《梁業豪投資網誌》香港樓市全面睇 (五)
疫情嚴重打擊全球經濟，各國料會相繼減息，投資者自然須為原本放於銀行內收息的資金找尋增值的機會，而樓市會是他們考慮投放資金的地方之一。若大家已經置業自住，現時是多買入一個住宅單位收租，作長線投資的良機嗎？首先，我們必須明白，由於本港現有針對短線投機者與中線投資者的壓抑樓價措施，令持貨少於三年的炒賣成本非常高，除非期間樓價有很大的上升空間，我看不出有炒賣樓宇圖利的誘因和值博率。我認為，於樓市內持貨半年以下屬於極短線投機、持貨半年至不足一年屬於超短線投機、持貨一年至不足三年屬於短線投機、持貨三年至不足五年屬於中線投資、五年至不足十年屬於長線投資，十年至不足二十年屬於超長線投資，持貨二十年或以上屬於極長線投資。
換言之，如果大家有意買入第二個住宅單位圖利，最低限度應該屬於長線投資的行動。應否入市，須視乎多個因素而定。首先，若認為本港住宅樓宇價格於未來三年內無大上升空間，甚至下跌的機會較大，便不應入市。若認為本港住宅樓宇價格於未來三年內有一定的上升空間，我們便應將預期樓價升幅連同預期租金收入，跟機會成本 (三年內銀行港元定期存款戶口可收到的利息) 作比較，再計算樓價的回報 / 風險比率，決定是否入市。此外，大家必須清楚明白，若需申請銀行按揭貸款，我們等同在進行風險較高的槓桿式買賣，屬於為資金作投資項目分配時必須考慮的重要因素。
於樓市處於上升周期時，很多人會認為買樓收租屬於最佳投資方式，因所收租金可用作抵銷部分，甚至全部銀行按揭供款，表面上，自己根本上完全不用付出成本，便可獲利。但於樓市處於下跌周期時，投資者便須作更為審慎和更為全面的考慮了。建議大家為資金作投資項目分配時，投放於全球樓市的資金 (包括自住物業) 不宜高於75% (50%最為健康)，其餘資金宜放於股市、外匯、債市與銀行定期存款上。最後，若於本港買樓收租，宜選擇小型二手住宅單位，取其需求較大，樓價於升市中會有較大的上升動力，於跌市中會有較大的承接力。
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