【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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於蘇格蘭地區流傳的裁縫妖精。
據說會以棉花、亞麻纖維編織絲線,縫紉服飾,作成洋裝。
通常會以彎著腰的老婦人姿態現身,有著和人類小孩相近的幼小身軀。
既是趁著學習新娘禮儀而助人的妖精,也是會代替在結婚前手忙腳亂的新娘完成禮服的
夢之婚禮仙女。
身高/體重:50~60cm‧10~20kg
出處:不列顛島妖精史
地區:蘇格蘭
屬性:中立‧善
性別:女性
「新娘,真是好呢─!
輕飄飄又閃閃發光的,就像花朵一樣美麗,像鳥兒一樣令人炫目的對吧?
怎麼會有討厭她的理由嘛!」
○在妖精國不列顛的哈貝特洛特
作為裁縫妖精於斷章登場。
與救世主托涅莉可一同平息了不列顛的紛爭。
由於在妖精歷400年時,與靈子轉移所到來的瑪修相會而導致命運被大幅改寫……
非也,是拚盡全力超越命運的妖精。
在救世主托涅莉可與初代妖精騎士從舞台表面退下之後,獨自一人遊歷不列顛島,宣揚
結婚典禮的文化,送出了許多位新娘。
進入了女王歷之後,在北部的洞穴中將自己化為石頭,並沉睡直至2017年的相會之時。
在謝菲爾德拯救了一無所知的瑪修之後,帶領迦勒底的御主前往奧克尼島,接納了自己所
做出的選擇。
雖然在異聞帶有著托托洛特這個名字,不過聽聞瑪修所述說泛人類史中的哈貝特洛特故事
之後,憧憬著那樣的存在,自石像中甦醒後便自稱為哈貝特洛特。
◆
原本是翅之氏族的胡鬧之人,在與托涅莉可的單挑落敗,之後便以同伴身分一同行動。
(雖然身為裁縫妖精,卻因為無法在異聞帶中將新娘給送出一事,深受"存在的差異"所苦
,這股無處宣洩的情感便使得托托洛特變成了胡鬧之人)
之後,作為與救世主托涅莉可一同奮戰的初代妖精騎士托托洛特而活躍著。
此外,曾經在斷章中提及過瑪修的盾牌上頭被人以粉筆寫上了『瑪修』一事,那就是出於
哈貝特洛特的傑作。
在她說出「借我看看」而拿到盾牌的瞬間,就迅速的寫上了『瑪修』兩字。
之所以會是以粉筆書寫(測量尺寸時所使用)就是這個原因。
○個性
內向,主動。
不大會表達自我主張的意見,對於應做之事‧想做之事則會全力實行。
喜好善人,厭惡惡人。
雖說如此,由於本人為中立立場,對於區分善惡一事,何者為優又或是何者為劣,無法
做出判斷。
這是因為哈貝特洛特基本上就不會憎恨他人之故。
對於和平『感到快樂就好了』。
對於紛爭『因為很麻煩所以是不好的』。
抱持著這樣的價值觀。
基本上,是個只要能夠開心地做著裁縫工作就會感到快樂的妖精。
雖然異聞帶中的哈貝特洛特,由於沒有發生『送出新娘』的這個文化,因此在記憶方面
產生了問題,不過原本的哈貝特洛特則是幼小且聰慧的妖精。
並且,不論異聞帶亦或是泛人類史都有著共同的特點,十分重視情感。
雖然與妖精有所牽扯的人類大多會吃上苦頭,不過哈貝特洛特卻始終有著"保護新娘"這樣
的妖精觀。
縱使那位新娘有著令人愧疚的過去,又或者是肩負了某種罪過。
只要是為了新娘的幸福未來,哈貝特洛特便會犧牲自己,引導著新娘前往幸福的結局。
○幸運的紡織絲線:A
據說哈貝特洛特所紡織的絲線會帶來幸運,穿上了以其絲線編織而成的服飾之人更會立即
變得健康。
平安無事,健康第一的咒語。
接二連三,不斷的為同伴予以祝福。
○快速的紡織絲線:B
裁縫工作會接到急件乃是家常便飯之事了。
為了完成新娘的無理要求,哈貝特洛特也曾經在一天之內就做好了禮服。
「變的超級快速的啦!」
○新娘的守護者:EX
不論碰到了何等逆境,何等困難,何等的壞心眼,都絕~~~~對要讓人變得幸福的
哈貝特洛特的妖精觀。
能為一名對象施加各式各樣的支援效果。
