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📜 [專欄新文章] 給忙碌人的 EIP1559 簡史

✍️ Ping Chen

📥 歡迎投稿： https://medium.com/taipei-ethereum-meetup #徵技術分享文 #使用心得 #教學文 #medium

以太坊倫敦升級將大幅改變交易手續費的收取方式

1. 要解決的問題

交易手續費競爭

目前包括比特幣、以太坊在內的區塊鏈都有效能的限制，比特幣的 TPS（每秒交易數）是 7，以太坊大約是 15，而一旦待處理的交易數量超過區塊鏈的處理上限，負責產出區塊的驗證者（礦工）就會從中選擇手續費高的交易打包，讓「誰的交易先被處理」的問題交由市場機制解決。

這樣的設計乍看之下合理，卻會對日常使用者造成額外的認知負擔。

礦池直接告訴你目前待處理交易的手續費分佈，加深使用者的焦慮

一般來說，當我們送交易的時候都是希望越快被處理越好，但是付的錢要越少越好，所以這時候出價的策略就會變成「先看看別人都出多少」，再用略高一點點的價格贏過別人。這件事會要求使用者去「預測」區塊鏈的擁擠程度，才能用最少的錢擠進下一個區塊，徒增困擾。而且當很多人都急著發交易的時候，手續費會被無情的推高，直到多數人付不起為止，而這些爆高的手續費進到礦工口袋，在利益分配上也不是最佳的。

區塊資源缺乏彈性

另一個 EIP1559 想要解決的問題是區塊鏈資源的尖離峰調度。

手續費有明顯的尖峰時段

目前，每一個區塊能夠塞的交易量是固定的，但使用的需求卻會有高低起伏，通常是週間比週末多，亞洲時間的晚上到深夜又比白天多。偶爾也會出現像 ICO 或 NFT 發售之類的突發需求，短時間內大幅推高手續費到非常誇張的境界，對於不願意出那麼高價的使用者而言，相當於區塊鏈暫時癱瘓。

2. 解決方案的演進

第二價格拍賣

原本的交易手續費是你出多少就會被收多少（第一價格拍賣），所以導致大家要處心積慮的選出一個不高不低的數字。如果換成第二價格拍賣法，也就是「不論原始出價多少，同一個區塊內的交易，統一收取相同的費用」，手續費由這批交易中的最低價者決定。這樣一來，使用者不用多想，只要出自己真正願意付的最高價就好，反正超過最低價的部分會被退回。

燒毀手續費

然而，第二價格拍賣有個明顯的漏洞，那就是會被礦工操縱。當礦工由高到低排好了要打包的交易之後，他可以把出價最低的幾筆交易換掉，故意自己製造一些高手續費的無用交易，反正手續費最後都會回到礦工身上，而且墊高最低手續費後，排在前面的交易也要付更多錢給礦工，礦工賺。

https://vitalik.ca/files/misc_files/EIP_1559_Fee_Structure.pdf

為了解決礦工操縱手續費的問題，最乾脆的解法就是這筆錢誰也不要拿了，交易手續費通通燒掉！礦工用自己的錢去墊高手續費只會虧更多。

系統手續費 + 小費

EIP1559 最後定了一個有趣的方案：系統根據需求自動調整手續費。

首先把原本的區塊大小上限變成目標的兩倍，如果希望一個區塊用掉 15,000,000 gas，就把上限設成 30,000,000 gas。礦工還是可以盡情塞滿區塊，但是這個區塊的滿溢程度會決定下一個區塊的系統手續費，每個區塊可以有正負 12.5% 的手續費調整。

舉例來說，如果系統手續費原本是 20 Gwei，區塊剛好裝到半滿的 15M gas，下個區塊的系統手續費就保持 20 Gwei；如果這個區塊是空的，下次的手續費降到 17.5 Gwei；如果這個區塊塞滿 30M gas，下個區塊的手續費提升到 22.5 Gwei。

