在中方的懷疑。他們也有具說服力的論點：

（1） 人口老化日益嚴重。從2012年起，中國新增勞動人口已開始下降，最差情况，到2100年，人口可腰斬一半。人口老化雖可說是每個趨向成熟發展的國家必經之路（韓國是最嚴重例子），中國暫仍可以城鎮化、延長退休年齡、鼓勵婦女工作、提升自動化和科技水平等手段，繼續推動經濟。但其實TFP（全因素生產率）的走勢毫不理想，已連續多年下降。

人口老化致中國新增勞動力下降

今次兩會，本來很多人期望全面取消限制生育，但非常失望地沒有出現。有人解說即使取消亦沒有用，現代城市人，以日韓等地為例，生育小孩的意欲極低，加上今次疫情，全球出生率更急速下降。我當然明白這道理，首先在道德立場上，即使無用，但取消已執行40年的人口政策，也是應該的，中國已不再是一個赤貧的國家，食物供應和營養不足亦幸而不再是問題。除此之外，中國仍有近半人口在農村，即使城市人真的不願意生，在農村，如國家給予大量稅務、房屋和教育等優惠和補貼，肯定對鼓勵生育有不少幫助。

（2） 如何不斷修正改善政策和體制。中國制度確證明治疫成功，亦可能對處理氣候變化問題有效。根據哈佛大學和其他獨立民調，中央政府得到廣大人民支持，支持率高達90%以上，證明每四年投一次票才有民主，這已變成落後過時的思想。政制只應是一種手段，和平、穩定、繁榮、健康和快樂的社會才應該是好政府的目標。

但中國在處理一些內政問題上仍有不足之處。香港問題從回歸後已發酵20多年，竟然沒有任何危機感和有效政策預防2019年大規模暴亂，明顯民生、教育、傳媒、香港政制、司法等等，都出現嚴重問題。幸而已開始着手處理，但已過了病向淺中醫的最佳時機，現今已到收拾殘局階段。台灣問題更當然未有完善解決方案，仍是最經常被外國利用，最易擦槍走火的高危熱點。新疆問題，無疑是西方故意誇大，甚至無理指控種族滅絕，即使新疆動亂其實已獲平息，但最少突顯中國在國際輿論上的弱勢。

美國自稱選舉制度有自我修正能力，某程度上拜登的勝利亦恢復部分信心。但選舉人票和參議院制度一天不改，黑奴年代遺留下來的不公，甚至反民主制度仍將存在，槍管、種族歧視和治安問題更難解決。其實數十年來，中國制度不斷改變，極具適應能力，但我已多次指出，仍缺乏理論基礎，亦缺乏控制論述能力。

美國科技仍領先 人幣暫難挑戰美元

中國經濟發展無疑是個奇蹟，但到了現今水平，如何再升上更高台階，將愈來愈困難。整體科技仍落後於美國，且美國已着意打擊半導體這重要瓶頸。中國確需要發展全本土化器材、設計和製造技術，但需時將很長；貿易上，中國也面對保護主義的挑戰；貨幣上，人民幣更當然仍沒有挑戰美元地位的能力。

在互聯網的多樣應用，包括電商、社交平台和Fintech等範疇，對比西方國家，中國本來都具有一定商業模式和技術上的競爭優勢。不止TikTok，甚至阿里（9988）、騰訊（0700）和拼多多（PDD）等，經本身業務和全球投資，都有可能成為如facebook、Google和Amazon般的全球科技龍頭。但近日中國政策，明顯更擔心這些平台式互聯網公司的壟斷問題，以及Fintech對金融系統的危險性。中國監管互聯網確具前瞻性，早年控制網上不適當言論，本來以為過度嚴謹，但對比美國，假新聞充斥互聯網，對疫情失控和社會矛盾惡化，都有很大責任，證明中國政策有一定道理。西方也開始想處理龍頭科技公司的壟斷問題，但他們也知道這些企業對保持西方霸權，推動創新，以及製造財富的重要性，不會輕舉妄動。

反觀中國，近日大力打擊阿里和騰訊等中國龍頭企業，不禁令人擔心政策的平衡。防止壟斷固然對減少不公平競爭有好處，但會否亦同時減低這些企業在國際上的競爭力，現在騰訊和阿里的市值都始終不到一萬億美元，遠低於Google和Amazon，更不及蘋果一半。高股價就是一種重要戰略資源，可以此進行收購和投資科研。中國在電子支付和相關Fintech本來有頗大領先優勢，但近日Square、PayPal和Stripe等，都已急起直追，在加密貨幣（crypto）方面，更有多樣創新。

