【龔成問答信箱】(Q20441-Q20460)
Q20441:
龔成老師,想請教你怎看1211和3690這兩隻股,現階段還適宜買入嗎?因已升了很多,另外,我持有460,最近升了不少,但跟我買入價還有一段距離,我可繼續觀望嗎?
另外941和2628,我已坐艇好久,我應該賣了它們,然後買入3067ETF嗎?
謝謝!
龔成老師:
比亞迪(1211)潛力度是有的,但現價貴,這刻唔建議。
如果你睇好行業,或者可以考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
由於近期不少車股被炒起,此股現價略貴。無貨可以現時入少少,到有明顯回調才再慢慢加注。
潛力度是有的,但會比較波動,如投資宜慢慢分注,可長線。
至於美團(3690),有質素,但現價唔平,月供好了。
至於四環醫藥(0460),佢股價可以好波動,自己衡量風險,以本質來說,不太好,你可以再等上多D賣出。
至於中移動(0941)、中人壽(2628)增長力不強(但都有基本質素),如果你想組合的增長力增加可以等佢地上多少少後,轉3067。
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Q20442:
龔SIR 你好,我是之前有上過你班的學生, 現持有3067(買入價: 20.61), 1177(買入價: 7.53), 0823(買入價: 68.04), 其實我知道這三隻都偏貴, 但現在都是有穩定增長, 所以基本上持有, 待下跌再增注。
1810 (之前買入價: 28.01) 因預計中短期會回落,所以現價(29.3)放了, 預期回落到23蚊左右, 再加注。
這個組合和操作有問題嗎?
另外, 就是關於潛力股問題, 大部份股票年底時已經開始上升, 現在都是比較貴既階段和預測中短期都會回落, 導致很多時候都沒有信心入市, 在等待合適價位既時候應該投資什麼比較好?
現在還有有什麼股票是底估底值搏率比較高呢?
龔成老師:
上述的3股,你可以一直持有,等跌先加注,這是最好的策略。
至於小米(1810),我唔建議你賣出等跌,因為無人能真正預測到股價,你賣出後可能唔跌的。最好是持有基本的貨,再跌先加注,這是最好的策略。
至於你潛力股的問題,由於現價唔平,所以買入時要較小心,不過,我並不建議100%等跌先買,因為不會有人知升跌。
所以,最好是慢慢分注入,只要同時留現金就得。
最簡單是考慮安碩恒生科技(3067),有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
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Q20443:
師傅,我睇你d影片,講人資產該以複式增長,但如何可以穩定地做到?
每年追贏通漲,更以每年10%以上增長。如遇到牛轉熊市,不回吐而有增長,如何做到?我諗極都諗唔明。
就算優質股遇到熊市都必然獲利回吐。還有儲蓄是隨時間而出,要做到乘的效果,是否代表我每一出糧就要投資?
龔成老師:
最重要是以長期計算,例如某股現價$100,中間可能有一年跌到$70,但之後又上翻$200,由於我地是長線投資,所以財富的增長就是由$100增至$200。
不要每年去計算,而是長期計,轉化為一年複息。
現金永遠貶值,資產永遠升值,所以在理論上,你不斷將現金轉為優質股,是最好。而實際上,我地會同時捕損較好的投資時機,以及力度。但如果你未有企業估值的能力,就建議你用月供,或慢慢分注的模式,投資優質股。
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Q20444:
Dear Kung sir,你好龔生,想請教你意見,44歲未婚同屋企人租屋住,手持五十萬現金,月薪22000,想同屋企人夾份買樓,短期可行麻?
請問以下投資組合意見:
1- @$1600-月供騰訊
2- @1200-月供舜宇科技
3- @1200-月供信義光能
想加- @1000-石藥 或 中芯
想加- 百度美股
此組合ok, 及預計回報合理麻?
請建議下,吾該。
Thanks a lot 及 祝課程長開長有^^
龔成老師:
如果你打算1、2年內買樓,就不太適合投資股票,你應該集中持有現金,盡力儲現金去追首期。
股票投資,中短期可以好波動,要長期先有較穩定的回報,所以你買股票反而有風險,並不是最好的方法。
當然,如果你現時首期不足,想利用股票去增值,方向不是不可,但就要以「長期」為目標。
上述股票,都有質素與潛力,但都是波動性較高的股票,你要明白這點。
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Q20445:
阿 sir, 上個月用了5% 的$嘗試股資區塊鏈版塊,2/3 買了1611, 其他買了1647,1499。 1611 是交易平台,在港股就只有它跟港交所了。
當然沒有可比性,不過有獨特性,以初創的技術来説,最後嘗試這一個價值投資。
1499 像討論區,不能比google, 頭條新聞,不過以心動公司作例,也許會有成長性。
雄岸老板則是比特幣抄家而已,但除了區塊,還有工業大麻,也是有獨市的概念,老師可以分享一下嗎?