新系統的設計立意和第二價格拍賣的市場供需決定論類似，但是很大程度的降低了礦工操弄的空間，而且讓整個區塊鏈對突發的高需求有更多彈性去應付，系統可以暫時以兩倍速處理交易，雖然會快速墊高手續費，但是等到離峰時段自然會慢慢降下來，等於是跟未來「借」了一些容量來用。

不過如果遇到像是 NFT 開賣這種瞬間壅塞的情況，兩倍的空間可能還是不夠用，而且每個區塊 12.5% 的手續費漲幅也許不足以熄滅買家的熱情，所以 EIP1559 還是保留了「小費」，也就是給礦工塞錢的機制，讓你在極端狀況時還是可以靠買通礦工來加速交易。

3. 社群反應

礦工好生氣好生氣

這搞不好是開發者們意料之外的發展也說不定。

以太坊核心開發者和礦工起爭議也不是第一次，包括之前降低區塊獎勵，以及取消 ProgPoW 升級都曾讓礦工揚言搞事。而且在可見的未來，PoS 也會讓礦工徹底失業。相較之下，這次只是拔掉手續費收入，礦工理論上應該已經習慣逆來順受了才對。

但恰好 2020 年適逢 DeFi 流動性挖礦起飛，交易需求飆高，經常有破百甚至好幾百的手續費持續很久，讓礦工的收入結構的手續費佔比從本來的 5–10% 忽然升高到幾乎跟區塊獎勵 1:1，甚至超過，這時後說要燒掉手續費收入，礦工當然就非常有感覺了。

崩潰的礦工開始在社群上各種哭鬧，一下說開發者搶錢，一下說這樣會破壞區塊鏈的安全性（實際上相反，高手續費佔比會導致區塊重組），與礦池友好的區塊鏈專欄作家也在此事上無情批判提出 EIP1559 的人的經濟學應該要當掉重修云云，最後大礦池們甚至再度連署號召硬分叉頑抗到底。

不過勒，現在以太坊上有超防叉的 DeFi，信標鏈又已經在跑，PoS 也是隨時準備上線的狀態…

礦工想搞分叉？ ¯\_(ツ)_/¯

通縮迷因

另一個有趣的戰場在以太坊的 Twitter 意見領袖群。

過去，當比特幣和以太坊社群互酸互嘴的時候，以太幣沒有發行量上限這件事常常被比特幣擁護者調侃，說你有智慧合約有 DeFi 又怎樣，這種亂印鈔通膨的幣根本比不上有總量限制的數位黃金比特幣。

但現在情況不同了，EIP1559 看起來似乎能改變以太幣的發行趨勢，如果每次交易都會燒幣，那豈不是要比總量固定更讚，直接變成會通縮的超稀缺資源嗎？如果比特幣是 sound money（健全的貨幣），那改版後的以太幣根本就是 ultra sound money（超音波…貨幣？）了呀。

於是這些以太坊的網紅公知，像是 Bankless 的兩個創辦人和 EthHub 的兩個創辦人，你可以簡單理解為區塊鏈世界的朱學恆或周玉蔻吧，便開始帶起這個吹捧通縮迷因的風潮，在名字旁邊放上蝙蝠和聲音的 emoji(🦇🔊)，說以太幣這下肯定要起飛啦，又 DeFi 又 2.0 又通縮，市值遲早超越比特幣。

不過呢，EIP1559 實際上並沒有保證通縮，交易手續費是會被銷毀沒錯，但區塊獎勵還是會印出新的幣，有可能多也有可能少。長期而言，最穩定的情況應該是在通膨和通縮間擺盪才對。

有些腦袋清醒的人選擇不隨通縮迷因起舞，比方說 MyCrypto 的創辦人就跳出來力戰群雄，勸那些網紅收斂一點，以太坊本來就很好，不需要用誤導性的說詞。另一邊，開發者社群倒是沒什麼聲音，可能幣價和跟比特幣輸贏本來就不是關心的重點，有 EIP 狂粉幫忙在氣勢上壓制礦工也不錯，他們更在乎測試鏈運作的狀況，以及專心為主鏈升級做好準備。