中央開始收水 A股慢牛更遙遠

同樣地中國在貨幣和財政政策上，現在都有點過度保守。美國極寬鬆政策固有加劇貧富懸殊，資產泡沫化和債台高築的危險，但美元地位仍然穩如泰山，聯儲局最新預測今年GDP增長6.5%，反而中國今年所訂目標只有6%以上！中國甚至已開始收水，固然有防止泡沫之用，但中國股市慢牛之夢又再變得更遙遠。同時資金或又再將流入房市，是政府最不想見的泡沫。短命股債牛市，對人民幣國際化和提升地位的大業，一點好處也沒有。

美國方面，也絕不能說完全沒有長期競爭優勢。美國仍是個天然資源豐富，科學和科技領先全球的年輕國家，明顯對墨西哥和中美洲，以至全球移民仍具很大吸引力，如有需要，大可加速接納移民。軍事和外交上，仍擁有極大優勢。跟中國的競爭是長期和動態的，中國名義GDP很有可能在5至8年內超越美國，但也有可能在二三十年後，美國又再超越中國。

中美未來幾十年GDP或互有領先

總括來說，不易判斷時間優勢在哪一方，最重要目的仍是維持世界和平。如要達到這個目的，其實雙方都必須有信心時間優勢在自己一方，避免操之過急，過度擔心對方將在短期內取得絕對勝利，因而做出一些可導致世界大戰的危險動作。近年美國對中國的憂慮明顯急速上升，已公開把中國當為百年來最嚴重競爭對手，亦因此多方面不停攻擊中國。我認為美國毋須過度憂慮，應對自己有信心，如政經制度上有重要漏洞，就應自我修補，比整天抹黑中國更有用。

中國反而不應太自信時間優勢在這邊，因而在各方面的政策太過保守或太慢，這種態度和論述，亦可能令到缺乏自信的美國，採取更針對中國，更危險的政策。即使在治疫，中國亦已到了需要加速接種疫苗時刻，以防優勢變成弱勢。過慢開關，不止影響旅遊業，亦減少國際上非常重要的人民交往，反而增加國際間的誤會，無助推進美好人類命運共同體的理念。

（中環資產持有阿里巴巴、騰訊、拼多多、Amazon、Google、Apple、Square及PayPal的財務權益）

房貸利率處在歷史低點，也讓房價蠢蠢欲動，那現在是不是進場的好時機？今天我們就找來不到30歲就已經擁有2間房子的小資藝人詹子晴，還有房產專家葉國華、苗青德，到底現在適不適合買房？讓他們來告訴你！

01:33 從租房晉升有房族!契機是一連串超恐怖經驗?
03:49 看屋買房心得分享! 子晴購屋必看的2個地方!
06:09 殺價女王2絕招!狂砍6百萬連專家都直呼太強!
11:18 2020房市大解盤!專家提出3點預測未來趨勢!
14:32 高雄房市買氣更勝台北?它究竟有什麼吸引力?
16:04 高雄哪裡最多人買?專家揭露潛力2區在這裡!
18:41 建案太多讓你選擇障礙?專家1句話立馬開悟!
20:35 現場估算投報率!選台北or高雄讓數據告訴你!

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何謂泡沫?
我們經常從新聞或媒體中聽到一些大行預測樓市泡沫，泡沫是指資產價格大於真實價值，而當價格超越實體經濟可承受的程度泡沫就會爆破。美國06/07的次貸危機就是一個例子，當時美國房地產市場持續走高，借款人即使信用不好的人也能獲得貸款，造成惡性循環，樓市泡沫最終因為高違約率而爆破，及後更引致08年的金融危機。究竟有什麼指標可以幫助我們判斷樓市是否存在泡沫，而這些指標又代表什麼? 今天我們會討論三個最常用的。

