前香港住宅樓價，差不多升至歷史高位，但我們看報章的時候，卻經常見到賣樓蝕讓的新聞。點解全世界都不停上升，但有些人卻要蝕讓賣樓？通常近年蝕讓的成交，主要集中在以下幾個類別：
（1）納米半新盤：林鄭Plan推出之前，樓價400萬或以下才可以借到九成，所以當時市場對一百多至兩百多呎納米樓的需求很大，只要新盤Lump Sum價格越低，銷情通常就會越好，因為買家抱着「上咗車先算」的心態，而不理會架車是否塞得落人。發展商也迎合市場需求，數年間推出大量納米樓，平均呎價通常較大面積單位貴兩至三成。但自從2019年林鄭Plan出台之後，市場轉向600至1,000萬的物業，納米樓需求立刻大減，買家收樓後發覺唔係好夠住，租金回報率亦低至兩厘以下，於是當初較大單位貴兩三成的溢價消失了，持貨數年都要蝕讓。
（2）特式單位：很多發展商賣樓的時候，都會將頂層連天台、或最低層連平台花園，打造成特式單位發售，價格比樓上或樓下一層起碼貴三成。但當你賣給下手的時候，你估新買家會選擇這些天台或平台，或是寧可室內的面積大三成？會選擇連天台的兩房單位，或是低一層冇天台的三房單位？結果當初三成的溢價會大幅減少，轉手時價格都會跑輸其他單位，例如上周北角維港頌七座一個頂層單位，實用面積1,362平方呎連天台，原業主四年前以7,390萬元買入，最近以6,200萬元賣出，帳面勁蝕1,190萬元。
（3）呼吸Plan：數年前發展商為了刺激樓盤銷情，部分新盤會對買家推出「呼吸Plan」，意思是有呼吸就可以借錢，因為借給你的不是銀行，而是發展商旗下的財務公司，買家不需要資產和入息審查，支付樓價5%至10%就可以上車，部分樓盤更提供豐厚的現金回贈，讓買家將這筆錢作為首期。不過很多呼吸Plan最後變成「攞你命Plan」，因為過了最初的三年之後，按揭利率會由原來的2厘多，急升至6厘以上，每月供款隨時超過業主整份薪金，供唔掂就只能劈價賣樓，甚至淪為銀主盤。
例如紅磡「環海．東岸」就是一個經典例子，當年發展商推出「開心直通車計劃」，首期5%毋須入息證明就可上車，結果63%買家登上這架直通車，但開車途中按揭利率變成P+0.75%，搞到很多業主大失預算，「抬錢」上會亦是不太可能。例如在今年的成交中，雖然距離買入時間已經長達六年，但仍出現五宗蝕讓個案，而中原城市指數CCL同期就升了三成。
（4）山旮旯豪宅：蝕錢的例子實在太多了，包括大埔比華利山、上水天巒、歌賦嶺等，有些在十年前買入，到今天賣出都要蝕讓，真係慘絕人寰。這些樓盤的特徵是「好睇唔好住」，睇樓時感覺好像人間天堂，但住落後每天出市區返工就恍如地獄，除非已經退休或彈性上班，否則很多人住了幾年之後，結果都係要搬番出市區。
https://eastweek.my-magazine.me/main/103961
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