龔成老師:
區塊鏈我相信是長遠一個有潛力的行業,不過,要小心近期成為了投資的焦點,價格上落一定好波動,所以要注意風險。
火幣科技(1611)有潛力有風險類,佢2019年借殼上市。
原本的公司業務價值不算高,因此現時集中火幣網的發展,業務與虛擬貨幣有關,發展存有不確定性,因為中國的監管好可能有不利因素。
所以,只可以話風險類,潛力度不是無的,但這類股,一定要控制好注碼。
歐科雲鏈(1499)無特別研究,佢屬較高風險類,要睇下你博唔博。過往持續虧損,見佢股價上落好大。只可以話,唔建議大注,自己衡量風險。
這股真的只能賺佢的前景價值。以質素來說,1611會較好。
坦白講,區塊鏈版塊,我不是這方面的專家,無作太大研究。不過,只要你控制注碼,明白當中風險,不是不可投資的。
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Q20446:
成哥,我購入了一個二手居屋,已補地價,426尺,433萬。我有現金230萬,我計過做7成及8成按揭既所需金額:
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用:
7成按揭
首期: 1299000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1988300
8成按揭
首期: 866000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1555300
我有以下問題想請教:
1. 這個樓宇銀行估價約460萬,我以433萬購入(高層3十多樓,望東南),是否理想?
2. 我有冇其他費用遺漏?
3. 我覺得做8成按揭較好,因為我剩餘現金會有大約 70萬,可以用於未來投資,這觀念是否正確?
4. 因屋內較殘舊,需要全爆重新裝修,用40萬左右是否理想? 定係可以有方法慳D搞?
5. 我係呢個時候置業適合嗎?
謝謝!!
6. 我仲有冇其他地方需要特別注意?
7. 我諗緊甚至借9成,留多啲現金,會唔會太進取?
龔成老師:
1)理想,最重要是銀行估足價。
居屋有自住的價值,睇你初步資料,不差的,只要自己住得舒服就得。
2)你要計算「每月供款金額」,要確定這方面無問題,以及自己在將來能夠做到「供得起原則」,要考慮自己的負擔能力,不要去得太盡。
3)在理論上,用高成數按揭,不要動用太多現金是較好的。因為餘下的現金可以進行投資,令財富有更大的增值,雖然按揭要比利息金額多左,但在現時低息環境,投資回報率會高過利率的。
所以,高成數按較好。
4)其實差不多了,現時的裝修都不平,如果你是長住的話,就合理的。
5)都適合,香港樓市要大跌不易,現時雖然不平,但都算是由高位回左,算是可以。
6)最重要是分析「供得起原則」。
7)9成的按保較貴,其實8成已可以,8成半是上限。
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Q20447:
老師我都想喺三年內儲到另一個一百萬
不過因為我喺呢方面有啲愚蠢
我睇完你啲書好多唔明同埋可能唔係呢方面人材
所以有啲會好快唔記得
不過我keep住都有睇你啲股票分析再搵股票月供
我本來供緊 1211 2800 0066 不過因為近排1211 同2800都貴咗所以停咗供
想問下如果暫時將資金放喺1972係咪都可以
我都想報呀
不過因為我返工放七點半
放工又去私補(聽你講要開源)
所以呢期時間唔啱
龔成老師:
如果你投資方面的技巧不算好強,利用月供股票,去穩步累積財富,是一個好適合你的投資方法。
你其實仍可以月供盈富(2800),只要金額不過多,以及同時有現金剩就得,未算貴。
至於比亞迪(1211)可停一停,原有貨就持有。
港鐵(0066)可繼續供。
至於1972,都可以投資的。
現時舊經濟類股處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
至於課程,你可以日後再睇時間,我基本上每個月都會開一班的。
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Q20448:
hello, sir 我係你學生,做左「雅生活服務」的「企業評估表」,有時間幫我睇睇。
我覺得物管股一旦簽約,之後盈利下跌機會好細,除左樓市影響案場物業管理及物業營銷代理服務但都只係佔20%左右,所以覺得可以用20年個EPS
龔成老師:
睇左你的「企業評估表」,基本上無問題,你都講出了重點位,你比16分,適合的,在SWOT分析中,我覺得你寫得不差,幾好,但可以再寫多D,你話佢弱項是併購方面,的確,佢未必會收購到最優質的公司,不過,佢收購左之後,能否增加這收購項目的價值?
由原本不是最優質,經過佢加入品牌及管理後,能否提高價值,你可以了解下佢過往收購翻來的項目,並分析現時情況。因為這企業其中一個有價值的地方,就是佢會收購同業以發展,你最好花多少少時間去分析這點。'
至於損益表分析,資產負債表分析,基本上你都寫到要點,無問題。
至於最後的正面因素,負面因素,基本上都講了重點,而你估值為$31,大致正確。
整個「企業評估表」,我都覺得你做得不錯,你要不斷分析企業,不斷這樣做,就能提高投資實力,以及找到市場未發現的優質股。
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Q20449:
老師可以幫我分析下嗎?
本人38歲,家庭主婦,股市新手,現金大約25萬,另持有800股滙豐,買入價35.2
請問老師有咩野投資方案可以提供给我嗎?滙豐可否繼續長揸,十分謝謝你
另外請問老師邊本書適合初學者睇,因為要湊BB未有時間上你嘅堂,所以想睇住你D書先,日後希望安排到時間上你嘅堂,十分謝謝你
龔成老師:
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你的年齡,其實財富仍有增長力,但由於你新手,不能太進取,建議你投資平穩增長股類別。
匯豐(0005)是收息股,不用持有太過多,小注持有可以。
你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
到你有基本知識時,可考慮加入:安碩恆生科技ETF(3067)。
你可以動用$10萬,分注買入上述的股,或利用月供股票去買都得。餘下的等你有一定的知識先動用。
你可以睇《股票勝經》。
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Q20450:
老師,本身有3000月供盈富,想借月供股票逼自己儲多d錢,另外想月供多2000,應該供邊隻股票合適?