僅限於女性才可使用。
「我倒是覺得有男生想當新娘也沒問題就是了啦─?」
『為妳紡織的時之車輪』
等級:EX
種類:對軍寶具
範圍:1~99
最大捕捉:30人
Spinstar‧Habetrot。
別名又叫哈貝喵砲。
哈貝特洛特原本的寶具是『送給新娘的紡織車(Bridal‧Spinwheel)』這樣一個能讓新娘
變得耀眼的禮服,基於諸多緣由而變成了現在的『用很厲害的大砲射出很厲害的子彈』的
樣子。
(由於迦勒底所召喚的是泛人類史的哈貝特洛特,對於自己的靈魂當中為何會有這件武器
一事,並不清楚其理由)
在哈貝特洛特使用之時,為了替代魔力爐心而使用飛輪產生魔力,變成了將鈕扣以電磁砲
形式所擊發的物理兵器。
並未附加上了天壽的概念。
◆
哈貝特洛特所乘坐的捲線車(Spinning‧Wheel),其內在正是『毀損的黑色槍身』。
(哈貝特洛特為了掩蓋黑色槍身,在上頭覆蓋了輕飄飄的布料)
說實話,對於身為妖精的哈貝特洛特而言,光是持有作為最新型機械的黑色槍身一事就是
種毒了。
之所以會一直慎重地進行保管,就僅僅是出於「有朝一日瑪修會需要用上它」的直覺。
也就是哈貝特洛特為了送給身為友人的瑪修的未來,因而持續地守護著黑色槍身之故。
○妖精哈貝特洛特
不論是泛人類史的哈貝特洛特,亦或是異聞帶的哈貝特洛特,她的本質都沒有改變。
這就是,只要見到了(會令哈貝特洛特感到,她有著成為幸福新娘資格)的女孩子,就會
一股腦地照料,提供支援。
像這樣的女孩子,哈貝特洛特會將她稱作『我的新娘』。
在送出了一位新娘之後,便會立刻尋找下一位新娘,就算已經有了一位新娘,如果又發現
了其他的孩子的話,也會立刻著迷在那人身上,被說是很容易三心二意的個性。
雖然不大會說出口,然而她是獻身精神的凝聚體。
比起自己的幸福,還會更加重視新娘幸福的,自我犧牲型妖精。
◆
哈貝特洛特之所以會將新娘視為『寶物』,是因為自己是永遠無法成為『大人』的妖精。
其實是想要讓自己當上新娘的,卻因為無法實現夢想之故,那麼至少就去守護著讓自己所
著迷的,美麗少女們的未來吧
這是被稱作補償心理,又或者是"有朝一日我也……沒事,如果我也能變成那樣的話就好
了─"的,閃爍的夢想。
#FGO #哈貝特洛特
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為了在控製糖分的時候也能吃到,所以不使用砂糖來做。
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李榮浩分析|低調的實力派唱將!基本功穩定比飆高音更難?
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陶喆的假音為什麼好聽又不虛?那真的是假音嗎?
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及琮老師挑戰Sia超高難度歌曲《Chandelier》 https://youtu.be/oMBefO5Z8Kg
府鑫老師-陶喆《搖籃曲》 https://youtu.be/DrcRCrxmW_4
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Leo老師《可惜不是你》https://youtu.be/RKIPXdXHZkQ
浚瑋老師-林俊傑《最好是》 https://youtu.be/XZNN1l7GRiQ
及琮老師ft.曹雨航-林俊傑《交換餘生》https://youtu.be/dEMja5I_Yp4
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