4. EIP1559 實際影響

以太幣會不會漲

不知道。

0 gas 交易死去

原本在 Flashbot 和 ArcherDAO 的研究之下，有幾個用 MEV searcher 發免手續費交易的方案出現，概念上就是你發交易的時候 gas 欄位填 0，但是在合約執行期間直接送錢到礦工地址（block.coinbase），藉此讓沒有以太幣但是有 ERC20 token 的錢包也能發交易。

這個做法升級後將變得不可行，因為 0 gas 會違反系統強制收手續費燒掉的限制，只能暫時退回比較原始的 meta transaction relayer，也許等未來帳號抽象的方案做出來再看有沒有機會了。

手續費設置自動化

這應該才是 EIP1559 的本意，升級後，使用者發送交易不太需要再觀察區塊鏈 mempool 的狀況，只要參考上個區塊的手續費再多加一點，就有很高的機率會在下幾個區塊被執行。不過對於那些想要設得比目前市價更低、願意慢慢等來省錢的人來說，交易打包的時間還是要看運氣就是了。

給忙碌人的 EIP1559 簡史 was originally published in Taipei Ethereum Meetup on Medium, where people are continuing the conversation by highlighting and responding to this story.

👏 歡迎轉載分享鼓掌

本週商品瘋狂轟炸終於告一段落

💥HUMAN MADE x 藍瓶咖啡
💥NBHD SRL盆栽系列
💥庫柏力克25TH熊展
💥HUMAN MADE x KAWS
💥BAPE x COACH
💥MMJ x SUICOKE拖鞋

以上所有商品我們之後都會到貨

有預購的都會拿得到貨，少量的部分可能要換色換尺寸

像是MMJ拖鞋有的尺寸沒有發售

因為疫情關係人手不好調配

店面派人～網路搶整個忙不太過來

KAWS HM部分的機器人大軍訂單還不敢釋出怕被取消

大約有１０多份訂單，幾乎全款式ALL SIZE

所以等真的收到後我們會再放上拍賣

<但是小抱怨一下，機器人弄起來成本實在太高= =，還一堆撲空單>

其他待我們休息一天，明天會開始著手慢慢準備上架

數量也清點不完，隨便拿出一些拍照給大家看

大家也很關心的NBHD 盆栽盤

因為製作上面問題，這次先到貨的超少

店面大概3號左右就已經沒有了

我們現貨只有一組名古屋HOODS那邊的留貨還沒拿到

但預訂單下訂的貨之後會到

所以有預購的應該是不用太擔心

最後公告一下販售時間

部分商品今天台灣小幫手會先上架到蝦皮跟YAHOO拍賣

蝦皮老樣子手續費比較高，價格會高一點

直接下單就可以保留商品

其他我們明天7/26週一晚上19:00會曝光文案

即可開始私訊購買

VIP跟FB熟客的朋友老樣子隨時都可以私訊詢問

剩下的粉絲朋友請耐心等候，不然無法公平販售

這週真的疲勞轟炸，處理不完真的抱歉

希望大家都可以順利買到想要的東西

#週日終於可以休息 #humanmadekaws #kaws #HUMANMADE #藍瓶咖啡
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💲交貨時間：
現貨商品1-3天<倉庫每天晚上20：00固定出貨>
日本代購5~14天<依據商店狀況到貨時間不同>
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Buyee可以代拍代購日本Amazon、Yahoo Japan購物/拍賣、日本樂天的商品.....您知道的，有些商品只能寄日本國內，就要靠這類型的代買服務，再轉運寄送到台灣。
✅Buyee官網 https://bit.ly/3B39BNo

因為前陣子都不敢外出去剪頭髮，很多人推薦的Panasonic理髮刀又全台大缺貨，想說乾脆自己從日本訂購新款型號回來。剛好上個月Buyee有9折的活動，算是可以折抵服務費，我就多買了兩個SnowPeak的杯子。(其實SnowPeak價格跟在台灣購買的價格差不多了)