3067 現價升上左21蚊以上 ,可以依架選擇月供嗎?定有其他推介?
定係1448?
龔成老師:
如果你能承受風險,或投資目標想增長力較高,可以選3067。
安碩恒生科技(3067),有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
3067比1448更有平衡作用。
你可以分注,慢慢入,如果見到升得太多,就減慢入貨的速度就得。
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Q20451:
你好,我對投資全不認識。我45歲,有180 萬現金,應該點做?
以前買過股票,330 , 買20萬現在只有3萬,因此就怕了,我有一間海外物業,租金可供樓
龔成老師:
你現時持有物業,餘下資金其實可考慮股票,令你投資組合更平衡。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
你45歲,其實財富仍有增長力,但就不是進取,你投資平穩增長股,最適合。
我建議你先動用$50萬,餘下不要用。
你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q20452:
龔生,請問3315隻股現在可以入貨嗎?
龔成老師:
金邦達寶嘉(3315)係大中華區(包括中國內地、香港及澳門)的金融卡(磁條卡或智能卡)、卡片個人化服務及現場發卡系統解決方案提供商。
佢主要為金融機構、政府機構及發行金融卡的其他組織提供整體解決方案及服務,並於香港、北京、瀋陽、杭州、南京、西安、廣州及昆明設有辦事處。
業務例如有製造及銷售磁條卡和智能卡、提供個人化解決方案服務等。
過往業務不過不失,有生意,有錢賺,但增長力不強,業務獨特性也不是好高。現價仍算合理價,投資價值算是中等,這類股又未必值得投資太多。
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Q20453:
龔Sir,你好。我剛剛上完一月份投資班。現在積極選股,希望能夠開始實踐學到的理論。因為我投資知識尚淺,所有首階段想先投資水桶二的優質股票。我有一些資金可以投資也同時考慮月供。
我現在有個難題就係什麼股票,什麼情況應該lump sum 買(會分注)什麼時候應該月供。你會建議用哪些criteria來決定嗎?
我嘗試用不同股票run 一些 similution(按照過往5年股價),發現股價波幅不大的(例如0003),股價向上的(例如0823)
lump sum回報會好過月供。用1211做similution, 月供同lump sum回報比較接近。我唔知我有沒有計錯。可以指教一下嘛。謝謝龔Sir.
龔成老師:
如果你自己經驗不多,可以先投資水桶2類別,之後如果想有增長力,再增加投資水桶1。
如果你有買賣時機、估值能力,你就可以一次過買入,但如果你這方面未掌握,就要用月供,或者慢慢分注投資。
同時,我地會分析現時大市平貴,如果平,當然一次過入,如果合理,就分注,如果貴,就未必買入。
如果你無信心,我建議你分注或月供先,同時,當見到大市有較大下跌時,就大手入。
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Q20454:
龔sir你好,我和先生有以下問題想請教你,希望你能給意見
我今年32歲,先生35歲,我們在澳洲生活,每個月扣除供樓和生活支出後有餘下AUD4k。現金有AUD120k, 股票AUD60k(個股有虧損,etf有獲利, 平均回報暫時break even)。
因暫時沒有分析個股價值的知識,所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf。
我們的目標係十年以內可以每個月有8k被動收入以達到財務自由。
1)請問以上投資策略適合我們嗎
2)應該要留下多少現金才適合?可以運用的現金可以怎樣投資?應該投資澳股,美股定港股?
3)有考慮投資黃金,之前有看到你回覆留言話應該投資實金,點解唔可以買黃金etf?
Thanks
龔成老師:
1)「暫時沒有分析個股價值的知識,所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf」,你這做法正確。
你地可保持投資ETF,長期進行,以「儲貨」模式進行就得。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
所以這刻,你就做好「增值」部分先。
2)你可以動用3分1至一半的現金投資,但如果無選股能力,就投資ETF,香港的ETF,如2800、3067都得。美股ETF,如VOO、QQQ都得。
3)黃金可作為財富分配的一小部分,長期持有,但就不用太多。
ETF如在香港上市的2840都得。
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Q20455:
Hi,本人30歲 想5年內置業,希望用月供形式讓資本增值
想問一下若是月供股票 或etf 遇到金融風暴 股市急跌 需要停供嗎? 另外,還有什麼因素需要停供(etf/股票)
龔成老師:
月供股票一般要長年期先有效果,5年算是一個勉強可行的年期。
如果遇到金融風暴,反而會加大月供股票的力度,如果你睇翻過往的歷史,所有股市大跌、金融危機,都是股市處「便宜」的時候,你只要長線投資,這時候月供得來的股票,長遠的回報是最高的!
當然,你當時月供,有可能見到股價不斷下跌,但只要你長期,就無問題。
因此,如果你目標是5年置業,就要到差不多置業的一年,開始賣股票,因為無人知中短期市況,不要等到時先賣。
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Q20456:
龔sir,如果想做到「股樓並行」,我本身自住的物業就快供滿,如果供完,咁樣係咪我自住的物業已經算係有物業,而餘下的資金就放到收息股身上?
定還是要另外有用作放租,作被動收入的,先算開始有物業部份,然後先再投資收息股?