房價所得比
房價所得比等於房價/年收入(Price to Income Ratio)，是最眾所周知指標之一。簡單來講，就是需要不吃不喝多久才可以買一個同樣大小的單位。根據一些國外研究發現香港的房價所得比中位數為19，大幅高於其他發達國家，並被列為嚴重負擔不起的程度。(London=8.5,LA=8.1,San Francisco=9.1, 08LA=11.3) 那為什麼泡沫仍然不爆?原因是自危機爆發以來，各國相繼放水，熱錢自然流入高價值的資產，香港樓市是其中之一，加上樓房供應較少，價格當然有升無跌。

收入槓桿比率
收入槓桿比率是指房債支出/可支配收入( housing debt to income ratio)，用意在於觀察買方出現資不抵債的可能性。由於房債支出與利率有着較高的相關性，利率波動必然帶來個人流動性的不確定。以美國為例，在06樓市高峰時收入槓桿比率接近130%，樓市顯然達到瘋狂境界，當利率回升房債支出因而上調，泡沫馬上就爆破。反觀香港最近的收入槓桿比率只是70%，相比97年的110%還是有一定的距離，顯示樓市還沒有進入瘋狂狀況。

買租價差
買租價差是用作比較置業成本與相應租賃成本差距的比率，它反映市場的買賣決定有否偏離投資房產追求租金回報的目標。比率算式是置業成本除以租賃成本，當比率上升時反映市場比較追求房產價格的增長和忽視租金回報，意味著房產價格大於真實價值，加速泡沫形成。再次比較97和現在，當時買租價差是330%，而現在只是160%，顯示樓市還沒有進入不顧回報的狀況。

經濟才是王
經濟週期決定樓市去向，而股市正是經濟領先指標，當我們比較恆生指數和中原城市領先指數時發現股市高峰經常比樓市高峰先行1-3個月。無論如何，樓市價格離不開該區基本面，如果有興趣了解更多影響樓價的分析，可以觀看【專題教學】投資樓房市盲點：三個真正影響樓價房價的原因 (粵語): https://www.youtube.com/watch?v=CnYiLw9Efq8

撰文：施宏毅

**國語片段已經標籤"國語"，亦放於另一playlist分隔，希望，國語為母語的粉絲仍然有公平數量分析；廣東話是母語朋友建議不要內進啊，可到廣東話的片段看，內有千多套以上免費影片～謝！**

何謂泡沫?
我們經常從新聞或媒體中聽到一些大行預測樓市泡沫，泡沫是指資產價格大於真實價值，而當價格超越實體經濟可承受的程度泡沫就會爆破。美國06/07的次貸危機就是一個例子，當時美國房地產市場持續走高，借款人即使信用不好的人也能獲得貸款，造成惡性循環，樓市泡沫最終因為高違約率而爆破，及後更引致08年的金融危機。究竟有什麼指標可以幫助我們判斷樓市是否存在泡沫，而這些指標又代表什麼? 今天我們會討論三個最常用的。

房價所得比
房價所得比等於房價/年收入(Price to Income Ratio)，是最眾所周知指標之一。簡單來講，就是需要不吃不喝多久才可以買一個同樣大小的單位。根據一些國外研究發現香港的房價所得比中位數為19，大幅高於其他發達國家，並被列為嚴重負擔不起的程度。(London=8.5,LA=8.1,San Francisco=9.1, 08LA=11.3) 那為什麼泡沫仍然不爆?原因是自危機爆發以來，各國相繼放水，熱錢自然流入高價值的資產，香港樓市是其中之一，加上樓房供應較少，價格當然有升無跌。

收入槓桿比率
收入槓桿比率是指房債支出/可支配收入( housing debt to income ratio)，用意在於觀察買方出現資不抵債的可能性。由於房債支出與利率有着較高的相關性，利率波動必然帶來個人流動性的不確定。以美國為例，在06樓市高峰時收入槓桿比率接近130%，樓市顯然達到瘋狂境界，當利率回升房債支出因而上調，泡沫馬上就爆破。反觀香港最近的收入槓桿比率只是70%，相比97年的110%還是有一定的距離，顯示樓市還沒有進入瘋狂狀況。

買租價差
買租價差是用作比較置業成本與相應租賃成本差距的比率，它反映市場的買賣決定有否偏離投資房產追求租金回報的目標。比率算式是置業成本除以租賃成本，當比率上升時反映市場比較追求房產價格的增長和忽視租金回報，意味著房產價格大於真實價值，加速泡沫形成。再次比較97和現在，當時買租價差是330%，而現在只是160%，顯示樓市還沒有進入不顧回報的狀況。

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