■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
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「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
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汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
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崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
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很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
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這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
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「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
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我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,141007中天 松山線出口面對面 遭質疑:設計有事嗎? 影片網址→http://youtu.be/Cid8Oc3Y0do 感謝記者 陳韻雯 的採訪,另外補充,我身邊有客戶發生過,知道某捷運在蓋ing,還沒蓋完成,就出高價買了店面,結果,捷運出口一設立,糗了,馬路對面的人潮只能看到捷運出口,店面完...
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【疫情、電商都打不倒!桃園巷仔內店面,為什麼比大安區更搶手?】
疫情讓外送崛起、電商發燒。但,你以為實體店面因此被打趴了嗎?實情卻是,店面一反常態大熱賣!據實價資料顯示,六都中尤以桃園店面最搶手。
為什麼是桃園?根據內政部數據,桃園房價所得比為7.26倍,不僅是六都中最低,還低於全國平均的8.58倍。近一年半來,雙北有高達4萬人移居桃園,帶動當地消費及店面需求。
在地投資客H先生表示,現在投資店面,就是要選...⬇️⬇️⬇️
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投資店面 好 嗎 在 591房屋交易網 Facebook 的最讚貼文
先別說投資店面了……
你聽過關門大吉嗎🤐🤐
#小編掌嘴 #穩賺不賠聽聽就好
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投資店面 好 嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
141007中天 松山線出口面對面 遭質疑:設計有事嗎?
影片網址→http://youtu.be/Cid8Oc3Y0do
感謝記者 陳韻雯 的採訪,另外補充,我身邊有客戶發生過,知道某捷運在蓋ing,還沒蓋完成,就出高價買了店面,結果,捷運出口一設立,糗了,馬路對面的人潮只能看到捷運出口,店面完全被遮住,連招牌都不太能看得見。雖然許多投資店面的人喜歡買在捷運出口處,但建議等捷運出口蓋好之後再買。
以下是新聞報導……↓
來到即將通車的捷運松山線,南京復興站出入口設計被質疑「有事嗎?」
記者 陳韻雯:兩個相望的捷運站出口到底有多近?123456789~10,以女生的步伐來說大約只有10部距離。
台北市捷運工程局 陳俊宏:一個出口是往下,一個是往上。
不只南京復興站,信義安和站也有相同狀況,兩個出口只隔一條街,一出一進,有民眾想進站,跑錯邊,趕緊調頭。
台北市捷運工程局 陳俊宏:人行道寬度不足,還有整個結構的長度不足。
實際測量,南京復興站出口大約345公分寬,人行道約730公分寬,蓋雙向出口,勢必卡滿人行道。
其實捷運出口人人搶,可是很熱門的。
房仲業者 陳泰源 表示:大概會落差1成左右,交通太方便啦!走路兩三分鐘就到捷運站嘛!而且在捷運站附近一定是各行各業的生意都很好。
捷運出口開幾個,看人潮流量,開在哪兒?牽涉各方角力,面對面的出入口絕對不瞎,而是處處眉角。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79961004
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台灣近十幾年是投資房地產的天堂
一堆人都炒房致富 (相對等同於沒買的人變向虧錢)
但大多數人都是買一般住宅,買店面應該相對比要少
買店面通常資金的門檻更高,自備金需要更多
感覺好像是要更有錢的人才投資的起
相對於買一般住宅, 請問買店面是好的投資嗎? 投報率會比一般住宅高或低呢?
投資店面有特別需要注意什麼地方嗎~
版上是否有高手善於此道, 謝謝
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