謝謝龔sir!!
龔成老師:
如果要正式界定,要你收租,有正現金流先算「資產」,不過,物業始終是你財富的一部分,都有長期增值的效果。
你可以在分配上,將資金投資股票,達至「股票並行」的作用。如果再買物業收租,就會令你太集中在物業類別。
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Q20457:
老師,有隻股想問 1772 贛鋒鋰業 好似好有前竟
可唔可以長線投資?
唔該龔sir
龔成老師:
贛鋒鋰業(1772)是潛力股,但估值較難,分析時的確資料較少。由於上市年份少,我地較難有長期數據分析。
佢為鋰化合物、金屬鋰及鋰電池等鋰資源生產商,業務涵蓋上游鋰資源提取、鋰化合物深加工、金屬鋰生產、鋰電池生產及鋰二次利用及回收。集團提供涵蓋五個主要類別逾40種鋰化合物及金屬鋰產品。
其實佢的產品應用都廣泛,包括電池相關產品、化學品、藥品及新材料等,而客戶主要包括電池材料公司、電池製造商、化學品製造商、製藥公司及電子器件製造商。產品主要於中國、韓國、日本及新加坡等十多個國家出售。
我相信佢長遠有潛力,有長線投資價值,問題只是平貴度的問題。現價略貴,小小注好了,之後等佢回落先正或入,始終行業有一定的變化。
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Q20458:
老師你好,我不是太年青,之前939&6823收了多年穩定的派息,很不錯。
但現在牛市當道,我覺得先減持一半轉移高增長的股票如快手等,看情況再轉移余下的一半!待遲d完全退休時看情況再買入部份收息股也可。再重整持有的股票組合
龔成老師:
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
如果你不是年輕,你持有939、6823,可以。
至於是否投資快手(1024)等這類潛力股,要睇翻你的年齡、風險承受能力,絕對不要「人買你買」!
另外,快手現價不平,而好多新經濟股都不平,如投資,一定要控制好注碼。
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Q20459:
Hello, 龔sir, 有兩個關於月供股票嘅問題想問
1. 月供股票會收手續費,我現時月供股票$9000,供4隻股票。手續費只係$50。從計算股票回報嘅角度,手續費應計入股票平均買入價嗎?
2.見你一直推薦3067,我都幾心儀呢隻股票,打算月供,不過呢隻股票都無納入坊間銀行嘅月供股票名單。所以我只好每月每一指定日子買入一手。
不過手續費就貴,以現價每手大約$2000嘅情況下,佣金、交易處理費高達約$130。這些費用又應計入平均買入價嗎?我的確幾鍾情這股,但如無得月供,每月買一手儲股票手續費又貴,可怎做呢?
非常謝謝!期待回覆。
龔成老師:
1)手續費都是成本的一種,你都要計入的。
每月投資$9000,手續費$50,並不高,無問題。我地投資,無可避免有這類費用,只要不過多就得。
2)要計入成本的。
你可以每隔2個月,買入2、3手,就可以減少手續費佔比。可以隔月在指定日子買,長期進行。
3067可以以儲貨模式進行,不過,由於現價略貴,所以不要佔組合比例太多。
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Q20460:
龔成老師你好,一直以來有留意你的專欄,但保守未敢入市。希望老師可以比少少意見/方向小妹
今年27歲,每月收入近2萬(浮動),現金資產有30萬,另有投資saving 保險今年會完供。
準備每月供$2000以下股票
2800盈富
2638港燈
0435陽光
是否應增加月供金額?
老師點睇0689 和2899?
老師認為1212有望短期內回落6.2-6.5嗎?
龔成老師:
以你的年齡,港燈(2638)未必最適合,陽光(0435)就勉強。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
如果你較保守,建議你月供盈富(2800)$4000、陽光$2000。
長盈集團(0689)投資價值不高。
紫金礦業(2899)佢主要從事黃金及其他礦產資源的勘探、採礦、生產、冶煉及銷售。
但你要留意番,雖然這類資源股雖有投資價值,但只算中等。
原因是這樣,資源本身有一定的價值,但盈利始終受國際黃金價格影響,本質上會較為被動,無乜價格自主能力,同時產品無差異性,是典型的商品企業。這類企業都有一定的投資價值,但就不會太高。
利福國際(1212)主要從事經營生活時尚百貨店及其他零售業務,以及物業發展及物業投資業務。
佢透過崇光在香港專門經營百貨店。
中短期一定弱,但長遠仍會正面,不過回勇就要時間。同埋要留意,佢負債較高,因此唔建議投資太大注,現價合理區中下部至底部。
你唔好預期股價中短期走勢,無人會知,我擔心你學投資行錯左方向,建議你多睇書,《股票勝經》是入門,可睇睇。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過40萬的網紅我要做富翁,也在其Youtube影片中提到,當設計完成自己的安樂窩,到開始動工裝修,大家都會遇到不少阻滯。不單是報價方面,就連裝修材料是否要自購、電掣數目、完工日期等都有機會出現問題。那麼我們在裝修前期有什麼方法,可避免不必要的爭執?今集 #我要做屋主,Henry 會分享新手要注意的裝修心得。 喜歡我們影片的朋友,請按贊及分享。歡迎大家留言...
