【物極必反】
十多年前,當時我剛畢業甫入職場不久,08金融海嘯剛剛發生,當時仍在打工的我寫了一篇題為《物極必反》的文章,記錄低當時我對「美元遊戲」的感受。
兩年前就美國加息問題分享過這篇陳年「歷史」文章一次。12年時間過去了,世界跟著「劇本」走了一段路,似乎快要走到盡頭。今天再讀回這篇文章,除了感覺到當時自己的幼嫩,也有另一番感受,亦有幸見證著大時代的變遷。
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物極必反 - 論美國經濟
//短短一個星期,金融市場發生了一連串的大事,到處風聲鶴唳,可謂多事之秋。這次金融危機比起03年沙士,2000年科網爆破,97年金融風暴都要嚴重,影響都要深遠得多,這次影響將會徹徹底底改變日後環球金融市場的生態。
回想過去一兩年前,美國當時大幅減息,樓市暢旺,美國是世界上唯一可以不用繳付首期買樓的地方,人人有樓,安居樂業,高企的樓價繼續飛升,且升幅極為驚人。記得前年在美國讀書時,聽當地人說當時樓價較2年前飛升3倍。但好景不常,減息週期結束,息口回升觸發了美國樓市泡沫的爆破,樓宇價格大幅下跌導致業主繼續供款的意欲下降,甚至所持物業變成負資產,無力繼續供款,被迫斷供,最後銀主(提供按揭貸款的銀行)收樓,收回來的樓宇再以低價在市場上出售套現,進一步推低樓價,惡性循環,惡夢隨即開始。
美國是一個推祟資本主義的國家,資本主義概念伸延至金融市場,所有資產均可以進行資本化及證券化(Securitization)。發明證券化的是各大華爾街投資銀行,投資銀行建立特殊目的公司(SPV),利用信用分組(Credit Tranching)把樓宇按揭等債務包裝成高評級的債券在資本市場出售,利用資本市場的流動性使美國將自身的按揭風險都賣給了全世界。如今樓價插水,有次按成份的按揭抵債券及押債務工具(Mortgage Backed Security/Collateralized Debt Obligation)價值當然亦隨之大跌,由於對沖基金往往向銀行及華爾街大行貸款,以借低息賺高息的形式投資CDOs,當對沖基金倒閉時,借款予他們的大型金融機構最終也要「上身」。目前這些含次按成份的相關資產價格大幅下跌,拆息亦同時被抽高,信貸危機從而產生。持有大量CDOs/MBS證券資產的對沖基金及投資銀行開始面臨嚴重的流動性風險(Liquidity Risk),導致貝爾斯登,雷曼兄弟,美林等多間大型投資銀行相繼出事。真是百年難得一見,正所謂「有咁耐風流有咁耐折墮」。
各大行將可轉售的風險視之為沒有風險,盡職審查(Due Diligence)當然不足,任何人借錢都輕易獲批,總之盡快將貸款成功轉售就能收錢,這就是經濟學所說的道德危機(Moral Hazard)。萬萬想不到的是,次按釀成的結果是反過來強迫政府介入救市,先是將「兩房」收歸國有,然後包底JP Morgon收購貝爾斯登,政府今天宣佈再撥7千億美元向市場注資,反映了過度資本化帶來的後果,資本主義走到最後是倒過來慢慢步向國有化,認真諷刺。
美國政府不停包底,但偏偏就是對雷曼兄弟見死不救,証明美國政府都意識到救市是治標不治本的方法。但事實証明以目前情況來看,若美國政府不介入,整個金融體系資金就會凍結,資金鏈亦會斷裂。然而,美國財赤嚴重,目前國債已超過13萬億美元,債台高築,但一旦開了頭就不能回頭,只有繼續開動印鈔機,不斷進行債務再融資,資產負債表將不斷膨脹,也沒有設定任何退市的日落條款,等同置往後的經濟問題於不顧。即使是次金融危機解除,遺留下來的經濟問題後患無窮,往後的環球經濟發展應放眼中國了。
美國下一步應會繼續再次減息挽救經濟,美元/港元長線不被看好,看來最精明的投資不是股票基金,也不是債券,而是人民幣了。
撰文︰Starman
2008-9-21//
https://starnman84.blogspot.com/2018/06/blog-post_18.html?m=1
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黎家良:97負資產與按保負資產
特首在新施政報告中,最令全港爭議的政策就是將按保九成按揭的樓價上限由400萬倍增至800萬,八成按揭的樓價上限由600萬增加至1000萬,新按揭政策是否很快刺激樓價反彈急升現在言之尚早,不過有聲音指出新政策會導致樓價逆轉時,會做成97-03年大量負資產個案,會導致銀行虧損進而影響金融體系穩定等。
其實97-03年的負資產個案我們可以分為兩類,一類是買了自住物業,能維持供款,只是賬面資不抵債,無法賣樓或轉按,頂著壓力供款的小業主,銀行也沒有作進一步行動,現在他們已守得云開見月明,接近完成按揭供款。至於另一類小業主則統稱為炒家,他們回歸前已用高槓桿,高成數按揭炒樓,金融風暴來臨時手上還有多家物業套牢,無力供款,令物業淪為『銀主盤』,這類『銀主盤』就算成功在拍賣行售出,銀行仍要蒙受不少損失。
但二十多年後的今日情況卻是完全不同,第一,由於不同的印花稅辣招仍然存在,大手炒家已不復存在,而最新的高成數按揭亦只接受沒有物業的首置用家,打算收租的物業投資者不能享受最新的高成數按揭新政;第二,97年的高成數按揭是沒有按揭保險這回事,高成數按揭變成負資產是的損失是由銀行獨力承擔,但現在客戶做任何超過六成的按揭均需要向香港按證保險公司(HKMC)支付保險費以承保按揭風險,而這類高成數按揭,銀行普遍會打包賣給HKMC套現,所以,就算負資產業主斷供交樓,損失也是可以向HKMC索償,銀行做這些業務的風險是很低很低的,所以這類按揭利率及現金回贈跟普通六成按揭相若,原因就在這裡。
雖說今時今日的負資產爆煲風險不大,但HKMC對客人的收入及財政的審核非常嚴格,買樓落訂前都必先要計好數,考慮自己的承擔能力及供款能力,必要時諮詢專業意見才做買樓這一人生大決定!
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