本篇主要是紀錄一下購買流程跟花費。

1.下訂單

a.商品金額
SnowPeak チタンシングルマグ 2,750日元
SnowPeak TW-501-SN 7,500日元
Panasonic ER-GC55-K 6,036日元

b. 代理購買手續費 300日元
(如果同一個訂單購買不同購物平台的商品，就會收兩次以上代買手續費。我這次統一買日本Amazon購物的商品。)

c. 商品保險方案，我選"基本方案"500日元
(可選0元方案，但包裹丟失了不負責)

完成下訂之後就要付款，才會開始代買的服務。

此次訂單費用：(6/21下單)
商品總計16286+手續費300+方案費用500-優惠券折10%(1628)
=15485日元($4080台幣)
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2.接著就抵達購買的各件商品陸續抵達"Buyee貨倉"。(6/24)
→ 選擇將複數的包裹「集中包裝」
(2件以上"集中包裝手續費"500日元、三件以上1000日元)

如果您還有其它訂單，也可等所有商品都寄抵達，再進行"集中包裝申請"。

3.選擇寄送方式
本次我的包裹是2020g
我選擇"Buyee空運"的寄送方式 2450日元
配送日數預估6-10日，國際運費已包含宅配服務費

EMS費用高達4050元，配送日數預估2日
可寄到便利超商取貨，但通常大家購買的商品會超過尺寸，不建議

大家應該最擔心的就是國際運費會不會很貴?
或許大家在下訂之前可以先參考該商品網頁的重量再去評估。

4.會提供追蹤碼查詢包裹運送情形
寄到台灣，EZWAY也會通知
最後我這個包裹是7/2寄達，從下單到收到商品總共12天的時間
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【總計服務費跟運費】(除了商品本身價格之外)

代買手續費 300日元
基本保險方案 500日元
集中包裝費用 500日元
國際運費 2450日元 (2020g)

→ 3750日元 (約$988台幣)
--
【使用心得分享】

台日之間這種代買跟轉運的公司相當多，在這種無法出國購物的時刻，大家可以多多選擇與作比較。當然，台灣也有不少專業的代拍店家，像有時候去蝦皮找日本代購的商品，搞不好還會比自己這樣從海外訂購還划算且方便。

但基本上就是考慮到"價差"問題，如果透過Buyee這樣自行訂購的方式可以省下更多的費用，且可以一次同時購買多樣自己想買的商品，也不失是一個好選擇。簡單說，就是評估價差跟運費，整體有比較划算的話，再自行訂購。不然很多商品，其實還是可以直接在台灣購買或尋求專業代購的幫忙。

至於我這次為何選擇Buyee，是因為6月下旬有10%折扣的活動、而且在七月還會送3000日元的國際運費折扣券，可以期待下次再購物時使用！之前有分享在社團：
https://www.facebook.com/groups/japan.tw/posts/1595408797323145/

如果您也有不錯的海外轉運經驗，也歡迎分享給大家知道啦！

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📌每月各 50 次跨行提款、跨行轉帳免手續費
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📌109年1月1日至109年6月30日
📌一般消費享0.3%現金回饋
📌指定通路享5%現金回饋
- 每月新增一般消費5,000元以上
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- 運動健身：World Gym、健身工廠、True YOGA、True Fitness、Anytime Fitness、Curves(可爾姿)、BeingFit、前勁體能Akrofitness。
🔺持卡人須於上述加碼類別通路進行交易始享有本活動回饋，限直接使用KOKO COMBO icash卡、KOKO簽帳金融卡刷卡或使用該卡加入Apple Pay/Samsung Pay/Google Pay消費，透過綁定其他型態支付工具消費(如LINE Pay)，或透過其他通路購買者將不符回饋資格
活動公告｜https://www.kokobank.com/BANK/news/wow7pa

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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金，投資額300萬港幣起，歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。

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#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片，#博收購如何計數，#買舖博收購，#強拍如何分錢

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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