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[幾時取消壓力測試?]2013驚如果加息點算,真係加咗喎,叻仔。咁減息呢?真係唔關我事,我又唔係地產經紀,純學術討論。
1. 照舊明報文,原文呢度(https://bityl.co/3V0K),最底最都有。照舊,導讀長過原文。
TLDR:壓力測試,2013年推出,當年係驚「如果加息3厘」。諗住如果到幾時?應該取消啦,唔取消都放鬆。當然唔係叫放寬埋首期要求,或者印花稅,或者收入測試。所以根本唔會一大班人仆去買樓。
2. 一講呢個話題,往往就畀人狂鬧,最好乜都唔講,魯迅話齋,樓市嘅嘢呢,哈哈哈。加上好多係標題黨,根本連你篇文講乜都唔會睇,甚至連個標題都唔會睇。總之見到講樓?個個好多意見。仲買樓?你戇X架?聽日電腦大爆炸啦,仲點人買樓叫人去死,人地輸錢你過意得去(按:你決定買之嘛,我拎部電腦指住你叫你買?)。當然另一班又覺得,X,美國佬係咁印銀紙,上面郁下又爆化工廠又爆酒店,十幾萬萬同胞爭住嚟呀,邊有得大跌。隨你,但唔該兩樣嘢。第一,咁大個人有返啲基本嘅責任,就真係從來冇人可以拎支槍指住你買的,你老婆可能可以,但唔係我。第二,睇清楚內容寫乜先鬧
3. 不過,明白嘅。股票睇錯,如果冇買,頂多係見人賺錢自己心理唔平衡。買咗嘅,亦食得鹹魚抵得渴。但樓嘅嘢就唔同,人可以唔使買股票(輸死畀通脹另一回事),但總要搵地方住。
4. 首先,寫到明,唔好曲解:香港樓嘅嘢,投資就無謂啦(收租又好,炒又好,都係投資)。但自住嘅,除非你老豆老母剩落畀你而佢地又差不多(大吉利是,可以移民啫)而你又冇好多兄弟姐妹,或者除非你自己移民,否則,首富話齋,量力而為,買到都係應該買。幾十年嘅嘢,點睇都係通脹。至於你想捉低位嘅,就唔係我智慧可以教你了。
5. 另外,唔使問我樓價會升定跌,個個香港人都係樓神好有睇法啦。當然亦唔存在「自住就冇所謂」(試下買完即時跌一半?)。但,唔好高估自己嘅能力啦,你同我,都係好多嘢唔知嘅。既然都係唔知,買到咪買!
6. 仲有,本文講「取消壓力測試」。其實寫完覺得,太激了,一步一步嚟,放寬都得。所以你要鬧話「一下就取消?一步步啦」,我絶對接受。
7. 但,又係唔好曲解,我冇話要放寬首期限制,冇講要郁印花稅,甚至冇講要入收入測試—咁多樣嘢,我只講一樣,就係「壓力測試」。
8. 當然,好多人嘅特色,就係唔為自己嘅決定負責。所以話放寬呢,若果之後仲要跌,就有人話DLLM你仲推人去死(再講一次,邊位拎支槍迫你?你買樓,我或者政府,百力滋都冇一盒回贈畀你喎,邊個引你上車?)。但收緊呢,如果升呢,又係DLLM阻人上車我原本上到都變上唔到(呢個正係之前N年嘅事,而呢類情況係比較值得同情嘅—因為佢真係想做個決定但被阻止)
9. 戴咗咁多頭盔,相信都係廢嘅。但我都係要講,個「壓力測試」,幾時取消呢?唔取消都放寬下。
10. 講真,真係完全唔關我事,我又唔係地產經紀,你買樓我冇著數。我盡量都好透明,我層豆潤屯門樓,2013年買,270萬,而家月供萬一蚊,咁我買嗰時都唔止兩皮半人工啦大佬。況且,都上咗車,就算我失業金管局都唔會查我收入嘅(但你斷供銀行當然會同你跟進)
11. 我亦唔係要「幫人上車」之類,講真,唔係好關我事,我未咁偉大。況且,「送人去死」,好大罪呀。而家人地問我點睇,我多數都話後市十分波動。幾時買得?聽朝九點半咪買得。Why bother?中咗又唔係我有得分,講錯(而其實成日會)又要冒住老母畀人鬧嘅風險。
12. 咁做乜要講?就真係純科學討論,純學術討論。況且亦唔係我第一個講啦,其實一路都有人講。
13. 有人唔知咩係「壓力測試」嘅,好快同講下買樓嘅流程,除非你老豆老母或條仔條仔幫你呼丕,否則都係大同小異:首先,搞掂舊首期,呢舊往往最難。買層平平地嘅樓(當5/6百萬),首置又自住嘅,應該做到九成。五六十萬首期加埋印花稅之類,都唔小嘢,但可能四大長老一齊發功幫到你,或者去買六合彩。
14. 然後呢?仲要你供得起先得,唔係你話自己頂得住,三萬蚊人工供兩萬七,我食樹皮的,就過到骨。作為世界上一流嘅乜乜,金管局當然好關心你。你要過一個收入測試,你供款不能超過你收入某個水平。當然有啲人會造假,甚至有銀行職員教埋人點做假,犯法嘅嘢,我地係唔做嘅。
15. 但過完呢幾關,仲有啲人係最後一關卡住咗,嗰啲就真係唔多甘心。真係唔太多呢啲人(伏線嚟,陣間講),但係有。最後一關
16. 點解咁多關?就要插播一下,唔少人都係唔知個社會點運作嘅。有人以為金管局係應該「令人上到車」,有啲人認為唔係,兩樣都錯。答案係,金管局先唔care!金管局局乜?管銀行,同埋銀行體系。你上唔上到車,甚至蝕唔蝕錢,都唔係佢地打算理嘅嘢—佢地最緊要就係保持銀行體系穩建。唔明?咁講白啲,即係「你輸錢都唔好累到銀行」。實務上點做?就係有個高一高嘅首期要求,高一高嘅收入要求,確保買到樓嘅,就係好高人工,仲係拎到好大舊首期出嚟,有父幹,老母幫你供埋,甚至呼丕嘅人。
17. 明白呢點,就同你講金管局最後一關,我地今日嘅戲肉:壓力測試
18. 壓力測試是甚麼?上面咪講咗收入測試,保證你供款佔收入唔好太高,免得你真係食樹皮甚至食包皮(面包皮呀)。咁壓力測試係甚麼?就係保證,你而家供款佔收入唔好太高,仲要將來加息,供款都唔好佔收入太高。你睇幾咁有遠見。
19. 實際上點實行?就係計埋,如果加息3厘之後,你會變咗要供幾多。要用呢個新供款計,你供款都不能佔收入太多。
20. 大家估到,重點係「如果加息3厘」。,但前世呢?呢舊嘢點出嚟?
