今天協助身心障礙團體代表一同拜會營建署吳欣修署長,針對「旅館業者要求不需要進行替代改善計劃,符合無障礙客房法定數量及需求」,表達團體訴求。
共有15個團體共19人代表出席,將陳請書函遞交營建署,並與署長當面交換意見。獲得正面回應,署長的立場跟大家ㄧ樣,不會走回頭路。
我們認為營建署一定要頂得住壓力,不僅不能退讓,更要積極要求旅館業者資訊透明與完整,落實這個法定政策。
以下是今年10/1我針對本議題對蘇貞昌總質詢的書面內容:
報載,台北市旅館公會理事長韋建華指出,「所有旅館業面臨的蚊子館的問題,估計有3,700個無障礙客房,一年有300天閑置,每天損失370萬,每年損失11億元。」
本席認為,將不景氣怪罪於無障礙房間數的規定,完全沒有道理,且我國已經簽署身心障礙者權利公約,並有身權法及建築法的規範,行政院及內政部且勿走回頭路。
無障礙設施設計規範立意良善,人人需要無障礙的生活環境;查內政部(於102年1月1日開始實施)建築技術規則建築設計施工編第十章無障礙建築物-第170條、公共建築物設置供行動不便者使用設施,其種類及適用範圍如下:建築物使用類組(摘錄):B類商業類、建築物之適用範圍:B-4、國際觀光旅館、觀光旅館、一般旅館(新增)等納入公共建築物,要求設置無障礙措施規定。
規範(102年施行)早已訂定基本房間下限規模,以旅館客房數為基礎計算,按第167-7條、建築物使用類組為B-4組,其客房數十六間以上一百間以下者,至少應設置一間無障礙客房,超過一百間者,超過部分每增加一百間及其餘數,應增加一間無障礙客房。
103年1月15日中央部會召開「行政院觀光發展推動委員會第37次委員會議」主席為楊秋興政務委員擔任,於會議之第陸、報告事項五、協助小型旅館解決增建無障礙設施困難案(內政部),查該次(103.01.15)會議紀錄裁示:「照案通過,請內政部依所提推動方式辦理,並函請各直轄市、縣(市)政府及特設目的事業主管建築機關在將一般旅館無障礙設施改善納入分類、分期、分區執行計畫時,先就客房數在五十間以上的一般旅館辦理改善,俟改善有具體成效後,再辦理客房數未達五十間之一般旅館改善。」
按現在地方政府查報旅館以50間客房數為基準,非為原來規範之16間為基數。身障團體對政府不積極作為,讓50間以下客房數也能夠增加無障礙客房已經很有意見。如果政府進一步退縮,恐引起更大爭議。
身權法的無障礙規定是必須溯及既往,如果是老舊建物則可以用替代改善計畫因應,並沒有不可行的地方,且各種公共建築物都是一致的標準,旅館不應有差別待遇。
建請院長指示交通補研議,在臺灣旅宿資訊網記載登錄正確的無障礙客房資訊,如,房門寬(淨寬)、出入動線寬、浴室門寬(有無門檻)、橫向拉門、浴室內迴旋半徑空間(150平方公分以上)、移位座椅、升降式蓮蓬、浴缸、緊急求助鈴、可入住人數(可否加床)、床位空間動線、電源插座位置及高度(供電輪)等設施設備,以及身障專用停車位等服務。以利身障者方便選擇入住旅館。並於半年內完成。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕? 漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟 影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk 2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350...
技術規則 公共建築物 在 林智群律師(klaw) Facebook 的最佳貼文
<過了20年,我們還沒有學會跟斷層帶相處>
這次地震倒了幾棟房屋,都在米崙斷層帶旁邊,
自從921之後,
大家都知道斷層帶旁邊蓋大樓是危險的,
那這20年來,政府做了什麼呢?
政府的努力大致有幾個方向:
1.調查台灣各地斷層帶,建立資料庫,
針對活動斷層敏感區進行公告,
經濟部地質調查研究所在兩年前
就已經將花蓮的米崙活動斷層公告為地質敏感區,
這是屬於科學調查的部分~
2.法令建立
既然已經知道哪些地方是地質敏感區,
未來這些區域的土地開發
都要先進行地質調查及地質安全評估~
(1)立法院也在99年通過了地質法,
第6條第1項明文規定
各目的事業主管機關應將地質敏感區相關資料,
納入土地利用計畫、土地開發審查、災害防治、環境保育
及資源開發之參據。
(2)建築法第47條也給予主管機關
對於敏感+無確保安全之防護設施的地區給予禁建的權力,
(3)內政部發布的實施區域計畫地區建築管理辦法第4條之1,
給予了地方縣市政府對於斷層帶通過地區公告限建的權力
在斷層帶兩側,禁止興建公共建築物,
即使是私有建物,也不能高於兩層樓或屋簷不得高於7公尺
上面看起來是萬事俱備,只欠東風,
欠甚麼東風?
