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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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房貸型壽險 在 Re: [請益] 房貸壽險不受歡迎的原因?? - 看板home-sale 的推薦與評價
1.房貸壽險就是在你房貸期間提供你一個保障,萬一你生病、意外喪失還款能力,保險能
夠讓你家人或還沒死的你度過難關。
2.房貸壽險演變到現在,理賠是直接理賠給受益人,而受益人會是自己指定的人,而受益
人要不要還貸款是他自己的決定,而銀行方的態度就你貸款有繳錢就好。
3.有人提到房貸壽險很貴,那是因為你年紀大或選平準式或你是男人所以特別貴,要擁有
與房貸壽險相同功能及保額的定期壽險,你在市面上可能找不到。
4.目前房貸壽的合約都是跟著人走,這東西的特點只是你辦理房貸的狀況下才能買,跟換
不換屋沒什麼關係。
5.有人提到買產險公司的意外險就好,便宜又大碗,這個我認同啦,但意外險顧名思義只
賠意外嘛,啊你生病掛了不就沒有賠,假設你是那種每天爆肝的工程師、設計師買房貸壽
應該比意外險好吧,當然對一般人來說兩個都規劃是最好。
我的認知裡有一些人是完全不需要買房貸壽的啦
1.有錢人:買就是錦上添花、稅務規劃、財產規劃,不買也沒差,債務可能沒幾年就還完
。
2.隨時隨地保險額度都很夠的人
3.萬一掛了家裡沒有老小會被拖累的人
4.投資客
我的認知裡需要買的人
1.家庭經濟支柱
2.工作環境較危險
3.常常爆肝的工程師
4.小孩還很小的人
當然,保險這種東西就是備而不用,不然你保房屋火險衝三小,阿不就是怕失火,房子都
怕會燒了,更何況是人,同時我也認為房貸壽險買就是量力而為,基本上保額抓貸款的1/
4就夠了,我很討厭人家銷售保險的時候在那邊道德綁架啦,說你不保就不愛家人什麼的
,保額保不保足額完全看個人家庭狀況,沒有一定。
總結來說房貸壽險是不錯啦,但要搭配其他保險服用,保障比較全面,如果你個人是那種
人身保險就是垃圾或是沒辦法還本的保險就是垃圾的人啊
人生苦短嘛,開心就好
※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言:
: 最近在弄房子轉貸的事情,銀行剛好在推免體檢房貸壽險(遞減型壽險),正在考慮要
不
: 額外納入原本的保險計畫
: 遞減型壽險主要是拿來cover房貸,而且免體檢,額度可以保到滿高的,目前預計多保1
50
: 萬的房貸壽險,確保太太與孩子的生活不會有任何經濟匱乏的可能,跟著房子一起保的
最
: 好處是可以包裹在房貸裡面一起貸款,利率比照房貸利率,不需要佔用手上在投資運用
的
: 金資金,20年躉繳大概一百萬,如果直接跟保險公司保一般遞減型壽險,額度較低,費
用
: 高,看起來如果有買房子的話,房貸壽險看起來還不錯呀,但為什麼在台灣這麼不受歡
迎
: ??
: 一堆人會擔心戰爭等等機率較低的事件,但卻不擔心發生率高很多的因病或是意外死亡
,
: 願意為此付出成本,原因到底是為什麼呀?
: --
: Sent from my 小小研究員
: ○ PiTT // PHJCI
:
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.30.23 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1603284420.A.9A5.html
然也行,按自身狀況決定
※ 編輯: Gakura (101.12.30.23 臺灣), 10/21/2020 20:56:24
※ 編輯: Gakura (101.12.12.212 臺灣), 10/21/2020 23:41:02
啦,而我是講我認知裡需要的人啊,我是有說這些人一定要買喔?你激動啥?
服力
※ 編輯: Gakura (49.216.77.47 臺灣), 10/22/2020 21:43:31
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