21. 唔好話我不停鬧,金管局都係做嘢啫,況且金管局嘅聲譽,在國際上都幾不錯的。幾時爆呢個「如果加息3厘」嘅壓力測試?係2013年,當時吹咗一輪聯儲局會加息,結果去到2015年尾就加—咁其實,X,嗰時零息,係人都知之後係加息啦。不過推出呢個個測試,3年未夠就加,我覺得證明當初佢地判斷都OK(但,扯,咪又係睇Fed Fund Rate Future,睇FOMC會議,我啲讀者都識啦)(你未識?就要訂Ivan Patreon啦)(https://bit.ly/31QmYj7)
22. 然後又點?然後聯儲局由2015年尾開始,加左9次息。2018年尾停。但之後,2019年8月開始減息(原來不過係一年前),然後今年3月尾,環球股災下,即時減到零,一個月減咗1.5厘,等於平時減6次
23. 講完一輪歷史,應該知我想講乜?就係,當初個測試係話「如果加息3厘」。咁你叻仔,2013年後冇耐,真係加咗息,2.25厘。
24. 但,到2019年開始,人人都知減息啦,係咪?2019年8月直頭真減啦。由2018年開始,嗰個「如果加息3厘」嘅假設仲存在。唔止,到而家減到零,都仲存在。到聯儲局擺明話會維持零息到下年年尾甚至下下年年尾(正路更正),呢個「如果加息3厘」都仲存在。
25. 咁借問聲,係咪打算亞視永恒咁?
26. 我覺得公平的,2013年你預加息(再講一次,咪又係睇Fed Fund Rate Future同FOMC Meeting,你估金管局識扶乩咩),所以推咗「如果加息3厘」呢樣嘢。咁但,到預期將來減息呢?即係好極端到話「拿我而家供唔起但減咗息咪供得起」(但,壓力測試就係咁邏輯),但至少,應該變返中性吧。唔中性,都應該放鬆啲吧,對不?
27. 咁你話,喂,將來咁多年,你點知唔會再加息?正好相反!我就係知道好可能會再加,但最初你推「如果加息3厘」,又有冇諗未來咁多年會唔會減息?你個政策係睇見得到嘅未來幾年嘛。至於再遠啲?供層樓30年,你自己睇30年可以發生幾多嘢?有幾多個經濟周期?
28. 留意,我只係講壓力測試呢樣嘢,其他全部冇話要郁。咁你想像到,「其實受惠嘅人唔係好多」。例如文中嘅例子(實數唔使深究,大約),500萬樓,借九成,搞得掂首期嘅,兩公婆3萬7人工就夠過收入測試。但因為有「如果加息3厘」嘅壓力測試,實際上你要4萬9先得。聽落萬幾蚊好似唔係好多,但,有時就係爭嗰皮幾嘢嘛,講緊個收入要求多咗三成幾喎!
29. 如果放鬆咗個壓力測試,或者取消埋,呢個夾層嘅人,就會買到呢層樓。咁其實都真係唔係好多,詳情你自己睇香港家庭收入分佈 — 但正係咁先好,你話如果一下放鬆晒所有樓都九成,甚至十成,就成村人仆去買樓。到時真係一個唔好彩負資產,就唔多好。而家你放鬆或整走個壓力測試,會因為咁買到樓嘅人,又唔係好多啫。「張弛有道」嘛,慢慢嚟。拿,趁而家樓市唔上唔落,就好推啦。
30. 第日真係放嘅,我估都係放呢樣嘢,唔係放首期要求或者印花稅。到時記得係埃汾成功爭取,謝謝。都係嗰句,唔啱聽勿鬧,真係冇人迫你做任何嘢,放寬到零首期,都冇人係拎支槍指住你買樓的。
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李聲揚:按揭壓測何時取消?