就是執政者願不願意當壞人的問題!
有時候法律已經給予執政者施政工具了,
但他不願意去做,你拿他是一點辦法也沒有!
像限建這種東西是擋人財路得罪人的事情,
政治人物都很願意出席剪綵,
但是講到得罪人,大家都閃遠遠的!
要政治人物限制民眾或財團
蓋房子不能高於兩層樓屋簷不能高於7公尺(搞屁阿這什麼東西?),
這種得罪人流失選票的事情,傻子才幹呢!
為什麼我這麼說呢?
上面那個實施區域計畫地區建築管理辦法第4條之1,
在921發生後幾個月,88年12月就發布了,
可是到現在已經快20年了,
台灣33條活動斷層,
被公告為地質敏感區域的至少有14處,
但是根據我的了解,到目前為止,
只有車籠埔斷層兩側區域被南投縣政府公告限建,
其他32條斷層,地方政府都沒有公告限建及限建範圍,
既然沒有公告,那就沒辦法限制開發行為(註),
新的建築還是可以蓋,也沒有限制高度或樓層,
蓋好了拿出來賣,
人民也不知道這棟建築是蓋在斷層帶旁邊,
只知道這個房子好漂亮我想買,
問題還是繼續存在~
我查過相關資料,
統帥飯店已經40年了,雲門翠堤大樓也是20年以上的大樓,
興建當時,921還沒發生,相關法令還沒有完備,
那時候大家對於斷層帶還沒有一定的認識,
很難將之歸咎於政府(如果有設計缺失是另外一回事),
不過921發生迄今快20年,
陸續出來的相關法令也賦予地方政府公告限建的權力,
但各地諸侯怠於為之,也是不爭的事實,
除了鄉愿還有地方利益之外,沒有其他合理的解釋~
註:
建築技術規則建築設計施工編262條
雖然有規定斷層帶兩側30~100公尺不能蓋房子,
但那是針對山坡地~
相關條文:
實施區域計畫地區建築管理辦法第4條之1
活動斷層線通過地區,當地縣(市)政府得劃定範圍予以公告,並依左列規定管制:
一、不得興建公有建築物。
二、依非都市土地使用管制規則規定得為建築使用之土地,其建築物高度不得超過二層樓、簷高不得超過七公尺,並限作自用農舍或自用住宅使用。
三、於各種用地內申請建築自用農舍,除其建築物高度不得超過二層樓、簷高不得超過七公尺外,依第五條規定辦理。
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保障身心障礙者權益,營建署訂有《既有公共建築物無障礙設施替代改善計畫作業程序及認定原則》,過去,一般建物若要經營旅館,需依法設置無障礙電梯。然而據了解,在旅館公會的遊說壓力下,營建署去年底決定修改標準,只要旅館1樓設有「無障礙客房」,且其他樓層沒有住宿以外的服務性設施,儘管不符合無障礙電梯的規定,也可不必改善。此舉遭批評是替旅館業者解套,不但對身障者不友善,也忽略老人等高齡化社會的需求。
放寬標準〉寫入無須改善原則
一名直轄市的建管處官員直言,各地在受理申請建物的變更使用執照時,可以說幾乎「百分之百都會核准」,因此,這次營建署把「無須改善」的替代方案明確寫入認定原則中,等於有利旅館經營者,未來可以直接免除改善無障礙電梯的成本。以首都台北市為例,變更使用當旅館的案件今年上半年就有24件,平均每月就有4案。
營建署這項新規定是在去年12月15日修正發布。規定放寬了「昇降設備」的標準,在「無須改善情形」中,新增:「一般旅館1樓設有無障礙客房,且其他樓層未設有住宿以外之服務性設施、附屬設備者,得免改善昇降設備。」
換言之,未來一般建築物,即便內部的電梯設備不符合無障礙標準,但只要在1樓設有無障礙客房,且確保2樓以上沒有服務性設施,一樣可以變更使用經營旅館開業。
為何放寬規定?營建署在修法說明中解釋,根據《建築技術規則》建築設計施工編第167條之1規定,「居室出入口及具無障礙設施之廁所盥洗室、浴室、昇降設備、停車空間及樓梯應設有無障礙通路通達。」營建署認為,既然已在旅館1樓設無障礙客房,且其他樓層沒有服務性設施,那就符合「已可通達無障礙客房」的規定。
縣市自理〉服務性設施未列舉
至於何謂「服務性設施」?營建署在修法對照表中說明,因旅館的型態不一 ,避免掛一漏萬,所以才沒有逐一列舉何謂服務性設施及附屬設備,而是決定交由各主管建築機關,依照個案來審核,增加彈性。
現行對於新舊建築物的無障礙設施有不同規定。
根據《建築技術規則》建築設計施工編,只要是新建或增建的建築物,都需設置無障礙設施,而《建築物無障礙設施設計規範》也規定,無障礙電梯包括引導標誌、輪椅迴轉空間、點字觸覺裝置、電梯門的寬度大小等都有一定標準。但既有建物的規範則較寬鬆,只要依《既有公共建築物無障礙設施替代改善計畫作業程序及認定原則》來改善建物的無障礙設施即可。
過去,既有建物想變更使用當旅館,而無障礙電梯不符合規定,可報各縣市的建管處或無障礙諮詢小組,依照「個案」來審查。
一名地方縣市實際承辦無障礙專案的工程員說,以前若有建物申請變更當旅館,卻沒有設置符合規定的無障礙電梯,一般都要提出替代方案送審,「審查也不一定會過」,而替代方案必須依照個案認定,例如面積夠大或旅館規模到一定程度,要求就會比較嚴格。
方便業者〉一體適用反成漏洞