【明報專訊】早前小弟和《明報》陸振球兄在明經財經搞了場Facebook Live(可以免費重溫),當中談及香港樓市,今次借專欄再發揮一下。小弟的看法是:除非打算移民,否則負擔得起,仍是應該買自住樓。但投資香港樓(博升值也好收租也好),則並不值博。
日前在《明報》看到同文張宗永兄,提到新加坡的組屋政策,解決大部分人的住屋問題。小弟認為說白一點,就是人人做業主,有stake in society,自然有利社會穩定。
近年香港社會氣氛緊張,已不止是「房屋問題」如此簡單。但小弟固執地相信,若更多人可以自置物業(「上車」),應有助減低社會怨氣(但不能完全消除)。小弟身邊朋友政治取向各有不同,但明顯地最激進的是未有置業的一群。已成為業主的,很多也不滿政府,但不會太激進。
最激進一群多為未有置業
這也適用於年輕人。不少年輕人的確認為「解決房屋問題」不是首要任務,但很可能是因為「上車」太遙遠,索性想也不想。
收入跟不上樓價升幅,年輕人難「上車」,是全世界的問題,民主國家也不能倖免。香港作為大都會,情况當然更嚴峻。若「上車」難度降低,應該仍有機會減低怨氣,政府應該認真考慮。
小弟當然明白政府官員「少做少錯」的心態。看看金管局的各式「辣招」,不少人以為這些「辣招」是為了控制樓價,甚至讓樓價回落──這種想法實在大錯特錯!金管局才不在乎你能否「上車」,也不在乎你是否會損手。他們要保證的是樓價大跌,也不要影響銀行。方法就是提高門檻,保證能夠「上車」的人都是高收入人士,或有富爸爸,更要放下大筆首期,讓銀行有足夠的緩衝。至於閣下死活,不在局方關心範圍。
樓市橫行 放寬措施機會
政府的政策,不能說是全錯。畢竟政府角色很尷尬,民望低迷,現在氣氛下,讓更多人「上車」會被視為推人去死,若樓價急跌,政府必被猛烈批評。但在樓價上升時阻止人「上車」(正是過去10年發生的事情),又會被認為剝奪別人機會。
不過,現屆政府反正如此「打得」,又是否在乎被人批評的風險?再說得白一點,民望反正已經夠低,多一單失誤也影響不大,但若成功幫到更多人「上車」,可能有助民望。樓市升時,政府怕放寬措施令買家摸頂,樓市跌時,又會被批評騙市民去托市。近期樓市橫行,其實正是放寬措施的機會。
說了一輪理論,我們做個案例研究,看看現在的措施如何限制「上車」:假設兩夫妻心儀「上車盤」,500萬的物業,若自住首置兼借按揭保險,可以做到九成按揭。50萬首期,當然不算容易,但若夫妻齊心,再加累積不少財富的「四大長老」適度幫助,仍算可能。以現行按息約2.5厘計算,月供1.9萬左右,夫妻齊齊供,聽落仍可接受。
七成家庭「買不起」500萬樓
不過買樓要過關斬將,除了首期和供款外,還有收入測試和壓力測試。兩夫妻收入要有多高才可以成功「上車」?現行的收入測試,要求供款頂多去到收入50%,所以案例中兩夫妻收入要達到3.7萬以上。還好。
但現實卻是,月入3.7萬元的夫妻,銀行仍然不能批出樓宇按揭!何解?因為還有壓力測試,這也是小弟覺得最不合理的地方。金管局為了確保買家將來也供得起樓,特定要求加息3厘後,買家供款佔收入仍在六成以內。所以兩夫妻收入要達到4.9萬以上才可成功「上車」,收入門檻高了三成多。
全港有多少家庭收入達到4.9萬?答案是兩成多。亦即是,即使只是想買500萬的物業,也有七成多家庭未能做到。我們還未計及新婚夫婦收入不高,當中收入達到4.5萬的,可能只得一成多。
小弟並不「貪心」,只會呼籲政府做一件事:放寬壓力測試,最好取消。原因?小弟認為壓力測試,已完成歷史任務,根本不合時宜。
壓測假設加息3厘「完全離地」
看看背後邏輯,金管局假設利息會再加3厘。讀者不用十分貼市,都知道美國聯儲局3月狠狠減息,並預期零息環境維持一段長時間。請問何來加息3厘?
金管局最初推出此項要求是2013年,當時市場預期聯儲局將會加息,事實聯儲局後來的確加息9次,證明當時金管局的要求算是合理。但時移世易,聯儲局過去兩年已將息口重新減至零。那請問金管局,為何預料美國加息時推出壓力測試,但到息口勁減以後,卻完全沒有放寬?