他舉例,有可能要求屋主必須在1樓設置無障礙客房,且同時還要在一般樓梯裝設「附掛式升降椅」。如今,在旅館公會遊說下,直接把「無須改善情形」明文訂在法規中,好處是讓有意做變更使用的業者可以方便行事、有依循標準,但也可能形成漏洞,讓原本必須依個案審查的建物,直接免除改善無障礙電梯設備的成本,就直接變更使用當旅館。
身障團體也對這項修法表達抗議。北市府身心障礙者權益保障推動小組委員、北市行無礙資源推廣協會總幹事許朝富說,他徵詢過不少身障者的意見,大家都對「只在1樓設無障礙房間就可免設無障礙電梯」有很高疑慮,尤其牽扯到老人、拿行李的旅客時,通用設計仍是必須的。
況且,許多旅館多半只是「意思意思」在1樓設1間無障礙客房,這真的符合無障礙及老人的使用需求嗎?
他表示,的確有些建物的結構可能無法裝設電梯,但這應該回到個案審查,例如評估這間旅館的規模、房間數量,再衡量合理的無障礙設施是否足夠,而不是像營建署以一體適用的方式,讓一些原本可以達到無障礙環境的既有建物,連改善都不必改善。
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161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk
2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350萬是花在公設上面。
這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後,營建署在2005年修正《建築技術規則》規定,8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯,為了加強逃生與消防設施,間接提高了住宅的公設比。然而,除了法規限制外,也有某些無良建商,為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓
【案例1】
有一棟位在內湖區康樂街的華廈,基地只有48坪,加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等,公設比竟然高達53%,以一戶平均總價2200多萬元來計算,買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設!
【案例2】
高公設比的社區近來很常見,因此,碰到老屋改建,或是建商整合地主戶要推動都更時,地主戶通常會提出要求,希望建商蓋房子時可以調降公設比,目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求,竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。
幾年前,我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會,因為他們家也是老舊公寓,且有建商在洽談整合都更。
我問建商:「為什麼公設比要那麼高?可不可以低於30%?」
建商代表回答:「你怎麼那麼笨啊!假設你實際使用空間是20坪,你要用20坪來賣?還是我多灌10坪的虛坪給你,你可以改用30坪來賣?哪個對你(地主)比較有利?顯然是30坪嘛!所以只要我們蓋的房子,公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』,目前看來是35%,將來你們賣屋時,不是可以賣更多錢嗎?」
當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣,只能說,這套「無敵話術」,任誰也難以抗拒。
【買房,你該這樣做!】
制度上的缺陷,讓貪婪的人性有漏洞可鑽,地主們被無良建商利誘,台灣近年蓋的新房子公設比越來越高,為了杜絕這樣的亂象,其實有兩種做法。
首先,修法改變制度,參考先進國家,像日本、中國的房子公設是不計價的,皆採用實際坪數計價,可惜現階段似乎難以執行;其次,在制度改變之前,可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價,做為擇屋的參考。
舉例來說,總價1億、權狀100坪的房子,單價為100萬/坪。假設公設佔35坪,換算實坪65坪,單價為每坪153.8萬元;若是公設只有20坪,換算實坪80坪,單價則是每坪125萬元,也就是說,使用坪數越大,單價越低。
其二的做法,是近年來我所接觸到的客戶們,有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準,如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值,相信日子久了,無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
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