在我們的例子中,只要取消壓力測試,「上車」要求的收入會變成3.7萬元,而非4.9萬元。這會令收入在此區間的家庭不再望門興嘆,但也不是中門大開(有六成家庭收入不足3萬元),正適合政府「張弛有道」的作風。
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1. 呢張東西,朋友畀我,香港土生土長,台灣有匯豐戶口。呢個就係台灣匯豐畀佢嘅宣傳。朋友唔係金融人,但都話黑人問號。
2. 我都好謹慎,在自己朋友圈子,send 咗去幾個不同群組,見人人都負評我先敢打呢篇文。廢事原來係自己柒啦。小心啲好。
3. 先講,本人一向唔阻人搵食。不過,「聽聞匯豐呢期人人得以誅之」,香港啲小股東又鬧,中國又鬧,英國又鬧,「美國好似冇鬧但罰錢」。而且,反正只係講份嘢,又唔會對人。最重要係,匯豐台灣啫,唔係香港人。隔住個台海都睇到我個post又識廣東話就我都冇計。下次我去台北請你打邊爐點話(話時話,佢地總行在信義區,出面猛鬼嗰間Hyatt過啲)
4. 首先,講中文。實情有人懷疑我去捉人中文好似都冇乜說服力,但我想講,台灣中文文案普遍比香港出色,if only 多咗啲文藝肉麻。呢份嘢嘅中文,以大公司嚟講,就真係唔係好掂。頭三舊第一句寫日期,之後根本唔使再寫兩次五年,亦唔使寫幾次美金兌港幣。另外,感覺好似英文硬譯返嚟咁。
5. 不過呢啲唔係最大問題。更大鑊係個圖。想點?右手邊個刻度搞乜春?有常識嘅都會用7.75-7.85。事實佢條紅線都係。咁你鍾意7.74-7.86表示有啲飛咗出去,刻度7.74,7.76咁一路上,冇話唔得,核突啲,都好過而家
6. 更大問題係,你望下,上面條7.85線,就在7.84上少少,然後你望下7.82在邊?明顯個比例係錯晒,亦即係條線亂畫。另一證據?佢左手邊個扑屎,話最高7.8501嘛,咁你睇7.85線上面嗰啲,就肯定唔止0.0001。
7. 7.75線呢?好似啱啱地位。離7.76個位,似乎比較正常(可以同7.78比下)。但問題又嚟,左手邊個扑屎,最低7.7498嘛,但我好似冇見到有邊度係低過條7.75。
8. 好啦,上面呢啲語文呀,圖嘅問題之外,仲有一個更大嘅問題。
9. 就係,到底你想點撚樣呢?你想個客做乜?
10. 同情地理解,就係,以前要7.85港紙先買到一美金呀,而家7.75就買到。你仲唔換晒啲港紙做美金?咁至於背後政唔政治呀,呢啲就唔係我會理嘅地方。
11. 之但係,兩個問題。第一,其實呢句幾搵笨,除非你賭聯匯脫勾,否則,港紙去到7.75,就冇得再升架啦,只會跌冇得升(*)。掉轉解一樣,美金唔會再平架啦。但,有何意義?我7.75 同 7.85爭幾多?1%。你不妨估下匯豐一出一入食你幾多(仲要係在台灣喎)。都唔好計港紙息同美金息唔同。而其實,真係一句可以講完,港紙去到強方保證,咪冇得再升咯。(**)
12. 而你睇佢右下角嘅「好康」(所以一睇就知台灣匯豐),換78萬港紙我先其實慳咗4千,多謝喎,0.5%,都好過冇— 但!呢度又出問題。其實佢都有寫,佢呢個計法,係計彭博機上面個價—咁就搞笑了,即係根本你行入台灣匯豐,完全唔會做到呢個價(何況,只係區區十萬美金)。根本你在香港匯豐都做唔到,做電(***)都唔得,做現鈔更低—仲要在台灣做!慳返4000?我冇細睇,但我斷估,實際上你慳返1000都冇,甚至倒輸畀佢。在台灣用港紙換美金,唔斬你斬邊個?
13. 呢度亦帶出最後個問題:到底呢份嘢,點解會在台灣出?正常台灣人唔會有咁多港紙。咁定因為我朋友香港人但在台灣開先收到?咁呢啲人有幾多個?仲有幾多個會在台灣拎港紙換美金?定香港都有出呢份嘢,拎去埋台灣用?=但我幾肯定,香港匯豐應該未淪落到咁地步,至少張圖冇可能出到街吧?
14. 順帶一講,如果你估聯匯唔甩,咁理論上,的確港紙7.75就強方,只會跌不會升。但又係嗰句,係呀全世界得你一個知呀可?你當銀行啲刁拿死的?本人炒電時你分分鐘都未出世(講笑啫,本人2004年開始炒電)。即使係銀行刁拿,都冇肉食(否則點會在7.75?),你要考慮埋個資金成本,何況你?
15. 真的,香港嘅大貓員工,見到就同台灣人講聲吧。「或者考慮請我過去做」。不過真係正經,我估整呢份嘢啲友,人工係我呢度版友嘅三或四份一,所以將就下,一分錢一分貨。真的,台灣做金融,人工就係香港三或四份一,越高層折讓越大。
拿,雖然有Patreon,但呢邊都係仲有嘢睇嘅,冇呃你啦。不過Patreon我又唔會貼呢啲交貨。
(*)不過話說回頭,唔好以為聯匯脫勾港紙一定跌。其實邊個話你知一定係咁?傳統智慧嘅嘢。你用好多其他measures,其實港紙對美金係低估。例如睇巨無霸星巴克就知。
(**)又其實,有人以為股票跌到1個仙就唔會再跌,所以買就冇得輸。我希望我啲讀者冇咁笨。不過如果你唔明有乜古惑嘅,都可以留言問嘅。
(***)再講一次,術語。N年前初入金融,有次去萬惡嘅HKMC(你買按揭保險)見工,肥仔劈頭一句就問我,「啲電點睇」。幸好我未廢到以為佢問我電費。電者,美電是也,USD/HKD TT。現鈔價當然更差。
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